学习情境二 零售商圈分析与选址
零售商圈分析与选址
零售商圈分析与选址1. 简介零售商圈分析与选址是指在开设新的零售店铺或扩大现有店铺时，对潜在的商业区域进行评估和选择的过程。
通过对商圈的分析与选址，零售商可以更好地了解市场需求、竞争环境和潜在消费者，从而做出明智的决策，提高经营效益和市场竞争力。
2. 商圈分析的重要性商圈分析对于零售商来说非常重要，因为它可以帮助他们确定市场潜力、目标消费者数量和竞争对手状况。
以下是商圈分析的重要性：2.1 确定市场潜力商圈分析可以揭示潜在的市场需求和消费者行为。
通过了解人口结构、收入水平和消费习惯等因素，零售商可以确定市场的潜在规模和潜在消费者的购买能力。
这有助于制定合适的定价策略和产品组合，以满足市场需求，并最大限度地提高销售额。
2.2 竞争对手状况商圈分析还可以帮助零售商了解竞争对手的情况。
通过评估竞争对手的数量、类型、规模和定位等因素，零售商可以更好地了解竞争环境，并制定相应的竞争策略。
例如，如果竞争对手较少，零售商可以考虑在该商圈开设新店铺；如果竞争对手较多，零售商可以通过提供个性化的产品和服务来与竞争对手区别开来。
2.3 目标消费者数量商圈分析还可以帮助零售商确定目标消费者的数量和特征。
通过分析人口结构、年龄分布、教育水平和消费习惯等因素，零售商可以了解目标消费者的特点，并有针对性地开展市场营销活动。
这有助于提高目标消费者的认知度和忠诚度，从而增加销售额和市场份额。
3. 商圈分析的方法商圈分析可以采用多种方法，包括以下几种常见的方法：3.1 统计数据分析通过收集和分析统计数据，如人口普查数据、宏观经济数据和消费者调查数据等，可以揭示商圈的潜在市场规模、消费能力和消费习惯等信息。
这些数据可以通过政府部门、市场研究机构和第三方数据提供商等渠道获取。
3.2 地理信息系统（GIS）地理信息系统（GIS）是一种用于管理、分析和可视化空间数据的工具。
通过使用GIS技术，可以将商圈的地理位置、人口密度、交通状况和竞争对手位置等信息结合起来进行分析。
零售学第四章零售店商圈分析与选址
人口因素
人口数量、收入水平、消费习惯等是影响商圈吸引力的主要因素。人口数量越多，收入水平越高，消费习惯越符合零售店定位，商圈吸引力越大。
竞争状况
商圈内的竞争状况也是影响商圈吸引力的因素之一。同一行业的零售店数量、规模和经营状况等都会对商圈吸引力产生影响。
交通状况
交通状况包括交通便利程度、停车设施等，是影响顾客是否愿意前来购物的关键因素。如果交通便利且停车方便，商圈吸引力会相应增加。
交通便利性
停车设施
交通流量与流向
提供充足的停车设施，方便驾车前来购物的客户停车。
分析周边道路的交通流量与流向，确保店铺位置便于客户进出。
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交通因素
了解竞争对手的数量和规模，评估市场竞争程度。
竞争对手数量
分析竞争对手的类型和经营策略，以便制定差异化的竞争策略。
竞争对手类型
了解竞争对手的位置和布局，评估自身选址的优劣。
竞争对手位置
竞争状况
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零售店选址策略
总结词
抢占市场先机，优先占据有利位置，以获得竞争优势。
详细描述
抢占先机策略是指零售商在选址时，要敏锐地发现市场空白点，快速进入市场并占据有利位置。这种策略需要零售商具备市场洞察力和快速反应能力，以便在竞争对手之前抢占市场份额。
适用条件
适用于市场处于快速发展阶段，有大量潜在客户和商业机会的情况。
注意事项
需要充分考虑市场需求、竞争态势和自身实力等因素，避免盲目跟风和过度扩张。
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抢占先机策略
总结词：寻找市场空白点，填补市场需求空缺，以获得差异化竞争优势。 详细描述：填补市场空白策略是指零售商在选址时，要寻找市场上的空白点，即未被其他竞争对手充分满足的客户需求或市场机会。通过填补市场空白，零售商可以获得差异化竞争优势，吸引特定客户群体并提高市场份额。 适用条件：适用于市场竞争激烈，但存在特定客户群体或细分市场需求的情�况。 注意事项：需要深入了解市场需求和竞争态势，具备敏锐的市场洞察力和创新能力，同时也需要承担一定的市场风险。
零售商圈与选址课件
消费者购物行为分析
1 2 3
消费者购物决策过程 研究消费者在购物时的决策过程，包括需求认知、 信息收集、品牌选择、购买决策和购后评价等阶 段。
消费者购物偏好 分பைடு நூலகம்消费者的购物偏好，如对价格、品质、品牌、 服务等的需求和偏好，以及购物渠道和频率的选 择。
消费者购物动机 探讨消费者的购物动机，如实用需求、情感需求、 社交需求等，以及不同购物动机对消费者行为的 影响。
基于地理位置和人口分布 形成的商圈，如商业街、 购物中心等。
规划商圈
通过商业规划和政策引导 形成的商圈，如政府规划 的商业区、工业园区等。
虚拟商圈
通过网络和信息技术形成 的商圈，如电商平台、社 交媒体等。
零售商圈的规模与范围
零售商圈的规模是指商圈内的人 口数量、消费能力和市场规模等。
零售商圈的范围是指商店能够吸 引顾客的距离和区域，包括核心 商圈、次级商圈和边缘商圈等。
城市聚集。
消费升级
随着消费者收入水平的提高，对 品质和体验的需求增加，推动商
圈向高端化、个性化发展。
线上线下融合
互联网技术的发展使得线上线下 融合成为趋势，商圈的形态和边
界逐渐模糊。
商圈变化的影响因素
经济环境
经济环境的变化对零售商圈的发展产生重要影响， 如经济增长、失业率、消费者信心等。
人口结构
人口数量、年龄结构、性别比例等的变化影响消 费需求和市场格局。
商圈内竞争者分析
竞争对手数量与类型
竞争格局与发展趋势
识别商圈内的竞争对手，包括同类型 商店、替代品商店等。
评估竞争格局，预测未来竞争态势和 变化趋势。
竞争对手优势与劣势
分析竞争对手的经营状况、产品线、 价格策略、服务质量等方面，找出竞 争优势和劣势。
零售商圈分析与选址
零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址1. 引言零售商圈是指一定区域内的商业综合体，集聚了各类零售商店和服务设施。
在零售业发展日益竞争激烈的情况下，进行商圈分析与选址成为零售商成功的关键之一。
本文将介绍零售商圈分析的重要性，商圈选址的方法和步骤，并提供一些常用的商圈分析工具和技术。
2. 零售商圈分析的重要性零售商圈分析是指对潜在消费者、竞争对手和商业环境进行系统地调查与研究，以评估商圈潜力和发展前景。
零售商圈分析的重要性在于：- 目标群体定位：通过了解消费者的需求和购物行为，零售商可以更准确地定位目标群体，提供符合他们需求的产品和服务，从而提高销售和客户忠诚度。
- 竞争对手分析：通过对竞争对手的研究，了解其定位、产品、价格和市场份额等信息，以制定相应的竞争策略并提高自身竞争力。
- 商圈潜力评估：通过分析商圈的人口结构、经济发展水平和市场需求等因素，预测零售业的市场规模和增长潜力，为商家提供投资决策的参考依据。
- 商圈运营和管理：通过商圈分析，可以了解商圈的特点和规律，为商家提供科学的运营和管理策略，从而提高商圈的吸引力和竞争力。
3. 商圈选址的方法和步骤商圈选址是指在零售业开设新店或者扩张现有店面时，根据商圈分析的结果选择最合适的位置。
商圈选址通常包括以下几个步骤：1. 市场调研：通过调查现有市场情况，了解目标群体的需求和购物习惯，评估市场规模和竞争状况。
2. 商圈评估：根据商圈分析的指标，如人口密度、消费水平、竞争对手等，评估不同商圈的潜力和发展前景。
3. 土地评估：考虑土地的可得性、价格、交通便利性和周边环境等因素，选择适合开设零售店面的地段。
4. 选址决策：综合考虑市场调研、商圈评估和土地评估的结果，制定最终的选址方案，并进行必要的商务谈判和合约签订等步骤。
5. 选址后评估：在店面开设后，不断监测和评估业绩和市场反馈，及时调整经营策略，以提高商业运作效果。
4. 商圈分析工具和技术在商圈分析中，有一些常用的工具和技术可以匡助商家更好地了解目标市场和商圈情况。
零售商圈分析与选址
零售商圈分析与选址
零售商圈分析与选址是指通过对市场、消费者、竞争对手等因素进行分析，评估不同地点的商业潜力，并选择最适合的地点开展零售业务的过程。
以下是一些常见的零售商圈分析与选址的要点：
1. 市场分析：了解目标市场的规模、消费者需求、购买力等信息。
可以通过人口统计数据、调研报告、竞争对手的运营情况等进行分析。
2. 地理位置：选择地理位置时，考虑到交通便利性、人流量、周边配套设施等因素。
例如，选择位于主要街道、交通枢纽附近的地点，可以吸引更多的顾客。
3. 竞争对手分析：了解竞争对手的运营情况，包括产品定位、价格策略、市场占有率等。
在选择选址时，避免与竞争对手直接竞争的激烈区域。
4. 人口密度与收入水平：人口密度高和收入水平较高的地区通常会有更大的消费潜力。
可以考虑选择人口密集区、高档住宅区等地点开展零售业务。
5. 租金与成本：考虑租金、人工、运营成本等因素。
高租金可能会对利润率产生不利影响，而低租金所带来的流量可能有限。
6. 商圈配套设施：了解周边配套设施，如商业综合体、购物中心、医院、学校等，可以为零售业务带来更多的顾客流量。
7. 商业环境政策：了解当地的商业环境政策，包括开店审批要求、行业准入门槛、税收政策等。
这些政策可能对零售业务的运营产生重要影响。
综合考虑以上因素，可以进行商圈分析与选址，选择最符合零售业务需求的地点开展业务。
零售商圈分析与选址
零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址一、引言在零售业竞争激烈的市场环境下，选择合适的商圈进行进驻对于企业的发展至关重要。
本文旨在分析零售商圈，并提供相关选址建议，以帮助企业做出明智的决策。
二、市场概述⒈行业背景在此部分，我们将对零售行业的整体情况进行概述，包括市场规模、增长趋势和竞争状况等。
⒉目标客群分析通过细分市场并分析消费者画像，我们将明确目标客群的需求、消费能力和购物习惯等，为选址提供依据。
三、商圈分析⒈地理位置考量我们将综合考虑交通便捷程度、人口密度和城市规划等因素，来评估潜在商圈的地理位置优势。
⒉竞争对手分析本章节将对已有的竞争对手进行调研，考察其商业模式、产品定位和市场份额等，以及分析其在所选商圈的表现。
⒊消费环境评估我们将考察商圈附近的人口结构、经济状况、购物中心密度和商业设施等因素，以评估商圈的消费环境。
⒋竞争形势分析通过对商圈内竞争对手的数量、品牌力、促销活动和顾客口碑进行分析，我们将评估商圈的竞争激烈程度。
⒌商圈发展趋势在此部分，我们将预测商圈未来的发展趋势，并对市场影响因素进行分析，以帮助企业做出长期决策。
四、选址建议⒈综合评估在此章节，我们将综合商圈分析结果，给出针对企业最合适的选址建议，并解释选址的逻辑和理由。
⒉市场调研对于选定的商圈，我们建议进行进一步的市场调研，确认目标客群的接受程度和市场容量。
⒊店铺规划我们将提供店铺规划和设计的建议，包括空间利用效率、陈列布局和装修风格等。
⒋战略合作针对商圈内可能存在的合作机会，我们将提供相关建议，并探讨潜在合作伙伴。
附件：本文档附带商圈地图、竞争对手调研数据和市场调研报告等相关资料，供参考。
法律名词及注释：⒈商户租赁合同：零售企业与商圈开发商或店铺经营者签订的租赁合同，规定了双方权益和义务。
⒉地产规划许可证：部门颁发的允许开发商进行商业地产建设的批准证件。
⒊竞争法：针对经济领域垄断行为和不正当竞争的法律法规。
⒋消费者权益保护法：保护消费者合法权益，维护市场公平竞争秩序的法律法规。
2零售商圈分析与选址PPT46页
d. 盈亏均衡点销售额
又称保本点，是待建商店必须实现的最低销售额。
e. 投资回收期限
将若干年的销售额、费用、利润等情况列表，制定投资回
收计划，评估投资是否理想。
（三）商圈内部环境因素
1.零售商店的业态
便利店以销售居民日常生活用品为重点，大型百货商店主
要销售选购性商品和高档性商品。零售店经营业态一旦选
对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭人口的多少、年
龄层6 次也会对商品需求产生影响。
2021/9/12
（4）购买力：商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决
定的。企业在选择立地时，应以社会经济地位较高、可支配收
入较多者居住区域作为优先选择为佳。
购买力指数 = A·50% + B·30% + C·20%
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2021/9/12
四、零售店选址
作为OK便利店落地广州的首批旗舰标志之一，该便利店在 盘福路分店的选址可谓独具匠心。
OK便利店盘福路分店位于盘福路汽车站靠近居民区的拐角， 店面20多平方米。该店门前的车站设有一二十条公交车线路的 停靠点，是日常客流量的高峰路段。同时，盘福路作为实行交 通管制的单行线，道路两边的人流容易汇聚到公交车站这一侧， 在此设店可收单边地段享受双边客流之利，还使顾客省去了过 马路的麻烦，符合方便快捷消费的要求。另外，OK便利店贴近 该处的居民区，对面还有新开发的楼盘，可以尽享这一路段的 流动消费者与固定客群，利于树立企业品牌。
在选址时，应选择地价或租金合理、有较大潜在成长优势的位
置。
（2）货源的供应及价格水平
零售企业经营需要大量商品货物的供应，如果所处地区及周边
区域的商品供应不足或物流系统不畅通，会影响零售企业的发展
商圈分析和店址选址
商圈分析和店址选址第一篇：商圈分析和店址选址商圈分析一、商圈构成及影响因素商圈（trading area）也称零售交易区域，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。
简言之，就是零售商吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。
商店的商圈一般由以下三部分组成：λ主要商圈（primary trading area），这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店的55%-70%的顾客来自主要商圈。
λ次要商圈（secondary trading area），位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店15%-25%的顾客；λ边际商圈（fringe trading area），指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。
影响商圈形成的因素：影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳为企业外部环境因素和内部因素。
主要有：λ商店规模。
λ经营商品的种类。
λ商店经营水平及信誉。
λ促销策略。
λ家庭与人口因素。
λ竞争对手的位置。
λ交通状况。
二、商圈划定方法1雷利法则在划定商圈方面，美国学者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法则，•称为“零售引力法则”，也称“雷利法则”。
雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。
雷利法则的基本内容是：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。
此法则用公式表示如下：ｄＤab ＝───────１＋√Ｐb/ＰaＤab: 表示Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量）Ｐa : 表示Ａ城镇人口Ｐb : 表示Ｂ城镇人口ｄ : 城镇Ａ和Ｂ的里程距离2赫夫法则赫夫法则是美国零售学者戴伟·赫夫于20世纪60年代提出的在城市区域内商圈规模预测的空间模型。
零售商圈分析与选址
零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址1、引言1.1 目的该文档旨在对零售商圈进行分析和选址，以帮助企业做出合理的商业决策。
1.2 背景随着消费需求的增加和经济的发展，零售行业竞争日益激烈。
选择一个合适的商圈来开展零售业务是至关重要的。
2、市场概述2.1 行业概述对零售行业的发展趋势、竞争状况和机会进行分析，提供对当前市场的整体认识。
2.2 目标受众确定目标客户群体，包括消费者的年龄、性别、收入水平等特征，以便更好地了解他们的需求和购买行为。
3、地理分析3.1 区域选择对潜在区域进行评估和比较，包括人口密度、经济发展水平、竞争程度等指标。
3.2 交通条件分析区域的交通网络，包括道路、公交、地铁等，以便确定是否便利于消费者的出行和购物。
3.3 人口分布研究区域的人口特征，包括人口数量、年龄结构、职业分布等，以便了解潜在的消费潜力和消费行为。
4、竞争分析4.1 竞争对手分布确定潜在商圈内的竞争对手，包括同行业零售商的数量、类型、品牌等。
4.2 竞争对手优势劣势分析对竞争对手的优势和劣势进行评估，包括产品定位、价格策略、营销手段等。
4.3 客户评价收集消费者对竞争对手的评价和反馈信息，了解他们的购物体验和需求满足程度。
5、商业配套设施分析5.1 商业设施布局评估商圈内的商业设施布局，包括购物中心、超市、餐饮等，确定潜在合作伙伴和合作机会。
5.2 生活配套设施分析商圈内的生活配套设施，包括学校、医院、娱乐场所等，以便了解区域的生活便利程度。
6、选址策略6.1 商业规划基于对市场和竞争状况的分析，制定商业规划，包括产品定位、定价策略、市场推广等。
6.2 地点选择根据地理分析和竞争分析，在合适的商圈内选择一个最佳的地点来开展商业活动。
6.3 租赁谈判与房地产中介或业主进行租赁谈判，确保租约条款和租金等能满足企业的需求。
7、结论总结分析结果，明确选址策略和商业规划。
附件：本文档附带以下附件：附件1：市场调查报告附件2：竞争对手分析表格附件3：商业设施布局图附件4：选址合同范本法律名词及注释：1、商圈：指商业活动集中的地区，通常包括购物中心、商店、餐饮等商业设施。
零售商圈分析与选址[1]
![零售商圈分析与选址[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/5be09c0c42323968011ca300a6c30c225901f002.png)
零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址一、引言二、市场概述1\市场背景: 介绍分析的市场背景，包括所在地区的经济发展情况、消费者购物习惯、竞争格局等等。
2\目标群体: 确定商圈的目标群体，包括年龄、性别、收入水平、购买能力等方面的特征。
三、商圈分析1\地理位置: 对商圈所在地理位置的优势和劣势进行分析，包括交通便利度、人口密度、周边环境等方面的因素。
2\人口统计: 收集并分析商圈周边地区的人口统计数据，包括人口数量、人口结构、人口增长率等。
3\竞争分析: 调查商圈内外的竞争对手，分析其定位、规模、品牌形象、销售策略等，以辅助制定有效的竞争策略。
4\消费者行为: 通过调查研究、访谈等方式，了解目标群体的购物行为和偏好，包括购物频率、消费能力、关注的产品类别等。
四、选址决策1\需求分析: 根据市场需求和消费者行为，确定商铺所需的具体特征，如店铺面积、位置要求、配套设施等。
2\房地产市场: 分析当地房地产市场的供需状况，包括商业物业租赁价格、租赁周期、物业管理服务等因素。
3\商圈筛选: 根据商圈分析的结果和需求分析的要求，筛选出适合的商圈候选地，进行实地考察和市场调研。
4\综合评估: 对不同商圈候选地进行综合评估，考虑因素包括交通便利程度、租金成本、商圈竞争度等，最终确定最优的选址方案。
五、附件本文档附带以下附件，供参考：1\人口统计数据报告2\商业物业租赁市场概况3\竞争对手分析报告六、法律名词及注释在本文所涉及的法律名词及注释中，如有需要，请参考以下内容：1\商业物业租赁：指商业用途的房地产租赁。
2\商圈竞争度：商圈内竞争对手的数量和实力。
3\目标群体：企业在市场中所锁定的主要消费者群体。
零售商圈分析与选址
包括：人口、 家庭成员年龄、 家庭人均收入 可通过入户抽 收入状况等。 样调查获取。
商圈内家庭和 人口的消费水 平由其收入水 平决定。
四、商圈特点的调查与分析
（二）交通状况
1、从企业 经营的角度对交通条件的评估
一是城市规划。 二是开设地点或附近，是否有足够停车场可以利用。
停车场所：售 货场所 =4:1
一、商圈及商圈分析
（四）商圈的生命周期
衰退期
• 原核心商圈衰退，次商圈取而代之。 • 影响力急剧下降，蜕变为次商圈或更 小商圈。
成熟期
• 核心商圈相对衰落、次商圈相对兴旺。 • 核心商圈与次商圈的影响力互相竞争、互 为补充。
发展期
• 商业网点数目增加，集中度更高。 • 功能单一化发展，影响力开始快速增加。
40000×50 ─────── ＝ 40 50000
四、商圈特点的调查与分析
（六）商圈的投资回报率分析
商圈分析的核心部分 最原始
1、购买力估算法
销 售 额 预 测
第一，划定商圈。 第二，调查商圈内人口数或居民户数。 第三，计算出商圈内相关商品的总支出额。 第四，估计新商店所能实现的销售额。
2、商店业绩类比法
（一）商圈和商圈分析的概念
一、商圈及商圈分析
1、商圈：店铺对顾客的吸引力所能达到的范围。 2、商圈分析：经营者对商圈的构成情况、特点、 范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查 和分析，为选择店址、制定和调整经营方针和策 略提供依据。
一、商圈及商圈分析
（二）商圈形态
商圈形态
商业区
住宅区
文教区
办公区
商店规模
思考：
如何看待超市的免费班车？ 老年人是“一次购足”还是“多次购足”？
零售商圈分析与选址课件
跨界合作与创新
零售商将与不同行业的企业合作，共 同开发新产品和服务，创造新的消费 场景和体验。
THANK YOU
感谢各位观看
选址经验教训
教训三：本土化适应不可忽视
不同地区的消费者需求和习惯存在差异。在选址过程中，企 业应充分考虑本土化的需求，适应当地的文化和消费习惯。 通过本土化的调整和创新，企业可以更好地融入当地市场， 提高竞争力。
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零售商圈发展趋势与展望
新零售时代的零售商圈变革
线上线下融合
新零售时代下，零售商圈不再局 限于实体店面，而是通过线上平 台与线下门店的融合，实现全渠
提高经营效率
通过商圈分析优化商品结 构、库存管理和营销策略， 提高经营效率。
商圈分析的内容
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人口分布
了解商圈内的人口数量、年龄 结构、性别比例等基本情况。
消费水平
分析商圈内的居民收入水平、 消费习惯和购买力，评估潜在
顾客的消费能力。
竞争状况
调查商圈内同行业的数量、规 模、经营状况等，了解竞争状
选址经验教训
教训一：市场调研至关重要
在选址过程中，进行充分的市场调研至关重要。了解目标市场的需求、竞争状况、消费者行为等因素，有助于企业做出更明 智的决策。忽视市场调研将导致选址决策的盲目性和风险增加。
选址经验教训
教训二：关注交通便利性
交通便利性是影响消费者选择购物地点的重要因素之一。在选址时，应优先考虑交通便利的地段，以 方便消费者前来购物。同时，企业还应考虑自身配送和物流的需求，确保货物运输的便捷性。
道销售。
数据驱动决策
利用大数据和人工智能技术，分析 消费者行为和购物习惯，为零售商 提供精准的市场定位和营销策略。
第二章 零售商圈与零售选址
A 地区
D 地区
图：A地区大概的商圈
◆ 赫夫法则
赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业 区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三 个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。
Sj / Tλ
ij
Pij
=
n
∑ Sj / Tλij
j=1
式中： Pij： Sj： Tij： λ：
商圈？
商圈（广义定义）是在城市中某些特定区域内， 由商业企业网点集聚所形成而对周围企业、消 费者所产生交互作用(包括辐射、吸引双向活动) 的一定空间范围,这些商贸网点集聚的特定空间 区域既可能在一个城市的中心,也可能在城市的 次中心或边缘地带。
教材上商圈的定义是狭义的定义，而在生活中商 圈的定义往往是广义的定义，我们在这门课中 更多的取狭义的定义。
i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积； i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； 通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或 空间距离敏感性的参数； Sj / Tλ ij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力； ∑： 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
二、 商圈划定方法
◆ 雷利法则（零售吸引力法则）
内容：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往 任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引 力完全相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。
ｄ Ｄab ＝─────── １＋ √Ｐb/Ｐa Ｄab: Ｐa : Ｐb : ｄ : 表示Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量） 表示Ａ城镇人口 表示Ｂ城镇人口 城镇Ａ和Ｂ的里程距离
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家庭与人口 产业结构 交通地理状况
商圈外部 环境因素
城市商贸网点布局 商店聚集状况 消费者的购物方式
该因素直接影响规模、人气和业绩。
二、影响商圈设定的因素
（三）商圈内部环境因素
零售商店业态 营销手段和 信誉 商品结构
商店规模
思考：
如何看待超市的免费班车？ 老年人是“一次购足”还是“多次购足”？
•一个饱和的商 圈，商店数目 恰好满足商圈 内人口对特定 产品与服务的 需要。
举例
一家经营食品和日用品的小型超市需测定所在地区商业圈 饱和度，假设该地区购买食品及日用品的潜在顾客是4万 人，每人每周平均购买额是50元，该地区现有经营食品及 日用品的营业面积为50000平方米，则商圈饱和指数计算 为：
（一）人口特点
人口密度
客流量
家庭人口 及收入水平
购买力
人流量大小需 白天人口 测该地上下车 = 户籍-幼儿人 人数。 口数+上班上学 人口-外地上班 重点：上下车 上学人口。 人数历年变化。 人口密度高， 根据出站人年 购物频率增加。 龄结构可了解 顾客需求。
家庭状况是影 响消费需求的 基本因素。
包括：人口、 家庭成员年龄、 家庭人均收入 可通过入户抽 收入状况等。 样调查获取。
资料卡
二、影响商圈设定的因素
（一）商圈的顾客来源
顾客来源
居住人口
•居住在零售店 附近的常住人 口
工作人口
•工作地点在零 售店附近的人 口 •是次级商圈中 主要的顾客来 源
流动人口
•在交通要道、 公共场所等过 往的人 •是边缘商圈中 顾客的主要来 源
•是核心商圈内
基本顾客的主 要来源
二、影响商圈设定的因素
商圈的层次
核心商圈
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一、商圈及商圈分析
（三）商圈的层次
商圈构成 主商圈 次级商圈 第三商圈 商圈类型 核心商圈 次级商圈 边缘商圈 距离 500M 1000M 1500M 时间 7~8分钟 15分钟左右 20分钟左右 人流率 50%~70% 20%~30% 10%~20%
一、商圈及商圈分析
（四）商圈的生命周期
40000×50 ─────── ＝ 40 50000
四、商圈特点的调查与分析
（六）商圈的投资回报Байду номын сангаас分析
商圈分析的核心部分 最原始
1、购买力估算法
销 售 额 预 测
第一，划定商圈。 第二，调查商圈内人口数或居民户数。 第三，计算出商圈内相关商品的总支出额。 第四，估计新商店所能实现的销售额。
2、商店业绩类比法
（一）商圈和商圈分析的概念
一、商圈及商圈分析
1、商圈：店铺对顾客的吸引力所能达到的范围。 2、商圈分析：经营者对商圈的构成情况、特点、 范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查 和分析，为选择店址、制定和调整经营方针和策 略提供依据。
一、商圈及商圈分析
（二）商圈形态
商圈形态
商业区
住宅区
文教区
办公区
3、自然形成的商业中心
中心商业区CBD
次级商业区
邻里商业区 商业街
三、零售店选址方法
（二）区域位置选择
1、日常生活必需品 2、周期性需求的商品 3、耐用消费品及特殊需求的商品
（三）地点选择
1、分析交通条件 2、分析客流规律 3、分析竞争对手 4、分析地形特点 5、分析城市建设规划
三、零售店选址方法
第一，确定相似的店铺。 第二，分析样品店铺的商圈。 第三，类比新店铺。
3、卖场面积比较法
样本店的面积比例/新店市场占有率 =新店的面积比例/新店市场占有率
任务二 零售店选址
案例导入
课本P35页：OK便利店落地广州的首批旗舰标志之一，该便利 店分店的选址可谓独具匠心。 思考：你认为应该如何选址？
一、选址的重要性和原则
案例：肯德基快餐店选址分析
• 肯德基，简称KFC，是美国跨国连锁餐厅之一，同时也是 世界第二大速食及最大炸鸡连锁企业。 • 截至2014年5月底，肯德基已在超过950个城市和乡镇开 设了超过4600家连锁餐厅，遍及中国大陆除西藏以外的所 有省、自治区和直辖市，是中国目前规模最大、发展最快 的快餐连锁企业。
潜在固定顾客
•分析当地人口 总数、人口密 度分布等。 •人口最多的区 域产生最多的 潜在顾客。
过往行人特点
•了解行人的年 龄结构、来往 的 尖峰时间、 来往的目的和 停留时间。
•客流分为三种
类型：分享客 流、派生客流、 本身客流。
二、影响选址的因素
（二）地理因素
地理因素
城市规划
区域规划
位置
可见度 形象特征
商圈内家庭和 人口的消费水 平由其收入水 平决定。
四、商圈特点的调查与分析
（二）交通状况
1、从企业 经营的角度对交通条件的评估
一是城市规划。 二是开设地点或附近，是否有足够停车场可以利用。
停车场所：售 货场所 =4:1
三是商品运至商店是否容易。
2、从方便顾客购买的角度对交通条件的评估
分析开设地点与车站、码头的 距离和方向；
• 上海 优势：中国最大的市场，中国最繁荣的商业中心。工业总产值占全国的 11%，外贸出口占全国的17%，是直辖市之一；上海与西方的交历史悠久； 上海的明显优势是在这里容易获得合乎质量的充足的肉鸡供应。 弱点：它的噪音和污染却令旅游者感到沮丧。 • 深圳 优势：是经济特区，在批准外资项目、减免税收和鼓励技术开发方面被 授予更多的自主权；西方商人经常光顾，同时也是旅游者从香港出发作 一日游的好地方。 弱点：离内地远。 • 北京 优势：是中国政治文化中心。北京的外来人口数量非常多，有潜在的顾 客群体；北京还是中国的教育中心，是高等学府聚集地。所有这些因素 都造成人口大量涌入和人民智力启蒙，这对肯德基人民币销售部分是极 为重要的；是旅游圣地，将会有一个稳定的外汇收入；如果从北京搞起， 无疑将更大地吸引人们的注意力，并且不言而喻地表明当权人的赞同态 度。这将有助于今后往其他城市的进一步发展； 弱点：选择北京可能比选择其他几处城市更具有冒险性。一个成功的惹 人注目的买卖会增加政府干预的可能性
三、零售店选址方法
（五）选址评估
1、选址的战略层面
（1）整体市场评估 （2）选址及商圈调查 （3）消费者研究 （4）商圈人流检测 （5）竞争者经营情况研究
2、店址具体评价
（1）新店营业潜力 （2）开店投资与经营费用测算
三、零售店选址方法
新开超级市场的商圈有三层，第一层主要商圈内的居民户 数2000户，第二层即次要商圈内的居民户为4000户，第 三层边际商圈内居民户数为6000户，假定平均每户居民每 月去商店购买食品和日用品为500元。
（五）选址评估
首先计算居民支出总额 主要商圈居民支出总额＝500×2000 ＝100万元 次要商圈居民支出总额＝500×4000 ＝200万元 边缘商圈居民支出总额＝500×6000 ＝300万元
三、零售店选址方法
（五）选址评估
根据调查分析，新开超级市场的市场占有率在主要商圈为 30％，在次要商圈为10％，在边际商圈为5％，则： 主要商圈购买力＝100×30％＝30万元 次要商圈购买力＝200×10％＝20万元 边际商圈购买力＝300×5％＝15万元 该新开店营业潜力估计额＝30＋20＋15 ＝65万元
衰退期
• 原核心商圈衰退，次商圈取而代之。 • 影响力急剧下降，蜕变为次商圈或更 小商圈。
成熟期
• 核心商圈相对衰落、次商圈相对兴旺。 • 核心商圈与次商圈的影响力互相竞争、互 为补充。
发展期
• 商业网点数目增加，集中度更高。 • 功能单一化发展，影响力开始快速增加。
起步期
• 商业网点数目少，分布相对集中。 • 向城市边缘区延伸时，影响力减少。
四、商圈特点的调查与分析
（四）竞争状况（同一地区内竞争店的竞争状况）
综合调查
• 包括选地、用地、店铺 构造、商品策略等。
店铺运营管理调查
• 包括促销、补货、陈 列及清扫等方面的调 查。
商店能力调查
竞争状况
商品综合能力调查 A类商品能力调查
店址环境调查 店铺设计调查 店铺陈列布局
店铺调查 ABC分析法
三、商圈设定的方法
（一）商圈设定的概念 划定零售店商圈的范围，是零售商圈分析中最基础的工作。
（二）设定商圈范围的方法 1、根据业态设定商圈范围 2、根据零售店所处位置设定商圈范围 3、根据零售店市场规模设定商圈范围 4、根据顾客购物出行方式设定商圈范围 5、根据顾客购买频率设定商圈范围，成反比
四、商圈特点的调查与分析
四、商圈特点的调查与分析
（五）商圈饱和度
IRS=C*RE÷ RF
IRS-商圈的零 售饱和指数； C-商圈的潜在 顾客数目； RE-商圈内消费 者人均零售支 出； RF-商圈内商店 的营业面积。
•饱和指数表明 一个商圈所能 支持的商店不 可能超过一个 固定数量。
•IRS越大，则 意味着该商圈 内的饱和度越 低；IRS越小， 则意味着该商 圈内的饱和度 越高。
（四）选址步骤
确定区域
划分商圈
选择地点
先通过有关部门 或专业调查公司 收集这个地区的 资料，如人口资 料、交通状况等 。 把资料凑齐后， 就开始规划商圈 。
采取计分方法： 营业额？公交线 ？地铁线？通过 打分把商圈分成 几大类。
努力争取在最聚 客的地方和其附 近开店。 还要考虑人流的 主要动线会不会 被竞争对手截住 。
一是设在边缘区商业中心的商店。
考虑客流来去方向；
选邻近市内公共车站的位置。
二是市内公共汽车站附近的商店。
四、商圈特点的调查与分析
（三）经济基础特点
购买力指数=A*50%+B*30%+C*20%