商圈分析与选址决策
超级市场商圈分析与店址选择 共48页PPT资料
2）商圈分析的内容
人口 供货来源 竞争情况 商圈内经济状况的分析 商店区位的可获得性 法规 其他
ห้องสมุดไป่ตู้
竞争情况
竞争情况是用饱和度 来衡量的。
IRS=C× RE
RF
IRS：表示商圈的零售饱和指数 C：表示商圈的潜在顾客数目 RE：表示商圈内消费者的人均零售支出 RF：商圈内商店的零售面积
占顾客总数的 15％－25％
其余顾客
3)商圈的形态
商业区（
特色：商圈大，流动人口多，各种店铺林立，快捷时尚，消费金
额高）
住宅区（
住户多（1000），消费者群体稳定，便利性，亲切性，家庭用品）
文教区（
附近有大，中，小学，消费金额不高，以休闲食品和文具用品为
主）
办公区（
办公楼林立，便利性，外出用餐多，消费水中高）
店面标志。店面标志是区别于店铺的一种独 特设计，代表的是超级市场的本身，是超级 市场形象的说明。它的作用是将超级市场的 经营理念、经营内容、经营作风等要素传递 给广大消费者，一个是黄色的大写“Ｍ”， 一个是店前的人物造型“麦当劳大叔”。店 面标志与店面的招牌不是一个概念，切不要 混淆。
超级市场的店面设计 8168168 2019-8-20 9:20:00 阅读424次 超级市场店面标志，按其构成主要有三种类型：（１）文字 标志。它是由各种文字、拼音字母等单独构成。这种类型的 标志发音清晰，具有易呼易记的特点，适用于多种传播方式。 （２）图案标志。是指无任何文字，单独用图形构成的标志， 用图案表示的超级市场的标志形象生动，色彩明快，而且不 受语言的限制，易于识别。但是，由于图案标志没有标志名 称，不便呼叫，因此表意不如文字标志准确。（３）组合标 志。是指采用各种文字、图形、拼音字母等交叉组合而成的 标志。这种标志利用和发挥了文字标志和图案标志的特点， 图文并茂，形象生动，引人注目，便于识别，易于被广大消 费者所接受。
零售商圈分析与选址
零售商圈分析与选址1. 简介零售商圈分析与选址是指在开设新的零售店铺或扩大现有店铺时，对潜在的商业区域进行评估和选择的过程。
通过对商圈的分析与选址，零售商可以更好地了解市场需求、竞争环境和潜在消费者，从而做出明智的决策，提高经营效益和市场竞争力。
2. 商圈分析的重要性商圈分析对于零售商来说非常重要，因为它可以帮助他们确定市场潜力、目标消费者数量和竞争对手状况。
以下是商圈分析的重要性：2.1 确定市场潜力商圈分析可以揭示潜在的市场需求和消费者行为。
通过了解人口结构、收入水平和消费习惯等因素，零售商可以确定市场的潜在规模和潜在消费者的购买能力。
这有助于制定合适的定价策略和产品组合，以满足市场需求，并最大限度地提高销售额。
2.2 竞争对手状况商圈分析还可以帮助零售商了解竞争对手的情况。
通过评估竞争对手的数量、类型、规模和定位等因素，零售商可以更好地了解竞争环境，并制定相应的竞争策略。
例如，如果竞争对手较少，零售商可以考虑在该商圈开设新店铺；如果竞争对手较多，零售商可以通过提供个性化的产品和服务来与竞争对手区别开来。
2.3 目标消费者数量商圈分析还可以帮助零售商确定目标消费者的数量和特征。
通过分析人口结构、年龄分布、教育水平和消费习惯等因素，零售商可以了解目标消费者的特点，并有针对性地开展市场营销活动。
这有助于提高目标消费者的认知度和忠诚度，从而增加销售额和市场份额。
3. 商圈分析的方法商圈分析可以采用多种方法，包括以下几种常见的方法：3.1 统计数据分析通过收集和分析统计数据，如人口普查数据、宏观经济数据和消费者调查数据等，可以揭示商圈的潜在市场规模、消费能力和消费习惯等信息。
这些数据可以通过政府部门、市场研究机构和第三方数据提供商等渠道获取。
3.2 地理信息系统（GIS）地理信息系统（GIS）是一种用于管理、分析和可视化空间数据的工具。
通过使用GIS技术，可以将商圈的地理位置、人口密度、交通状况和竞争对手位置等信息结合起来进行分析。
店铺选址及商圈调查分析
店铺选址及商圈调查分析1. 引言在开设一家新店的过程中，正确选择店铺选址是至关重要的。
店铺选址不仅涉及到客流量和销售额的问题，还与商圈的发展潜力和竞争环境密切相关。
本文将介绍店铺选址的重要性，并给出一套关于商圈调查分析的方法。
2. 店铺选址的重要性店铺选址对于企业的运营和盈利能力有着直接的影响。
一个好的店铺选址能够吸引更多的客户，提高商品销售额，增加利润。
而一个不当的店铺选址则可能导致客流量不足，销售额不佳，甚至可能使店铺无法维持下去。
因此，在选择店铺选址时需要慎重考虑，综合各种因素做出合理的决策。
3. 商圈调查分析的方法3.1 目标客户分析在进行商圈调查分析时，首先需要对目标客户进行细致的分析。
目标客户分析可以从以下几个方面展开：•年龄段：不同年龄段的人群对商品的需求和购买力有着明显的差异。
•职业：不同职业的人群对商品的需求也不尽相同。
•收入水平：收入水平高的人群更有可能购买高价位的商品。
•兴趣爱好：不同兴趣爱好的人群对商品的需求也不同。
3.2 竞争对手分析正确理解和研究竞争对手的情况能够有助于了解商圈的竞争环境，从而更好地选址。
竞争对手分析可以包括以下几个方面：•竞争对手的种类：了解同类型店铺的数量和分布情况。
•竞争对手的特点：了解竞争对手的规模、产品特点和服务水平。
•竞争对手的定位：了解竞争对手的定位和目标客户。
3.3 交通和配套设施分析交通和配套设施是商圈选址的重要考虑因素之一。
合理的交通和配套设施能够方便客户的到访，并提升商铺的竞争力。
•交通条件：分析附近的交通状况，包括道路交通和公共交通的便利程度。
•停车条件：是否有足够的停车位供客户使用。
•配套设施：分析附近的生活配套设施，包括商场、医院、学校等。
3.4 区域发展趋势分析区域发展趋势对商圈的长期发展具有重大影响。
通过对区域发展趋势的分析，可以了解商圈的潜力和未来的发展方向。
•商业氛围：分析区域内商业氛围的活跃程度，以及商业发展的方向。
商圈调查与选址
商圈调查及选店一、商圈调查的目的做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况．调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择，商圈调查的目的包括：1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等。
2、确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。
3、分析和现有的店铺商圈是否重迭。
4、计算在某一地理区域内应开店铺的数量。
5、找出商圈内的障碍，包括：A、道路设施不便。
B、人口拥挤。
C、交通过度拥塞。
6、法规方面，应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划ＩＴ一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。
7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。
二、商圈调查作业范围确定店铺意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。
三、商圈调查部门的工作职责寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程。
1、商圈情报之主动收集，对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点。
2、商圈资料之建立，不断修正。
3、商圈之规划、评估、分析报告。
4、未来整体公司发展的布点策略。
5、商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。
6、租店及选店业务之执行。
7、租金行情之分析了解和呈报。
8、竞争厂商／店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。
9、经营店铺的评审作业规划及推动。
10、和房东之租店谈判。
11、及法务订定租店合同。
12、执行开店管理及制度。
13、不良店之迁移和淘汰。
14、其它有关的开店事项。
简单说说，人口及购买力分析有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。
所需调查的项目包括：1、常住人口数2、家庭及构成3、人口密度4、教育程度5、从事行业6、自然增加率7、社会增加率8、家庭人均收人9、白天流动人口数10、年龄构成11、家庭年支出及支出结构现就一些主要项目分述如下：1．家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。
商圈分析与选址决策
雷利法则
Dab = ______d______ 1+(Pb/Pa)1/2
Dab：表示A城镇商圈的限度（中介点到A城镇的 里程数） Pa：表示A城镇人口 Pb：表示B城镇人口 d：表示城镇A和B的里程距离
25%
次要商圈
商圈的影响因素
1.商店业态 一般来说，百货商场、专业店、专卖店及无店 铺业态的商圈相对较大，其次是大型超市和超 市，食杂店与便利店最小
2、商店规模 商店规模越大，其市场吸引力越强，就越有利
于扩大其销售范围 当然，商店的规模素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.8.1621.8.16Monday, August 16, 2021
店址选址决策的步骤
分析每个地理区域（商圈，确定最有吸 引力的开店区域 分析新开店的具体位置，选出最有吸引 力的地点 对店址进行评估，预测未来经营效果
第一节 商圈分析
一、商圈
商圈，指以零 售商店所在地 为中心，沿着 一定的方向和 距离扩展，吸 引顾客的辐射 范围
50-
主要商圈
70%
5%
边缘商圈
15-
第四章 商圈分析与选址决策
在零售业经营要素中，我们往往将店址 视为企业经营最重要的因素之一
零售业是典型的“地利性”产业
大型零售连锁集团对选址很重视,占到 开店成功因素的50%
为什么店址选择对零售商来说如此重要？
店址在顾客选择商店时是首要考虑的因素 零售商可以利用商店的位置来开发可持续 的竞争优势
商圈分析的意义
商圈分析是新开商店合理选址的前提 商圈分析有助于零售店制定竞争经营策
略 商圈分析有助于零售店制定市场开拓策
略 商圈分析有助于加快资金周转 商圈分析有助于为开设分店和连锁店提
商业地产选址与商圈分析
商业地产选址与商圈分析商业地产选址与商圈分析一直是商业房地产开发的关键环节之一、合理的选址和对商圈的深入分析可以帮助开发商更好地把握市场需求，提高投资回报率。
商业地产选址与商圈分析主要包括市场需求分析、人口数据分析、竞争对手分析、交通便利程度分析等。
首先，市场需求分析是商业地产选址与商圈分析的基础，通过对市场需求的调查研究可以明确所选商业项目的市场容量和市场潜力。
需求分析的重点包括消费人群的特点、消费水平、消费习惯等方面。
例如，选择一个购物中心的选址，需要对周边消费人群的消费意愿和购物习惯进行细致调查，以确定购物中心所能吸引的目标消费群体是否与周边人口的消费需求匹配。
其次，人口数据分析是商业地产选址与商圈分析的重要内容之一、通过对人口数据的分析，可以了解到人口的流动情况，人口增长率以及人口结构等信息。
这些数据对商业地产选址有着重要的指导作用。
例如，如果人口增长率较高且目标人群与人口结构相符合，那么在该地区建设商业项目的商业前景就相对较好。
竞争对手分析也是商业地产选址与商圈分析的重要环节。
通过对竞争对手的分析，可以了解到周边商圈的商业格局，市场空缺和竞争压力等信息。
例如，如果周边地区已经有了许多类似的商业项目，那么就需要重新考虑选址，以避免过于激烈的竞争导致投资回报的下降。
最后，交通便利程度分析也是商业地产选址与商圈分析不可或缺的一环。
交通便利程度对商业项目的成功与否有着重要的影响。
当一个地区的交通便利程度高，可以方便消费者到达并提供更多的消费机会时，商业项目的成功可能性就较大。
因此，选择交通便利的地理位置对于商业地产选址是至关重要的。
综上所述，商业地产选址与商圈分析是商业房地产开发中的重要步骤。
通过市场需求分析、人口数据分析、竞争对手分析和交通便利程度分析等，可以帮助开发商确定合适的选址位置，并了解到目标商圈的商业潜力和竞争情况，从而提高投资回报率。
因此，在进行商业地产选址与商圈分析时，需要综合考虑各种因素，以确保项目的成功。
商圈分析与店铺选址
。商店 主要商圈 次要商圈 边际商圈
•
三个层次商圈的比较：
层 含义 次
地理 范围
时间 顾客 范围 比重
核 最接近店
心 铺的区域 商 顾客来店 圈 最方便。
小0.8公里内 大5公里内
20分钟 之内
55％ ～ 70％
第一节 商圈分析
一、商圈构成及影响因素
商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的 方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就 是来店顾客所居住的区域范围。
无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理 范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
商圈构成：
度。
●实验法
§ 实地调查 § 电话询问 § 邮寄问卷 § 提供服务
三、商圈分析的要点
§ 人口统计分析 § 经济基础和购买力分析
§ 竞争状况分析 § 基础设施状况分析
资料：根据人口数量的网点设置和业态业种选择
按照国外的经验和我国城市发展的实践，一般按照人口的数量规模和集聚程度进行零售商业和 服务网点的配置：
Sj /Tλij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力；
∑： 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
• 例：一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市购物，已知这3 个超市的规模和3个超市与该消费者居住点的时间距离如下表所示。
表5-1 三个超市的规模和与该消费者居住点的时间距离
商店
时间距离（分钟）
例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料 计算各地区的零售饱和指数。
项目
商业项目商圈调查与选址知识(DOC)
商业项目商圈调查与选址知识商业项目的选址是至关重要的，一个好的选址可以带来更高的经济效益。
本文将介绍商圈调查与选址的相关知识。
一、商圈调查1. 定义商圈是一个以商业为主导，经济活动集中的区域。
商圈调查是一种研究商圈特点、商业形态和经济运作的方法，目的是为了更好地选择商业项目的位置，减少风险，增加投资回报。
2. 调查要素商圈调查需要关注以下要素：1.人口结构：商圈人口的分布、年龄、收入水平等。
2.消费水平：商圈消费水平的高低、消费习惯等。
3.竞争情况：商圈内同类企业的数量、规模、品牌等。
4.环境因素：商圈的地理位置、交通状况等。
5.政策氛围：商圈所在城市的产业政策、税收政策等。
3. 调查方法商圈调查可以通过以下方式进行：1.现场调查：实地走访商圈，观察商圈内的情况。
2.网络调查：通过互联网获取商圈相关信息。
3.数据调查：通过公开数据、研究报告等方式了解商圈相关情况。
二、选址原则商业项目选址需要遵循以下原则：1. 交通便利交通便利是选址的重要因素之一，商业项目应该尽可能选择交通便利、交通流量大的地方。
毗邻公交站、地铁站、高速公路或者主干道都是不错的选择。
2. 消费浓度高商业项目应该尽量选择消费浓度高的地方，以保证人流量大、消费意愿强。
聚集大型商场、超市、百货、餐饮等消费场所的地方都是不错的选择。
3. 竞争较少商业项目应该避免选择竞争激烈的地方，避免面临激烈的价格战。
应该选择同行业门店较少，获得竞争优势的地方。
4. 人口流动性大商业项目应该选择人口流动性大的地方，以获取更多的客流。
例如，人口密集的商住区、旅游景区等都是不错的选择。
5. 地价合理商业项目选址时要注意地价是否合理，不能选择地价过高、商业环境差的地方。
应该选择地价合理、商业环境好的地方。
三、选址步骤商业项目选址可以分为以下步骤：1. 立项论证商业项目选址应该在项目立项之初进行，对项目进行一定的论证。
论证应该包括市场分析、商业模式、竞争分析等。
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路漫漫其悠远
三、 商圈分析技术
（一）利用电脑模型帮助分析、确定商圈 用得较多的有类推模型、回归模型、引力模型
类推模型：用该地区现有商店的销售额、新店 可能达到的市场份额预测未来新店销售额
回归模型：研究新店未来的销售额与所在地区 各种变量之间的关系，从而预测未来销售额
商圈饱和指数（IRS）
例如，一家经营食品和日用品的小型超市需 测定商圈饱和度，假设该地区购买食品和日 用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买 额是50元，该地区现有经营食品及日用品的 营业面积为50000平方米，则商业圈饱和度 为：
（40000×50）/50000＝40 若超市平均水平是每平方米销售额60元，则
引力模型：主要考虑商店与顾客之间的距离， 商店与竞争者之间的距离，从而估算商圈大小
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地理信息系统 GIS
（Geographic information system ）
GIS是将计算机硬件、软件、地理数据以 及系统管理人员组织而成的，对任一形 式的地理信息进行高效获取、存储、更 新、操作、分析及显示的集成
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商圈分析的意义
商圈分析是新开商店合理选址的前提 商圈分析有助于零售店制定竞争经营策
略 商圈分析有助于零售店制定市场开拓策
略 商圈分析有助于加快资金周转 商圈分析有助于为开设分店和连锁店提
供参考
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商圈分析的要点
1.商圈层次分析 2.客流量分析 3.顾客分析 4.商圈内购买力分析
商圈分析与选址决策
路漫漫其悠远 2020/4/5
在零售业经营要素中，我们往往将店址 视为企业经营最重要的因素之一 零售业是典型的“地利性”产业 大型零售连锁集团对选址很重视,占到 开店成功因素的50%
路漫漫其悠远
为什么店址选择对零售商来说如此重要？
店址在顾客选择商店时是首要考虑的因素 零售商可以利用商店的位置来开发可持续 的竞争优势
该区域低于平均水平，说明该地区的超市已 出现过多趋势，不宜再开设新店
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三、 商圈分析技术
（一）利用电脑模型帮助分析、确定商圈 用得较多的有类推模型、回归模型、引力模型
类推模型：用该地区现有商店的销售额、新店 可能达到的市场份额预测未来新店销售额
回归模型：研究新店未来的销售额与所在地区 各种变量之间的关系，从而预测未来销售额
零售企业选址过程中影响预期不确定性 的两个主要因素：一是数据收集不完整 ；一是分析方法不正确。应用GIS技术可 以很好地解决上述问题
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例：福州某大型综合超市商圈的确定
理论商圈— —同心圆商 圈
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现实中的同心圆商圈
三个同心圆 的半径分别 为1.5公里、 3公里和5公 里
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现实中的同心多边形商圈
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现实中的不规则多边形商圈
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真实的商圈
真实的商 圈综合考 虑了消费 者、地理 、交通路 网、公共 交通体系 和竞争对 手的分布 等各因素
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（二）利用数学方法分析商圈
1.雷利法则(空间相互作用模型) 雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距的步骤
分析每个地理区域（商圈，确定最有吸 引力的开店区域 分析新开店的具体位置，选出最有吸引 力的地点 对店址进行评估，预测未来经营效果
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第一节 商圈分析
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一、商圈
商圈，指以零 售商店所在地 为中心，沿着 一定的方向和 距离扩展，吸 引顾客的辐射 范围
比例增长
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商圈的影响因素
3.经营商品的种类 一般来说，经营日用品的商店商圈较小，经
营选择性、技术性强，需提供售后服务的商 品以及满足特殊需要的商品的商店商圈较大 4.商店经营水平、信誉及促销策略 经营水平高、信誉好的商店商圈较大 促销手段可能扩大商圈的边际范围
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商圈的影响因素
购买力指数＝A×50％＋B×30％＋C×20％
A：商圈内可支配收入总和（收入中扣除各种所得税、 偿还贷款、各种保险费和不动产消费等）
B：商圈内前一年的零售总额 C：具有购买力的人口数量
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商圈分析的要点
5.其它环境分析 (地理因素、区域性质、交通状况、地形特点、 供货来源等 ）
6、自身分析
Dab：表示A城镇商圈的限度（中介点到A城镇的 里程数） Pa：表示A城镇人口 Pb：表示B城镇人口 d：表示城镇A和B的里程距离
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5.竞争对手的位置 两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客
又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小 “群体竞争效应”（“扎堆效应”）也可能使商圈
扩大 6.交通状况 交通条件便利，会扩大商圈范围，反之则会缩
小商圈范围
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二、商圈分析
商圈分析，就是经营者对影响商圈的人 口结构、生活习惯、产业结构、交通状 况、城市规划、商业氛围等因素进行实 地调查和分析，为选择店址、制定和调 整经营策略提供依据
店的远近而有所不同，商店的吸引力是由两方 面发挥作用的 基本内容：在两个城镇之间设立一个中介点， 顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买， 即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的 吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距 离即是两商店吸引顾客的地理区域
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雷利法则
Dab = ______d______ 1+(Pb/Pa)1/2
5080%
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主要商圈
5%
边缘商圈
15-
25%
次要商圈
商圈的影响因素
1.商店业态 一般来说，百货商场、专业店、专卖店及无店 铺业态的商圈相对较大，其次是大型超市和超 市，食杂店与便利店最小
2、商店规模 商店规模越大，其市场吸引力越强，就越有利
于扩大其销售范围 当然，商店的规模与其商圈的范围并不一定成
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商圈分析的要点
7、竞争程度 商圈饱和度——判断某个地区商业竞争激烈程度的 指标
商圈饱和指数（IRS）＝—H×—R—E RF
IRS:某地区某类商品饱和指数 H：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额 RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
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