房地产项目开发设计方案
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
蓬莱苑整体策划方案
一、区域市场分析——项目实现成功销售的基石ﻭ房地产项目开发的基础来自于对市场详实的调查和分析,从小环境到大环境,从政策趋势到竞争趋势,这一切都是影响项目开发成功与否的关键因素。
二、项目周边情况及项目现状——知己知彼,百战不殆ﻭ从项目所处区域来看,项目周边房地产开发已趋于白热化的状态。在项目周边不到50米的范围内,共聚集了大小项目共6个,这在区域二级市场的房地产开发中是罕见的,由此可见本项目所面临的竞争压力是相当巨大的。具体分析项目周边的另外5个项目可以得到以下情况:
a.凤台嘉苑作为**市最高档的居住社区,其规模优势、小区内的绿化景观优势是其他几个项目所不能比拟的,但是由于其价格较高,对本项目构不成直接的竞争。ﻭ
b.瑞达丽景湾、新南居、状元居、滨江花园无论是从规模、环境、区位、户型还是配套来均与本项目无多大明显的差别,对本项目构成了直接的竞争威胁。具体针对各个项目来说,瑞达丽景湾和状元居由于靠近南河,相对本项目来说具有一定的区位优势;新南居由于成本原因,相对本项目来说具有价格优势;滨江花园由于其户型设计较为合理,大部分
户型均为比较实用的120平方米左右的三房结构,相对本项目来说其具有产品设计优势。ﻭc.反观本项目,由于其在区位、环境、户型、配套等很多方面与其他几个竞争对手均存在严重的同质性,而且有些方面甚至处于劣势。如何针对本项目的不足进行改造,并赋予其独特的销售主张则成为本策划方案的主要思路。
三、蓬莱苑的市场定位——项目成功开发的灵魂
一个项目若要成功开发需要有正确的市场定位,这个定位将贯穿该项目设计、建设、宣传、销售的始终,是整个项目的灵魂。
目前本项目所处区域竞争楼盘林立,由于本项目与其他竞争楼盘相比较,并无明显的竞争优势,但是本项目又必须在保证价格的同时在较短的时间内完成销售,回收资金,在这样一个矛盾的环境中,本项目无法跟周边其他楼盘作正面竞争,那么,如何在这个矛盾的环境中寻找一个市场的空白点,获得成功就是本项目市场定位的核心所在。
通过我们对**市房地产市场在售项目的调查,我们发现,**市有好几个项目应该说都是做的较好的,都是按照正规的小区来进行建设的,但是在他们的后期宣传中却很少体现出这一点,也就是说**市的房地产市场中几乎没有项目真正提出居住小区这一概念,即使有一两个项目提出了居住小区的概念,但是也没有真正阐述出居住小区的涵义。而且通过我们对**市房地产市场研究调查