房地产开发项目成本预算

房地产开发工程成本分析

一、房地产经营成本预测分析成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制经管的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。

成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。

先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新工程开发前的成本预测，如新的土地开发工程、新的综合开发工程，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出工程的开发成本，以便根据销售收入估算出工程的收益，为工程决策或工程开发技术方案的选择提供重要依据。新工程开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发工程的成本预测留待以后讨论。

从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预

测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。

房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。

显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。

（1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。

①费用分解法即按成本工程的性质逐项归类的分离方法。如房地产开发中的经管费、配套设施费、固定资产折旧费属固定成本。建筑工程费、

征地拆迁费、场地平整费等属变动成本。房地产租赁经营中的折旧费、房屋维修费、税金等属变动成本；经管费则属固定成本。

费用分解法一般都是按上一年度的成本实际发生值进行逐项归类分解，准确度较高，能客观地反映真实情况，但计算麻烦，一般在预测分析中用得不多。

②统计分析法当无法获得成本实际发生值的工程分类资料，或是预测结果的精度要求不十分高时，可利用本企业过去的工程量与成本额对应数据历史资料，采用统计分析法分离固定成本与变动成本。常用的统计分析法有高低点分析法和回归分析法两类。

A．高低点分析法高低点分析法就是取历史资料中工程数量最高和最低两个时期的成本数据为代表，来推算固定成本和变动成本。采用此法，首先要比较最高和最低两个时期的成本变动差额与工程数量变动差额，求出单位工程量的变动成本，即变动成本率。然后分别计算固定成本总额与变动成本总额。计算公式如下：

变动成本率=（最高工程量期成本-最低工程量期成本）/（最高工程量-最低工程量）*100%

变动成本总额=变动成本率*工程数量

固定成本总额=成本总额-变动成本总额

为了便于统计分析，式中的工程数量往往用于工程量（价值）指标来代替。

二、房地产开发预算的具体内容

房地产开发预算的具体内容，是根据国家有关的政策规定、政府颁发的定额规范、取费规范，结合开发的具体任务来确定的。它受政策性因素的影响很大，由于各省、市、自治区情况不同，因此，其预算内容也有所区别。一般包括以下三项内容：

1．土地开发预算（也称作开发前期工作预算）

土地开发预算的内容包括征地补偿费、拆迁安置费、七通一平费及勘察设计费等。

（1）征地补偿费

征地补偿费是指用地单位依法征用土地后，为了不影响被征土地者的生产和生活而支付的补偿费，包括：

①土地补偿费。它是指国家征用集体所有的土地时，直接对土地支付的补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。

②青苗补偿费。它是指对征用土地上种植的作物的补偿费用。

③安置补助费。它是指为妥善安排被征地单位的生产和群众生活，收征地单位“土地补偿费”和“青苗补偿费”之外，支付给被征地单位的安置补助费用。

④农转非人口安置费。它是指因征地被转业的劳动力，由用地单位负责安置或委托其它有关单位代为安置，所付给的安置补助费及农转工劳动力工资差额补贴费。

⑤超转病残人员安置费。它是指对超龄老人、病残人员给以生活补助费和医疗费，转到当地民政部门负责经管

⑥新菜田建设基金。它是指由用地单位按有关规定缴纳新菜田建设基金，作为被征地单位新开发菜田的建设费用。

（2）新菜地开发建设基金

新菜地开发建设基金是指经依法批准征用城市郊区的菜地，用地单位向财政部门缴纳的费用，不属于征地补偿费中的“新菜田建设基金”。（3）拆迁及安置费用（包括建设场地各障碍物拆迁、处理费）拆迁及安置费用是指征地范围内的被拆迁单位和居民在搬迁中所发生的费用，以及障碍物拆迁、处理费。其中包括：

①拆迁城镇居民和农村居民，安置用房的建设费或购买商品房的费用。

②拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和征地费。

③拆除地上物的补偿费，是指拆除原有的房屋、附属物、树木、机井等的拆除费及补偿费。

④其它费用。指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。

（4）七通一平费。七通一平费是指为了满足建设的需要，对被征用土地进行基础设施建设的费用。“七通”包括道路通、供水通、供电通、通风通、供气通、供热通、排雨污水通；“一平”是平整土地。

（5）勘察设计费

勘察设计费指为查明新开发区的地形、地貌、地质土壤、岩性、地质构造、水文条件和各种自然地质现象而进行的测量、测绘、测试、观察、调查、勘探、实验、鉴定、研究和综合评价等工作发生的费用和进行开发工程设计所发生的费用。