7.5.1-K01 筹备业主大会、选举业主委员会操作程序.doc

流程图

1.目的

为协助各项目筹备业主大会和选举业主委员会工作，规范业主大会及业主委员会筹备过程，提供指引。

2.范围

本指引仅适用于天津万科物业管理有限公司所属项目的业主委员会成立、业主大会的召开及与业委会沟通工作。

3.定义

无

4．职责

5.方法和过程控制

5.1前期准备阶段

5.1.1人员初选

5.1.1.1业主资料分析物业管理企业应从首位业主入住开始，跟进业主相关情况，并随

时将业主的入住率统计。当入住率达1/4、出售建筑面积1/4以上或首位业主

实际入住一年以上时，将相关业主统计情况作相应分析，并暂时确定业主委员

会成员的范围。

5.1.1.2重点业主访谈在对业主入住情况跟进的同时，了解业主反映及关心的问题，

顾客关怀并将业主集中反映的问题进行统计分析，为进行候选人参选做好铺

垫。

5.1.1.3社区文化活动通过组织社区文化活动，在活动过程中，了解业主间的关系及

相关业主在整个小区内的影响力。

5.1.1.4其他形式将项目拟定业委会委员的人选，根据各项目特点采用相应的方式、

方法将其推荐给全体业主，增强其公信力。

5.1.2宣传活动

5.1.2.1宣传活动的内容针对成立业主大会的目的、组建流程、业主大会的权利和义

务、业主大会的职责，使业主充分了解成立业主大会是为了全体业主的利益，

物业管理企业进行宣传增进其在业主中的地位，业主了解了组建成立的法律流

程，将看到一个透明化、合法化的成立过程，将业主大会权利、义务公布，业

主更加了解业主大会，增进业主参与的热情，并能对业主大会的工作进行监督。

5.1.2.2宣传活动的方式采取在物业管理区域内张贴的方式，最大限度地让业主了解

成立业主大会的前期情况。

5.1.2.3宣传活动资料的保管张贴的资料及所拍照片、摄像过程，都要有所保留，并

长期保存。

提示：如果采用照相的方式，照片中最好要有业主正在看的画面，且照片要有日期。5.1.3预成立时间预成立时间建议在物业接管后的一年半左右，如果在此之前已达到

法规规定应召开首次业主大会的时间，相关工作适当提前。

5.2成立业主大会筹委会

5.2.1成立前提已交付使用的新建物业满足1、出售建筑面积达百分之五十以上，2、

业主入住率达百分之五十以上，3、首位业主实际入住达二年以上；根据小区实际情况，满足任意一条件的应当召开首次业主大会会议。

5.2.2成员确定业主大会筹备组（以下简称筹备组），应当在物业管理所在地的区、县

物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，由前期物业管理企业召集部分热心公益事业的业主和未售出空置房屋的房地产开发企业组成筹委会，负责业主大会的筹备工作。（见F1）

5.2.2.1筹备组中的业主代表建议参照业委会委员的条件，并应关注以下事项：

a)必须是业主本人（业主身份以售房合同或产权证登记为准）

b)支持、配合管理处工作。

c)模范履行业主义务，不欠交管理费

5.2.2.2筹备组中业主代表和开发商的人数应符合当地法规规定，如当地法规无明确规

定，应请示当地房地产行政主管部门意见。

5.2.2.3业主代表由业主自愿申请、或推荐选举方式参加。

5.2.2.4在获得主管部门批准后，地产公司应及时在小区通告栏、电子显示屏、网站等

形式召集业主自荐参加业主大会筹备工作。（见F2）

5.2.2.5业主代表报名参加筹备组人数超过房地产行政主管部门批复的人数时，由开发

商代表和政府主管部门组织所有报名的业主代表召开会议推选出筹委会中的

业主代表。

5.2.2.6筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告（见F3）

5.2.2.7筹备组应当自组成之日起30日内在房地产行政主管部门的指导下，组织业主

召开首次业主大会会议，成立业主大会，并选举产生业主委员会。

5.2.3筹备组相关筹备工作

5.2.3.1筹备组产生后，履行以下职责：

a、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，时间要确定在筹委

会成立之日起30日内；

b、拟定《业主大会议事规则》（草案）、《业主公约》（草案）；

c、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

d、确定业主委员会成员候选人产生办法及名单，并公示征询意见；候选人资料

收集时应告知业主需对外公布并征得业主同意；

e、起草前期物业管理服务合同执行情况的报告；报告包括：执行过程中好的方

面发扬并针对问题提出建议项；

f、业主超过100人以上的，组织推选业主代表；所推选的业主代表，从前期拟

定人员中推荐；

g、做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开之日15日前，以书面形式在物业管理区域内公告。成立业主代表会的，应当在会议召开之日15日前以书面形式送交参加会议的业主代表。（见F3）

经当地住宅主管部门批准后，应及时成立筹备工作小组（见 F2）。同时要通过宣传栏、电子显示屏、网站等形式向广大业主宣传成立业主委员会的目的和意义、业主大会的职权、业主委员会的职权和义务、业主委员会的选举程序等。

5.3确定业主代表的产生办法

5.3.1身份确定：以产权证或售房合同为准；

5.3.2业主代表的产生：业主自荐或相关人员推荐。由筹备组向小区也主公示选举业主

代表候选人的通知，业主可通过推荐、自荐的形势产生业主代表候选人。业主代表候选人应具备以下条件：1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；