单位集资建房的法律问题

９单位集资建房的法律问题

■山东潍坊／张彩云

作为经济适用房有益补充而存在的单位集资建房，在政府住房保障体制不完善的情况下得以继续存在。近日，建设部、监察部、国土资源部三部委虽然联合下发了关于制止违规集资合作建房的通知，要求一律停止审批党政机关集资合作建房项目。但该通知并未要求党政机关以外的企事业单位停止集资建房，所以单位集资建房现象仍会继续存在。但我国至今尚无关于单位集资建房的有关法律规定，理论上的探讨更是罕见。为此，笔者就单位集资建房的有关法律问题予以探析。

我国规定１９９７年１２月３１日为福利建（分）房终止日。此后．国家、单位将住房投资转化为住房补贴和住房公积金随个人工资发放，所以国家不再给单位拨款建房，并且不允

暴穗熟５不啊黑嬲

麓幽掣！警磷翻嗣许单位再列支职工住房建设资金。

单位集资建房不是福利分房．它是房改中的一种过渡性形式。在过渡阶段，由于经济适用房供应体系尚未形成，商品房供应体系虽有较大发展，但大多数工薪阶层对虚高的房价无力承受．完全靠市场来解决住房问题在我国是不现实的，而且我国的房地产市场本身存在着暴利。由于房价仍不断攀升，从而形成了单位发展需要住房和经济适用房供应跟不上的矛盾。为缓解这一矛盾，单位集资建房就在这一特殊的形势下应运而生。单位集资建房成本较低，只要单位土地取得合法。集资建房便成为解决职工住房问题很好的出路。

单位集资建房与职工之间的法律关系

单位集资建房是单位组织职工向单位缴纳资金，由单位以自己的名义．在自有土地上筹建房屋．房屋建成后由单位依据内部集资建房的政策，按成本价销售给职工的房屋。

对于职工集资所建房屋，在未将房屋分配给职工之前，单位系合法的权利人，在将集资房屋分配给职工后，单位对于集资所建房屋的物权即已丧失。单位将集资所建房屋分配给职工的行为．既是对自己物权的行使．又是一种内部行政行为。自１９９７年底福利建（分）房终止后，国家从未出台有关单位分房、建房的法律、政策和办法，各单位的建房、分房办法均是根据本单位的发展需求和实际情况自行制定的。而且，建房、分房办法面对的对象，只能是单位内部职工，并且对于所建房屋的分配不是完全根据职工的意志．而是单位按职工职务、职称等的不同，享受不同的居住面积，并按序排队选房．这一切的决定权完全归于单位，在分配房屋的决定权上，单位与职工并不处于平等的民事地位。

可见，单位集资建房虽不是福利分房，但也不是一般性的买卖房屋。更不是商品房买卖。

商品房的买卖是一种特殊的商品买卖，适用《民法通则》、《合同法》、《担保法》等调整平等民事主体之间行为的法律。同时作为一种稀缺商品，商品房的开发和买卖还应适用《房地产管理法》、《土地法》、《规划法》以及地方性法规，受最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的约束调整。

一般性的买卖房屋，即非房地产开发企业建造的或房地产开发企业建造自用的或房地产开发企业建造后转移所有权的房屋均属非商品房，应适用《民法通则》、《合同法》和《担保法》等调整平等民事主体之间行为的法律，买卖纠纷不受《解释》的约束调整。所以，单位就集资所建房屋与职工之间的法律关系。并不是一般性的买卖房屋关系，也不是商品房买卖关系．而是单位内部带有行政性质的房屋买卖关系，这

一点应当分清楚。　万方数据

职工对于集资建房的权利分析

单位将所建房屋出售给职工后。职工就取得了该房屋的房产证及其所占土地的土地使用证。即职工对自己所分到的房屋具有了完全的物权。职工对于自己拥有物权的房屋具有占有、使用、收益和依法处分的权利。

所谓物权，就是权利人对物享有的权利。在法律上，物权是权利人在法律规定的范围内。直接支配物并排除他人干涉的财产性权利。

房屋属于不动产，其物权的取得以登记为公示原则。登记的形式为房屋的房产证及其所占土地的土地使用证。所以．单位集资所建房屋，只要职工取得了该房屋的房产证和土地使用证．即职工对自己所分到的房屋具有了完全的物权。虽然有许多单位对于职工处分自己的房屋有不同的限制，但从法律的角度而言，这是对于职工权利方面的限制，与法律是相悖的。

单位集资建房的规制

集资建房是一把“双刃剑”，搞好了有利于缓解中低收入家庭住房难的问题，搞不好容易扰乱市场秩序。所以对于集资建房必须用法律进行规制，由有关部门严格管理。

１朋确单位集资建房的条件。集资建房是国家针对无房户和房屋面积不达标的单位职工采取的一种保护性的住房政策。２００４年Ｉ出台的《经济适用房管理办法》（以下简称《办法》）规定：“住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划的前提下，利用单位自有土地集资建房：参加的对象必须限定在本单位无房户和符合市、县政府规定条件的住房困难户。”根据该规定。集资建房的条件有三：一是住房困难户较多的工矿区和困难企业：二是自有土地：三是对象为无房

户或房屋面积不达标户。同时该《办法》还规

定：“凡已经享受房改购房或购买了经济适

用房的不得再参与集资建房，严禁任何单位

借集资合作建房的名义变相搞实物分配或

商品房开发。”然而，目前随着房地产市场的

飞速发展．集资建房的性质发生了很大改

变。有些单位集资建房根本不符合《办法》中

规定的三个条件。集资建房已经由＂－３初解决

困难职工的住房问题，逐渐演变为权力部门

滋生腐败的温床以及利益角逐的权力工具。

因此。前不久国家有关部门下文，制止违规

集资合作建房，停止审批党政机关集资合作

建房项目，这对于保护符合《办法》规定的单

位集资建房及维护房地产市场的秩序具有重要意义。

２．加强有关部门对于单位集资建房的管理。（１）税务部门应加强税收管理。对单位集资建房，其房屋产权属于出资者个人所有，实际构成买方行为的，应依法征收契税：（２）审计和纪检监察部门应加强对集资建房单位各种业务资金、集资建房资金的审计和监督。确保单位的资金不会投入集资建房资金中；（３）审计部门应加强对集资建房造价和集资建房资金的审计。确保集资建房造价的科学合理，集资建房的资金只能用于集资建房上，不得挪用；（４）质量监督部门应加强对集资建房质量的监督，确保集资建房的质量；（５）银行应严格执行集资房贷款限额制度．确保不发生金融风险。

３．尽快制定相关法律、法规，对单位集资建房予以规制。由于我国目前关于单位集资建房无相应的法律、法规予以规制。经常出现尴尬的局面。一方面符合条件的困难企业，即使按照现在的优惠政策集资建房．从运作到完工都面临着程序、资金、信贷等诸多困难；另一方面，“权力通吃”在＂－３今社会生活中表现得尤为突出，如一部分党政机关和事业单位，利用自己的影响或“实力”．违反规定，争取到“集资合作建房”的政策。结果导致困难职工虽享有集资建房方面的优惠政策，却仍然建不起房，而那些已经享受过房改购房，甚至有几套房的人员却把到手的“集资房”转卖牟利，影响了房地产市场的健康发展。因而，立法机关应尽快制定相关法律、法规．对单位集资建房予以规范和调整．对于不符合条件集资建房的单位给与法律上的制裁，让困难企业的无房职工或房屋面积不达标户职工安居乐业，使房地产市场公平有序地向前发展。囵

（作者单位：山东潍坊学院法学院）

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