土地转让的六种纳税筹划思路
浅析土地增值税清算税收筹划
浅析土地增值税清算税收筹划土地增值税是指对土地所有权转移、土地有偿使用权转让、住房有偿使用权转让等一系列交易活动中的差价进行征收的一种税收。
土地增值税清算税收筹划是指在土地所有权转移、土地有偿使用权转让、住房有偿使用权转让等交易活动中，对土地增值税进行合理规划，以减少纳税负担，提高税收效益的一种税收筹划。
土地增值税清算税收筹划的目的是合法避税，减少纳税负担，并提高税收效益。
通常采取以下几种税收筹划方法：一、合理规避土地增值税合理规避土地增值税是指通过合法手段，使土地增值税从高利润的活动转移到低利润或无利润的活动上，以减少纳税负担。
如通过转让土地上的建筑物或其他附着物，将土地增值部分减少。
可以通过分别转让土地的所有权和土地的有偿使用权，降低土地增值税的税率。
二、合理使用税务政策土地增值税清算税收筹划还可以通过合理使用税务政策，降低纳税负担。
在土地转让时选择不动产税代替土地增值税进行纳税，由于不动产税的税率相对较低，可以减少纳税负担。
还可以选择适用免税政策或减免政策，减少土地增值税的纳税额。
土地增值税有一个过渡税额，即在土地所有权转移或有偿使用权转让时，根据过渡税额确定纳税金额。
合理规避过渡税额是指通过优化土地交易方式，减少土地增值税的过渡税额，达到减少纳税负担的目的。
比如通过分期支付的方式转让土地所有权，可以分散过渡税额的纳税压力。
土地增值税清算税收筹划是在土地交易活动中采取合法手段，减少纳税负担，提高税收效益的一种税收筹划。
通过合理规避土地增值税、合理使用税务政策和合理规避过渡税额等方法，可以达到减少纳税负担的目的，提高税收效益。
但需要注意的是，税收筹划要在法律的框架内进行，不能违法逃税。
城镇土地使用税的五种筹划策略
城镇土地使用税的五种筹划策略城镇土地使用税是一种重要的财务负担，对于企业来说尤为重要。
为了合理规避或最小化土地使用税的支付，企业可以采取一些筹划策略。
本文将介绍五种常见的筹划策略，帮助企业在缴纳土地使用税时节省成本。
一、土地资产重组土地资产重组是指企业通过转让和置换等方式对自己的土地资产进行调整，以期减少土地使用税的支付。
具体筹划方法包括以下几种：1. 资产置换：企业可以选择将持有的不可开发的土地以交换的方式置换成可开发的土地。
这样可以将原本不可开发的土地转换成可以开发的资产，从而减少土地使用税的负担。
2. 资产转让：企业可以选择将持有的土地以出售的方式转让给其他企业。
通过资产转让，企业可以获得一定的资金，并将土地的税负转移给收购方，从而减轻自身的税务负担。
3. 资产租赁：企业可以选择将持有的土地以租赁的方式出租给其他企业。
通过土地租赁，企业可以获得一定的租金，并将土地的税负转移给租赁方，从而减少税务负担。
二、土地用途变更土地使用税的征收是按照土地用途进行的，如果企业能够合法调整土地的用途，就有可能减少或避免土地使用税的支付。
具体筹划方法包括以下几种：1. 用途调整：企业可以申请将土地的用途从高税率用地调整为低税率用地，以降低土地使用税的支付。
例如，将原本用于商业用途的土地申请改为农业用地或自然保护用地。
2. 改建重分类：企业可以通过改建将土地的使用性质进行重分类，从而降低土地使用税的支付。
例如，将原本的住宅用地改建为工业用地，这样可以将土地使用税的税率从住宅用地的高税率调整为工业用地的低税率。
三、土地租赁筹划除了通过资产置换和转让等方式减少土地使用税的支付，企业还可以通过土地租赁筹划来降低税务负担。
具体筹划方法包括以下几种：1. 分割租赁：企业可以将持有的土地分割成多块进行租赁，这样可以将土地使用税的税负分散到多个租赁方，从而减轻自身的税务负担。
2. 长期租赁：企业可以与土地所有者签订长期租赁协议，延长租赁期限。
土地增值税的纳税筹划——土地增值税计算
土地增值税的纳税筹划——土地增值税计算为了减少土地增值税的支付，可以采取以下筹划方法：1.合理确定土地购买成本：土地购买成本包括购地款和相关税费。
合理确定土地购买成本，可以通过正当合理的手段，尽量减少购地款和税费的支出，从而减少土地增值税的计算基数。
2.合理设置土地转让价款：土地转让价款包括地价和建筑物价款。
在土地转让时，合理设置土地转让价款，可以通过与买方进行合理的谈判，将土地转让价款设定为合理的水平，从而减少土地增值税的计算基数。
3.利用土地增值税优惠政策：土地增值税法规定了一些优惠政策，对于符合条件的情况可以享受相应的减免或免征土地增值税的优惠。
比如，在农村土地使用权转让时，可以根据不同情况享受土地增值税减免或免征的政策。
4.分批转让土地：如果土地转让发生在多个时段，可以采取分批转让的方式，将土地转让时间拉长，从而分散土地增值税的支付压力。
5.利用地归地规定：土地增值税法规定，如果取得土地使用权的方式是出让，且在取得土地使用权5年内将土地转让给出让方，可以按照购地的价格缴纳土地增值税。
通过这个规定，可以尽量减少土地增值税的支付。
6.通过法律手段避免土地增值税：在土地转让时，可以通过合法的法律手段，例如采取股权转让、资产评估等方式，合理避免或减少土地增值税的支付。
需要注意的是，减少土地增值税的支付必须是合法的，不得采取违法手段进行逃税行为。
同时，纳税人在进行土地增值税筹划时，应了解相关法律政策，遵守相关规定，确保自身权益和合法权益不受侵害。
综上所述，土地增值税的纳税筹划是通过合理设定土地转让价款、合理确定土地购买成本、利用土地增值税优惠政策等手段，合法地减少土地增值税的支付。
但是，需要注意的是遵守相关法律政策的前提下进行筹划，不得采取违法手段进行逃税行为。
土地使用权转让的税收筹划
土地使用权转让的税收筹划土地使用权转让是指土地使用权人将其享有的土地使用权协议转让给他人的行为。
在土地使用权转让过程中，税收筹划是非常重要的一环，可以帮助土地使用权人最大化地保护自己的利益，减少税务负担。
本文将从税收筹划的角度探讨土地使用权转让。
首先，土地使用权转让涉及到的主要税种包括增值税、土地增值税以及个人所得税等。
在筹划税收过程中，需要了解相关税法法规，遵守税收纳税义务，同时寻找合法合规的减税优惠政策。
在土地使用权转让的过程中，增值税是其中一个重要的税种。
根据国家税务总局的政策规定，土地转让应缴纳增值税。
增值税是根据土地转让的差额来计算的，具体计算公式为：“土地转让价款-土地购置价款-增值税征收前支付的税费-其他合法支出”，所得差额为应纳税额。
因此，在土地使用权转让之前，可以在计算土地购置价款时尽量争取到较大的优惠政策，减少征收土地增值税的金额。
其次，土地增值税也是与土地使用权转让密切相关的一项税收。
土地增值税是指在土地使用权转让过程中，转让人根据转让时的土地价款与购置时的土地价款的差额计征的一种税收。
在税收筹划中，可以通过考虑时间因素、地区因素、政策因素等来合理规划土地转让时的价款，减少土地增值税的税负。
此外，还可以利用土地使用权转让减值确定所得，进一步降低土地增值税的征收金额。
另外，个人所得税也是土地使用权转让过程中需要关注的一个税种。
根据国家税务总局的政策规定，土地转让的差价收入应纳税，税率为20%。
而对于个人所得税的筹划，主要可采用的方法是合理调整土地转让的计税时间、计税金额等。
例如，可以将收入分散到多个年度，降低税率等。
除了以上提到的税种外，还需要注意关注土地转让产生的其他相关税费。
如印花税、契税、土地使用年限的剩余期转让税等。
在税收筹划中，需要仔细计算这些税费的金额，合理规划转让方式，减少税费支出。
总结起来，土地使用权转让涉及到多种税种，需要进行合理筹划，降低税务负担。
为此，土地使用权转让人可以通过以下几个方面进行税收筹划：合理调整土地转让的计税时间，争取到较大的优惠政策；合理规划土地转让的计税金额，通过减值确定所得来降低税收；注意其他相关税费的合理规划，降低税费支出。
土增税的五种纳税筹划技巧
土增税的五种纳税筹划技巧土地增值税是指在国家有关土地的法律、法规的规定下，对土地使用权转让所得、赠与所得或者以其他方式获取的土地使用权转让所得，征收的一种税收。
如何进行土增税的纳税筹划，则成为土地开发商、土地出让方、土地转让方等要关注的问题。
在纳税筹划方面，可以采取以下五种技巧来降低土增税的负担。
第一，分次支付土增税。
土增税应当在取得土地使用权出让收入后的15个工作日内，税务机关应向纳税人通知其应支付的土增税款项和期限，纳税人需在规定的期限内一次性交纳税款。
然而，在实际操作中，纳税人可与税务机关达成协议，分多次支付土增税款项。
例如，土地出让方可要求将土增税款项分批缴纳，其中一部分可以在签约后一段时间内支付，以减轻一次性支付土增税的负担。
第二，合理选择计税方法。
土增税可以选择的计税方法有两种，分别是按比例计算和差额计算。
按比例计税是指按照取得单个商品住房销售价格和应纳税所得额之比，计算土增税的应纳税额。
差额计算是指按照销售价格减去土地出让价款后的差额，计算土增税的应纳税额。
在选择计税方法时，应根据实际情况合理选择，使纳税额降至最低。
第三，合理进行土地收益核算。
土地收益核算是指在土地转让交易过程中，合理确定土地增值额和销售收入、成本的核算方式。
在土地收益核算中，要慎重处理项目的财务数据，合理确定土地增值额和销售收入，并充分考虑综合税负和资金利用效率等因素。
通过合理的土地收益核算，可以减少土增税的税基。
第四，合理利用土增税优惠政策。
土增税法中规定了很多土增税的优惠政策，如地方税务机关可以依法给予纳税人减征、免征土地增值税的优惠，为纳税人提供一定的减税机会。
在纳税筹划中，要根据不同地区的具体优惠政策，合理利用土增税优惠政策，降低土增税的负担。
第五，合理运用税收递延筹划。
税收递延是指在纳税期限内，纳税人可以合法利用各种手段将纳税义务转移到未来。
在土增税方面，可以通过合理的纳税期限选择，合理安排税款缴纳时间，实现税款的递延。
土地产权交易的纳税筹划
退 回
三 、 供 选 择 的 方 案 及分 析 可
方 案 １原 企 业 清 算 注 销 ， 让 公 司 购 买 原 企 业 拥 有 的 土 ： 受
地 ， 方 案 为 “ 地 收 购 ” 此 土 。
对 于 土 地 使用 权 出让 、 让 书 据 （ 同 ） 否 缴 纳 印 花税 问 转 合 是 题 ．国 家 税 务 总 局 关 于 印 花 税 若 干 具 体 问题 的解 释 和 规 定 有 《 通 知 》 国税 发 『 ９ １５ （ ｌ １１５号 ） 十 一 条 曾规 定 ： 地 使 用 权 Ｌ ９ 第 土 Ｉ Ｊ 让 、 让 书 据 （ 同 ） 不 属 于 印 花 税 列 举 征 税 的凭 证 ， 贴 印 转 合 ， 不
一
６、 人 所 得 税 个
二 、 地 产 权 交易 涉 及 到 的 税 种 及 税 务 政 策 土
１ 营 业 税 、
《 中华 人 民共 和 国 个 人 所得 税 法 》 其 实施 条 例 规 定 ： 产 及 财 转 让 所 得 ， 照 一 次 转 让财 产 的收 入 额 减 除 财 产 原 值 和 合 理 费 按 用 后 的余 额 ， 算 纳 税 。 许 权 使 用 费所 得 ． 息 、 息 、 利 所 计 特 利 股 红 得 ， 产 租 赁 所 得 ， 产 转 让 所 得 ， 然 所 得 和其 他 所 得 ， 用 财 财 偶 适
一
《 中华 人 民共 和 国契 税 暂 行 条 例 》第 一条 规 定 在 中华 人 民 共 和 国 境 内转 移 土 地 、 屋 权 属 ， 受 的 单 位 和个 人 为 契 税 的 房 承 纳税 人 ， 当依 照 本 条 例 的 规定 缴纳 契 税 。 税 税率 一 般 为 ３ 应 契 ％ ５ 由 各地 根据 实 际 情况 确 定 。契 税 的计 税 依 据 是 国有 土 地 ％， 使 用 权 出 让 、 地 使 用权 出 售 、 屋 买 卖 的 成 交 价 格 ， 土 地 、 土 房 即 房 屋 权 属 转 移 合 同确 定 的价 格 ，包 括 承受 者 应 交 付 的货 币 、 实 物 、 形 资产 或 者 其 他 经 济利 益 。 无
土地增值税税收管理及纳税筹划方法
土地增值税税收管理及纳税筹划方法随着我国经济的发展，土地作为一种最基本的资源和生产要素，其价值的持续增长引起了政府的关注。
为了统筹利用土地，促进经济的发展，我国实行土地增值税制度。
在实施土地增值税的过程中，如何进行税收管理及纳税筹划是需要重视的问题。
一、土地增值税的基本概念土地增值税是指在土地转让、转包、出租等行为中，按照土地增值额缴纳的一种税收。
在我国，土地增值税是由国家税务部门负责征收的。
土地增值税的税率一般为20%，不同地区和不同情况下，税率也会有所不同。
其中，税收的基数是以土地增值额为计算基础。
二、土地增值税的税收管理土地增值税的税收管理应以保证税收合法性和减少社会成本为原则。
具体来说，土地增值税的税收管理需要注意以下几点：1. 对不同情况的执法严格区分对于不同情况和不同标的物的税收管理，需要进行严格的分类，并且可以根据不同情况制定不同的税收政策。
例如，在对于住宅市场的土地增值税管理中，应加强购房者的身份核查，防止房地产公司利用转让和转包等方式逃税。
2. 对地方政府的监管由于土地增值税的税收收入主要用于地方政府的财政补充，因此，对地方政府的监管是必要的。
政府应当严格审批地方政府的土地使用规划，以确保政府的利益不受损失。
3. 强化土地增值税征收合法性应加强对土地增值税的征收合法性的监管，防止偷税漏税现象的出现。
政府应当建立一套完整的税收管理机制，确保税收的透明度和公正性。
三、土地增值税的纳税筹划方法税收筹划是指企业或个人根据法律规定，合理地安排自己的经济事务，利用法律允许的手续实现节税和避税的一种行为。
在进行土地增值税的纳税筹划时，可以采取以下几种方法：1. 利用抵减税费政策政府为了支持国家工业发展的需要而采取的有关政策，本身是税收筹划的一项有效方式。
例如，在进行土地增值税筹划时，可以采用抵减税费政策，减少企业或个人的税负。
2. 选择适当的纳税方式在进行土地增值税纳税时，应选用最合适的纳税方式，以最大限度地减少税收负担。
土增税五种纳税筹划技巧
土增税五种纳税筹划技巧土增税是指由国家根据经济发展情况，对土地使用权转让、土地出让、房地产交易等相关行为征收的税收。
针对土增税，纳税筹划是指通过合法手段来减少纳税负担的一种方法。
下面将介绍五种土增税的纳税筹划技巧。
1.合理确定资产评估价值资产评估价值是土增税的基础，合理决定资产评估价值可以减少土增税负担。
对于土地使用权转让、土地出让等业务，可以通过合理计算土地的实际价值，避免将其评估价值过高，从而减少土增税的额度。
2.合理安排税款支付时间土增税的税款可以根据法律规定分期缴纳。
通过合理安排税款支付时间，可以将税款分散到多个年度，减少一次性缴纳所带来的负担。
此外，可以根据土增税的政策规定，选择在税收优惠政策实施期间缴纳税款，以减少税额。
3.选择适用的减免政策针对土增税，国家有一些减免政策可供申请，纳税人可以根据自身情况选择适用的减免政策来降低土增税负担。
例如，对于符合条件的科技企业，可以享受土增税减免政策；对于农村土地集体经济组织出让土地进行农村建设的，可以享受土增税减免等。
4.利用税收法律空白进行筹划税收法律存在一定的空白，纳税人可以通过合法手段来利用这些空白进行纳税筹划。
例如，可以选择在土增税政策实施前提前转让土地使用权，从而避免土增税的征收；可以选择以股权转让、资产重组等方式来转移土地使用权，减少土增税的征收。
5.合理进行土地使用权转让土地使用权转让是土增税的主要对象，合理进行土地使用权转让可以减少土增税负担。
可以通过将土地使用权转让分批进行，以减少单次交易额度；可以将土地使用权转让与其他交易捆绑，以减少土增税的金额等。
总结来说，土增税的纳税筹划技巧包括合理确定资产评估价值、合理安排税款支付时间、选择适用的减免政策、利用税收法律空白进行筹划以及合理进行土地使用权转让等。
通过合理使用这些技巧，可以降低土增税负担，合法减少纳税额度。
在进行纳税筹划的过程中，纳税人应当依法依规进行，确保符合税法的要求。
土地转让的六种纳税筹划思路
土地转让的六种纳税筹划思路2013-09-26 09:04:10来源：纳税服务网作者：樊剑英【大中小】添加收藏甲公司为自然人投资设立的房地产公司，注册资本1 000万元，于2009年取得了一块土地使用权，成本1 000万元，尚未进行开发。
乙公司2012年有意购买该土地使用权，出价1 800万元，并表示愿意配合甲公司进行纳税筹划，但要求所有工作在2012年度完成。
甲、乙公司考虑了如下六种方案（为计算方便未考虑城建税、教育费附加、印花税等小税种）。
方案一：甲公司直接将土地使用权转让给乙方《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十款规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
”《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第六条第一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
”。
根据以上规定，甲企业应纳相关税金如下：营业税=（1 8001 000）×5%=40（万元）；可抵扣金额为1 040万元，适用税率40%，应纳土地增值税=（1 8001 040）×40%1 040×5%=252（万元）；企业所得税=（1 8001 00040252）×25%=127（万元）；税负合计419万元。
该方案存在的障碍可能有：①受让的土地使用权转让当地不允许差额缴纳营业税，会多缴营业税50万元。
②根据《城市房地产管理出让方式法》中的第三十八条规定的转让房地产的条件。
土地使用权转让时需要符合两个条件。
应依照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权的证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。
土地使用权转让的纳税筹划
需求数量有限 ，对人才的要求定位又较高 ，因此大量会
计 毕业 生 的出路 是在 中小 企业 。中小 企业 具有 数量 众多 、 发 展较 快 、会 计 人 员需 求 量 大 的特 点 。 中小 企 业往 往 处
行业 ，尤其是不 同时期 ，社会需求量较多的行业 ； （ ２ ）
具 备 一定 的企 业 管理 知识 ，能够 及 时适 应 企 业发 展 的要 求 ，不 断更 新 自身知 识结 构 ，从而 满 足企业 的 发展 ；（ ３ ） 通 过会 计实 训讲 师 的经验 介绍 及不 同行业 会 计实 训演 练 ， 可 使 学生 了解 到企 业 的需 求 ，端 正会 计 学 本科 学 生 的就
包 的设 想
服务 外 包 是指 企 业 将 价值 链 中 ，原 本 由 自身 提 供 的
具 有基础 性 的 、共性 的 、非核 心性 的 Ｉ Ｔ业务 和基 于 Ｉ Ｔ业
与联合培养模式培养的高职学生相 比，会计高校服
务 外 包 模 式较 联 合 培 养模 式 有 以下 优 点 ： （ １ ） 适 合 多 种
大学 会 计 实 训讲 师 ，通 过 与学 生 的 互动 ，针 对 学 生 不 同兴趣 的偏好 ，对会 计 本 科学 生 进行 分 类 指 导和 专业 的会 计类 资 格考 试 的指 导 。针对 人 力 市场 会计 人 员 的需 求 ，制 定 不 同行 业 会 计 的实 训 教学 ，能够 根 据 市场 ，制 定 相应 的实训 教程 ，扩大会 计学本 科 的就业 。 专 业 会计 培 训 企业 或 人 力资 源 服务 公 司 ，一 般有 需 求 会计 企 业 的信 息 ，有 助 于 大学 会 计毕 业 生 的就 业 。高 校 会计 教 育 由高 校对 企 业 的衔 接 模 式 ，变成 高 校对 会 计 服 务外 包 企业 对 用人 企 业 的模 式 ，使 会 计 服务 外包 企业 成为 高校 和用人单 位 的纽带 。
土地增值税节税筹划的六种方法
土地增值税节税筹划的六种方法
1.土地出租权转让：土地出租权转让是一种常见的土地增值税节税筹
划方法。
通过将土地出租给他人使用，而不是直接转让土地使用权或产权，可以避免产生土地增值税。
该方法适用于有土地出租需求的业主，可以通
过长期租赁土地来获得租金收入，同时避免支付土地增值税。
2.分期转让土地使用权：土地增值税的征收是按照土地的增值额计算的。
通过将土地使用权分期转让，可以减少每次转让的增值额，从而降低
土地增值税的税负。
这种方法通常适用于土地增值较大、转让期间比较长
的情况。
3.利用土地增值税扣除项目：土地增值税法规定了一些可以扣除的项目，如土地开发费、土地出让收入中支付给农民的土地补偿费等。
通过合
理利用这些扣除项目，可以减少纳税基础，从而减少土地增值税的税负。
4.土地增值税延迟缴纳：土地增值税可以在合同约定的转让款到期交
付后的两个月内缴纳。
通过与买方协商，并在合同中约定土地增值税的缴
纳时间延迟，可以延缓土地增值税的支付，从而实现节税的目的。
5.土地使用权转让方式优化：土地使用权的转让方式包括整体转让、
部分转让、股权转让等。
不同的转让方式对土地增值税的税负有着不同的
影响。
通过合理选择转让方式，可以降低土地增值税的税负。
6.土地增值税的跨省调整：不同地区的土地增值税税率存在差异，通
过跨省调整土地的归口关系，可以降低土地增值税的税负。
这种方法通常
适用于跨省转让土地使用权的情况，需要与相关部门协商，并按照相关法
规进行操作。
土地增值税、资源税税收筹划
这种情况下，合作一方通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的使用权， 产生了转让无形资产缴纳营业税的义务；另一方因转让部分房屋所有权而发生 了销售不动产缴纳营业税的义务。税法中规定:“以无形资产投资入股，参加投 资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”。若合作双方协商成立 合营企业，房屋建成后双方采取风险共担利润共享的分配方式，向合营企业提 供的土地使用权可视为投资入股，对其不征营业税。
方案一：R=5400万元 营业税金及附加=R5%(1+7%+3%)=297万元 增值率=( R- ∑C) / ∑C=25.67% 应纳土地增值税= ( R- ∑C)30%=330.9万元 应纳企业所得税= (R- ∑C*-330.9）25%=193.03 税后利润=R- ∑C**-330.9-193.03=579.07万元
2.两个合同： a.出售合同：出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。 土地增值率＝ 400／300×100%＝133 % 应纳土地增值税＝ 400×50% － 300×15%＝155万元； 营业税金及附加＝ 700×5% (1+7%+3%)＝38.5万元； b.装修合同：装修收入300万元。 营业税金及附加＝ 300×3% (1+7%+3%)＝9.9万元； 利润＝ 700－300－155 － 38.5＋300－100－9.9＝396.6万元。
土地增值税 资源税 税收筹划
第一部分：土地增值税
一、土地增值税计税原理
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及 其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取 得的增值额征收的一种税。 特点： 1、在房地产转让环节征收； 2、以房地产转让实现的增值额为计税依据； 3、征税范围比较广； 4、采用扣除法和评估法计算增值额； 5、实行超率累进税率。
关于土地使用权转让的纳税筹划分析
关于土地使用权转让的纳税筹划分析作者：张玲来源：《今日财富》2018年第13期相关资料表明，房地产企业的各类税费约占产品总成本的1/3，由此通过科学的纳税筹划来合理的降低税收成本，对于提高房地产企业的市场竞争力及提高企业经济效益有着重要作用。
概括来说，纳税筹划具有三个主要特征：应具备超前意识，不能与税法相抵触以及具备自我保护意识，这就要求企业在开展纳税筹划时，要与相关税收政策相适应的纳税筹划方法及相关的会计处理技巧相结合。
而土地使用权作为房地产企业开发建设的基础，近年来价格不断上升，房地产企业更需要合理安排日常规划管理工作，防范纳税风险，由此深入分析不同土地使用权转让方式下的税收筹划方案就有着重要的现实意义。
一、理论分析（一）纳税筹划的必要性一方面面对日趋激烈的市场竞争环境，企业能否取胜的关键在于能否降低企业的成本支出，增加盈利。
就目前而言，企业通过“开源”，即营销手段来扩大市场份额已经相当困难，企业要想实现持续发展就应该把策略重点放到“节流”上，即企业内部财务成本的控制上。
作为财务成本的税收支出，如何通过纳税筹划予以控制，对企业来说就变得相当关键。
另一方面随着我国企业市场化改革、股份制改造深化，企业一旦作为独立的经济主体，就必然要构造明晰的产权机制与强大动力机制，参与市场竞争。
因此，上缴国家的税收就成为了企业的成本支出，就需要通过深入研究纳税筹划的各种手段予以控制，这样现代企业才能在竞争中处于相对优势地位。
此外，当纳税人面临的税收负担较重时，必然会设法进行改变，而要实现合理避税和合法节税，就必然要进行纳税筹划，这是面对目前政策法规的必然之举。
而纳税筹划成功的条件则要求企业相关管理者不仅要有一定的法律知识，在总体上要确保自己经营活动和有关行为的合法性，而且纳税人也必须具有一定的经营规模和收入规模，值得为有效纳税筹划支付成本。
此外纳税人应对政府征收税款的具体方法有深入的了解，探索纳税筹划的空间。
（二）纳税筹划的作用和方法随着市场经济及法律环境的日趋完善，纳税筹划已经成为企业经营中不可或缺的重要组成部分。
土地使用权转让的纳税筹划案例分析
后 的余 额 ， 为增 值额 。《 土地 增 值税 暂 行 条例 实施 细则 》 第 七条 规定 ， 计算 增
值额 的 扣除项 目包 括 ： （ １ ） 取 得 土地 使
买该 土地 。假设 在具 体转 让 过程 中发 生 的 其 他 费用 和 印 花 税 等 忽 略 不计 ，
重。 因此 ， 企 业 可 以 考 虑 对 土 地 进 行 适
当 的操 作 ， 如进 行 “ 三 通一 平 ” 等 工 程 的处 理 ， 将 生 地变 熟地 ， 然 后再 进行 转 让交 易 。 这样 在计 算 土地增 值税 时 ， 不 仅允许 扣 除取得 土地 使用 权 时支付 的
地 价 款 和 有 关 费 用 、开 发 土 地 所 需 的
Ｃ Ｏ Ｍ Ｍ Ｅ Ｒ Ｃ Ｉ Ａ Ｌ Ａ Ｃ Ｃ Ｏ Ｕ Ｎ Ｔ Ｉ Ｎ Ｇ
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税 收与税 务
±地使藤权转让 绒税筹娥案例分柝
口 王 爱 玲
（ 山东 经 贸职 业学 院 山东 潍坊 ２ ６ １ ０ １ １ ） 摘要 ： 土 作为熏 要 鲍生产靖封 是 企 业＿ 和援 煲 选 经壹 一 的重 要 王 县 和＿ 手
治区 、直辖 市人 民政 府在前 款 规定 的 幅度 内按 照本 地 区 的 实 际情 况 确 定 ， 并 报 财政部 和 国家税 务总 局备 案 。
２ ０ １ ０年 年 底 ， 山 东 兴 业 房 地 产 开
暂行 条例 》 的规 定 ， 纳税 人在 转 让销 售
不 动产 时 ，土 地增 值税 以转 让 房地 产 取得 增值 额 为征税 对 象 ，实行 四级 超 率 累进税 率 ， 按 次征 收 。 纳 税人 转让 房 地产 所取 得 的收入 减 除扣 除项 目金 额
土地增值税筹划的8个小技巧
土地增值税筹划的8个小技巧1.土地使用权转让筹划：在土地使用权转让过程中，可以通过合理的构建交易安排，将土地增值转移到其他环节，从而避免或减少土地增值税的缴纳。
比如可以通过与其他项目的拆旧立新或商品房住宅工业园区的土地成本计算规则相结合，降低土地增值税的税负。
2.土地出让合同筹划：在土地出让合同中，可以通过灵活掌握合同条款，减少土地增值税的应缴额度。
可以采用分期支付的方式，将土地价款在税务年度分摊到多个年度中，以减少单年土地增值额的计算。
同时，也可以将土地支付方式调整为非货币的付款方式，比如交换其他不动产或提供劳务等，以减少土地增值税的缴纳。
3.土地规划和用途筹划：在规划土地用途时，可以选择缴纳土地增值税较低的用途或区域进行开发，比如地下室开发等。
同时，在土地规划过程中，可以合理安排土地利用率和建筑面积，以减少土地增值税的计算基数。
4.土地增值税税务筹划：可以通过合理的税务筹划，降低土地增值税的应缴额度。
比如可以结合政策，选取适合的税负计算方法，减少应纳税所得额。
5.土地增值税法律筹划：可以通过法律手段，在合法范围内避免或减少土地增值税的缴纳。
比如可以合理运用法律规定的减免、免税等优惠政策，降低土地增值税的税负。
6.土地投资筹划：在进行土地投资时，可以通过合理的投资结构安排，减少土地增值税的应缴额度。
可以选择将土地投资作为资本或股权投资的一部分，以减少土地增值税的纳税额。
7.土地增值税风险管理筹划：在涉及到土地增值税计算和缴纳的风险管理时，可以采取相应的管理策略，减少税务风险。
比如及时跟踪相关政策法规的变化，避免因政策调整导致的纳税风险。
8.土地增值税合规筹划：在进行土地增值税筹划时，必须保持合规性，不能违反相关法律法规。
因此，在筹划过程中，需要选择合适的筹划方式和手段，确保在法律允许的范围内进行操作。
土地增值税纳税筹划八思路
两类扣 除 比例 分别 为 ５ ％和 １ ０ ％。 筹 划如 下 ： 首先 ， 计 算 房地 产 开发 费 用 。 （ 取得 土 地使 用
零
葛
土地增值税纳税筹划八思路
成 晖
土地 增值 税 是 对转让 国有 土地 使 用权 、 地 上 建筑 物及 其 附 着物 并取 得 收入 的单位 和 个人 ， 就其 转让 房地 产所 取得 的 的， 允许 据 实 扣 除 ， 但 最 高 不得 超 过按 商 业银 行 同期 贷款 利 率 计 算 的金 额 ； 其 他 房 地 产开 发 费用 ， 按 取 得土 地 使用 权 所
以对 此进行 纳税筹 划 。
计算 出的利息支出 ， 则企业应正确分摊利息支 并提供金融 机构证 明； 如果前者小于后者 ， 则企业可以不按照转让房地
实际 ］ 一 作 中， 首先要测算增值率 （ 增值额与允许扣除项 产开发项 目计算分摊利息 支出 ， 或不提供金融机构证 明， 这
目金 额 的 比率 ） ， 然后 设 法 调整 增 值率 。改 变增 值 率 的方 法 有两种 ： 一 是 合 理 定价 ， 如 在销 售 过 程 中增值 率 略 高 于两 极 样 可 以使 扣除项 目金额 增加 ， 土 地增值 税 的计 税依 据减 少。 ［ 例１ ］ 某 房地 产 开发 公 司开 发 一批 商业 用 房 ， 支 付 的地
扣除额 ， 主要 是 通 过加 大 投入 来 提 高市 场 竞争 力 。按 《 土地 元 。如 何 为该 公 司利 用 利 息扣 除 进行 筹 划 ？ 如果 应 扣 除 的 增 值 税 暂行 实 施 细则 》 规定 ， 房地 产 开发 成 本 中包 括很 多可 以Ｊ ／ Ｕ ｌ ￣ ， 的 内容 ： 土地 征用及 拆迁 补 偿费 、 前期 工程 费 、 建 筑安
土地使用权转让的税收筹划
土地使用权转让的税收筹划土地使用权转让的税收筹划土地使用权的转换是企业之间经常发生的行为，按照我国目前税法规定，转让土地使用权要缴纳5%的营业税及相应附加税费（大约0.5%左右），缴纳土地增值额30%～60%的土地增值税，按交易总额0.05%缴纳印花税，按交易总额的3%～5%缴纳契税。
此外，企业还要按转让净收益缴纳25%的企业所得税。
那么有没有方法降低税收成本呢？事实上通过税收筹划，完全能减轻土地使用权转让过程中的税收负担。
例：某单位属于一套班子两块牌子的企业。
该企业成立初期为了征用土地的需要，分别注册了A、B两个公司，A公司是一家私营有限责任公司，成立于2003年1月，占地面积80亩。
B公司是一家港资独资企业，成立于2003年6月，占地面积80亩。
土地当年购买单价为10万元/亩，土地使用期为40年，现在市场价格为40万元/亩。
现A公司要将其闲置不用的40亩土地转给B公司。
我们拟定出下述三种转让方式。
一、土地直接转让：A公司将其闲置土地直接转让给B公司。
根据税法规定，此种转让方式应缴税费（假设契税为3％）（1）应缴营业税金及附加（40×40－40×10）×5.5％＝66（万元）；（2）应缴印花税40×40×0.05％＝0.8（万元）；（3）应缴土地增值税（40×40－40×10－66－0.8）×60％－（40×10+66+0.8）×35%＝516.54（万元）；注：土地增值率为（40×40－40×10－66－0.8〕÷（40×10+66+0.8）=242.8%；（4）应缴企业所得税〔40×40－（40×10－400/40×3）－66－0.8－516.54〕×33％＝213.4（万元）；（5）应缴契税（由B公司缴纳）40×40×3％＝48（万元）；土地转让应缴纳税费共计：213.4＋516.54＋0.8＋66＋48＝844.74（万元）。
转让土地使用权营业税与土地增值税的纳税筹划
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后的余 额 。
产权的买卖 、 交换 、 承 、 与、 继 赠 分割等产权 主体变更过程中 ， 由产权 出让 人与受 让人之 间所订立 的民事 法律文 书 ，税率 为 ００ ％。综 上所述， ． ５ 每年共缴税 ： ４８ ． ２万元
（ ）营业税 一
营业税 足对 在我 境 内提供应税劳 务 、 转让无形资产或销 税 ，其计税依据为补缴的土地 山让 金和其他 出让 费用 。 售不 动产的单 位和 个人所取得 的营业 额征收 的一种商 品或劳 某公 司在转让该末完 程之前 ， 必须先办理 有土地 出让
务税 。所谓 税劳 务足指属于交通运输业 、建筑业 、金融保险 手续 ， 在办理 时缴纳土地 出让金 ２６ 元并缴纳 契税 ２ ．万元。 １万 ４９
合 楼 末完 ： ｌ 的土 建 框 架 结 构 。 公 司 同 意 以 １ １ 元 的 价 格 出 某 ｌ０万 着 物 并取 得 收入 的单 位 和个 人 ， 为土 地 增 值 税 的纳 税 义 务 人 ，
售该未完 Ｉ 。 ： 营业税税率 为 ５ 城市维护建 没税税率为 ７ 应 依照 本条 例缴 纳土地增值税 。 程 ％， ％，
３ 、房产税 ：根据 《 中华 人 民共和 国房产税暂行条例 》规 定， 房产税是 以房 屋为征税对象 ，以房屋 的计 税余 值或租金收
入 为计税依据 ，向房屋产权所有人征收 的一 种税 。对于出租的
房 屋 ， 以租 金 收 入 为计 税 依 据 ，税 率 １％ 。 ２
增值 率＝ ５ ． ２ ０９×１０ ２ ９ ５ ２ ／４ ． ％＝ ２ ％ ６ ０ 土地 增值税＝ ５ ． ０ ２ ０９ ５ ２ ７２ 元 ５２ ６×６ ％一 ４ ．×３ ％＝ ４ ．万
土增税的五种纳税筹划技巧
土增税的五种纳税筹划技巧土地增值税是指在土地转让、出租、赠与、抵押或者以其他方式处分时，取得的所得需要缴纳的税款。
对于土地经营者来说，通过合理的筹划和规划，可以有效减少土地增值税的负担。
下面列举了五种纳税筹划技巧：1.合理规避转让土地增值税在土地转让时，经营者可以利用法律的空白和漏洞，通过合理的规避手段来减少土地增值税的纳税额。
例如，可以通过土地流转、土地租赁等方式，实现土地价值的转移而避免实际的土地交易。
2.对土地进行分割或定级土地增值税的税率会根据土地的面积和等级来确定，不同地区和不同等级的土地纳税标准也会有所不同。
经营者可以对土地进行分割或定级，将土地划分成多个小块或者将原本较高等级的土地转变为较低等级的土地，从而降低土地增值税的税负。
3.利用转让企业间接转移土地有时候，土地增值税的纳税对象是转让土地的企业，而不是土地的实际拥有者。
在这种情况下，经营者可以通过设立多个企业来间接转移土地的所有权，从而将土地增值税的纳税主体由高税率的企业转移到低税率的企业，达到减税的目的。
4.合理使用土地增值税优惠政策土地增值税的法规和政策会不断变化和更新，在制定土地经营策略时，经营者可以结合当前的土地增值税政策，合理利用各种优惠政策来减轻土地增值税的负担。
例如，可以通过建房、开发项目、土地整理和建设等方式，享受政府提供的税收减免、税率优惠和退税等政策。
5.合理的贷款结构和债务管理在土地经营过程中，通过合理的贷款结构和债务管理，可以将土地的购买成本和贷款利息计入成本，从而降低实际的纳税额。
此外，通过合理的债务安排和税务筹划，也可以将土地增值收入的纳税时机推迟或分散，减少短期内的纳税额。
需要注意的是，上述纳税筹划技巧应在合法和合规的前提下进行，避免违反相关税收法规和法律规定。
此外，纳税筹划应兼顾经济效益和税收合规，合理的税收筹划有助于提高企业税负的合理性和有效性，但不宜过度逃避或操纵税收，以免影响企业的信誉和发展。
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土地转让的六种纳税筹划思路
2013-09-26 09:04:10来源：纳税服务网作者：樊剑英【大中小】添加收藏甲公司为自然人投资设立的房地产公司，注册资本1 000万元，于2009年取得了一块土地使用权，成本1 000万元，尚未进行开发。
乙公司2012年有意购买该土地使用权，出价1 800万元，并表示愿意配合甲公司进行纳税筹划，但要求所有工作在2012年度完成。
甲、乙公司考虑了如下六种方案（为计算方便未考虑城建税、教育费附加、印花税等小税种）。
方案一：甲公司直接将土地使用权转让给乙方
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十款规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
”《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第六条第一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
”。
根据以上规定，甲企业应纳相关税金如下：营业税=（1 8001 000）×5%=40（万元）；可抵扣金额为1 040万元，适用税率40%，应纳土地增值税=（1 8001 040）×40%1 040×5%=252（万元）；企业所得税=（1 8001 00040252）×25%=127（万元）；税负合计419万元。
该方案存在的障碍可能有：①受让的土地使用权转让当地不允许差额缴纳营业税，会多缴营业税50万元。
②根据《城市房地产管理出让方式法》中的第三十八条规定的转让房地产的条件。
土地使用权转让时需要符合两个条件。
应依照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权的证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。
这里又分为两种情形：属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额是属于房屋建设的的25%以上；属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。
土地使用权转让需要有上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。
方案二：投资新设公司转股权
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第一、二条规定：“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
对股权转让不征收营业税。
”甲公司可以用土地使用权作价1 800万元投资成立一家新公司丙，然后将丙公司股份转让给乙公司。
这种情况下，甲公司土地增值税的可抵扣金额为1 000万元，适用税率40%，应纳土地增值税=（1 8001 000）×40%1
000×5%=270（万元）；企业所得税=（1 8001 000270）×25%=132.5（万元）；税负合计402.5万元。
该方案的优点在于：操作相对简单，税金成本比方案一略低。
其缺点在于：①税金成本仍然较高；②根据《公司法》第二十七条之规定“全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。
”因此甲公司需要额外投入771万元资金，占用资金较多。
但是甲公司股权转让时可以一并从乙公司收回。
方案三：甲公司股东直接将所有的甲公司股权转让给乙公司
财税[2002]191号文第二条规定“股权转让不征收营业税。
”《国家税务总局关于股权转让收入征收个人所得税问题的批复》（国税函[2007]244号）第二条之规定“原股东取得股权转让所得，应按…财产转让所得‟项目征收个人所得税。
”因此甲企业应纳相关税金仅包括股东个人所得税:（1 8001 000）×20%=160（万元）。
该方案的优点在于：①操作相对简单；②税金成本相对较低；③运作时间短，不涉及到国土局、规划局等部门过户的问题；④乙公司直接购买甲公司的股权，土地使用权不用过户，因此乙公司节省了契税。
缺点是：①乙公司可能不愿意购买股权，因为已经存续的甲公司可能存在债权债务纠纷及或有担保；②乙公司实际出资1 800万元购买甲公司的股权，对于甲公司账面上土地使用权的资产没有直接影响，在所得税和土地增值税汇算中，土地使用权的计税成本不发生变化，只能是1 000万元，因此增加了乙公司的税收成本。
③本方案个人所得税160万元，是在股权转让时就要缴纳的，而其他方案实质上也有160万元个人所得税，只不过可能发生在利润分配或注销清算环节。
方案四：甲公司出土地使用权，乙公司出货币资金，合作建房，建成后按比例分房自用
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
”据此甲公司将大大节省土地增值税一项，税金成本较低。
但该方案也有缺点，①双方不成立合营公司，双方都是房地产公司，必然涉及以谁为主体核算问题。
②立项手续如何办理关系到初始产权登记。
③分房未必自用，将来出售土地增值税照交，双方不好控制自己税负。
④同样涉及到土地使用权的过户问题。
⑤甲公司回收资金的时间会推后。
方案五：乙公司直接合并甲公司
财税字[1995]48号文第三条规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
”《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》
（财税[2009]59号）规定：合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。
被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。
被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。
”不符合特殊性税务处理的要求，则甲公司应纳相关税金情况为：企业所得税=（1 8001 000）×25%=200（万元）。
该方案的税金成本低且乙公司节省了契税，但是，公司合并手续繁杂，需要债权人配合，并且存在潜在的债权、债务及担保风险，因此仍不是理想的方案。
方案六：间接投资
财税字[1995]48号文第一条规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
”《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定：“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号文第一条暂免征收土地增值税的规定。
”据此，专家提出间接投资方案具体内容为：乙公司用10 00万元货币投资成立一家新的非房地产公司—丙公司，甲公司用土地使用权增资1800万元给丙公司，之后甲公司将股权转让给乙公司，转让价值1800万元，甲公司应纳相关税金情况为：营业税=0（万元）；企业所得税=（1 800-1 000）×25%=200（万元）；税负合计200万元。
丙公司过户契税1800×4%=72万元。
该方案税金成本低且操作简单，但也存在问题：①将土地使用权从甲公司直接过户到乙公司就不能免土地增值税。
②乙公司只能将丙公司作为子公司来开发这块地。
③如果乙公司自己开发，就要合并丙公司或者丙公司将地再转让乙公司。
转让土地减少税负一直是大家考虑的问题，实务中的情形远比理论探讨复杂，当然也会有其他的方式，本文是借鉴《财务与会计：理财版》2009年第1期王旭光、朱光磊《差之毫厘谬以千里——一个失败的土地增值税筹划案例》一文并加进了自己一点学习心得，愿意和大家分享。