2018年上海市宝山区房地产市场情况

2018年上海市宝山区房地产市场情况

2018年，随着房地产市场的持续降温，我区房地产除了投资稳步增长以外，开发建设和销售等各项指标增速均有所下降，宝山房地产市场进入更为平稳理性的调整期。

一、房地产投资增速平稳

2018年，全区完成房地产开发投资358.71亿元，同比增长24.1%，增速比上年提高16.8个百分点，占全社会固定资产投资的72.3%。主要是土地购置费用的快速增长，全年实现土地购置费203.02亿元，同比增长69.5%。可见，土地购置费的快速增长是促进房产投资总量上升的主要原因，如果剔除土地费因素，2018年房地产开发投资完成155.69亿元，同比下降8%。（见图1）

从投资结构上看，住宅投资的主体地位依旧。2018年商品住宅投资257.22亿元，占总投资71.7%；办公楼投资19.56亿元，占5.5%；商业营业用房投资为24.08亿元，占6.7%；其他用房投资57.84亿元，占16.1%。（见表1）

表1： 2018年房地产投资类型占比情况

计量单位：万元

二、房地产开发企业资金下降

2018年，全区房地产开发企业本年实际到位资金442.70亿元，同比下降7.5%，占当年计划投资的98.2%。其中，上年末结余资金126.23亿元，同比下降10.6%，占全部资金的22.2%。国内贷款87.69亿元，增长0.9%；自筹资金173.78亿元，增长39.8%；定金及预收款126.35亿元，下降12.3%；个人

三、房地产开发建设呈“二降一升”状态

2018年，全区房屋施工面积1155.14万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积为711.82万平方米，同比下降12.1%；办公楼施工面积为91.05万平方米，同比下降5.8%；商业营业用房施工面积为116.61万平方米，同比

四、商品房销售回归理性，住宅均价保持平稳

1、新建商品房销售面积下降

2018年，全区新建商品房销售面积104.84万平方米，同比下降63.6%。其中，现房销售面积64.26万平方米，同比下降56.6%；期房销售面积40.57万平方米，同比下降71%。商品房销售面积下降的主要原因是受到房地产调控政策的密集出台，及“四限”政策持续保持高压等的影响，使商品房住宅销售面积增速一直处在负增长空间波动。（见图2）

2、市场化商品住宅价格同比基本持平

2018年，全区新建商品房均价为29124元/平方米，同比增长69.8%。剔除保障房因素，市场化商品房均价在37818元/平方米，同比下降5.6%，

4、二手房交易价格走势相对平稳

据区房产交易中心的数据显示：2018年全区二手房交易面积129.66万平方米，同比增长11.5%；交易金额374.38亿元，同比增长17.5%。至12月底二手房交易价格总体保持平稳走势，交易价格28874元/平方米，比去年增加1459元/平方米。（见图3）

五、商品房去库存由降转增

2018年，全区商品房空置面积为119.44万平方米，同比增长2.6%，增速比上季度扩大16个百分点。其中以住宅空置面积量下降较为明显，同比下降21.8%。

从空置年限看，主要是以中长期为主，空置时间在1年以内43.07万平方米，同比下降16.9%；空置在1-3年（含1年）12.78万平方米，同比下降42%；空置面积3年以上（含3年）63.60万平方米，同比增长49.3%。由此可见，我区商品房去库存压力有所回升。

六、8个横向郊区房地产开发投资完成情况

2018年，宝山区房地产投资完成358.7亿元，投资额在郊区排第3位，比排名第一位的闵行少13.3亿元。从房地产投资额看，位居前三位的分别是闵行

（372.0亿元）、青浦（366.2亿元）、宝山（358.7亿元）。从投资增幅看，

综上所述，从目前的房地产形势来看，2018年全区房地产市场总体保持平稳增长态势，但商品房销售市场依然低迷、观望情绪继续蔓延。