法院不支持“以无权处分为由主张合同无效的恶意抗辩”

合同签订后，韩某按约向胡某交付了定金1万元。胡某在约定的办理委托公证期限届满前即表示将不履行合同，并且收回了保存于中介机构的房屋产权证书。双方未按约办理委托公证手续，韩某也未按约向胡某支付剩余购房款。
因韩某要求胡某办理房屋过户未果，遂起诉要求胡某返还定金并支付违约金5万元。
被告胡某的抗辩意见主要有：出卖的房屋是夫妻共同财产，但出卖行为并未得到妻子的同意，故属于无权处分，合同无效。
最高人民法院和各级地方法院都有不支持恶意抗辩的诸多先例判决。如：最高人民法院公报公布的“贵州百花药业有限公司诉遵义浩鑫房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷案”，最高人民法院认为：“任何公民、法人和其他组织都享有法律规定的权利，同时必须履行法律规定的义务，都应当从立法本意上去理解和遵守法律，不能断章取义地利用法律。能够援引担保法第四十九条第一款的规定来主张转让行为无效的，应当是合法权益受到损害的抵押权人或者受让人。是否行使这一权利，应当由抵押权人或者受让人决定。在担保法第四十九条中，抵押人只有通知、告知、提供相应担保、清偿担保债权等义务，没有据以起诉抵押权人或者受让人的权利。只要抵押人本着诚信原则，依法履行这些义务，他人合法权益就不会受到侵害，从而也不会发生纠纷。作为抵押人，上诉人雪清公司在转让抵押财产时不履行法定的通知、告知义务，转让抵押财产后，仍然不履行清偿债权的义务，却执意援引担保法第四十九条第一款来主张转让无效，以达到依法不应达到的毁约目的，其行为不是维护法律。只要抵押权能消灭，无论是在消灭前还是消灭后提起本案诉讼，雪清公司的诉讼请求均不应满足”。该判决理由阐明的就是诚实信用原则和不支持恶意抗辩的法理。
宣判后，胡某不服，向二审法院提出上诉称，其出卖的房屋是夫妻共同财产，但出卖行为并未得到妻子的同意，故属于无效合同。请求撤销原判，改判胡某不支付违约金。
二审法院审理认为，胡某所售房屋的登记权利人为胡某，胡某无证据证明其在签订合同前明确告知韩某该房屋系夫妻共同财产；胡某在一审中并未提出合同无效的主张，且对无权处分行为效力的否定应由被侵权的权利人主张，胡某作为处分人主张合同无效违反了诚实信用原则；本案仅涉及违约金问题，不涉及房屋权属转移的问题，对房屋共有人的合法权利并无影响。故本案房屋买卖合同有效，胡某以其出卖行为未得到其妻同意为由，主张合同无效的理由不成立。据此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
【本站点评】
本站赞同张俊法官的观点。补充点评如下：
“恶意之抗辩”是指：“当事人明知合同条件以及缔约时的情事，甚至清楚地知晓将要签订的合同存在无效的原因，而依然缔约。其后，在合同的存续甚至履行阶段，他发现合同有效于己不利，便请求法院或者仲裁机构确认合同无效”（参加崔建远教授主编：《合同法》第四版第100页，法律出版社；王利明教授：《关于无效合同确认的若干问题》，载3482fb4da4cfb.html）。
法院不支持“以无权处分为由主张合同无效的恶意抗辩”
[ 2012-5-17 17:05:00 | By: 广东律师知难 ]
法院不支持“以无权处分为由主张合同无效的恶意抗辩”
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【内容摘要】
合同签订后，为达到毁约目的，主动提出己方为无权处分，主张合同无效，这在法律上构成恶意之抗辩。因恶意抗辩严重违反诚实信用原则，在合同不涉及公共利益、第三人利益且不违反法律法规的效力性禁止性规定的情况下，法院原则上不应支持当事人的恶意抗辩。
【法院裁判】
一审法院审理认为，胡某与韩某签订的《购房合同书》合法、有效。因胡某在双方约定的办理委托公证期限届满前即表示将不履行合同，并且收回了保存于中介机构的房屋产权证书，韩某有权拒绝履行付款义务，并要求胡某承担违约责任。双方合同既约定了定金条款，又约定了违约金条款，韩某选择要求胡某支付违约金，应予支持，胡某还应当向韩某返还定金1万元。遂判决胡某于向韩某返还定金1万元，并支付违约金5万元。
【法官评析】
成都市中级法院张俊法官对本案作出了评析，转录如下：
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审判实践中常常出现此类情况，即一方当事人与对方当事人签订合同后，一旦客观情况出现了对其不利的变化则不愿再履行合同，该当事人便会主动以签订合同过程中存在违法行为为由，要求确认合同无效。其中又以因房市价格动荡而导致当事人借主张合同无效以达到毁约目的的情况较为普遍。对于这种主动承认自己违法并主张自己行为无效的做法是否应予支持，司法实践中有不同的认识和作法。一种观点认为，无效合同的固有性质决定了任何人都可主张合同无效，因此违法行为人自己可以提出无效。另一种观点认为，违法行为人自己主动提出无效己经构成恶意抗辩，不应得到支持，否则将纵容违法行为人不诚信的行为。
【案情回放】
2007年11月5日，原告韩某和被告胡某在中介机构的介绍下，签订《购房合同书》，约定：胡某将位于武侯区红牌楼北街1号82.39平方米的住房出售给韩某，价格50万元；双方于2007年11月15日前到公证处办理委托公证手续；韩某于2007年11月5日交定金1万元，于2007年11月15日前付清房款；如胡某违约，应向韩某支付违约金5万元。
法院在审查这类情况时，应当首先分析影响合同效力因素的性质，区分合同是绝对无效还是相对无效。我国合同法上并无合同绝对无效和相对无效的明确规定，但可从无效条款设立的宗旨上进行区分，司法实践中也已有所运用1。一般的合同无效是因为违反了法律的强制性规定或公序良俗，是绝对的、当然的无效，任何人都可以主张无效，法院也应当依职权审查，主动宣告无效。但某些情况下，合同尽管具有违法性，但只是涉及特定第三人的利益。这类合同中，特定第三人作为合同受害人，可以根据具体情况决定是否主张合同无效以维护自身利益，无须由其他人代为主张无效；也无须实行严格的国家干预，由法院依职权认定合同无效。如允许特定第三人以外的其他人任意主张合同无效，则可能会为其滥用诉权提供机会，扰乱正常的交易秩序和合同自由，损害诚实守信一方的利益，增加法院诉累。因此这类合同属于相对无效合同，只允许权利受到侵害的特定第三人主张合同无效。
在认定合同无效的情况下，法院应根据合同的内容、履行情况，考虑当事人过错程度，公平合理地处理合同无效后的财产返还和损失赔偿问题，避免当事人基于合同无效而获取额外利益。如在房价涨势迅猛的背景下，往往出现房屋买卖合同被确认无效后，出卖人收回的房屋价值已大幅上涨，而买受人收回的房款已不可能买到同类的房屋，双方当事人利益明显失衡的情况。这时，应根据出卖人过错程度和性质，依照《合同法》第五十八条的规定，判决其适当赔偿买受人损失。
本案审理结果暗合了最新的《婚姻法》解释三第十一条的法律精神。该司法解释规定：（夫妻）一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。我们认为，该条规定，也隐含了法院不支持恶意之抗辩的精神。
在胡某与韩某房屋买卖合同纠纷案中，能够援引合同法第五十二条第(二)项主张合同无效的，应当是权利受到侵害的共有人，而不是擅自处分共有物的出卖人胡某；且该案仅涉及定金返还和支付违约金的问题，不涉及房屋权属转移的问题，对房屋共有人的利益并无影响。因此本案房屋买卖合同有效，胡某以无权处分主张合同无效的抗辩不应得到支持。
我国民法虽然没有 “恶意之抗辩”的明确规定，但理论界的通说、最高人民法院的有关司法解释和有关判例都肯定了“人民法院不支持恶意之抗辩”的精神。
法释[2005]5号第八条，关于“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定、法释［2003］7号第6条第1款关于“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定等等，都体现了人民法院不支持恶意之抗辩的精神。
在合同相对无效的情况下，法院原则上不应支持出卖人的恶意抗辩，但要根据合同性质和当事人的请求谨慎处理，避免对特定第三人合法权益造成不当损害。在当事人诉讼请求限于合同双方当事人之间的财产返还或违约责任时，仅涉及合同当事人之间的债权债务关系，不涉及案外特定第三人利益。买受人符合《物权法》第一百零六条善意取得规定时，买卖标的物的所有权基于法律规定由买受人取得，权益受到损害的第三人只能另行向出卖人主张损害赔偿。以上两种情况下，法院在当事人诉讼请求范围内处理案件，不会对案外特定第三人利益造成不当损害，可迳行裁判。但在当事人诉讼请求涉及特定第三人利益，可能对其造成实质性损害的情况下，如无权处分合同买受人提出交付动产或办理不动产过户等诉讼请求时，法官应告知特定第三人诉讼的相关情况，询问其意见并根据案情决定是否通知其参加诉讼。对恶意串通损害第三人利益的合同，第三人主张合同无效的，以及无权处分合同，处分权人拒绝追认的，法院均应认定合同无效。
笔者认为，买卖合同的出卖人违反诚实信用原则，针对买受人的请求，以无权处分主张合同无效的抗辩是一种滥用抗辩权的恶意抗辩。在出卖人以无权处分恶意抗辩时，应当区分绝对无效和相对无效，结合当事人诉讼请求的性质、合同履行情况作出认定和处理。既要符合合同无效制度维护国家的法治秩序和社会的公共道德的目的和宗旨，又要避免违法行为人利用合同无效制度获得某种不正当的利益，维护诚实守信一方的利益。