物业服务纠纷案件情况调研报告

物业服务纠纷案件情况调研报告

物业服务纠纷案件情况调研报告

物业服务纠纷案件情况调研报告近年来，随着我市房地产和物业服务行业的蓬勃发展以及广大业主维权意识的提高，我市物业服务纠纷案件也相应呈逐年上升之势，群体性、新类型案件不断出现，审理难度不断加大。我市两级法院一直把正确处理物业服务纠纷案件、依法保护小区业主和物业服务企业的合法权益、维护社区和谐稳定做为一项重要工作，常抓不懈。为进一步做好此类案件的审理工作，依法妥善处理物业服务纠纷案件，及时上报和解决有关棘手的问题，我市法院对处理物业服务纠纷案件的特点、原因、存在的问题进行了调研分析，并对我市两级法院处理此类案件的做法进行了归纳和总结。现将调研情况汇报如下：

一、我市物业服务纠纷案件的特点据我庭调查统计，20xx年1月至xxxx年8月，我市两级法院共受理

一、二审物业服务纠纷案件3235件，涉及业主3548户。我市物业服务纠纷案件主要有如下特点：

(一)案件数量呈逐年上升趋势。物业服务管理是附属于房地产业发展产生的，是专业性服务合同类型。20xx年以来，我市房地产业发展极为迅速，各类住宅小区、商业楼宇实行物业管理明显增多，趋于普及，但在收取物业服务费用、提供物业服务方面的做法不尽一致，业主与物业服务企业之间约束各方的合同、公约或法律规范也有待完善，各方对于如何行使权利、义务及相关的内容缺乏具体的认知和可操作的程序，管理服务水平和业主经济水准参差不齐，难免使业主与

物业服务企业之间的矛盾频发，案件数量明显呈逐年大幅度上升趋势，如我市两级法院20xx年受理物业服务案件的数量就比20xx年增幅达58.1%。xxxx年受理物业服务案件的数量就比20xx年增幅达62.3%。 (二)诉讼主体及法律关系复杂。我市物业服务纠纷案件的主体既有我国公民、法人和其他组织，又有外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、物业使用人或业主委员会、业主大会，也有物业服务企业、房地产开发商；既可能涉及业主或使用人与物业服务企业的物业服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业服务企业的关系或业委会与物业服务企业的关系。如物业管理侵权损害赔偿类纠纷，就往往涉及到业主、物业服务公司和房地产开发商三者之间的使用、管理、服务、保障、义务、责任等相互关系。由于物业服务纠纷属新类型民事案件，目前《物业服务条例》等专项立法有待完善，审判实践积累的经验也有限，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

(三)案件判决率高、调解难度大。我市物业服务纠纷案件从结案情况看，呈现出“两多一少”的态势，即判决和撤诉结案的多，调解结案的少。如上所述，20xx年1月—xxxx年8月，我市两级法院共审结物业服务纠纷案件3235件，其中，判决结案2297件，占结案总数的71%；调解、撤诉结案938件，占结案总数的29%。由于该类案件往往业主与物业服务企业矛盾较为激烈，即使涉案金额不高，但双方也难以达成调解。同时，目前该类纠纷主要以物业服务企业作为原告起诉业主为主，在上述中院受理的3235件物业服务纠纷案件中，物业服务企业诉业主的有3076件，占92%；业主诉物业服务企业的有159件，只占4.9%。由于涉讼事务主要是涉及到所在物业业主反映强烈的

共性问题，物业服务企业调解意愿不强，其理由基本为调解退让后将导致其他业主连锁反应，将严重影响物业服务企业经济效益。基于上述原因，该类案件的调解工作，一方面工作量大，另一方面工作难度也比一般案件更突出，造成了目前该类案件处理的判决率较高，而调解撤诉率相对较低的现象，而采取判决形式又易使一些企业或大多业主有抵触不满情绪。 (四)极易引发群体性纠纷。在该类纠纷中，一方当事人通常是业主，而另一方则为物业服务企业，产生纠纷的原因，也通常是物业服务费的缴纳、物业服务质量、停车位、活动中心等公用场所使用收益分配等涉及全体业主利益的共性问题，由于当事人多处于同一事件背景和同一社区，因此会形成共同的利益圈。同一小区的业主较容易对纠纷达成共识，通过群体性行为向物业服务企业主张权利。因此，大部分物业服务纠纷如处置不当，则容易引发群体性事件，影响社会安定稳定。我市一些小区曾经发生过物业服务企业与小区业主互殴，甚至个别小区发生了物业服务企业组织保安将小区业委会成员多人殴打致重伤并胁迫其不得在小区继续居住等持续侵权的恶性事件。引发业主拒交物业费或动议驱赶物业，有的物业企业因管理不善“一夜失踪”，还有的物业服务企业卷走业主缴纳的大额电费、水费等公共服务设施收费潜逃。

二、我市物业服务纠纷发生的原因物业服务纠纷系基于物业服务产生的平等民事主体的公民和法人之间的纠纷案件，物业公司必须完全按照合同约定及1 2 物业服务纠纷案件情况调研报告第2页相关法律法规的规定提供物业服务，业主在接受物业公司依约提供的物业服务的同时，也必须按照合同约定，足额缴纳物业费，物业服务合同的

任何一方当事人存在违约行为或过错，都可能引发纠纷。目前，我市物业服务纠纷案件的发生主要基于以下的原因：

(一)物业服务合同对双方当事人的权利义务约定不明。目前，我市物业服务合同通常是物业公司单方出具的格式合同，业主参与协商的程度低，有的合同甚至对主要权利义务都规定得含糊不清，而《物业服务条例》等专项立法规定也较为原则，对合同漏洞的直接填补作用有限，因此，在合同约定不明的情况下，业主与物业服务企业之间就合同权利义务的理解容易发生歧义，从而引发纠纷。 (二)物业销售和服务相牵连的运营体制在根源上直接引发物业服务纠纷。物业服务纠纷中有相当一部分是由开发商遗留问题所引发，不少开发商在售房期间进行了盲目承诺甚至欺骗性宣传，业主入住后发现景观工程、绿化工程、文体设施等配套设施不到位，承诺未能兑现，便向与其发生直接联系的物业服务企业主张权利。而目前前期物业公司大都是由开发商选择的，这些物业公司往往是开发商的关联企业，有的甚至是母子公司关系。物业公司在提供前期物业服务的时候，往往偏袒开发商，给业主造成了物业企业是开发商的保护伞和防火墙的印象。很多物业服务纠纷是由于购房合同或者购房合同中消费者的权益不能得到有效的实现而引发的，物业公司在此时却不能起到应有的缓冲矛盾的作用，有的甚至协助开发商阻止业主维权。开发商与物业公司利益相关联的关系不能理顺，影响了物业纠纷解决效率，是产生物业服务纠纷的一个重要原因。

(三)物业服务企业角色错位，服务行为有待规范。作为物业服务合同的受托方，物业服务企业应当按照业主的委托开展物业服务事宜，代表并且维护业主的利益，为业主提供服务，在提供服务的基础