房地产项目各阶段成本管理

浅谈房地产项目各阶段成本管理当前，房地产行业受到金融紧缩、限购限贷政策等多方面不利因素的影响，房地产企业的形势不容乐观。

怎样在这样严峻的市场环境下生存和发展，是值得我们深思的问题。

在这种大环境下，我们探讨如何在房地产开发各环节加强成本管理、建立有效的成本管理体系具有重要意义。

房地产行业因为具有资金投入量大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大的特点，该行业也是当今公认的高风险行业。

随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产投资效益的高风险高回报时代已成为过去。

在房地产开发投资中，要实现开发项目的最大经济效益，就必须要对项目开发成本进行有效的管理与控制，实行“集约效益型”开发模式，从而真正实现开发利润的最大化。

一、完善成本管理机构及制度，明确成本管理的思路，建立成本管理骨架。

（一）、建立企业内部成本控制管理组织机构成立一个强大的成本控制管理组织，配备精良而优秀的技术管理干部和人员，经常组织学习和培训，提高内部的整体素质和管理水平，总结经验、创新科学，成为一支真正有实力的、专业性的管理团队。

（二）、健全成本管理制度、制定管理目标健全成本控制管理制度、加强认识、落实责任、使成本管理工作走向科学性、规范化的管理模式。

制定成本控制管理目标：从一个项目建设开绐，首先要针对项目建设开发的特点、投资定位及相关影响因素等制定相应的目标成本和目标收益，多做调查研究，在可能的情况下要让目标成本尽可能详细，甚至包括一些不可预见的成本支出及风险系数，把成本预算系统化并编制成册，这样便于实施过程的核查和控制，使之达到“行之有效”。

（三）、强化企业内部的成本控制管理项目开发的成本控制，不能仅依赖决策管理层，还需要在企业内部建立一套完善的成本管理制度及体系。

比如实行成本控制管理的约束机制和激励机制，对每个部门每位员工分别进行考核，建立企业内部效益增长与员工利益成正比的分配制度，落实成本管理的奖惩方案，将责、权、利落到实处，做到奖惩分明，形成降低成本提高企业效益为中心的作用力，加强企业的凝聚力，培育以效益为中心的企业文化，让所有员工意识到企业利润的形成靠的是对成本的有效控制，靠的是所有员工的共同努力，树立员工的主人翁意识。

二、严格目标成本管理，建立贯穿成本管理的主线，把握成本管理动脉。

（一）、目标成本预测与制定：目标成本预测就是根据竞争性市场价格和目标利润，确定目标成本。

在市场经济环境下，企业成为市场的主体，其一切生产经营活动都要以市场为导向，企业成本管理也不能例外。

多数产品的价格由市场决定，企业的成本只有接受市场的检验，并且低于市场价格，成本所代表的效率才能转化为效益。

否则，成本只能是一种损失。

企业为了全面提高经济效益，就必须将成本建立在市场的基础上，以市场为导向确定成本。

因此，企业应该以竞争性的市场价格为基础，根据企业的目标利润，确定产品应达到的目标成本，以此对产品成本水平主动提出事先控制要求。

如果用公式表示，这种思维的转变就是从“产品销售价格=产品成本+计划利润”转变为“目标成本=竞争市场价格-目标利润”。

所以目标成本预测主要是从销售和利润的预测着手。

1）销售收入预测销售收入预测（主要是对具有竞争力的市场价格预测）这一环节是进行目标成本预测的着手点，将影响目标成本的确定，至关重要。

要尽可能把各种影响因素都考虑进去，包括企业的内部因素和外部因素，做到预测尽可能接近实际。

企业制定销售预测应考虑的因素主要有：过去和现在的销售趋势、企业内部变化、竞争对手的变化、顾客的变化、一般商业环境与市场的变化以及企业的战略。

预测过程的起点是假设未来与过去相似，所以可根据过去的趋势推断下个年度的销售收入。

但未来不是一成不变的，并且商业环境是不断变化的，所以企业必须分析公司内部、竞争对手以及市场的变化将会如何影响未来的价格、销量和收入。

销售收入是预测价格和销量的乘积，如果我们假设销量是恒量，那么价格就是主要影响销售收入的因素。

实际上销量受到土地面积、容积率、城市建筑风格等因素的限制，变化不会很大。

所以在这里我们分析一下竞争市场上未来的价格。

2）目标成本的制定目标成本的制定最常见的是制订生产目标成本，开发设计目标成本、营销目标成本乃至使用目标成本的制定和生产目标成本的设定原则相仿。

目标成本制定的最大特点是“倒推”，目标成本的制定一般有三种典型计算方法——加算法、扣除法和综合法。

（二）、目标成本分解目标成本分解是目标成本管理模式的中间环节，它以确定目标成本为基础，为目标成本控制提供标度，具有承上启下的作用。

目标成本的分解，是将确定的目标成本按照一定的要求，采用一定的形式和方法，进行科学的划分、分解和展开，化“大”为“中”，化“中”为“小”，使之具体化、细小化、单元化，尽可能变化为若干较小的分、子目标，从而形成一个由相互联系、相互制约的分、子目标构成的有机的目标成本体系。

1）目标成本在本体维上的分解将目标成本在本体维上进行分解，即按成本实体内涵来展开，分解后形成一个用成本费用表示的分、子目标体系。

其具体分解方法是：按成本费用项目进行分解；按经营生产费用进行分类等。

目标成本在本体维上的分解按成本费用分解，又称为成本费用分解，是和企业对目标成本核算的核算对象和成本分析的对象相对应的。

费用分解的粗细程度由项目的复杂程度决定。

不同的房地产开发项目按成本费用分解的设置也不尽相同，但差别不大。

2）目标成本在主体维上的分解将目标成本在主体维上进行分解，即按组织管理系统（如处室、分厂、班组、和个人）或成本责任系统（即各级各类责任中心和个人）表示的分、子目标成本体系。

房地产企业的目标成本在主体维上的分解和房地产企业的管理架构有着直接的联系，一般来说房地产企业的目标成本在主体维上的分解是以企业的管理架构为基础建立的。

目标成本在主体维上的分解就是在房地产企业管理架构基础上，将目标成本层层分解和展开，直至各个责任中心，具体到部门，形成部门的责任目标成本；具体到岗位，形成岗位的责任目标成本，作为岗位考核和部门考核的依据。

3）目标成本在时间维上的分解将目标成本在时间维上进行分解，分解后形成一个用时间单位或阶段表示的分、子目标体系，如年度成本目标、季度成本目标和月度成本目标等。

三种目标成本体系相互依赖、相互交错、相互渗透，构成一个三元立方体式的目标成本总体系。

（三）、目标成本达成1）目标成本达成的控制模式根据目标成本的原理，建立一套合适的旨在改进传统的成本控制，实现目标成本达成的控制模型。

在模型中，设计阶段导入价值工程优选设计方案，从而优化目标成本；施工阶段导入价值工程，控制建安施工成本；使用维护阶段导入价值工程，降低使用维护费用。

以目标责任书的方式落实各项目标成本指标给各个部门，规划部门按照目标责任书上规定的数额推行限额设计；经营管理部门按照目标责任书上规定的数额进行招标控制；工程管理部门按照目标责任书上规定的数额进行施工管理和成本控制；物业部门按照目标责任书上规定的数额进行招标控制。

2）目标成本指标的落实目标成本指标落实，是把分解后的分、子目标逐项或逐个、逐级、逐层分配、下达和落实到各个责任单位和个人身上，从而形成一个上下左右相互保证的目标成本管理责任体系。

目标成本指标的落实过程，既是三维目标的责任目标成本形成的过程，又是三维目标达到现实统一的过程。

责任目标成本的形成在房地产企业一般以目标成本责任书的形式体现出来，即公司与各个责任中心签署目标成本责任书，有时也称为内部合同。

根据开发项目的特点，不同的责任中心，责任书的内容有所不同，但无论什么样内容的责任书上都应该明确责任目标的数额和完成责任目标的奖惩情况。

目标成本在分解、协商中的统一，还只是方案的统一，而不是现实的统一。

目标成本落实中以责任中心（责任单位或责任人）为中心，把三维目标有机地、现实地结合在一起，把各个分子目标与其责任单位或责任人直接的、现实的结合起来，从而使方案中的统一转化为现实的统一。

三、加强各环节成本精细化管理，促进成本管理新陈代谢，保证良性循环，实现企业快速发展。

（一）、项目设计阶段成本控制可以这么说，在搞好管理的基础上，项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。

房地产项目设计阶段一般可统分为方案初步设计和施工图设计。

这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。

整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。

在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：1）项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济”“合理”，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。

在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。

2）初步设计完成后，开发企业要认真审查比对，不能过分依赖于设计部门。

这一阶段十分重要，着重应注意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。

这里的“合理”包含两种意思；一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑在最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要，环境艺术配套设施，是否从“以人为本”作考虑。

这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为我们在销售过程中发现很大一部分购买者对户型和居住环境看得很重，甚至超过了对价格的关注。

二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。

在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；其次，对修改后的设计方案要从新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做目的是为了避免超预算设计。

3）施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的一环。

在设计过程中，有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。

因此在这一环要十分注重，不可忽视。

比如：i、基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择，避免在施工时出现超深或返工现象。

ii、结构配筋量标准不一。

有些设计人员为了减少工作量，对配筋及截面不进行单独计算，统一配筋；比如对现浇板不分开间大小，都设计为统一厚度及配筋，这是十分浪费的。

iii、安全系数取值偏大。

比如：结构安全重要性等级及非抗震、抗震等级的选用。

这些都将对设计结果产生很大的影响。

iv、结构按取大值的方式进行统一标示或作文字简单说明。