房地产项目成本管理论文()

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2.3.4.用分解的粗细程度由项目的复杂程度决定。不同的房地产开发项目按

成本费用分解的设置也不尽相同，但差别不大。

2.3.5.目标成本在主体维上的分解：将目标成本在主体维上进行分解，即按

组织管理系统或成本责任系统（即各级各类责任中心和个人）表示的分、子目标成本体系。房地产企业的目标成本在主体维上的分解和房地产企业的管理架构有着直接的联系，一般来说房地产企业的目标成本在主体维上的分解是以企业的管理架构为基础建立的。目标成本在主体维上的分解就是在房地产企业管理架构基础上，将目标成本层层分解和展开，直至各个责任中心，具体到部门，形成部门的责任目标成本；具体到岗位，形成岗位的责任目标成本，作为岗位考核和部门考核的依据。

2.3.6.目标成本在时间维上的分解将目标成本在时间维上进行分解，分解

后形成一个用时间单位或阶段表示的分、子目标体系，如年度成本目标、季度成本目标和月度成本目标等。三种目标成本体系相互依赖、相互交错、相互渗透，构成一个三元立方体式的目标成本总体系。

第三章项目前期、设计阶段成本管理

项目成本目标确立后，如何有效控制成本是房地产项目最终是否盈利获取丰厚回报的重要保证，在前期投资决策及规划设计阶段特别需要在以下几个主要方面做好成本管理工作。

3.1加强项目前期投资决策阶段的成本管理

项目投资决策是指决策单位或决策者按照规定的建设程序，根据投资

规模、投资方向、投资布局的战略构想，结合有关的方针政策，在广

泛收集信息、资料的基础上，对拟建项目进行技术经济分析和多种角

度的综合分析评价，决定项目是否马上建，在什么地方兴建，选择并

决定项目建设的最优方案，即解决所谓的定项、定点、定方案的问题。

在建设项目决策阶段，项目的各项技术经济决策，对工程造价以及项

目建成后的经济效益，有着决定性的影响，是工程造价控制的重要阶

段。

3.1.1.合理确定建设规模：任何项目工程的投资，无不存在一定的不确定性，

即投资风险，对于房地产开发项目来说更是如此，如果项目在前期决

策阶段不做好市场调查，可能会导致资金难到位，开工迟，技术、管

理跟不上，这样就会造成质量和进度目标达不到计划要求。而生产规

模过小，使得资源得不到有效配置，项目单位成本较高，经济效益也

会降低。因此，合理确定建设规模是控制工程造价的关键。

3.1.2.做好方案优化：技术与经济相结合是控制工程造价比较有效的手段。

长期以来，我国工程建设领域都存在技术与经济分离的弊端，通常项

目建议书由开发商的工程技术人员提出，而相对应的投资估算由财会、预算人员编制，技术人员不懂财务，缺乏经济观念，设计思想保守，

造成在项目决策阶段造价控制不严。要真正有效的控制工程造价，在

完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，将技术和经济有机

结合，进行设计多方案比较，把控制工程造价观念渗透到决策阶段的

各个环节中。

3.1.3.合理选择建设标准和建设地点：建设标准和建设地点的合理选择，在

很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着工程造价的高低、建设工

期的长短、建设质量的好坏，及项目建成后的经营状况。建设标准的

确定对于房地产商来说十分重要，房地产开发商不一定要一味的追求

高标准。开发的楼盘一定要和周围的环境、配套相匹配，在确定开发

项目的建设标准时一定要按照可行性报告中市场调查和预测根据自己

的特点、特色来进行。

3.2加强项目规划设计阶段成本管理

项目设计阶段，成本控制的重头戏项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。房地产项目设计阶段一般可统分为初步设计和施工图设计。

3.2.1.设计阶段是房地产项目成本管理的关键与重点。设计环节的费用管理

有两个目的，一是降低为完成设计任务所需的设计成本，二是降低工

程所需设备、材料、建筑、安装等费用。由于占工程费用大部分的设

备、材料、建筑、安装费用在设计阶段就可以较精确地确定，因此可

以说，降低项目成本的关键在设计阶段。在设计阶段中做好以下问题

控制成本。

3.2.2.推行设计招标择优选择设计单位：积极推行建筑方案与经济方案相结

合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一

起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选

出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功

能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

3.2.3.开展限额设计控制造价：设计不精、深度不够是增加工程造价的不确

定因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。设计

人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价

格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控

制施工图设计及概算。合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施

工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。并利用同类建筑工程

的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。

3.2.

4.加强对设计人员进行经济观念的教育：在设计工作中推行限额设计，

根据合同标的额，对各专业限定投资额，严格控制技术设计和施工图

设计的工程量和技术标准。在设计中，从项目的实际情况出发，不盲

目追求高标准、高水平，体现“中等、适用，在适用的条件下注意美

观”的原则，合理使用人力、物力、财力，将有限的资金用到工程的

关键部位上，采取多方案的比较，设计采用最佳方案。

这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到

项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又

是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌

握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。3.3在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：

3.3.1.项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽准确的相

关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成

本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济合理性和技术先

进性”间的关系，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。

在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。初步设计完

成后，房开企业技术部门要认真审查比对，不能过分依赖于设计部门。

这一阶段十分重要，着重应注意的是设计方案是否达到所要求的各项

技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。一是布局是否合理，比

如户型，是否充分考虑最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需

要；再如环境配套设施，是否从“以人为本”作考虑。这两点都是影

响房屋销售的主要因素，因为现在大部分购房者对户型和居住环境很

看重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，根据现代人

的生活习惯在建筑设计时将功能分区相对集中，建筑尺寸尽量采用经

济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但

求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理

化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；其次，对修

改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样

做目的是为了避免超预算设计。

3.3.2.施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的一环。设计过程中，有

些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设

计对工程建设成本的重大影响。限制和控制对工程造价影响大的内容。

实施限额设计，在满足设计质量的前提下，通过优化设计，限制每平

方米钢筋含量、混凝土含量、单位施工图预算指标、设计变更费用限

额指标等对工程造价影响大的内容。由其要注意以下几点：①建筑结

构形式的采用。在满足抗震及安全功能的前提下，根据建筑物特点尽