天津团泊湖地产营销报告1
9月天津市房地产市场分析报告
天津市房地产市场分析报告2007.9目录第一部分：城市篇‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥2一、城市概况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥2二、城市规划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第二部分：经济篇‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12一、宏观经济概况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12二、天津产业结构‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14三、十一五经济发展目标‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14四、城市经济结论‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥15第三部分：市场篇‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥15一、房地产发展历程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16二、房产新政对天津房产市场的影响‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16三、房地产整体运行情况分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥17四、住宅市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22五、商业地产市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31六、写字楼市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥43第四部分：总体结论‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥54第一部分：城市篇有人形容天津是一个困惑的城市，就像一头笨重的老牛，在北京、上海的发展日新月异的快速奔跑之时，却越跑越慢。
即使与重庆、武汉相比，天津的竞争也显得有些力不从心。
但随着珠三角、长三角经济圈的形成，环渤海经济圈的发展将成为中国第三大经济发展引擎。
而天津凭借其在环渤海地区的地位及资源优势正在加速发展。
一、城市概况1、地理位置（图略）环渤海地区---位于我国北部沿海地区，从国际范围来看，处在东北亚经济区的中心地带，是我国北方地区进入太平洋走向世界的重要通道，在国际社会越来越重视东北亚地区发展的大背景下，其地缘优势更显突出；从国内范围来看，环渤海地区处在我国华北、东北和华东三大区的结合部，是我国城市群、港口群和产业群最为密集的区域之一，是我国经济由东向西扩散、由南向北推移的纽带。
【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT
第二章 项目分析与市场判断
小结： 明年同类别的别墅和类别墅项目的竞争将进入空前激烈 的竞争阶段，在城市的N多区域将供应大量的同类产品， 由于团泊湖庭院的户型的增大和体格的提高，在市场竞争 中的总房款和性价比的绝对优势将必然相对缩小。
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第二章 项目分析与市场判断
面对这种近乎“十面埋伏”的局势 我们又将怎样给出一个怎样的 答 案 呢?
北方生态居住和商务休闲第一平台
24
第二章 项目分析与市场判断
这是一种新城镇主义之中的一种两栖生活
1、 工作与渡假兼得的“两栖住宅” 现代人的生活忙碌而又匆忙，特别是像团泊项目目标消费人群这样的成功人 士，更是难得能够享受到悠闲悠长的假期。团泊项目凭借其优越的资源肌理 和生态规划设计，可以同时达成这些本案目标消费人群的长久渴望，工作与 渡假同时兼得。
3、 水陆相生的“两栖住宅” 以“大湖文化”为主打的团泊项目，拥有51平方公里的浩瀚水域、尊崇自 然肌理，生态景观得天独厚这些都将卖点重要支撑之一。同时，岸边即将呈 现出的堤岸公园，与湖景相映相生，相得益彰，团泊项目与生俱来的浩瀚水 岸景观文化和大湖生活也必将成为特色卖点。
4、成就与时尚兼得的“两栖住宅” 时尚是一个涵盖面非常广的话题，真正的“时尚一族”大多数都是事业有成 的成功人士他们对成就的定义不仅仅体现在对待事业的执着追求上，居家生 活也是为他们所重视的，他们不单要享受时尚的物质生活，还要享受时尚的 精神生活，为他们提供一个事业、家庭两得意的地方，是团泊项目另外一个 非常重要的卖点支撑。
15
第二章 项目分析与市场判断
❖ 2006年国家出台关于限制审批别墅类用地条例，全国别墅市场风声 鹤唳，使得别墅市场今年供应量有较大增加，天津别墅市场总体供应 量约300万平米，在售和新开项目共计20余个。主要分布在南部及周 边区镇。
天津地产行业某花园营销主题策划报告
天津地产行业某花园营销主题策划报告一、背景分析天津地产行业竞争激烈，市场需求不断涌现，消费者对于楼盘的要求也越来越高。
因此，制定一个有吸引力且独特的营销主题策划对于吸引新客户和提升销售业绩具有重要意义。
本文旨在为天津地产行业某花园营销主题策划报告提供一些建议。
二、目标市场分析1. 定位目标消费人群：年轻夫妻、新生代家庭、退休老年人等。
2. 确定消费人群需求：注重生活质量、环境优美、便捷出行、安全舒适等。
三、竞争分析1. 竞争对手分析：了解竞争对手的产品特点、定价策略、营销手段等。
2. 确定差异化竞争策略：重点突出产品特色和优势。
四、主题策划1. 主题定位：以“花园人居，尽享天津生活”为主题。
2. 主题设计：园林景观设计、便利设施、智能家居系统等结合，打造宜居舒适的生活环境。
3. 主题活动：通过举办开放日、家居体验活动、儿童活动等，吸引目标客户参观和体验。
五、市场推广方案1. 线下渠道推广：广告媒体、户外广告、地铁广告等，提高品牌知名度。
2. 展示中心营销：提供免费交通接送、现场讲解、优惠政策等，吸引客户到展示中心参观。
3. 网络营销推广：建立官方网站、社交媒体账号，发布平面和视频内容展示房源和生活环境。
4. 口碑传播：通过提供优质的售后服务、打造口碑客户，扩大品牌影响力。
六、销售方案1. 图片展示：通过高质量的图片展示花园、公共区域和户型设计，吸引消费者的兴趣。
2. Wi-Fi示范：提供Wi-Fi实景演示，展示智能家居系统的便利和功能。
3. 价格优势：推出优惠购房政策，如首付优惠、利率补贴等，吸引购房者。
4. 经营者信用：证明地产公司的可靠性，如相关奖项、实力证明等。
七、总结通过以上的营销主题策划报告，我们可以看到，以“花园人居，尽享天津生活”为主题，通过合理的定位、差异化竞争策略、主题设计和市场推广方案，可以有效吸引目标市场消费者的注意和兴趣，提升销售业绩。
同时，通过优质的房屋质量和良好的售后服务，建立良好的口碑传播，进一步扩大市场影响力。
中原地产天津利海小站全程营销策略报告
340平米
它山之石——解析
建筑
“原创现代中式” 中国民居形式：每套宅院均有前院、中庭和
后园，将大量的绿化和环境布置融入宅院本 身，使每户拥有独立的绿化空间 传统民居元素：宅院建筑、围墙、台阶、门 坊等 现代建筑材料：门窗、双层中空玻璃、玻璃 栏杆、世界一流的外墙外保温技术 兼具深厚的文化底蕴以及现代感和舒适感
独栋别墅 户型区间 分布于 240-500 平米/套；
总价从 200-1600 万；主要 集中于 200-600 万之间。
TOWN中堂
区位
市中心核心区位
老城厢
建筑风格 现代中式
现状 已售罄
檀府 唐郡
老城厢 杨柳青镇
现代中式 传统中式
销售状况良好
传统中式，销售状况不佳
自开盘销售状 况不佳
目前天津市场中式别墅主要为三个项目，区位、建筑风格与本案类比项目缺乏； 深度解析中式别墅需站在全国的角度进行一个了解。
它山之石——启示
规划： 主街宽，胡同窄，重庭院设计 园林景观富于变化，遵循中式园林设计原则，由水系、街巷串联而成景观轴，打 造立体式园林
建筑： 没有创新的传统建筑是没有竞争力的，中式与现代的结合是中式别墅不可逆转的 发展趋势，不论是现代建筑元素以及现代建筑材料的应用，都是对传统的继承与 发展，兼具深厚的文化底蕴以及现代感和舒适感的现代中式别墅才是有生命力与 竞争力的主流产品，本项目应顺势而为，打造传统与现代相结合的新中式别墅
粉墙黛瓦、马头 墙勾勒出徽派建 筑的神韵
围墙、台阶、门 坊等完全从民居 中提取元素
漏窗：窗内、窗 外景观互为借用
前庭：围墙与外界 区分开，由闹入静， 形成过渡
基于精益建造体系的房地产企业的创新管理模式
基于精益建造体系的房地产企业的创新管理模式李志成 天津市团泊湖投资发展有限公司摘要：随着房地产行业快速发展，市场竞争逐渐激烈，同时经营风险也逐渐提高，房地产企业面临着巨大的压力，许多企业逐步开展了管理的变革。
精益建造体系是一套降低成本、提升效益的规范化、模式化企业管理系统，能够帮助企业提升项目运转效率，以此助推企业经营目标的实现。
因此，本文针对房地产企业应用精益建造体系的方法进行了论述，以期为房地产企业的发展提供借鉴与参考。
关键词：房地产企业；精益建造体系；管理创新中图分类号：TU198 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)021-0063-02随着房地产行业的蓬勃发展，房地产行业所处的行业环境和自身环境都已经发生了变化，从最初的高速成长阶段逐渐转变为精耕细作阶段，越来越多的房地产企业开始正视市场变化，关注自身的管理，转变组织架构，完善经营漏洞，改变经营观念，从而成为具有产品差异化、行业品牌化、市场口碑化的高竞争力企业。
精益建造体系主要理念是降低人力、物资、设备等消耗，减少运作时间，以降低整体的运作成本，提升运作效率，为企业创造更高效益，这种管理体系有助于企业在激烈在竞争中脱颖而出，展现出卓越的能力和优势，且有利于企业的长期发展。
因此，房地产企业应用精益建造体系，改变传统的管理模式，更新管理理念，能够消除在市场发展中的内部和外部阻碍，完善管理制度，建立企业文化，优化员工的工作方式，平衡企业内外运作的各方利益，使企业的管理更加合理，企业的成本更少，效益更高，以此提升企业整体开发效率。
本文针对精益建造体系这一理论，提出了房地产企业的创新管理模式，以期为房地产行业的发展提供理论借鉴和参考。
一、精益建造体系的理论概述精益建造体系是从日本丰田公司著名的精益生产理论发展而来，上世纪九十年代初丹麦的著名管理学家提出了借鉴精益生产理论的核心思想，将其运用到建筑行业中的理念。
IGLC正式提出了精益建造这一理论。
团泊湖旅游产业区可行性分析报告(0712)
团泊湖旅游产业区可行性分析报告联合置地营销管理部2008年7月第一部分前言为了推动天津团泊新城的建设，满足天津乃至整个环渤海区域旅游产业需求，政府提出了团泊旅游度假产业区的发展战略，发展团泊旅游度假产业区的契机在于它的地理位置和独特的生态湿地环境，要把团泊旅游度假产业区建成一个以旅游业为导向的综合性区域，突出生态水环境，发展高端旅游业、服务业和创意产业，规划建设成为具有休闲度假、商务会议、文化创意、居住、水环境保护等多种功能，国际一流生态标准的综合性旅游产业区。
1955年，全球首家“迪斯尼”乐园在加州首府洛杉矶开业，迄今为之，“迪斯尼”已经成为美国精神的载体之一；1983年，“迪斯尼”落户日本东京东南口岸千叶县，成为这座传统港口新的经济增长点；香港海洋公园是香港旅游的一张名片，我们几乎能在所有香港现代影视作品中看到这座公园的镜头；在改革开放的最前沿，深圳已经拥有了很多旅游景点和游乐场，而这些并不能阻挡深圳“欢乐谷”的到来，如今，欢乐谷于深圳堪比迪斯尼于美国；北京“欢乐谷”开业至今，60%时间内人满为患，每个游乐项目前都排满了长队。
长江三角洲、珠江三角洲、环渤海三大经济圈被称为中国经济发展的三极，长三角和珠三角之后，环渤海经济圈蓄势待发，国际和国内大中型企业纷纷在此布局战略版图，城市之间互动频繁，现代企业的发展对企业文化、团队建设和员工公关要求更高，直接带来商务会议会展市场的繁荣，在“天下第一城”、在“九华山庄”，来自天津、河北、山西、辽宁甚至山东、内蒙等地的游客络绎不绝。
天津作为环渤海经济圈的中心城市之一，有必要也有条件打造特色旅游产业。
滨海新区已经成为国家级经济新区，这是千载难逢的优势利好。
离市区只有20公里的团泊新城，面对这样的良机，有什么优势？存在什么样的机会？如何利用这一契机，结合自身资源特点成就尊重市场、尊重生态、尊重人性的具有前瞻性和影响力的产业？带着这些问题，在《天津市城市总体规划（2005-2020）》的指导下，我们提出了本《可行性分析报告》，意在为本地块规划提供依据和参考。
团泊湖市场调研报告
【天津市场】【团泊市场】【重点竞品】【本体情况】
天津市市场运行情况
【土地市场】【成交分析】【库存分析】
天津市近年来土地成交情况分析
数据来源：富思博得2016年12月7日
➢ 天津自2011年以来土地成交面积和规划建筑面积逐年减少，至2015年达到历史低点； ➢ 2016年，全市土地市场升温明显，土地成交面积和规划建筑面积分别环比上涨26%和38%，楼面地价出现近来年最大涨幅，
1
பைடு நூலகம்汉沽区
紫润别苑
493
4.5
3.1
6930
2
宝坻区
远大城
484
4.3
3.7
8804
3
津南区
中信公园城
461
5.6
4.7
8480
4
东丽区
融创城
434
4.7
13.9
29601
5
北辰区
金地艺城华府
427
4.7
9.7
20503
6
宝坻区
塞纳世家
302
2.9
2.9
10093
7
武清区
鑫嘉园
287
2.8
1.8
6560
考虑未来三年的住宅用地供应量将缩减至550 万公顷/年，如果仍保持近年来1.5的平均容积率， 年均最大住宅供应面积为800万平米左右（含保障 性住房）。
这一数据与近7年对比，仅高于2015年极低值 727万，环比2016年下降约30%，与峰值2010年的 3462相比仅相当于其不足1/4。
如果未来宏观经济环境不发生重大变化，预 计未来3年的房地产价格将继续走高。
“930新政”前后市场变化情况
天津市静海区团泊房地产开发有限责任公司_企业报告(业主版)
目录
企业基本信息 .................................................................................................................................1 一、采购需求 .................................................................................................................................1
天津市静海县安慧 电力工程安装有限 公司
5775.3
2023-01-10
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
本报告于 2023 年
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
董庄窠新苑项目二标段公用变电 天津市腾宇电力工
目标单位： 天津市静海区团泊房地产开发有限责任公司
报告时间：
2023-02-12
报告解读：本报告数据来源于各政府采购、公共资源交易中心、企事业单位等网站公开的招标采购 项目信息，基于招标采购大数据挖掘分析整理。报告从目标单位的采购需求、采购效率、采购供应 商、代理机构、信用风险 5 个维度对其招标采购行为分析，为目标单位招标采购管理、采购效率 监测和风险预警提供决策参考；帮助目标单位相关方包括但不限于供应商、中介机构等快速了解目 标单位的采购需求、采购效率、采购竞争和风险水平，以辅助其做出与目标单位相关的决策。 报告声明：本数据报告基于公开数据整理，各数据指标不代表任何权威观点，报告仅供参考！
（7）其他土木工程建筑（1）
对中国温泉房地产发展简述
对中国温泉房地产发展简述摘要：当前中国温泉旅游60%以上的项目的主要投资驱动力来自房地产开发。
温泉+房地产开发成为主流盈利模式，而有关政府也鼓励这样的开发模式。
温泉房地产虽然在欧洲、日本和台湾地区也很普遍，但在规模和速度上远不及目前的中国。
国外的温泉产业，主要依靠经营盈利。
从全球产业发展视野来看，应该说，中国式的温泉房地产开发模式是一种创新开发模式，因此，它到目前为止仍然是一个动态发展中的房地产概念和开发模式。
关键词：发展现状；历史回顾；开发类型；特色；模式Abstract: At present, the main investment driving force of more than 60% hot spring tourism is from real estate development. Hot spring + real estate development has become the mainstream of profit mode, which is also encouraged by government. While hot spring real estate very common in Europe, Japan and Taiwan, it is far more in scale and speed of the present Chinese. Foreign hot spring industry mainly rely on earnings management. From the global industry development, hot spring real estate development mode of China is a kind of innovation, so it is still a dynamic concept and development mode of real estate.Key words: present development situation; history review; development pattern; feature; mode一、中国温泉房地产的发展现状概述（一）概述温泉房地产，是指将温泉资源运用于房地产开发，以提升房地产的价值和销售吸引力的一种开发模式。
房地产项目营销方案策略总结汇报滨海湖高尔夫别墅营销报告
开发区
区域分析
全称天津经济技术开发区,1984年天津被国家确定为第一批沿海开放城市，1985年建区，目前区域内已有3300多家外商投资企业落户，投资总额超过150亿美元，经济实力日益高速发展壮大，在全国开发区中名列前茅，成为“滨海新区”的龙头和天津市重要的经济增长点。
天津经济技术开发区
形成以电子通讯、食品、机械、生物医药四大支柱产业,是滨海新区的龙头并起到相关的带动作用
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滨海湖高尔夫别墅 营销报告
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滨海湖高尔夫别墅 营销报告
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宏观区域
市场脉络
项目定位
营销策略
伟业优势
报告目录
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宏观解读
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天津市总体规划
天津总体规划将以 “中心城区——滨海新区核心区”为主体,结合东部沿海发展带，构筑“T”型带状组团式布局结构。 以中心城区和滨海新区核心区为主、副中心。在外围发展居住就业综合型城市组团,形成“中心城区+外围组团”布局结构。
在2005年之后的未来相当长一段时间,在国家的大力扶持下，滨海将会有跳跃性的腾飞，发展速度将会远远超出人们的预料。
滨海新区——规划解读
政策扶持
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滨海新区——行政规划
滨海新区位于中心城区东面,渤海湾顶端。紧紧依托北京、天津两大直辖市，雄踞环渤海经济圈的核心位置。
自身拥有全国最大的人工港、最具潜力的消费市场和最具完善的城市配套设施。
水镜天苑
津泽兰湾
兰溪天苑
云溪蝶苑
商业区
产品平面图
户型图
度假型别墅
项目定位——市场深解
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夏阳溪韵风景湾
项目位置：东丽之光大道北测 开发商名称：天津天津亿兆投资有限公司 景观公司：天津大学研究设计总院 建筑设计：天津大学研究设计总院 建筑风格：西班牙 占地面积：10.7万平米 建筑面积：5.5万平米 配套面积：1500平米 绿化率：51.7％ 产品形式：独体别墅、联排别墅、双拼别墅、洋房
天津光耀城2010年营销策略总纲(汇报)114p
高＋低社区规划，双拼、联排、洋房、高 层多种产品，别墅产品中双拼比联排略多一 些，联排以8联为主 龙湖景观打造千万园艺，选取北纬39.7度 最优树种，社区有少量水系 地上入户车库，部分联排无私家车位，需 依赖社区内部道路停车； 社区内规划五星级酒店、商业等配套
WORLDUNION PROPERTIES
价区间400-450万，排卡方式为验资5万， 自4月中旬至今排卡30余张，预计5月中下旬 会加大线上线下推广力度，全力冲卡量。
市场分析小结
4.17国十条、后续政策的实施，及市场、客户调控表现，给本项目带来的启示
结论一：抓紧目前的有限利好，把握入市先机
（城市发展、区域规划、经济层面利好、区域市场同类产品的供应空缺）
团泊湖光耀城
类型 户型
面积区间 套数
联排中户
165
203
别墅 联排边户
226
95
大端户
265
9
PK联排主力产品为184、255平米，总价较高 赠送露台 花园赠送，住户花园无间隔 无地下室
天津碧桂园
占比
66% 31% 3%
类型
户型
别墅
经济型联排 经济型联排 舒适型联排
双拼
面积区间
184 200 255 214-350
社会山3月27日加推联排、双拼产品60套， 去化40套左右，均价1.2-1.3万，主力总价
区间近2郊00别-4墅50新万政；前后表现各有不同，
普5通.1期经间济加型推别3墅0套“24冰0火㎡院两墅重产天品”，，均价 1新.4政-1前.5万凭，借总总房价款优30势0-成35交0万火，爆开，盘新现场 客政户后寥来寥电无量几和，到成交访惨量淡骤。减，成交惨
淡。
天津房地产市场调研报告(DOC 42页)
天津房地产市场调研报告一、天津市房地产市场环境概况1、人口概况：（1）总括20××年底天津市常住总人口为1043万人，与2000年11月1日零时第五次全国人口普查的总人口1000.91万人相比，增加了41.62万人，增长4.16%；年平均增加8.32万人，年平均增长0.82%。
20××年全市人口出生率为7.44‰，人口死亡率为6.01‰，人口自然增长率为1.43‰，天津市人口进入低速增长期。
（2）人口年龄结构全市常住人口中，0-14岁的人口为131.36万人，占总人口的12.60%；15-64岁的人口为810.27万人，占总人口的77.72%；65岁及以上的人口为100.90万人，占总人口的9.68%。
与第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了4.13个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.30个百分点。
人口年龄结构图数据来源：天津统计年鉴（3）城乡人口结构数据来源：天津统计年鉴如上图所示，全市常住人口中，居住在城镇的人口783.06万人，占总人口的75.11%；居住在乡村的人口259.47万人，占总人口的24.89%。
与第五次全国人口普查相比，城镇人口占总人口的比重上升了3.12个百分点。
(4)家庭户人口数全市常住人口中，共有家庭户335.10万户，家庭户人口为989.06万人，平均每个家庭户的人口为2.95人；集体户人口为53.47万人。
与第五次全国人口普查相比，平均每个家庭户的人口减少了0.14人。
城镇平均每个家庭户的人口为2.87人，农村为3.23人。
(5)受教育程度全市常住人口中，具有大专及以上文化程度的人口为139.92万人，占总人数的14.1%；高中程度的人口为209.86万人，占总人数的21.2%；初中程度的人口为377.79万人，占总人数的38.2%；小学程度的人口为217.94万人，占总人数的22.0%；其他占总人数的4.5%。
万科_天津万科东丽湖三期别墅营销报告_伟业_46p_价格策略_推盘策略
朗矩 滨海 高尔夫
夏阳溪韵 风景湾
新悦庭 社会山 团泊 新庭院 天嘉湖
原有项目 新面市项目
除TOWN中堂外，天津07年别墅市场主要集中在外环线周边
竞争分析——07年别墅市场分析
独栋 单套面积 天嘉湖 龙顺御墅 梦都岭上林 里 新悦庭 滨海高尔夫 社会山 290-770 500 250-350 350-500 300 220—240 预计均价 未定 16000 8000 15000 8000 8000
资源位置图
双拼类产品的主力户型：
推广计划：主要推广针对开发区，预计将在6月份设立开发区的外展场，推广主力在塘沽开发区。
竞品分析——竞争类产品分析
区域位置 项目规模、 联排比例 建筑形式
本项目与竞争类项目交叉分析
车库 花园面积 采光 单套面积 配套 户形特色 价格 客户区域
夏阳
东丽之光 大道北侧
无 70平米 适中 180㎡— 1500平米 联排比例 四联排和 占40% 220 ㎡ 会所 六联排两 产品特性、面积、价格与东丽湖价格产品存在竞争，截流东丽湖联排客户的竞争性较强 种形式 双拼为主
新项目产品主要以独栋、双拼为主。 联排产品：主要产品来自于06年别墅项目的后期产品
竞争分析——07年别墅市场分析 根据项目各个产品类型的特点，我们从2007年别墅市场供应的角度分 析得出：
1、07年天津别墅市场主体为独栋、双拼产品，市场份额较高，多集中
于下半年推向市场； 2、 本案双拼别墅会与市场中低总价的独栋别墅项目形成市场竞争；
3、本案联排别墅会与市场上投放的同类产品存在竞争。
小结：07年整体别墅市场较06年风险较大，不同区域的产品也会对项目的销 售有一定的影响。需要有利的价值引导才能保证项目能够在下半年有好 的市场表现。
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It was the age of TUANBO:
而团泊， 正是这样一汪湖泊：水域、城市、休闲
针对当前环渤海城市群的特征 站在历史的角度和高度
这个时代—— 从来没有任何时候能比现在能感受到时代的势能， 把握趋势： 1、城市能量在累积； 2、城市半径在扩大； 3、中产的数量在成长； 4、改善性需求在从洋房向别墅引爆； 5、别墅区在形成；
It was the age of TIANJIN GEMDALE
NOW
三盘齐耀，天津公司全面升级、转型
【金地团泊湖项目】
近郊资源大盘 【金地国际广场】 影响力
【金地国际广场】
城市豪宅 形象标杆
持续利润 品牌声誉
资源的唯一性 奠定资源型别墅市场 领导者地位
【金地格林世界】
城市近郊大盘 现金流产品
城市别墅+资源别墅= 抢占北方区域豪宅话语权
招商钻石山●
天津城市豪宅中轴线，
向南，向南，再向南……
It was the age of FORTUNE
谁， 会成为卫津南路的下一站？
【3、这个地方】
B、天津主城区最大水域 C、湖水、温泉、高尔夫的生活想象
团泊湖
=8个东丽湖
松江高尔夫
温泉
=12个西湖
15分钟联通中心城区 温泉、高尔夫成熟配套
唐津高速 津汕高速
便捷的交通网络，与城市交相呼应
第二章
这个时代
10：15am
The following takes place in TIANJIN… 财富迅速 城市正在扩张累积 COMPANY
PEOPLE EXPANTION
FORTUNE
城市群落
日渐清晰
欲望ZHENG在膨胀
企业亟需升级
更
2009年GDP增长16.5%，位居全国第二 高速铁路 400km/h 28分连接京津 空客A320 870km/h 分钟连通世界
3. 4. 5.
光耀地块：占地约1000亩，容积率不超过1。 恒盛地块：09年12月取得，总占地面积119.6万平
米，容积率1.05，预计总建筑面积126万平米；
光耀地块
广东的中惠熙元2010年3月5日取得01#地块，土地 出让面积：150543平方米（其中，住宅134594平 方米、商业15949平方米） 容积率：住宅≤1.2，
开盘热销，创造中北镇 11000元/平米单价神话
普通住宅： 价格增值空间日渐饱和
在这里，欲望正在
多元
【3、这个地方】
A、城市向南、一条中轴线、一个东亚运动会、一条路
●万德花园
●世纪梧桐公寓
南京路
梅江
后梅江
●江胜天鹅湖
卫津南路 富力城●
城南新世家●
仁恒海河广场 ●
格调春天●
老城厢
天塔 水上
霞光道5号●
沈阳、太原、石家庄、呼和浩特 地位：继珠三角、长三角后，成为中国 新的增长极
【1、这个城市】
B、而天津的超城市化影响会怎么变化？
超城市化加速城市外扩
城市半径
10km
12km
20km
【2、6070这群人】
在这里，
智· 富
排名 1 2 3 4 13 10 亿万富豪 8800 7800 7000 6300 900 1050 143000 137000 116000 110500 13100 12800
湖畔豪宅云集， 比尔盖茨的豪宅就 位于此，价值高达 2亿美金
It was the age of lake:
而的富人区 大多与这个城市的水相关……………
一个伟大的时代一座伟大的城市一个伟大的富人区
世界级城市群KPI
1.平原地带，地理位置及自然条件优越 2.人口密集地区，效能最大 3.轨道交通、高速公路、航空港、航海港 等基础建设系统非常完善 4.各城市之间产业发展坚持多元化，
正在汇集
全球最宜居城市内地
NO.1 城市竞争力直追中国第三城
富裕人士分布表：
地名 北京 广东 上海 …… 天津 山西 排名 1 2 3 4 12 13 千万富豪（人） 亿万富豪/十万人人口 54 8 38 12 8 3
【2、6070这群人】
A、城市正在快速催生一批批的新贵和新中产
累计收入 百分比
收入总额为150-300万人口约为20-30万人
规模、代表项目缺失
天津公司年销售额有限 集团内部影响力弱势
杭州的自在城拥有大排量的排屋别墅，同时拥有精装修白金公寓、 多层花园洋房、SOHO酒店式公寓，四大类型的物业齐齐呈现；09年 6月，杭州金地自在城境墅开盘，杭州千万级豪宅市场自此开辟出 全新城市别墅板块
金地集团在东莞塘厦耗时三年倾力打造的首个主要面向深圳客户的高端别 墅项目 “ 金地博登湖 〃 壹墅间 ” ，不仅标志着金地正式进入莞深地 区高品质别墅、豪宅提供者的行列，更是莞深一体化进程中的顺势之举。
真正的城市+资源集大成者，正面临前所未有时代使命 的市场机遇……
大胆探寻整个项目宏伟的魂魄
湖区物业的价值探寻——一个时代的理想：
城市富人区，往往在一个伟大的时代中 ，滋生于一个伟大的港口城市群落，依 偎在一片城市的淡水资源旁。
第三章
定位
CITY：天津极速扩张 中产阶层爆发 FORTUNE： It was the best of times… LAKE：湖水得天独厚 GEDALE：爆发时不我待
“1+1﹥2”
5.具有中枢支配地位，具有发展国际间联 系的最佳区位优势。 6.具有完整的城市等级体系。
6.区域核心型城市
5.区域房价为城市平均房价的2-3倍
环渤海
天津
团泊湖
金地。湖的理想
无法匹敌的水域，最长的水线， 成就一个时代的富人区
金地。时代的湖居人生
丰富的配套，成为私人专属的社交场
金地。湖之畔，城之湾
中国〃环渤海
英国〃伦敦 工业革命 欧洲大陆兴起 日本 美国东北部 美国 西海岸 五大湖
18cn.
19cn.
20cn.
20cn.50s
21cn.
美国 伦敦 南肯辛顿
位于纽约曼哈顿岛上 距离唐宁街一号约2.5公里 立体交通发达 紧邻海德公园、泰晤士河 地区均价：23万-50万元/平方米 伦敦平均房价14.6万元/平方米 轨道交通发达 紧邻哈德逊河 中央公园西15号：：25-35万元/平方米 纽约平均房价10.5万元/平方米
价 格 指 数
最强势的资源 便捷的城市距离 最易承接城市富人区的区域属性
东丽湖
强有力的产业支撑
未来最有可能打造顶级别墅产品的片区！
团泊湖
更加成熟的城市界面
拥有良好客户外延性 未来升值潜力巨大
投资属性更强的板块
津南
无鲜明利好 依托大量土地放量加速区域成熟 易形成低密度供应热点
圆梦型低密度居住板块！
资产分组： 200万以下为A组 200-500万为B组 500-1000万为C组 1000万-1亿为D组 1亿以上为E组
中产
爆发
千万富豪人口比重: 1.1%；亿万富豪比重：0.008%。则，千万以下人口比重为：99.88% 千万富豪收入比重：8%；亿万富豪收入比重：6%。则，千万以下总收入比重为：86%
劈荆斩棘
20km
东丽湖
东丽： 东丽湖万科城 亿兆项目 华侨城 恒大绿洲 津南：
中心城区
中信
津南
团泊： 香港建设地块 光耀地块 金地团泊项目 松江高尔夫小镇
海尔 碧桂园 星耀五洲
京基
团泊湖
距离中心城区15~20km 具备自然资源条件 中低密度项目聚集
近郊别墅板块
外
城市别墅开发殆尽，随大量开发商进入，天津近郊别墅 呈三足鼎立之势
【金地团泊湖项目】
金地+团泊
肩 负 双 重 使 命
1 2
企业使命：
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
以资源大盘奠定金地在北中国豪宅话语权
城市使命： 代表环渤海城市发展的方向和高度，建立 新时代城市居住标准，提升城市未来价值
使命之路三大风险
于外：板块之间孰优孰劣？ 于内：板块之内如何厮杀？ 对象：客户内心价值几何？
历史上
任何 使命的达成 总要经历波折
团泊3期
商业 ≤1.2，即建筑规模不大于28.93万㎡（包括商
业部分及配套公建）；成交价格为148.35万元/亩， 溢价13460万元，地价2224元/平米。
近期成交地块约323万平米建筑面积，大量品牌开发商进入
一线临湖地块基本均“名花有主”，未来供应较大
【2、6070这群人】
B、天津改善需求已经到了从洋房时代到别墅时代爆发的节点 财富人群需求呈现多元化，资源稀缺加速普宅向豪宅转化
【2009|天津环球金融中心】
天价狂销，不断刷新天津顶级物业记录
【2008|霞光道5号】
逆市旺销，重塑天津豪宅天花板 豪宅产品：
P R I C E
资本属性日渐鲜明
【2009-10|朗润园】
谨 呈：金地集团天 津 地 产 公司
关于湖的时代理想
——金地团泊项目营销投标报告——
序
大盘操作的四个要素： 第一，叫关注并迎合社会趋势 第二：生命周期。盈利来自于开发节奏的把控。 第三：人的变化
第四：首战必胜！
魂
人
节奏
启动
第一章
揭幕
It was the age of city:
每一个伟大的时代 都会诞生一个世界级城市群
实际应用中的计算公式是：
公式中：
是按收入分组后各组的人口数占总人口数的比重；
O
ED C B
A
累计人口 是按收入分组后，各组人口所拥有的收入占收入总额的比重； 是 百分比 从i=1到i的累计数，如, =Y1+Y2+Y3….+Yi。