全球房地产市场走趋报告

全球房地产市场调整趋势报告

国际货币基金组织近日发出警告，全球房地产已经开始出现降温的迹象。由于加息和宏观调控的作用，美国、法国、西班牙和一些新兴经济体房地产市场都陆续出现不同程度的降温。自2000年以来，美国楼市持续繁荣，成为支撑美国经济走出衰退和安然度过“9.11”等重大冲击的主要动力；而据经合组织估计，工业国房地产价格在过去10年中实际增长了1倍之多，也是拉动工业化国家消费扩大和经济增长的重要动力。全球房地产市场泡沫的破灭和调整，必将使世界消费需求和经济增长面临很大的不确定性风险，其未来走势和影响值得高度关注和高度重视。

一、全球房地产市场出现历史上最大的泡沫

据英国《经济学家》杂志分析，过去5年发达国家楼市总值由30万亿美元升至超过70万亿美元，增幅相当于世界各国国内生产总值的总和。全球房价一路飙升，正形成历史上最大的房地产泡沫，也是有史以来全球最大的一次资产泡沫。这次楼市泡沫超过20世纪世界上曾出现的三次房地产泡沫，包括80年代后半期日本的房地产泡沫、80-90年代泰国房地产泡沫和30年代美国部分地区的房地产泡沫，而这三次房地产泡沫均引发当事国局域性乃至全球性的经济金融危机；也超过上世纪90年代后期全球股市泡沫（历时5年，增幅为世界各国国内生产总值的80%）及上世纪20年代后期美国股市泡沫（占其国内生产总值的55%）。

据该杂志调查，这一轮全球性房价飙涨覆盖面之广也前所未有。不仅涉及美国、英国、澳大利亚、法国、西班牙等发达国家，也覆盖很多发展中国家。根据对全球20国的调查，1997?2005 年位列全球房价涨幅最大的是南非，达244%；第二位的是爱尔兰，达192%；第三位是英国，涨幅达154%；第四位是西班牙，涨幅145%.

全球房地产泡沫膨胀的主要原因，一是主要发达国家为了摆脱IT泡沫破灭的影响，促进消费和经济增长，持续降低利率，使世界利率水平降至历史低点，各种低利率的住房信贷花样翻新，扩大了房地产需求，刺激消费者踊跃贷款购房，以获取市场增值和其他好处；二是投资人在股市崩盘后，大量转向回报率较高的房地产市场；三是世界油价猛涨也使得产油国资金充裕，大量富余资金流向世界房地产市场。

美国房地产泡沫首当其冲。为了减轻IT泡沫破灭的冲击、摆脱经济衰退，美联储自2000年起连续13 次降低利率，使联邦基金利率由6.5%降到1.75%的低水平。由于房地产市场的财富效应，这导致2000年以来美国房地产价格出现全面迅速的上涨，为历史罕见。过去4年多美国平均房价涨幅已超过50%，而过去半个多世纪美国全国平均房价涨幅仅为 5.5%。另据美国房地产经纪人协会2006年9月25日估计，从1995年至今年夏天美国平均房价已上涨111%。美国的房价/收入之比和房价/租金之比都已处于历史最高水平。按居民可支配收入衡量，美国房价与收入之比已达5左右；按全部收入衡量，房价与收入之比2004年底已达3.4左右。而1975?2000年，这一比率在2.7?3.0之间很小的区间内波

动。同时，房地产市场也存在泡沫心理，大多数人买房不是为了居住而是为了投资（或投机），是基于未来房价上涨和财富升值的预期。房价上涨是不可持续的，它已经脱离了经济和收入水平的基本面，存在着很大的泡沫成分，美国业界人士基本认同这是美国历史上最大的房地产泡沫。

二、全球房地产开始降温或面临调整

近期，国际货币基金组织等国际经济组织和有关人士都发出了全球房地产市场降温的警报。据彭博报道，近期以来，美国、法国、西班牙、新西兰和中国部分地区的房地产市场都因为加息及宏观调控措施而出现不同程度的降温，截至今年3月，全球楼市的住宅平均价格在一年内上升了6.1%，相比2004年楼价高峰期的按年递升10.9%，升幅明显放缓。

美国全国房地产经纪人协会日前发表的报告显示，8月份美国旧房销售中间价比去年同期下跌 1.7%。这是美国房地产市场11年来首次出现的年度房价对比下跌，９月份新房中间价比去年同期下降９．７％，创近３６年来的最大降幅。三季度美国居民新房开支同比下降17.4%，为15年半以来最大跌幅。此外，未售出房屋库存量增长至392万幢，按8月销售速度计算，需要7个半月才能售完，这个比率是1993年4月以来的最大值。

美商务部数据显示，美国8月份的新房开工量猛降6%，是2003年4月以来的最低水平。这是美国新房开工量连续第三个月下降。与去年同期相比，当月新房开工量下降了19.8%。9月份美国住房建设开支减少1.1%，连续6个月下降。