房地产项目成本管理论文()

房地产项目成本管理论文()论房地产项目成本管理摘要：本文从房地产项目决策、项目规划设计、项目建设实施等方面简单阐述了如何对开发项目进行成本控制和管理。

关键词：成本控制、管理第一章引言在市场经济时代，当某一高档消费品的市场日趋完善成熟的时候，市场竞争主要表现为价格的竞争。

商品住宅作为一种特殊商品，当基本的元素如房型、环境、外形等都已被市场理性选择，在如今房地产市场十分规范的情况下，价格战将是一种趋势，这时成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的空间大小，必将成为市场竞争中更为现实的手段和方法。

随着全球金融危机的不断扩大，如何加强开发项目的成本控制显得尤为重要。

合理有效地控制房地产项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。

虽然项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，所起的作用和重要程度也有所不同。

但我认为房地产开发项目成本控制应有三个关键阶段：前期投资决策阶段、规划及设计阶段、施工阶段。

第二章确定项目成本目标在房地产投资决策阶段，开发商实际上就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个初步的估计，并对项目成本有个初步的测算。

而且成本的初步测算应在项目设计过程中予以体现。

房产既然是商品，它就有和其他商品一样的共性，可以应用价值工程管理，即在满足工程结构、质量以及使用功能的前提下，争取获得最佳经济效益。

在价值工程中，价值定义为：功能和实现这个功能所耗费用（成本）的比值。

其表达式为：价值＝功能／成本。

功能是一种产品所具有的特定职能和用途；成本是从根据用户所提出的功能要求进行研制、生产，到用户使用所花费的全部成本。

一般说来，提高产品价值的途径有五种：一是功能不变，降低成本；二是成本不变，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但带来成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。

通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，实现建设项目最佳经济效益。

目前房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，这有利于在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。

房地产企业应在此基础上对工程项目做进一步测算优化，以确定项目的最终目标成本。

2.1目标成本预测与制定目标成本预测就是根据竞争性市场价格和目标利润，确定目标成本。

在市场经济环境下，企业成为市场的主体，其一切生产经营活动都要以市场为导向，企业成本管理也不能例外。

多数产品的价格由市场决定，企业的成本只有接受市场的检验，并且低于市场价格，成本所代表的效率才能转化为效益。

否则，成本只能是一种损失。

企业为了全面提高经济效益，就必须将成本建立在市场的基础上，以市场为导向确定成本。

因此，企业应该以竞争性的市场价格为基础，根据企业的目标利润，确定产品应达到的目标成本，以此对产品成本水平主动提出事先控制要求。

如果用公式表示，这种思维的转变就是从“产品销售价格=产品成本+计划利润”转变为“目标成本=竞争市场价格-目标利润”。

所以目标成本预测主要是从销售和利润的预测着手。

2.1.1.销售收入预测销售收入预测（主要是对具有竞争力的市场价格预测）这一环节是进行目标成本预测的着手点，将影响目标成本的确定，至关重要。

要尽可能把各种影响因素都考虑进去，包括企业的内部因素和外部因素，做到预测尽可能接近实际。

企业制定销售预测应考虑的因素主要有：过去和现在的销售趋势、企业内部变化、竞争对手的变化、顾客的变化、一般商业环境与市场的变化以及企业的战略。

预测过程的起点是假设未来与过去相似，所以可根据过去的趋势推断下个年度的销售收入。

但未来不是一成不变的，并且商业环境是不断变化的，所以企业必须分析公司内部、竞争对手以及市场的变化将会如何影响未来的价格、销量和收入。

2.1.2.销售收入是预测价格和销量的乘积，如果我们假设销量是恒量，那么价格就是主要影响销售收入的因素。

实际上销量受到土地面积、容积率、城市建筑风格等因素的限制，变化不会很大。

所以在这里我们分析一下竞争市场上未来的价格。

2.2目标成本的制定目标成本的制定最常见的是制订生产目标成本，开发设计目标成本、营销目标成本乃至使用目标成本的制定和生产目标成本的设定原则相仿。

目标成本制定的最大特点是“倒推”，目标成本的制定一般有三种典型计算方法——加算法、扣除法和综合法。

2.3目标成本分解目标成本分解是目标成本管理模式的中间环节，它以确定目标成本为基础，为目标成本控制提供标度，具有承上启下的作用。

目标成本的分解，是将确定的目标成本按照一定的要求，采用一定的形式和方法，进行科学的划分、分解和展开，化“大”为“中”，化“中”为“小”，使之具体化、细小化、单元化，尽可能变化为若干较小的分、子目标，从而形成一个由相互联系、相互制约的分、子目标构成的有机的目标成本体系。

2.3.1.目标成本在本体维上的分解：将目标成本在本体维上进行分解，即按成本实体内涵来展开，分解后形成一个用成本费用表示的分、子目标体系。

其具体分解方法是：按成本费用项目进行分解；按经营生产费用进行分类等。

2.3.2.目标成本在本体维上的分解按成本费用分解，又称为成本费用分解，是和企业对目标成本核算的核算对象和成本分析的对象相对应的。

费用分解的粗细程度由项目的复杂程度决定。

不同的房地产开发项目按成本费用分解的设置也不尽相同，但差别不大。

2.3.3.目标成本在主体维上的分解：将目标成本在主体维上进行分解，即按组织管理系统或成本责任系统（即各级各类责任中心和个人）表示的分、子目标成本体系。

房地产企业的目标成本在主体维上的分解和房地产企业的管理架构有着直接的联系，一般来说房地产企业的目标成本在主体维上的分解是以企业的管理架构为基础建立的。

目标成本在主体维上的分解就是在房地产企业管理架构基础上，将目标成本层层分解和展开，直至各个责任中心，具体到部门，形成部门的责任目标成本；具体到岗位，形成岗位的责任目标成本，作为岗位考核和部门考核的依据。

2.3.4.目标成本在时间维上的分解将目标成本在时间维上进行分解，分解后形成一个用时间单位或阶段表示的分、子目标体系，如年度成本目标、季度成本目标和月度成本目标等。

三种目标成本体系相互依赖、相互交错、相互渗透，构成一个三元立方体式的目标成本总体系。

第三章项目前期、设计阶段成本管理项目成本目标确立后，如何有效控制成本是房地产项目最终是否盈利获取丰厚回报的重要保证，在前期投资决策及规划设计阶段特别需要在以下几个主要方面做好成本管理工作。

3.1加强项目前期投资决策阶段的成本管理项目投资决策是指决策单位或决策者按照规定的建设程序，根据投资规模、投资方向、投资布局的战略构想，结合有关的方针政策，在广泛收集信息、资料的基础上，对拟建项目进行技术经济分析和多种角度的综合分析评价，决定项目是否马上建，在什么地方兴建，选择并决定项目建设的最优方案，即解决所谓的定项、定点、定方案的问题。

在建设项目决策阶段，项目的各项技术经济决策，对工程造价以及项目建成后的经济效益，有着决定性的影响，是工程造价控制的重要阶段。

3.1.1.合理确定建设规模：任何项目工程的投资，无不存在一定的不确定性，即投资风险，对于房地产开发项目来说更是如此，如果项目在前期决策阶段不做好市场调查，可能会导致资金难到位，开工迟，技术、管理跟不上，这样就会造成质量和进度目标达不到计划要求。

而生产规模过小，使得资源得不到有效配置，项目单位成本较高，经济效益也会降低。

因此，合理确定建设规模是控制工程造价的关键。

3.1.2.做好方案优化：技术与经济相结合是控制工程造价比较有效的手段。

长期以来，我国工程建设领域都存在技术与经济分离的弊端，通常项目建议书由开发商的工程技术人员提出，而相对应的投资估算由财会、预算人员编制，技术人员不懂财务，缺乏经济观念，设计思想保守，造成在项目决策阶段造价控制不严。

要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，把控制工程造价观念渗透到决策阶段的各个环节中。

3.1.3.合理选择建设标准和建设地点：建设标准和建设地点的合理选择，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着工程造价的高低、建设工期的长短、建设质量的好坏，及项目建成后的经营状况。

建设标准的确定对于房地产商来说十分重要，房地产开发商不一定要一味的追求高标准。

开发的楼盘一定要和周围的环境、配套相匹配，在确定开发项目的建设标准时一定要按照可行性报告中市场调查和预测根据自己的特点、特色来进行。

3.2加强项目规划设计阶段成本管理项目设计阶段，成本控制的重头戏项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。

房地产项目设计阶段一般可统分为初步设计和施工图设计。

3.2.1.设计阶段是房地产项目成本管理的关键与重点。

设计环节的费用管理有两个目的，一是降低为完成设计任务所需的设计成本，二是降低工程所需设备、材料、建筑、安装等费用。

由于占工程费用大部分的设备、材料、建筑、安装费用在设计阶段就可以较精确地确定，因此可以说，降低项目成本的关键在设计阶段。

在设计阶段中做好以下问题控制成本。

3.2.2.推行设计招标择优选择设计单位：积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

3.2.3.开展限额设计控制造价：设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。

设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。

合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。

并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。

3.2.4.加强对设计人员进行经济观念的教育：在设计工作中推行限额设计，根据合同标的额，对各专业限定投资额，严格控制技术设计和施工图设计的工程量和技术标准。

在设计中，从项目的实际情况出发，不盲目追求高标准、高水平，体现“中等、适用，在适用的条件下注意美观”的原则，合理使用人力、物力、财力，将有限的资金用到工程的关键部位上，采取多方案的比较，设计采用最佳方案。

这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。

整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。