房地产成本管理培训
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• C下降，F上升 • C不变，F上升 • C下降，F不变 • C小幅上升，F大幅上升 • C大幅下降，F小幅下降 --具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理
念、产品方针有关
--价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的 有长远的，需要综合平衡与决策
房地产项目成本的构成（WHAT)—全
成本的概念
1，成本的概念：一些基本概念的区别与联系：成 本、造价、投资、费用
房地产成本管理培训
某知名地产公司
主讲人： 时间
内容提要
• 树立统一的成本管理理念 • 成本目标管理详解 • 建立多层次的成本管理体系
• －－制定规范化的管理制度 • －－构筑完整的成本管理业务平台
• 成本管理中的困惑与解决
一、成本管理理念
• 房地产成本管理行业与角色特 征
• 六大要素：5W1H • 房地产成本管理认识过程 • 当前指导思想
备的合同（与合作伙伴双赢的关系） ➢ 施工阶段—变更和签证的管理，付款审核 ➢ 竣工阶段—结算、索赔办理，项目后评估
各阶段成本管理重点内容
➢ 立项阶段—成本测算，项目经济性评价 ➢ 策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与
发展计划 ➢ 设计阶段（卖什么、设计什么、施工什么） —方案：最经济合理方案，符合项目定位
---初步：材料设备的合理选型
--- 施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证 ➢ 发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完
序号
项目
1 土地费用
2 前期工程费
3 基础设施建设费
4 建筑安装工程费
5 公共配套设施建设费
6 开发间接费
7 管理费用
8 财务费用
9 销售费用
10 开发期税费
11 其他费用
12 不可预见费
合计
《经济评价》
工 程 成 本
三全的概念
工程成本与完全成本
土地获得价款
开发前期准备费 主体建筑工程费
三通一平费 临时设施费
例2
工 程 成 本
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容---确定与控制
1，合理确定—确定是控制的前提和基
础，根据市场定价原则，没有准确
只有合理；
▪ 成本的决定因素：外部--市场；内部-产品定位；（理论上：供求关系，价值与价格）
▪ 成本的影响因素: 诸多经营、技术、 管理方面;（如，资金、进度、协调与沟
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容---确定与控制
▪ 成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的
，而是取决于对市场和产品的把握，市场包 括销售市场和原材料市场；
▪ 成本与产品的结合：菜单式 ▪ 成本实现关键环节：招标（发包），使产
品与市场结合、使成本测算得到市场检验 （ 体现资源整合的根本内容）
▪ 成本确定的过程:行业特点决定成本的特点
：单件性、复杂性、多次性；从虚到实；
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容----确定与控制 2，有效控制—动态监控，做到随时心中有数
➢ 控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的为达 到某些既定目标；控制可理解为一系统对外界影响的 调节功能；此项调节功能可使系统的结果或产出不偏 离既定目标。
成本管理的基本内容 ----合理确定成本与有效控制成本
房地产成本管理的行业特征 ----单件性、复杂性与多次性
房地产行业中
不同角色的成本管理特征：
1. 施工企业的确定与控制—现场与花费，管理上的问题 2. 造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额，技术上的问题 3. 房地产开发企业的确定与控制—产品与市场，经营上的问题
；就是要知道哪些该花哪些不该花（无效成本），每部分花多少合适（匹配），合理 配置成本（均衡）。成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发， 做出更好的产 品。
目的不同，导致关注对象、工作内容及方法等方
面Baidu Nhomakorabea
的
差
异
成本管理理念
内容要点：5WIH 1，成本管理的目的（WHY)—提升价值 2，房地产项目的成本构成（WHAT)—全成本 3，房地产项目成本管理的出发点（WHERE)—确
2，成本构成 • 建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费 • 开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费 • 全成本（即项目发展成本）=开发成本+期间费
（营销和管理） --注意区分全成本与全寿命期成本
2，时间与空间上的分布
时间：建设全过程都在发生
工程成本与完全成本
项 目 开 发 建 设 投 资
➢ 控制的要素：目标、偏差测定、修正 ➢ 有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时
反馈 ➢ 能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目标偏
差的原因、幅度、造成后果 ，进而做出相应的调整 方案；保持心中有数就可以说在控制之中
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容----确定与控制
理想值
测定结果
定与控制 4，成本管理的阶段（WHEN)—全过程 5, 成本管理的责任人（WHO) —全员 6，成本管理的方法(HOW）—目标管理
成本管理的目的（WHY)
1，房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标
2，利润与成本的关系
收入一定的情况下，成本越低，利润越大
3，成本管理的目标是保证成本的支出获得最 有效的收益--提升价值
成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有 浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键 ；避免价值不平和造成的浪费
4，成本管理的目的与企业的目标是一致的— 机构/团队的目标
提升价值的五种途径
价值工程的基本公式：V=F/C V-value ,性价比
F-function ,产品、功能/性能、服务、收益 C-cost, 费用/成本
调整措施
成本管理的出发点（WHERE)
两大基本内容----确定与控制
• 所有成本管理工作都围绕确定与 控制进行
• 算来算去，其数据不是用于控制 目标就会是控制结果
• 确定与控制始终遵循技术与经济 、产品与市场相结合的原则。
成本管理的阶段（WHEN)—全过程
1，阶段 • 立项\策划\设计 • 发包\施工\竣工\维护 2，对应成本实现过程---由虚到实 • 虚拟：估、概、预算 • 现实：合同价、付款、结算价
开 主体安装工程费
发 社区管网工程费
成 园林环境工程费
本
配套设施费
开发间接费
营销设施建造费
例1
工 程 成 本
工程成本与完全成本
土地成本
临时工程费
项
前期费用
目 建安工程成本
发 开发间接费营
基础设施费 环境工程费 公建配套费 建筑单体费
展 成
业费 公司管理费
销售需要的建安费
本
财务费
全成本＝开发成本＋期间费
念、产品方针有关
--价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的 有长远的，需要综合平衡与决策
房地产项目成本的构成（WHAT)—全
成本的概念
1，成本的概念：一些基本概念的区别与联系：成 本、造价、投资、费用
房地产成本管理培训
某知名地产公司
主讲人： 时间
内容提要
• 树立统一的成本管理理念 • 成本目标管理详解 • 建立多层次的成本管理体系
• －－制定规范化的管理制度 • －－构筑完整的成本管理业务平台
• 成本管理中的困惑与解决
一、成本管理理念
• 房地产成本管理行业与角色特 征
• 六大要素：5W1H • 房地产成本管理认识过程 • 当前指导思想
备的合同（与合作伙伴双赢的关系） ➢ 施工阶段—变更和签证的管理，付款审核 ➢ 竣工阶段—结算、索赔办理，项目后评估
各阶段成本管理重点内容
➢ 立项阶段—成本测算，项目经济性评价 ➢ 策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与
发展计划 ➢ 设计阶段（卖什么、设计什么、施工什么） —方案：最经济合理方案，符合项目定位
---初步：材料设备的合理选型
--- 施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证 ➢ 发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完
序号
项目
1 土地费用
2 前期工程费
3 基础设施建设费
4 建筑安装工程费
5 公共配套设施建设费
6 开发间接费
7 管理费用
8 财务费用
9 销售费用
10 开发期税费
11 其他费用
12 不可预见费
合计
《经济评价》
工 程 成 本
三全的概念
工程成本与完全成本
土地获得价款
开发前期准备费 主体建筑工程费
三通一平费 临时设施费
例2
工 程 成 本
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容---确定与控制
1，合理确定—确定是控制的前提和基
础，根据市场定价原则，没有准确
只有合理；
▪ 成本的决定因素：外部--市场；内部-产品定位；（理论上：供求关系，价值与价格）
▪ 成本的影响因素: 诸多经营、技术、 管理方面;（如，资金、进度、协调与沟
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容---确定与控制
▪ 成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的
，而是取决于对市场和产品的把握，市场包 括销售市场和原材料市场；
▪ 成本与产品的结合：菜单式 ▪ 成本实现关键环节：招标（发包），使产
品与市场结合、使成本测算得到市场检验 （ 体现资源整合的根本内容）
▪ 成本确定的过程:行业特点决定成本的特点
：单件性、复杂性、多次性；从虚到实；
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容----确定与控制 2，有效控制—动态监控，做到随时心中有数
➢ 控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的为达 到某些既定目标；控制可理解为一系统对外界影响的 调节功能；此项调节功能可使系统的结果或产出不偏 离既定目标。
成本管理的基本内容 ----合理确定成本与有效控制成本
房地产成本管理的行业特征 ----单件性、复杂性与多次性
房地产行业中
不同角色的成本管理特征：
1. 施工企业的确定与控制—现场与花费，管理上的问题 2. 造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额，技术上的问题 3. 房地产开发企业的确定与控制—产品与市场，经营上的问题
；就是要知道哪些该花哪些不该花（无效成本），每部分花多少合适（匹配），合理 配置成本（均衡）。成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发， 做出更好的产 品。
目的不同，导致关注对象、工作内容及方法等方
面Baidu Nhomakorabea
的
差
异
成本管理理念
内容要点：5WIH 1，成本管理的目的（WHY)—提升价值 2，房地产项目的成本构成（WHAT)—全成本 3，房地产项目成本管理的出发点（WHERE)—确
2，成本构成 • 建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费 • 开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费 • 全成本（即项目发展成本）=开发成本+期间费
（营销和管理） --注意区分全成本与全寿命期成本
2，时间与空间上的分布
时间：建设全过程都在发生
工程成本与完全成本
项 目 开 发 建 设 投 资
➢ 控制的要素：目标、偏差测定、修正 ➢ 有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时
反馈 ➢ 能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目标偏
差的原因、幅度、造成后果 ，进而做出相应的调整 方案；保持心中有数就可以说在控制之中
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容----确定与控制
理想值
测定结果
定与控制 4，成本管理的阶段（WHEN)—全过程 5, 成本管理的责任人（WHO) —全员 6，成本管理的方法(HOW）—目标管理
成本管理的目的（WHY)
1，房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标
2，利润与成本的关系
收入一定的情况下，成本越低，利润越大
3，成本管理的目标是保证成本的支出获得最 有效的收益--提升价值
成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有 浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键 ；避免价值不平和造成的浪费
4，成本管理的目的与企业的目标是一致的— 机构/团队的目标
提升价值的五种途径
价值工程的基本公式：V=F/C V-value ,性价比
F-function ,产品、功能/性能、服务、收益 C-cost, 费用/成本
调整措施
成本管理的出发点（WHERE)
两大基本内容----确定与控制
• 所有成本管理工作都围绕确定与 控制进行
• 算来算去，其数据不是用于控制 目标就会是控制结果
• 确定与控制始终遵循技术与经济 、产品与市场相结合的原则。
成本管理的阶段（WHEN)—全过程
1，阶段 • 立项\策划\设计 • 发包\施工\竣工\维护 2，对应成本实现过程---由虚到实 • 虚拟：估、概、预算 • 现实：合同价、付款、结算价
开 主体安装工程费
发 社区管网工程费
成 园林环境工程费
本
配套设施费
开发间接费
营销设施建造费
例1
工 程 成 本
工程成本与完全成本
土地成本
临时工程费
项
前期费用
目 建安工程成本
发 开发间接费营
基础设施费 环境工程费 公建配套费 建筑单体费
展 成
业费 公司管理费
销售需要的建安费
本
财务费
全成本＝开发成本＋期间费