零售店的选址要点

3．据零售店市场规模设定商圈范围
规模 面积（平方米） 商圈范围
小型超市
120--399
400-2499 2500
步行10分钟之内
步行 10 分钟或开 车5分钟 驱车20分钟左右
中型超市
大型超市
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４．根据顾客购物出行方式设定商圈范围

出行方式越现代化、机械化程度越高， 商圈越大。如日本情况，郊外超级市场 的徒步商圈范围为500米，自行车为 1500米，而小汽车达3000米。

3. 计算商圈内的住户 商圈确认后，算出户数。 4. 预算销售额 户数乘以每户每月生活费用支出（食品、饮料 及日用百），即为一家零售店店铺营业额。 5. 划分商圈层次
商圈层次
第一商圈 第二商圈 第三商圈
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市场占有率
30% 以上 10%——30% 5%——10%
占本店销售额 70% 25% 5%

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2．据零售店所处位置设定商圈范围
位置 都市 徒步商圈范 围 300--500米 自行车商圈 范围 700--800米 小汽车 -------
郊外
500米
位 置
1500米
3公里
商 圈
都市与城郊中的超级市场商圈比 社区型超市商圈 便利店 商业中心区类店铺
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小 仅为社区范围 没有边缘商圈的顾客 核心商业圈的顾客较少，次级和边 缘商业圈的顾客较多、商圈较大 27
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第三节

零售店开设区域的选择
一、商业群类型 （一）城市中央商业区（最繁华） 云集着许多著名的百货商店和各种专卖商店、 豪华的大饭店、影剧院和办公室大楼。这是 全市最主要的、最繁华的商业区，在一些较 小城镇，中央商业区是这些城镇唯一的购物 区。
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第三节Leabharlann Baidu

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二、区域位置选择
（一）日常生活必需品 商品特征：同质性大，选择性不强，价格较低， 购买频繁，求方便。 选择：接近居住地区，辐射范围以半径300米 以内，步行10分钟内。 （二）周期性需求的商品 商品特征：定期购买、比较选择、购买少量、 周期性。 选择：商业网点相对集中，地区性的商业中心 或交通要道、交通枢纽的商业街。
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第四节 零售店的商圈分析
Beijing
ShijiaZhuang (Hebei)
Zhengzhou (Henan)
l
Tianjin l
l l
Qingdao
Jinan Nanjing
Hefei (Anhui)
l
Suzhou
Xi’an (Shaanxi)
Shanghai Hangzhou
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二、商圈设定的方法
（一）商圈经验设定法 1．根据业态设定商圈范围 大型购物中心：商圈可包括周边的几个城市， 30万～100万人 超市：7万～12万人，约为10分钟。 超级市场：3.5～5万人。不足2公里， 服装、化妆品、家具、耐用消费品购物距离： 为4～5公里。
零售店的选址
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零售业“圣言”
店铺是金 “一步差三市”
ＬＯＣＡＴＩＯＮ， ＡＮＤ ＬＯＣＡＴＩＯＮ．
选址，选址，还是选址
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第一节

零售店选址的重要性
一、店址选择是一项战略性长期的投资 二、店址是零售店确定营销组合策略的 重要依据 三、店址选择是影响零售店经济效益的 一个重要因素 四、店址是零售商市场形象的基础
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零售店选址“三部曲”
地区分析
区域分析
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商圈分析
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第二节

零售店开设地区的选择

一、需求测量 人口统计资料：人口规模、性别、年龄、人均 收入、家庭规模、类型等等。 例如，美资市场百货REEL进入中国时，有两 套方案，上海和深圳。从人口总数来说，上海 的人口规模远远高于深圳，但在深圳人口结构 中女性比例较大，年龄较小、平均年龄仅为30 多岁，收入高。REEL百货的目标客户以年轻 时尚、收入中上水平的女性为主，因此最终选 择了落户深圳。
次级商业圈 15％～25％ 55 ％～ 70 ％ 核心商业 圈
边缘商业圈 （其余顾客比 例数）
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一、商圈概念和商圈调查分析目的







（二）商圈调查分析的目的 1．了解优良立地的基本条件是否具备基本 未来性、可持续经营，足够的集客能力，卖 场及停车场 2．确定立地条件的三要素是否具备 户数、人口数、道路、交通、卖场面积大小 3．估算营业额是否准确 4．明确经营计划的依据 （三）市场调查资料的来源
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５.根据顾客购物频率设定零售店商圈范围
顾客购买的频率越高，商圈范围越小；反之，则越大。
以超市为例，顾客购买频率与超市商圈范围
位置 每天购买 每周3-4次 每周1次
都市
300米
500米
700-800米
郊外
500米
700-800米
1500米
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（三）问卷调查商圈设定法
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三、零售店商圈调查与分析
3．顾客消费倾向分析 （1）行为调查与分析。购买动机、习惯、 时间、次数、地点和交通工具。 （2）意愿调查与分析。顾客感兴趣的商品 与服务。 （3）耐用品拥有率调查与分析。普及率， 反映出消费习惯。

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（二）交通条件分析
l
Chongqing Changsha
l
Wuhan
Chengdu
l Xiamen l Shantou
Kunming
Guiyang
l Zhanjiang
l
Shenzhen
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一、商圈概念和商圈调查分析目的
（一）商圈的概念 商圈是指商店吸引顾客的地理区域，即来店顾客 所居住的地理范围。它是以商店为中心，向四周扩展， 构成一定的辐射范围，形成商业圈。商圈轴心点/商圈 半径。

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案例：家乐福（ Carrefour ）选址秘 诀——十字路口




（3）商圈半径：在国内一般标准是公共汽车8公里 车程，不超过20分钟的心理承受力。 （4）灵活适应当地的特点：家乐福店可开在地下室， 也可开在四五层，但最佳为地面一二层或地下一层。 家乐福一般占两层空间，不开三层。 （5）租期要求：家乐福能够承受的租金较低，而且 一般签订长期的租赁合同（通常是20年－30年）。 （6）外聘公司进行市场调查：一般需要分别选两家 公司进行销售额测算，两家公司是集团之外的独立 公司，以保证预测的科学和准确性。
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第二节

零售店开设地区的选择
二、购买力 购买力水平：一个地区的收入、可支配收 入等
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三、零售店的饱和程度

如果一个区域内，出售同类商品的商店太 少，无法满足人们对商品的需要，就是商 店稀缺。 如果这个区域内，同类的商店太多了，以 至于一些商店倒闭，这就是商店过剩。
在实际运作中，零售店可以通过问卷调查的方法 来进一步确定商圈。确定步骤如下： 1. 顾客调查 顾客调查的主要项目： 住址 来店频率（次／周、次／月） 大型店利用频度 竞争店利用频度 2. 绘制商圈 将约 100 一 150 份问卷所收集的住址在地图上标示 画线，即使商圈的范围自然展现。 2018/10/6 31
零售店开设区域的选择

（二）城市交通要道和交通枢纽的商业街 （次要的商业街）

交通要道、地铁的中转站、车站、火车站所 在地，这些地方是人流必经之处。在节假日、 上下班时间人流如潮，店址选择在这些地点 就是为了便利来往人流购物。
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第三节

零售店开设区域的选择
（三）城市居民区商业街和边沿区商业中 心 城市居民区商业街的顾客，主要是附近居 民，在这些地点设店是为了方便附近居民的 就近购买。 （四）郊区购物中心 部分城市中的居民迁往郊区，形成郊区住宅 区，为适应郊区居民的购物需要，不少商店 设到郊区住宅区附近，形成了郊区购物中心。
经营同类商品的营业总面积（RF）15000 平方米 零售饱和指数（IRS=[（C*RE） 120元 /RF]）
三个地区商业圈商店饱和指数分析:3区应该是 2018/10/6 选择目标。
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四、市场发展潜力

顾客不一定在所居住的本地区购物，顾客到 外地区的商店购物的现象的存在，所以使饱 和指数不能真实反映本地区的发展潜力。
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五、可能开设的商店数量

吸引力，可能进入者的数量多，结构类同，这个 地区就失去它的吸引力。
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六、其它因素
1. 仓库系统和商品配送。 2．广告宣传的成本和有效性； 3．劳动力成本和有效性； 4．地方政府针对新商店的政策和法律。

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是哪种情况对商店更有利？
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三、零售店的饱和程度
【例5-1】有三个地区，每个区的顾客与商店情况都是 已知的（表5-1）

1区 60000 30
2区 30000 35 210000 105元
3区 10000 40 22500 160元
购买商品的顾客数（C） 每个顾客平均购买额（RE）
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案例：东南欧最大商业地产商“特克莫” 中国如何选址


2008年4月9日，东南欧规模最大的商业 地产开发商特克莫公司（Turk Mall）高调 宣布，其在中国投资的首个项目——沈阳 星摩尔购物广场破土动工。 有着如此的经济实力和丰富运营经验，星 摩尔为何没有选择上海、北京等购买力较 高的一线城市，而转身在选址过程中主攻 二线城市？

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三、零售店的饱和程度

饱和指数：特定市场地区每平方米的潜在需求
IRS＝ C ＊RE／RF

IRS：某地区某类商品零售饱和指数 C： 某地区购买某类商品的潜在顾客数量 RE： 某地区每一顾客平均每周购买额 RF： 某地区经营同类商品商店营业总面积 思考：饱和度高好呢？还是饱和度低好呢？就
繁华喧闹的商业街、高档写字楼多的 地方、居民区？ 居民区——普通居民区、高档居民区？

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案例：家乐福（ Carrefour ）选址秘 诀——十字路口
家乐福1999年销售额达789.7多亿美元，居世界第二， 欧洲第一。其选址的科学化也是备受称道。那么其通 用的选址原则到底是怎样的呢？请您往下看： （1）地理位置要求：开在十字路口。第一家店是１９ ６３年开在巴黎南郊一个小镇的十字路口，生意异常 火爆。十字路口成为家乐福选址的第一准则。同时还 要交通方便，满足私家车、公交车、地铁、轻轨等各 种交通要素的通达。这里人口密度要相对集中；该区 域还要具备相当面积的停车场。 （2）建筑要求：占地面积15000平方米以上，建筑物长 宽比例10：7或10：6。
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三、零售店商圈调查与分析

（一）商圈潜力调查
1．商圈人口调查与分析 人口总量：人口数量、户数、平均每户人口数等 人口结构：行业、教育程度、消费年龄等结构及变 化情况。 2．潜在消费额调查与分析 收入水平：居民平均收入水平，在城市中处于什么 水平。 消费水平：每个人或每一家庭的消费，各种商品的 支出额。
1．从企业经营的角度对交通条件的评估 （1）在开设地点或附近，是否有足够的停车 场所可以利用 （2）商品运至商店是否容易
2．从方便顾客购买的角度对交通条件评估 （1）设在边沿区商业中心的商店 （2）设在市内公共汽车站附近的商店
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案例：东南欧最大商业地产商“特克莫” 中国如何选址

为此，负责人表示，大型商业在选址过程中通 常会选择在人口最密集、消费力强的城市中心 繁华区。然而，随着城区核心地块的稀少以及 地价等因素的影响，在城市城郊结合部寻找合 适物业已成为大型商业在选址时的重点考虑方 向。由于购物广场要求有良好的区位条件和较 大的面积，通常会选择城市的城郊结合部来建 造。中国二线城市这样的地段有很多选择的机 会，并且价格相对较低。而目前北京、上海等 城市的中心地段可供开发的地段价格太高，甚 至接近欧洲的地价。

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二、区域位置选择
（三）耐用消费品及顾客特殊性需求的商品 耐用消费品：长期使用，购买频度低；有目 标，反复比较。 特殊性需求的商品:购买偶然性大，频率更小， 顾客分散。 选择：商圈范围大，客流集中的中心商业区 或专业性的商业街道。

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想想找什么地方开一家咖啡店呢？