唯樱-上海抽纱大厦酒店项目开发咨询建议书

上海元创投资管理有限公司

抽纱大厦酒店改建项目建议书

2009年4 月

唯樱酒店管理有限公司

V-INN HOTEL MANAGENENT CO.,LTD

上海元创投资“抽纱大厦”酒店改建项目建议书

唯樱酒店管理有限公司有幸承上海元创投资管理有限公司要求，就贵司拟开发改建位于苏州河畔抽纱大厦酒店项目的专业顾问事宜，呈交本建议书。

1.0 项目简况

拟建酒店项目位于西藏北路、苏州河畔的“抽纱大楼。该楼原为上海抽纱公司的办公楼，南临苏州河、西侧临街西藏北路，位于西藏路桥东北侧。

建筑层高六层，总建设面积约10,000㎡，投资方拟将该楼改建成酒店，据初步规划方案可建客房约140间。

酒店项目的投资是资金投入相对庞大的房地产投资类型。一座酒店如果要在市场竞争中赢得最佳的竞争地位，需要在规划设计、装修和家具、设备和硬件投入以及对其长期的维护保养等一系列环节投入相当高昂的资金：此外，酒店营运过程中高昂的固定成本和相对波动的营业收入也凸现酒店项目投资的脆弱性。基于此，酒店资产投资的复杂性集中体现于：

●投资回报的高风险性；

●融资方面的压力；

●酒店用途的难以转换性；

●资产所有者和管理者的协作与配合。

中国的酒店业在经历了上世纪末十年的第一轮投资开发建设的高峰后，目前正处于第二轮开发建设高峰期，面对2010年上海世博会，以及日益开放的国际旅游市场，随着来华游客的聚增，上海的酒店市场面临着巨大的市场发展机遇和空间。

但是酒店业也是一个充满挑战的行业，酒店项目投资属于商业地产业中

最独特的投资类型之一，不同于任何其它商业性地产投资（如：公寓、住宅、写字楼等），酒店投资得以回收的主要收入源自按日计算的客房出租，以及餐饮设施、宴会和会议设施、SPA及康健中心等其它收入来源部门。酒店为了有效地运作和管理，需要配备大量的员工并系统组织培训，确保顾客获得优质且稳定的服务和产品。所以为了持续获取最大的出租率和最佳收益，酒店必须拥有：

●专业的员工和管理团队，取得有机配合和成功运作的管理系统；

●迎合市场需求特征并受到市场亲睐的设施和氛围；

●品牌的知名度和声望；

●高效的销售和市场推广系统；

●营销主题和专业市场的销售队伍。

因此，理想的酒店项目投资，有赖于在项目开发和运营过程中介入中立、可信、富有经验的专业顾问团队。（见下页“酒店项目开发的理想流程”）

2.0 服务范围

“唯樱”将根据本项目的情况和需要，组织专家的顾问团队，为拟建酒店项目的规划和开发过程提供强有力的支持。在全面系统地评估市场特征和发展趋势后，我们能有效鉴定项目开发的最佳商机，进行以获取项目最佳业绩为目标的产品概念设计和相应的设施定位建议。参考行业中最具有比较价值的市场营运和财务平均基准水平，预测项目在未来的市场业绩潜力及现金流量，最终评估项目的财务可行性。此项报告可作为项目建筑师的重要参考依据，同时也是项目选取相应的管理公司和品牌的参考依据。

另一方面，我们的专业团队具有多层面性，无论在宏观市场研究、产品概念策划及设计、酒店财务可行性研究等方面，我们在业界都具有长期的丰富经验，具有与众多国际管理公司合作的经验与背景，掌握多家管理公司（包括还未进入中国市场的）不同品牌的特征和要求，因此，能够帮助业主选取最合适的管理公司和品牌，并在管理合同谈判中，通过有效监控和激励管理公司业绩表现的专业性系统流程，帮助业主取得最佳利益。

酒店项目开发的理想流程

業主/ 開發商 Owner/ Develope r

專業酒店顧問公司

Professional

Hotel Consultan t

酒店 管理公司

Hotel Management Company

1、 項目的市場及財務可行性研究

Market & Financial Feasibility Study

開發流程

Development Process

2a 、概念規劃

Conceptual Planning 2b 、設計規劃 Design Planning

3、鑒定和篩選酒店管理公司 Hotel Management Company Search

4、酒店管理合同談判

Hotel Management Company Search

5a 、篩選建築設計師和專案管理團隊

Select Architects,Designers & Project Management Team

5b 、項目資金籌畫 Financial Steucturing

6、項目建築設計

Design Development

7、項目建造 Construction

8、酒店開業前籌備 Pre-Opening

9、酒店正式經營 Hotel Operations

建築設計 機構

Architecture Design Firm

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10、酒店資產管理

Asset Management

3．0 初步建议

酒店业是在中国较早与国际接轨的传统服务行业，一直以统一服务标准和管理模式的经营方式发展。

随着中国酒店业市场细分化趋势，国内一线城市也开始出现精品酒店的身影，如深圳的丹枫白露、北京长城脚下的公社、新红资等。这股日益盛行的“璞缇客”精品酒店风如今在上海也是发展的如火如荼。新天地的汉唐酒店、上海JIA酒店、由雅高集团管理的璞邸精品酒店、天禧嘉福璞缇客酒店以及在建的越洋广场璞丽SPA酒店等，均独树一帜地立足于竞争激烈的沪上酒店业市场。

“精品酒店” （boutique hotel）是指那些规模较小而提供贴身服务的酒店，它以私密、奢华或离奇的酒店环境与大型连锁酒店的标准化设施相区别，专门满足于追求个性化服务的小众群体。他们均通过个性、创意的设计和独特的服务，为客人带来特殊的入住体验，JIA Shanghai就是这样一个执牛耳者。另外，喜达屋（Starwood）酒店集团旗下的W酒店以当代设计为卖点，W时尚精品酒店也将在2008年于上海浦东开业。由中国娱乐KTV业大鳄低调打造的“昆山华纳”时尚酒店近期也深受关注，这家被称为中国最具娱乐气质的酒店让人耳目一新：该酒店拥有9个主体楼面，但和一般酒店不同的是，它的下区即1-4楼全部为娱乐层面，包括酒吧/舞厅/KTV夜总会等；中区5-8楼为正式的客房，以超大面积，极简的豪华装饰为特色，具有强烈的东南亚风情和后现代意境；高区则为设计风格相当时尚的主题餐厅。没有传统意义上的接待大堂，而以一个活力四溢的PUB充斥一楼；没有钥匙和门卡，以你的指纹密码为进出的通行证；没有繁复的Check in/out的手续和等待，专人预定系统在这个数码化的酒店内会及时为你搞定一切，酒店的主要目标群体是东南亚/港澳台等地区具有一定消费能力的男性顾客。

精品时尚酒店正在悄悄成为市场的宠儿。当然，精品酒店（boutique