第五章商圈分析与店铺选址
店铺选址及商圈调查分析资料共38页
• PA为城市ａ的人口；PB为城市ｂ的人口； • D中A间为地城点市的ａ距到离中。间地点的距离；DB为城市ｂ到
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• 保罗·堪维斯（Paul Converse）对雷利零售吸引力 法则进行了修正，确定在O点为两城市之间的顾客 可能到任何一个城市购物的分界点，提出了如下计 算公式：
2
2、店铺位置条件
• (1)商业性质
• (7)场地条件
• (2)人口数及住户数 • (8)法律条件
• (3)竞争店数 • (4)客流状况
• (9)租金 • (10)必要的停车条件 • (11)投资的最高限额。
• (5)道路状况
• (12)员工配置
• (6)附近店的状况
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商店选址应考虑的因素
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三、商圈调查
珠三角经济圈
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俄国势力范围
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
英国势力范围
日本势力范围 德国势力范围
美国势力范围 葡萄牙势力范围
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法国势力范围
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1、商圈的定义
• “零售市场的空间领域”。
• 通常是指商店有效吸引顾客优先选择到本 店购物的消费者分布的地域范围
• 该法则的出发点是确定一个在两城市间的无差异点， 在这一点上顾客无论到哪方购物均是一样的。
• 它表明，城市人口越多，商业越发达，对顾客的吸 引力越大，商圈也越大。
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A
B
公式如下：
PA
• 式中：
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民的吸引力完全相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引
顾客的地理区域。
公式：
ｄ
ＤAB ＝ ─────── １＋ √ＰB/ＰA
式中，ＤAB: Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量）； ＰA : Ａ城镇人口； ＰB : Ｂ城镇人口； ｄ : 城镇Ａ和Ｂ的里程距离。
假设：Ａ城镇人口9万人，Ｂ城镇人口1万人，Ａ距Ｂ20公里。
城市吸引力排序评价指标
市场潜量
竞争激烈程度 供应链发达程度 政策和开放程度
竞 争 对 手 的 数 全国性品牌制造 政府的零售业开
指 可支持超市盈亏 量，现有竞争对 商数量（食品、 放程度，
标 平衡的总营业面 手实力（外资和 服装、日用品）；城市基本投资环
积
内资扩区域扩张 超市商品的来源 境评价，
零售商），
性需把握三种不同性质的顾客来源，即商店本身创造的顾客、邻店所创造的顾
客、及顺道经过的顾客。
3 ．成长的潜力
商店选在商圈内人口和所得增加的地区。
4． 商业拦截（Business Interception）
店址选在消费者住所和其日常购物市场之间，以引诱消费者舍远就近，或
考虑商圈内顾客到达店址的途中，是否有竞争性的商店会将顾客拦截造成顾客
40 000×50 irs = ─────── ＝ 40
50 000
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3.3 店铺选址
一、选址的重要性 （一）关系着连锁商店的发展前途 （二）确定经营目标和制定经营策略的重要依据 （三）体现经济效益的重要保障
二、连锁企业选址一三模型
选址一三模型就是一个前提和三个步骤，一个前提就是选择进入城市的前提， 即城市评估，三个步骤就是选取具体店铺地址的三步，即地址评估。 1、城市评估 对于连锁复制选址，首先应当对准备进入的城市或已经进入的城市进行综 合评估，收集各种相关数据。具体如下： 城市背景资料：地理位置、人口数量、人口密度、区域划分、城市发展规 划、公共交通、竞争对手、政府优惠政策等 城市经济资料：经济水平、收入水平、房价、物价、所属行业发展状况等 对相关数据进行分析，分析该城市的经济发展速度，城市规模，是否适合 开连锁店。分析进入该城市的投入产出比，需要开多少家店才能基本覆盖；分 析预测第一年的营业额及各项费用支出预算，分析预测第二年的增长趋势；分 析客流规律及消费潜力；分析交通地理条件；分析竞争激烈度；分析人力成本； 分析广告宣传成本；分析人文状况；分析其他影响经营的因素，如政府的工作 效率等。在此基础上，形成该城市的评估报告，作为连锁企业进入该城市进行 选址的前提依据。
店铺选址及商圈调查分析
店铺选址及商圈调查分析1. 引言在开设一家新店的过程中，正确选择店铺选址是至关重要的。
店铺选址不仅涉及到客流量和销售额的问题，还与商圈的发展潜力和竞争环境密切相关。
本文将介绍店铺选址的重要性，并给出一套关于商圈调查分析的方法。
2. 店铺选址的重要性店铺选址对于企业的运营和盈利能力有着直接的影响。
一个好的店铺选址能够吸引更多的客户，提高商品销售额，增加利润。
而一个不当的店铺选址则可能导致客流量不足，销售额不佳，甚至可能使店铺无法维持下去。
因此，在选择店铺选址时需要慎重考虑，综合各种因素做出合理的决策。
3. 商圈调查分析的方法3.1 目标客户分析在进行商圈调查分析时，首先需要对目标客户进行细致的分析。
目标客户分析可以从以下几个方面展开：•年龄段：不同年龄段的人群对商品的需求和购买力有着明显的差异。
•职业：不同职业的人群对商品的需求也不尽相同。
•收入水平：收入水平高的人群更有可能购买高价位的商品。
•兴趣爱好：不同兴趣爱好的人群对商品的需求也不同。
3.2 竞争对手分析正确理解和研究竞争对手的情况能够有助于了解商圈的竞争环境，从而更好地选址。
竞争对手分析可以包括以下几个方面：•竞争对手的种类：了解同类型店铺的数量和分布情况。
•竞争对手的特点：了解竞争对手的规模、产品特点和服务水平。
•竞争对手的定位：了解竞争对手的定位和目标客户。
3.3 交通和配套设施分析交通和配套设施是商圈选址的重要考虑因素之一。
合理的交通和配套设施能够方便客户的到访，并提升商铺的竞争力。
•交通条件：分析附近的交通状况，包括道路交通和公共交通的便利程度。
•停车条件：是否有足够的停车位供客户使用。
•配套设施：分析附近的生活配套设施，包括商场、医院、学校等。
3.4 区域发展趋势分析区域发展趋势对商圈的长期发展具有重大影响。
通过对区域发展趋势的分析，可以了解商圈的潜力和未来的发展方向。
•商业氛围：分析区域内商业氛围的活跃程度，以及商业发展的方向。
第五章商圈分析与店铺选址(正)
不利于树立连锁企业一致笼统。 腾跃形式对门店的管理人员要求较高，门店管理人员必需具有较高
的才干素质，否那么会延伸门店运营的探索期或盈余期。
广
腾跃式
度
华联
综超
结合式
上海 联华
上海 华联
浸透式
物美 超市
浸透度
5．1．2 网点扩张途径
优势：新的连锁门店一末尾就能按企业 一致运营形式运转，迅速走上正轨；有利于 企业的一体化管理，公司原有的运营理念和 运营形式能不折不扣地贯彻实施；有助于树 立良好的企业笼统；由于选址时对外地商圈 停止了缜密的调查剖析，前期的市场调查对 新店停业后的运营战略调整有很大协助。
2．并购
并购是指连锁企业采取资本运营的方式， 将外地现有的企业收买、兼并过去，再停止整 合，使兼并企业能与母体企业融为一体。
第五章商圈分析与店铺 选址(正)
2021年7月25日星期日
学习目的
1．掌握商圈的定义与构成 ； 2．掌握商圈调查的方法 ； 3．了解店铺选址的原那么与技巧 ； 4．掌握选址评价方法。
引导案例[欧倍德与宜家家居的共生 关系 ]
德国著名家居批发企业欧倍德董事长毛斯在接受央视 的对话栏目采访的时分，曾被问到〝门店的竞争对手 是谁？〞 或许大局部的人都会说应该是宜家家居吧？ 但是，毛斯却以为：〝当你把从宜家买来的家具搬回 家之前，必需先到欧倍德买地板，否那么的话你就没 法儿把你的家具放出来。宜家外面的东西只与我们的 产品有小局部的竞争，宜家给大家提供了一种生活方 式，这很吸引人，但这些与欧倍德没什么抵触。〞 在 毛斯的眼中，欧倍德与宜家家居是既拥有异样的目的 客户群，又是不同效劳类型的同伴。消费者要先去逛 欧倍德，然后才会去宜家，不能颠倒过去。因此，毛 斯以为欧倍德与宜家家居之间不会存在竞争。
商圈分析和店铺选址
《企业连锁经营与管理》
◆ 比较型连锁企业
化装品店、家具装修公司、鞋店、体育用品店、 化装品店、家具装修公司、鞋店、体育用品店、五金 花店、电子产品店、计算机店、机车修理店、 店、花店、电子产品店、计算机店、机车修理店、机车用 油中心、印刷中心、旅行、 油中心、印刷中心、旅行、娱乐和休闲等公司是比较型的 连锁企业。对于这些公司来说，店址应接近竞争者， 连锁企业。对于这些公司来说，店址应接近竞争者，以便 于潜在顾客对产品进行比较。 于潜在顾客对产品进行比较。比较型连锁企业常常沿商业 区分布，位于购物中心或临街道的路口。因此， 区分布，位于购物中心或临街道的路口。因此，这种类型 的商店选址有两个关键点：靠近竞争者， 的商店选址有两个关键点：靠近竞争者，以便顾客进行比 向顾客提供有效帮助， 较；向顾客提供有效帮助，解释自己产品或服务的优点和 价值。 价值。
《企业连锁经营与管理》
2．客流分析
大型商店往往会有专程前来购物的本身客流， 大型商店往往会有专程前来购物的本身客流，而小型商店只能 分享别人的客流或吸引其他目的的游客，此时， 分享别人的客流或吸引其他目的的游客，此时，截流能力显得十分 关键。截流能力是指截取到处流动的顾客的能力， 关键。截流能力是指截取到处流动的顾客的能力，我们可以通过评 级来确定。通常在一个购物中心或自然形成的商业中心， 级来确定。通常在一个购物中心或自然形成的商业中心，都有一个 客流量最高的具体位置， 客流量最高的具体位置，这个位置通常都有一家或一家以上的核心 商店，这一区域称作顶级地段，评级为 商店，这一区域称作顶级地段，评级为100%。其他位置的评级是 。 根据顶级地段来确定的，评级为 根据顶级地段来确定的，评级为60%的地段吸引的客流相当于顶级 的地段吸引的客流相当于顶级 地段的60%。当然，我们还要深入了解客流规律，即行人的年龄结 。当然，我们还要深入了解客流规律， 地段的 构、职业特点、高峰时期和稀薄时期、流动的目的等，以便针对性 职业特点、高峰时期和稀薄时期、流动的目的等， 地进行选址，抓住真正的目标顾客。 地进行选址，抓住真正的目标顾客。
第五章商圈分析与店铺选址(正)精品文档
上海商学院
4．合作
Shanghai Business school
上海商学院
Shanghai Business school
跳跃模式的优势： 可以抢先占领有较高价值的地点，取得先发优势。 企业优先将门店开设在商业网点相对不足的地区，或竞争程度较低的
地区，可以避开强大竞争对手，迅速站稳脚跟。
跳跃模式的风险： 采取跳跃模式的连锁企业需要充分考虑自己物流配送的能力。 在发展初期难以有效整合企业资源，这些可能使连锁企业陷于战线过
沃尔玛在中国的业务借助收购好又多赶超家乐福。而家乐福在华门店数量10年来一直 领先于沃尔玛，2007年在国内拥有90家门店。
2007年2月27日，在获得商务部批复后，沃尔玛正式宣布收购Boun-teous Com pany Ltd.(简称BCL)公司35%的股权。据悉，好又多超市正是BCL公司的全资子公 司。这一消息的确认，使此前沸沸扬扬多年的好又多收购案终于尘埃落定。
围一般以配送车辆每小时60-80公里的速度，在一个工作日（12小
时/24小时）内可以往返配送中心的距离来测算。
上海商学院
Shanghai Business school
渗透模式的优势：
可以降低连锁企业的广告费用。 可以提高形象上的相乘效果。 节省人力、物力、财力，提高管理效率。 可以提高商品的配送效益，保证及时送货。 可以充分发挥配送潜力，减少总部的投资压力。
零售商圈分析与选址
零售商圈分析与选址零售商圈分析与选址一、引言在零售业竞争激烈的市场环境下，选择合适的商圈进行进驻对于企业的发展至关重要。
本文旨在分析零售商圈，并提供相关选址建议，以帮助企业做出明智的决策。
二、市场概述⒈行业背景在此部分，我们将对零售行业的整体情况进行概述，包括市场规模、增长趋势和竞争状况等。
⒉目标客群分析通过细分市场并分析消费者画像，我们将明确目标客群的需求、消费能力和购物习惯等，为选址提供依据。
三、商圈分析⒈地理位置考量我们将综合考虑交通便捷程度、人口密度和城市规划等因素，来评估潜在商圈的地理位置优势。
⒉竞争对手分析本章节将对已有的竞争对手进行调研，考察其商业模式、产品定位和市场份额等，以及分析其在所选商圈的表现。
⒊消费环境评估我们将考察商圈附近的人口结构、经济状况、购物中心密度和商业设施等因素，以评估商圈的消费环境。
⒋竞争形势分析通过对商圈内竞争对手的数量、品牌力、促销活动和顾客口碑进行分析，我们将评估商圈的竞争激烈程度。
⒌商圈发展趋势在此部分，我们将预测商圈未来的发展趋势，并对市场影响因素进行分析，以帮助企业做出长期决策。
四、选址建议⒈综合评估在此章节，我们将综合商圈分析结果，给出针对企业最合适的选址建议，并解释选址的逻辑和理由。
⒉市场调研对于选定的商圈，我们建议进行进一步的市场调研，确认目标客群的接受程度和市场容量。
⒊店铺规划我们将提供店铺规划和设计的建议，包括空间利用效率、陈列布局和装修风格等。
⒋战略合作针对商圈内可能存在的合作机会，我们将提供相关建议，并探讨潜在合作伙伴。
附件：本文档附带商圈地图、竞争对手调研数据和市场调研报告等相关资料，供参考。
法律名词及注释：⒈商户租赁合同：零售企业与商圈开发商或店铺经营者签订的租赁合同，规定了双方权益和义务。
⒉地产规划许可证：部门颁发的允许开发商进行商业地产建设的批准证件。
⒊竞争法：针对经济领域垄断行为和不正当竞争的法律法规。
⒋消费者权益保护法：保护消费者合法权益，维护市场公平竞争秩序的法律法规。
开店策划：店铺选址与商圈分析的方法
开店策划：店铺选址与商圈分析的方法商圈是店铺对顾客的吸引力所能达到的范围，即来店顾客所居住的地理范围。
商圈分析法是通过分析商圈范围内的顾客情况、餐厅情况以及可能影响餐厅经营的其他情况，以得到正确的店址。
在对商圈进行分析时，需要考虑以下几个方面：1.人口总量和密度：了解商圈内的人口规模和人口密度，以便评估潜在顾客的数量和消费能力。
2.顾客需求和消费习惯：研究商圈内的顾客需求，包括餐饮、购物、娱乐等方面的需求。
此外，了解顾客的消费习惯，如消费时段、消费偏好等，以便制定合适的经营策略。
3.竞争情况：分析商圈内的现有竞争者，包括其商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品和服务对象。
评估竞争者的优势和弱点，以及竞争的短期和长期变动。
4.商店区位的可获得性：考虑商圈内各类区位的类型和数量，如商业街、购物中心、社区商铺等。
分析交通便利情况、车站性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客数量和质量等因素。
同时，评估自建与租借店铺的机会大小，以及城市规划对开店的规定。
5.法规政策：了解商圈内的税收、执照、营业限制等法规政策，以确保合规经营。
6.供货来源：分析供货来源的运输成本、运输与供货时间、制造商和批发商数量、可获得性与可靠性等因素，以确保店铺运营的稳定。
7.营销推广：考虑商圈内的媒体资源，如报纸、杂志、电视、网络等，评估其对店铺营销推广的可行性和效果。
8.经济情况：研究商圈内的主导产业、多角化程度、项目增长等经济指标，以及商圈内企业和个人收入水平。
9.劳动力保障：分析商圈内的人力资源，包括管理层的学历、工资水平，以及普通员工的学历与工资水平。
通过对以上各方面的分析，可以为店铺选址提供有力的依据。
在实际操作中，还可以结合企业自身情况，如经营策略、品牌定位、目标市场等，进行综合评估。
通过商圈分析，找到最符合企业发展战略的店址，为开店成功奠定基础。
商圈分析是一个系统性的工作，需要收集和整理大量数据。
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风险：该方式前期投入需要大量资金，企业必须有雄厚资金支持， 且对内部资源应用要求较高；发展相对较慢。企业需要对新区域市场有一 个了解、认识、把握的过程，当地消费者需要时间了解、接受新的进入者 ，因而初建的门店需要一个过渡期才能站稳市场。
连锁企业的网点扩张路径主要有四种：自建、并购、加盟、合作 。
由于这四种路径各有优势和风险，企业必须对即将进入的市场进 行深入研究，结合自身具体情况选择最适合的路径。当然，企业也可 以在一个时期同时运用四种路径加速扩张，这需要高超的资源整合能 力和运作能力。
1．自建
自建路径是指连锁企业借助自己筹集的资金，通过对当地市场进行 详细的商圈分析，对备选地址逐一分析优选，确立店址并开设新的连锁门 店，通过自身力量逐步拓展市场。
跳跃模式的优势： 可以抢先占领有较高价值的地点，取得先发优势。 企业优先将门店开设在商业网点相对不足的地区，或竞争程度较低的
地区，可以避开强大竞争对手，迅速站稳脚跟。
跳跃模式的风险： 采取跳跃模式的连锁企业需要充分考虑自己物流配送的能力。 在发展初期难以有效整合企业资源，这些可能使连锁企业陷于战线过
第五章商圈分析与店铺 选址
2020/8/30
学习目标
1．掌握商圈的定义与构成 ； 2．掌握商圈调查的方法 ； 3．了解店铺选址的原则与技巧 ； 4．掌握选址评估方法。
引导案例[欧倍德与宜家家居的共生关 系]
德国著名家居零售企业欧倍德董事长毛斯在接受央视的对 话栏目采访的时候，曾被问到“门店的竞争对手是谁？” 或许大部分的人都会说应该是宜家家居吧？ 然而，毛斯 却认为：“当你把从宜家买来的家具搬回家之前，必须先 到欧倍德买地板，否则的话你就没法儿把你的家具放进去 。宜家里面的东西只与我们的产品有小部分的竞争，宜家 给大家提供了一种生活方式，这很吸引人，但这些与欧倍 德没什么冲突。” 在毛斯的眼中，欧倍德与宜家家居是既 拥有同样的目标客户群，又是不同服务类型的伙伴。消费 者要先去逛欧倍德，然后才会去宜家，不能颠倒过来。因 此，毛斯认为欧倍德与宜家家居之间不会存在竞争。
渗透模式的优势：
可以降低连锁企业的广告费用。 可以提高形象上的相乘效果。 节省人力、物力、财力，提高管理效率。 可以提高商品的配送效益，保证及时送货。 可以充分发挥配送潜力，减少总部的投资压力。
渗透模式的风险：
◆ 采取这一扩张模式，必须等待在一个区域开完计划的门店数量 才进入另一个区域，则连锁企业要完成在全国的整体布点工作 可能需要较长时间。
宽带来的陷阱。 如果连锁企业没有相应的管理控制系统，容易出现一盘散沙状况，不
利于树立连锁企业统一形象。 跳跃模式对门店的管理人员要求较高，门店管理人员必须具备较高的
能力素质，否则会延长门店经营的摸索期或亏损期。
广
跳跃式
度
华联
综超
结合式
上海 联华
上海 华联
渗透式
物美 超市
渗透度
5．1．2 网点扩张路径
风险：兼并过来企业本身的组织结构、管理制度，以及企业文化与母 体企业相差较大，还需要对其按母体企业的标准进行改造，有一个磨合阵痛 期，这同样需要成本；寻找合适的被并购企业需要机会，这可能会贻误进入 一个新市场的时机；并购本身及整合被并购企业是一项复杂的工作，需要高 超的管理技术和专业知识。
2．并购
并购是指连锁企业采取资本运营的方式，将当地现有的企业收购、兼 并过来，再进行整合，使兼并企业能与母体企业融为一体。
优势：通过收购兼并，连锁企业可以共享市场资源、扩大顾客基础、 提高讨价还价的实力。容易进入一个新市场，因为兼并过来的企业就是当地 已经存在的企业，熟悉当地情况，了解本地市场，或者已经积累了一定的无 形资产，被当地消费者所接受，并购能使总部迅速占领新的市场；可以利用 被并购企业的人力资源，如果运作较好，投资成本可以相对减少，而扩张速 度也会加快。Biblioteka 渗透模式的具体操作方式有两种：
◆ 一种是以一个城市作为目标，集中资源在该城市迅速铺开网点，形成 压倒性阵势，以吸引消费者的注意。这种网点布局战略对消费相对分 散且区域性竞争不明显的便利店、冷饮店尤为适用。
◆ 另一种操作方式是连锁企业在考虑网点布局时，先确定物流配送中心 的地址，然后以配送中心的辐射范围为半径逐步扩张。这种方式更注 重配送中心的服务能力，以求充分发挥配送潜力。配送中心的辐射范 围一般以配送车辆每小时60-80公里的速度，在一个工作日（12小 时/24小时）内可以往返配送中心的距离来测算。
◆由于这一扩张模式是一个一个区域渐进开店，因此有可能其他 一些当前值得进入的区域或城市在等待中丧失了最佳机会，让 竞争对手抢占有利地址。
2 跳跃模式
跳跃模式是指连锁企业在当前值得进入的地区或竞争程度相对 较低的地区分别开设店铺，即看准一个地方开一家，成熟一家开一 家，可以同时不断跳跃式在各区域开店。连锁企业采取这种方式扩 张主要出于两种目的，一种是企业希望占领某个大区域市场，先不 计成本，不考虑一城一池的得失，而是先考虑整体网络的建设，对 有较大发展前途的地区和位置，先入为主，抑制竞争对手的进入。 另一种是希望避开强大竞争对手，先求生存，再求发展。
5．1 连锁企业网点扩张战略
5．1．1 区域扩张战略 5．1．2 网点扩张路径 5．1．3 网点扩张的支持系统 5．1．4 网点修枝战略
5．1．1 区域扩张战略
区域扩张战略，就是网点空间布局战略。 区域扩张战略模式主 要有三种模式：渗透模式、跳跃模式和渗透跳跃结合式。
1． 渗透模式
渗透模式是指连锁企业在一个区域内集中资源开店， 将可能开设的门店数量尽量开完，再寻找另外的开店区 域，以便充分挖掘该区域市场潜力，发挥资源整合优势， 降低管理成本和后勤服务成本，增大宣传效果，以达到 获取规模效益目的。