九龙坡区房地产市场研究报告(新)

九龙坡区房地产市场研究报告

报告说明：本报告是对九龙坡区（包含高新区）进行的房地产市场综合研究分析，报告分三部分：区域经济发展状况，区域供应市场调研分析，区域房地产市场未来发展趋势及总结。报告结合近几年的相关数据和资料，进行详细地分析和研究，并得出结论，以此为该区的房地产项目开发及房地产的发展提供参考。

第一部分：区域经济发展状况

一、区域概括

图1：九龙坡区位图

九龙坡区是重庆市主城区之一，位于市区西南部，东接渝中区，南靠大渡口区，西邻江津市、壁山县，北与沙坪坝区接壤，区位优势十分明显，是长江和嘉陵江环抱的重庆渝中半岛的重要组成部分。

整个区域公路路网四通八达，交通十分便捷。有鹅公岩、李家沱、马桑溪三座长江大桥连接两岸；成渝、上界、渝长及环城高速公路横贯境内；轻轨、BRT快速公交贯穿其中。以及火炬大道、华龙大道、杨家坪环道等城市道路，白彭路、金马路、含金路等一批乡镇主干公路，基本形成了一个覆盖全区的“三纵六横”交通体系。

九龙坡区是重庆市主城的核心城区、重庆“一小时经济圈”战略支撑点——西部新城的核心板块。区域面积437平方公里，常住人口97.95万，经济和社会发展在重庆市名列前茅，

2007年全区GDP完成374.6亿元，连续五年位居全市第一。在重庆空间发展格局中，九龙坡区位于重庆中部城市产业密集区，处在西部成渝产业聚合带的起点上，是重庆主城经济布局向西拓展的战略枢纽和桥头堡。

二、区域经济环境

1、九龙坡区历年GDP增长情况

图2：GDP历年变化情况

近年来九龙坡区经济发展十分迅速，2007年，全区GDP完成374.56亿元，增速18.8%。自2000年以来，九龙坡区国民经济实现了稳健增长，GDP增速8年均保持在12%以上，年均增长20.6%，区域发展趋势强劲。

图3：2007年主城各区GDP

2007年，九龙坡区GDP达到374.56亿元，连续五年位居全市区县榜首，占整个重庆市经济总量比重的9%，具有举足轻重的地位。

2、九龙坡区历年第一、二、三产业结构变化情况和各区产业结构比较

图4：历年产业结构情况

2007年九龙坡区第一、二、三产业分别完成生产总值6.17亿元、189.31亿元、179.08亿元，分别占其区域生产总值的1.7%、50.5%、47.8%，工商业及其发达，占到了整个经济比重的98.3%，而农业比重日益降低，产业结果日趋合理。其中，第二产业实现增加值29亿元，同比增长18.1%；第三产业实现增加值30.6亿元，同比增长20.6%，工业和服务业俨然已是其支柱产业，为促进九龙坡区的经济良性发展作出了巨大贡献，并以高速度持续向前发展。

图5：各区产业结构情况

2007 年，九龙坡区第二产业产值189.31亿元，名列主城区第一、第三产业产值179.08亿

元，仅次于渝中区列第二，由此可见，九龙坡区的第二、第三产业在主城区中均占有极大的比重，相对发达，产业结果较为合理。

3、九龙坡区历年固定资产投资

图6：固定资产投资历年变化情况

近年来，九龙坡区投资保持强劲增长势头，2007年，全社会固定资产投资达到186.9亿元，比2006年增加35.43亿元，增长23.4%，自2000年以来，固定资产投资共计817.75亿元，年均增长25.2%。

4、九龙坡区人口

图7：近年来人口总量变化情况

九龙坡区人口自2000年以来，一直逐年增长，但增幅不大，年均增长1.6%，2005年以前增长较快，增长率均在1%以上，近两年有所减缓，2007年，九龙坡区总人口79.42万，比

上年增长0.7%，增加人口0.53万，而比2000年增加了共8.21万人。

图8：近年来家庭户数变化情况

2007年九龙坡区拥有家庭29.55万户，比上年增加0.96万户，增长率为3.4%，2000年至2007年的年均增长率也为3.4%，两者一致。而7年来，九龙坡区家庭总户数增加了6.1万。

5、九龙坡区历年在岗职工人均工资

图9：近年来人均工资增长情况

随着经济的增长，九龙坡区人民的可支配收入也在逐年增加，在岗职工人均工资于2001年突破10000元，2006年突破了20000万元。2007年，九龙坡区在岗职工人均工资达到25145元，比上年增长了18.2%，而年均增长率达到14.8%，保持了良好的势头。

三、九龙坡区房地产市场环境

1、九龙坡区房地产开发投资情况

图10：2005-2007年九龙坡区房地产开发与建设改造投资情况

近年来，九龙坡区房地产开发投资和建设与改造投资呈逐年增长态势。其中，2007年房地产开发投资98.89亿元，增幅34.1%，增长迅猛；建设与改造投资88.01亿元，增幅13.3%，两者均高速增长，平衡发展。

2、九龙坡区房地产供需情况

图11：2005-2007年九龙坡区商品房竣工及销售情况

上图可见，九龙坡区2005-2007年商品房总竣工面积621.03万㎡，其中住宅467.68万㎡；

商品房总销售面积705.24万㎡，其中住宅634.35万㎡。商品房总销售面积及住宅总销售面积均远超过其竣工面积，表明近年来九龙坡区的商品房供应量小于需求量，供不应求。2005-2007年商品房销售金额年均增长率60.1%，商品住宅销售年均增长率66.3%，均保持高速增长态势。

3、九龙坡区土地交易情况

表1：2006—2008年九龙坡区土地交易情况

年份出让

宗数

出让面积

（万㎡）

可建建筑面

积（万㎡）

成交金额

（亿元）

平均地价

（万元/亩）

平均楼面地

价（元/㎡）

2006 21 105.16 231.96 13.93 106.73 593.28 2007 26 190.96 499.75 43.36 165.9 676.22 2008 21 88.95 222.37 19.44 198.11 842.77 合计68 385.07 954.08 76.73 156.91 704.09

根据重庆市土地交易中心公示的数据显示（如表4所示），2006—2008年九龙坡区共出让土地68宗，出让面积385.07万㎡，可建建筑面积954.08万㎡，总成交金额76.73亿元，平均地价156.91万元/亩，平均楼面地价704.09元/㎡。2007年前土地供应逐年加快，出让面积、可建建筑面积和成交金额均成倍增加，在2007年达到顶峰。2008年由于经济大环境不景气的影响，土地交易活跃不在，供应量回到正常水平。

4、九龙坡区房地产成交情况

图12：2006-2008年九龙坡区商品房成交情况

由于房地产大环境的影响，九龙坡区房地产成交如同全市乃至全国一样，在近两年出现了较