物业经营管理的未来发展(参考Word)

第十章物业经营管理的未来发展

历年考情

2013年真题在新教材中所占分值为65分，其中本章知识点未出现考题，但我们不应忽视。

从传统的物业管理服务向现代化服务业转型升级，是物业管理行业发展的方向。

第一节资产管理的未来发展

知识点一：我国资产管理的现状与问题（轮换考点）

1.简述我国资产管理的基本现状？

答：1．区域状况

一般来说，资产管理的发展状况与区域经济发达程度成正比。经济发达地区资产管理的起步较早，也较其他地区发育更成熟。

①在经济发达地区，房地产业也较为发达，市场整体发育度高

②经济发达地区资产管理市场孕育较早

③经济发达地区物业服务企业经营效益较好

④在经济发展的推动下，经济发达地区物业管理行业的法制体系较为完善。

2．企业运作状况

在业内资产管理开拓探索中，部分企业已形成有自身鲜明特色的模式。

2.简述资产管理的主要类型？

答：目前，我国物业服务企业开展的资产管理大致有以下三种形式。

1．专业服务

专业服务是指物业服务企业凭借自身的专业知识、技术能力和管理经验，以房地产开发建设单位、其他单位以及业主等受众群体为对象，有偿提供专业意见、咨询服务和操作方案等综合性服务行为。

物业服务企业既可以提出方案，全程参与方案的实施，也可以仅提供专业意见或方案，由服务需求方自行组织实施。

2．多种经营

多种经营是指物业服务企业针对业主、物业使用人等客户日常衣、食、住、行、游、娱、购等生活与工作多方面、深层次需求。

多种经营包括：物业服务衍生服务、代办服务和咨询服务等。

3．资产经营

资产经营是物业服务企业充分利用自身的综合优势与综合能力，对业主共有或专有的资产实施经营管理，并获取相应利益的综合性活动。资产经营的对象主要是不动产。其产权归属主体既有房地产开发建设单位，也有业主或其他单位。资产管理主要是受委托经营管理，经营的方式既有自营，也有合作经营。

3.简述资产管理的运作形式？

答：目前我国物业经营管理运行中，资产管理的运作形式大致有三种。

1．自营

自营是指物业服务企业自行组织开展资产管理活动，并对服务的过程和结果承担全部责任。如物业服务企业扩大经营范围，以管理部为服务单位或建立专门部门为业主代租、代售物业。

2．提供交易平台

提供交易平台是指物业服务企业只提供交易平台并负责管理，提供技术支持等，不参与交换的服务形态。如：通过电子商务平台，整合供应商资源直接向业主提供日常生活所需产品与服务；物业服务企业搭建经营场地，组织小区跳蚤市场（旧货市场）等。

3．合作经营

合作经营是指物业服务企业与其他经营主体合作，共同开展资产

管理经营。

如业主提出直饮水需求，最佳的路径是物业服务企业依据业主需求联系销售商为业主安装直饮水设备，而非自行研发、生产和销售。从资产管理经营实践来看，合作经营是当前较普遍的运作形式。

知识点二：国内外资产管理经验借鉴（轮换考点）

4.简述香港、台湾、美国地区的资产管理？

答：（一）香港地区的资产管理

1．公营房屋的资产管理——物业管理私营化。

针对公营房屋物业，香港实行的是物业管理私营化，如将房屋的物业管理与租务管理相分离。

2．私营房屋的资产管理——大型企业管理为主。

香港的私营房屋主要由一些大型企业管理为主，这些机构不仅可为业主、租客及投资者提供综合的物业服务，同时亦考虑跨国企业、大型金融机构、政府及公营机构及世界各地发展商的需要，提供在商业、财务、物业、经济及政策上的解决方案，专业顾问服务可涵盖物业投资组合管理、建筑顾问、估价，并协助提升物业资产价值。

3．设施物业的资产管理——由设施管理公司管理。

现在很多大机构包括政府部门越来越多将它们的物业设施交由设施管理公司代管，以达到理想的成本控制及营运效益。

（二）台湾地区的资产管理现状

1．台湾资产管理的界定

台湾物业管理以实现整合业界软硬件标准化系统、提升服务质量为目标，将物业管理服务业产业范畴依其服务项目分为三类：第一类是建筑物与环境的使用管理与维护；

第二类为生活与商业支持服务；

第三类则是资产管理，包括提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务。

2．台湾资产管理的内容

(1)不动产经营顾问服务，如提供不动产鉴定、估价等；

(2)不动产开发租赁服务，如提供不动产的市场研究、开发、租赁、代理等；

(3)不动产经纪服务，如提供不动产的代销、中介等；

(4)不动产投资服务，如提供不动产的投资管理、收益等服务；

(5)其他服务，如提供不动产证券化、经纪等服务。

大陆的资产管理的外延包含台湾的物业管理、生活与商业支持服务以及部分资产管理的内容。

（三）美国的资产管理

1．物业管理衍生性服务

除常规性物业管理服务外，团队同时努力为居民创造一种既舒适又有人情味的居住环境。如在住宅区内，购进一流的管理设施，开设超市、图书馆、餐厅、理发室等。

2．物业经营

团队依托于常规物业管理参与物业的经营，从事物业租售代理、估价、咨询等。

3．资产管理

美国物业管理行业所从事的资产管理是通过资本运作，使其成为一种新的资本，增强资产的流通性，成为新的利润增长点。如抵押贷款证券化；房地产投资信托基金。

知识点三：资产管理未来发展的广度与深度（轮换考点）

5.资产管理未来发展的广度与深度？

答：谢家瑾：提出物业管理未来发展应实现“纵向延伸至房地产业的整个链条、横向涵盖消费者个性化需求”的观点，就是在物业管理平台上开展资产管理。总的来说，资产管理未来发展应注意从广度与深度两个方面实现突破。

1．深度纵向突破

(1)上游环节。

向上游环节拓展资产管理是指物业服务企业利用物业管理的优势，为开发商规划、设计、施工、销售和管理物业项目提供专业服务