天津团泊湖地产营销报告1

政策 利好
产业
成熟度
主要 通路
资源条件
土地放量
现有项目
开发商 远洋 华润 京基 首创 海尔 碧桂园 中信 万科 保利 朗钜 亿兆 华侨城 香港建设 金地 仁爱 天房 光耀
津南
津滨 发展 辐射 带
市级 以下
松江度假村
津港 公路
天嘉湖
1000万 平米
竞争最Leabharlann Baidu激烈
东丽湖万 科城 朗钜天域 首创溪堤 郡 团泊湖庭 院 松江高尔 夫小镇
正在汇集
全球最宜居城市内地
NO.1 城市竞争力直追中国第三城
富裕人士分布表：
地名 北京 广东 上海 …… 天津 山西 排名 1 2 3 4 12 13 千万富豪（人） 亿万富豪/十万人人口 54 8 38 12 8 3
【2、6070这群人】
A、城市正在快速催生一批批的新贵和新中产
累计收入 百分比
收入总额为150-300万人口约为20-30万人
资产分组： 200万以下为A组 200-500万为B组 500-1000万为C组 1000万-1亿为D组 1亿以上为E组
中产
爆发
千万富豪人口比重: 1.1%；亿万富豪比重：0.008%。则，千万以下人口比重为：99.88% 千万富豪收入比重：8%；亿万富豪收入比重：6%。则，千万以下总收入比重为：86%
劈荆斩棘
20km
东丽湖
东丽： 东丽湖万科城 亿兆项目 华侨城 恒大绿洲 津南：
中心城区
中信
津南
团泊： 香港建设地块 光耀地块 金地团泊项目 松江高尔夫小镇
海尔 碧桂园 星耀五洲
京基
团泊湖
距离中心城区15~20km 具备自然资源条件 中低密度项目聚集
近郊别墅板块
外
城市别墅开发殆尽，随大量开发商进入，天津近郊别墅 呈三足鼎立之势
“1+1﹥2”
5.具有中枢支配地位，具有发展国际间联 系的最佳区位优势。 6.具有完整的城市等级体系。
6.区域核心型城市
5.区域房价为城市平均房价的2-3倍
环渤海
天津
团泊湖
金地。湖的理想
无法匹敌的水域，最长的水线， 成就一个时代的富人区
金地。时代的湖居人生
丰富的配套，成为私人专属的社交场
金地。湖之畔，城之湾
谨 呈：金地集团天 津 地 产 公司
关于湖的时代理想
——金地团泊项目营销投标报告——
序
大盘操作的四个要素： 第一，叫关注并迎合社会趋势 第二：生命周期。盈利来自于开发节奏的把控。 第三：人的变化
第四：首战必胜！
魂
人
节奏
启动
第一章
揭幕
It was the age of city:
每一个伟大的时代 都会诞生一个世界级城市群
规模、代表项目缺失
天津公司年销售额有限 集团内部影响力弱势
杭州的自在城拥有大排量的排屋别墅，同时拥有精装修白金公寓、 多层花园洋房、SOHO酒店式公寓，四大类型的物业齐齐呈现；09年 6月，杭州金地自在城境墅开盘，杭州千万级豪宅市场自此开辟出 全新城市别墅板块
金地集团在东莞塘厦耗时三年倾力打造的首个主要面向深圳客户的高端别 墅项目 “ 金地博登湖 〃 壹墅间 ” ，不仅标志着金地正式进入莞深地 区高品质别墅、豪宅提供者的行列，更是莞深一体化进程中的顺势之举。
开盘热销，创造中北镇 11000元/平米单价神话
普通住宅： 价格增值空间日渐饱和
在这里，欲望正在
多元
【3、这个地方】
A、城市向南、一条中轴线、一个东亚运动会、一条路
●万德花园
●世纪梧桐公寓
南京路
梅江
后梅江
●江胜天鹅湖
卫津南路 富力城●
城南新世家●
仁恒海河广场 ●
格调春天●
老城厢
天塔 水上
霞光道5号●
城市 资源
外
于外：最有潜力成为天津中央别墅区
1. 2.
香港建设 松江高尔 夫小镇 团泊湖庭院 本案
香港建设：7.6亿元拿地，容积1左右，总建面 83.68万平米，30%低密度。 金地地块：获取团泊三宗住宅用地的70%权益。公 司需支付的总价款约为4.55亿元。占地666,109.8 平米，容积率不超过0.7，建筑面积约47万平米。
世界级城市KPI
1.地理位置具枢纽地位 2.与水有密切关系，沿水分布 3.港口带动城市发展，带动城市群 4.聚集区域基础系统 5.重点产业集中地区
顶级富人区KPI
1.与城市中心区保持便捷的距离尺度 2.强大的基础设施配套，轨道交通、快速 干线等 3.距机场、码头等交通枢纽距离较近 4.景观资源丰富，特别为重要水景资源
价 格 指 数
最强势的资源 便捷的城市距离 最易承接城市富人区的区域属性
东丽湖
强有力的产业支撑
未来最有可能打造顶级别墅产品的片区！
团泊湖
更加成熟的城市界面
拥有良好客户外延性 未来升值潜力巨大
投资属性更强的板块
津南
无鲜明利好 依托大量土地放量加速区域成熟 易形成低密度供应热点
圆梦型低密度居住板块！
天津
经济发展第三极
宜居城市NO.1 GDP增速NO.1
天津， 正在成为世界版图聚焦中心
人口：城市人口3137万，总人口占中国 的22.2%，城市化率59.1% 面积：城市面积2.87万平方公里，总面积 占中国的13.31% 区位：北京、天津双核驱动，环渤海氛 围内
中国〃环渤海 城市群落
主要城市：北京、天津、大连、青岛、
中国〃环渤海
英国〃伦敦 工业革命 欧洲大陆兴起 日本 美国东北部 美国 西海岸 五大湖
18cn.
19cn.
20cn.
20cn.50s
21cn.
美国 伦敦 南肯辛顿
位于纽约曼哈顿岛上 距离唐宁街一号约2.5公里 立体交通发达 紧邻海德公园、泰晤士河 地区均价：23万-50万元/平方米 伦敦平均房价14.6万元/平方米 轨道交通发达 紧邻哈德逊河 中央公园西15号：：25-35万元/平方米 纽约平均房价10.5万元/平方米
上西区
It was the age of fortune:
每一个伟大的城市 都会孕育一个令人仰望的富人区
摘取美国十大豪宅
桂冠的是位于纽约 长岛的“三湖”别 墅，以里面的三个 大大的清水湖泊命 名，湖面波光粼粼， 胜似海景。
英国 温德米尔湖 美国
华盛顿湖
著名的湖畔诗人诞生地，著名 英国浪漫主义诗人济慈曾说， 温德米尔湖能“让人忘掉生活 中的区别：年龄、财富”
It was the age of TUANBO:
而团泊， 正是这样一汪湖泊：水域、城市、休闲
针对当前环渤海城市群的特征 站在历史的角度和高度
这个时代—— 从来没有任何时候能比现在能感受到时代的势能， 把握趋势： 1、城市能量在累积； 2、城市半径在扩大； 3、中产的数量在成长； 4、改善性需求在从洋房向别墅引爆； 5、别墅区在形成；
It was the age of
It was the age of
It was the age of
It was the age of
DESTINY·使
命
It was the age of TIANJIN GEMDALE
PAST
金地全国战略：
从科学筑家到科学筑城 从简单复制到多元开发
？
杭州自在城 金地博登湖 〃 壹墅间
团泊3期
商业 ≤1.2，即建筑规模不大于28.93万㎡（包括商
业部分及配套公建）；成交价格为148.35万元/亩， 溢价13460万元，地价2224元/平米。
近期成交地块约323万平米建筑面积，大量品牌开发商进入
一线临湖地块基本均“名花有主”，未来供应较大
快
更
道路、交通等城市基础设施全面升级
新
滨海新区实体化催生地产新契机
更
城市高度见证发展速度
350m
340m
中粮大厦 滨海MSD
高
600m
海泰117大厦
339.6m
300m
嘉里中心
环球金融中心
天津，
正以前所未有的速度 完成她城市化的蝶变
【1、这个城市】
A、正在发生着超城市化和形成城市群
It was the age of TIANJIN
湖畔豪宅云集， 比尔盖茨的豪宅就 位于此，价值高达 2亿美金
It was the age of lake:
而的富人区 大多与这个城市的水相关……………
一个伟大的时代一座伟大的城市一个伟大的富人区
世界级城市群KPI
1.平原地带，地理位置及自然条件优越 2.人口密集地区，效能最大 3.轨道交通、高速公路、航空港、航海港 等基础建设系统非常完善 4.各城市之间产业发展坚持多元化，
【2、6070这群人】
B、天津改善需求已经到了从洋房时代到别墅时代爆发的节点 财富人群需求呈现多元化，资源稀缺加速普宅向豪宅转化
【2009|天津环球金融中心】
天价狂销，不断刷新天津顶级物业记录
【2008|霞光道5号】
逆市旺销，重塑天津豪宅天花板 豪宅产品：
P R I C E
资本属性日渐鲜明
【2009-10|朗润园】
3. 4. 5.
光耀地块：占地约1000亩，容积率不超过1。 恒盛地块：09年12月取得，总占地面积119.6万平
米，容积率1.05，预计总建筑面积126万平米；
光耀地块
广东的中惠熙元2010年3月5日取得01#地块，土地 出让面积：150543平方米（其中，住宅134594平 方米、商业15949平方米） 容积率：住宅≤1.2，
便捷的交通网络，与城市交相呼应
第二章
这个时代
10：15am
The following takes place in TIANJIN… 财富迅速 城市正在扩张累积 COMPANY
PEOPLE EXPANTION
FORTUNE
城市群落
日渐清晰
欲望ZHENG在膨胀
企业亟需升级
更
2009年GDP增长16.5%，位居全国第二 高速铁路 400km/h 28分连接京津 空客A320 870km/h 分钟连通世界
星耀五洲 碧桂园 天嘉湖 garden
空港、 东丽 空客 320

国家 级 东丽湖旅游度 假村、滨海国 际机场 津汉 公路 东亚 运动 会
东丽湖
600万平 米
团泊
北方 最大
团泊温泉酒店、 津淄 松江高尔夫、 公路、 天津大学仁爱 津汕 学院 高速

团泊湖
>350万
外
三大板块低密度项目已知土地存量将近2000万平米，未 来竞争激烈
沈阳、太原、石家庄、呼和浩特 地位：继珠三角、长三角后，成为中国 新的增长极
【1、这个城市】
B、而天津的超城市化影响会怎么变化？
超城市化加速城市外扩
城市半径
10km
12km
20km
【2、6070这群人】
在这里，
智· 富
排名 1 2 3 4 13 10 亿万富豪 8800 7800 7000 6300 900 1050 143000 137000 116000 110500 13100 12800
实际应用中的计算公式是：
公式中：
是按收入分组后各组的人口数占总人口数的比重；
O
ED C B
A
累计人口 是按收入分组后，各组人口所拥有的收入占收入总额的比重； 是 百分比 从i=1到i的累计数，如, =Y1+Y2+Y3….+Yi。
已知：
G=0.36
天津市总人口：1176万人 天津千万富豪总数：13100人 天津亿万富豪总数：900人 天津人口资产总额约为：14940亿元
真正的城市+资源集大成者，正面临前所未有时代使命 的市场机遇……
大胆探寻整个项目宏伟的魂魄
湖区物业的价值探寻——一个时代的理想：
城市富人区，往往在一个伟大的时代中 ，滋生于一个伟大的港口城市群落，依 偎在一片城市的淡水资源旁。
第三章
定位
CITY：天津极速扩张 中产阶层爆发 FORTUNE： It was the best of times… LAKE：湖水得天独厚 GEDALE：爆发时不我待
招商钻石山●
天津城市豪宅中轴线，
向南，向南，再向南……
It was the age of FORTUNE
谁， 会成为卫津南路的下一站？
【3、这个地方】
B、天津主城区最大水域 C、湖水、温泉、高尔夫的生活想象
团泊湖
=8个东丽湖
松江高尔夫
温泉
=12个西湖
15分钟联通中心城区 温泉、高尔夫成熟配套
唐津高速 津汕高速
It was the age of TIANJIN GEMDALE
NOW
三盘齐耀，天津公司全面升级、转型
【金地团泊湖项目】
近郊资源大盘 【金地国际广场】 影响力
【金地国际广场】
城市豪宅 形象标杆
持续利润 品牌声誉
资源的唯一性 奠定资源型别墅市场 领导者地位
【金地格林世界】
城市近郊大盘 现金流产品
城市别墅+资源别墅= 抢占北方区域豪宅话语权
【金地团泊湖项目】
金地+团泊
肩 负 双 重 使 命
1 2
企业使命：
以资源大盘奠定金地在北中国豪宅话语权
城市使命： 代表环渤海城市发展的方向和高度，建立 新时代城市居住标准，提升城市未来价值
使命之路三大风险
于外：板块之间孰优孰劣？ 于内：板块之内如何厮杀？ 对象：客户内心价值几何？
历史上
任何 使命的达成 总要经历波折