小户型产品定位研究

位置：南山蛇口爱榕路与工业七路交汇处 户型：74㎡二房40套，88㎡可变二房56套，129㎡三房40套，142㎡四房24套 开发商：蛇口湾厦实业股份有限公司 基本数据：占地6343.4㎡；建面：30178 ㎡；容积率：3.2 气质类型：优质的居家宅
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项目分析
案例二 精品住宅方向典型成功案例----园景园
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项目简介
路交汇处 公司
案例四 酒店式公寓方向典型成功案例——世金国际
位置：罗湖区深南东路与和平
开发商：深圳茂业（集团)有限
基础数据：宗地面积10204.7
㎡，建筑面积157039.53 ㎡， 世金国际公寓建筑面积19943 ㎡
户型：世金国际均为复式双套
房（二房一厅二卫+多功能房）， 面积在35～65 ㎡，买一层送一 层。为纯复式酒店式商务公寓
于90平米，主力户型为80－90 平方米的两房和120平米左右的 三房单位、160平米左右的四房 （双拼）为主，辅部分50平米左 右的一房单位
气质类型：典型居家型社区
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项目分析
案例一 普通住宅典型成功案例----雷圳0755
区位特征：处于前海片，项目周边
的商务氛围弱，住宅为主； 格敏感； 货；
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小户型住宅的四种定位方向
方向三：商务公寓 方向四：酒店式公寓
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影响因素分类
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影响小户型住宅产品定位的因素
区域环境：项目所在区域特征、氛围、规划
市
场：市场大势和相似户型产品间的竞争状况
开 发 商：品牌、目标、资源
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物业公司：第一太平戴维斯 气质类型：酒店式商务公寓
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项目分析
案例四 酒店式公寓方向典型成功案例——世金国际
区位特征：世金国际地处蔡屋围金
融中心区、东门商业区、国贸商业 区三大商圈的中心；地理位置优越、 交通迅畅；商务和生活配套均优良；
市场状况：片区内的高尚住宅稀缺、
市场大势良好；
世联研究案例
小户型住宅产品定位思考
2015-6-24
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[关键字]： 小户型、定位
[案例简介]： 淡市下,关于项目定位的思考层出不穷,本定位思考结合了市场上 的典型案例,就小户型定位提出观点,希望能有所帮助
[案例适用范围]： 项目地块条件受限
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背景与思路
受90/70政策的影响，已有越来越多的小 户型房被推向市场，面对激烈的市场竞争，要 使项目脱颖而出，项目的定位就显得尤为重要！
产品定位方向 影响产品定位的因素 个案分析 小户型产品定位模型

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产品定位方向
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小户型住宅的四种定位方向
方向一：普通住宅
方向二：精品住宅
横向代表的 较强 是居住氛围 （由左至右 渐强）
商务氛围较好，但生 活配套齐全
视市场情况而定
商务氛围弱，生活氛 围比较浓厚，交通较 为方便，区片内缺乏 精品住宅 精品住宅
无未来商务规划利好， 非商务中心区，商务 商务氛围较好 氛围一般，生活配套 较好，交通发达
弱
商务氛围很弱，生活 配套较差，交通不便， 周围同质竞争楼盘多、 普通住宅 竞争力强，在产品硬 件上很难有突破
成功个案分析
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项目简介
交界处
案例一 普通住宅典型成功案例----雷圳0755
位置：南山区前海路南与沿湖路
开发商：深圳市雷圳房地产开发
有限公司
基本数据：占地总面积 33273
平方米，总建面89840平方米， 共建房屋6幢，其中住宅5幢，商 业楼1幢；容积率为2.7
户型：70％以上的户型面积低
市场状况：淡市、观望，客户对价
开发商目标：资本链紧绷、急于出 竞争态势：区域内竞争激烈，有传
鼎太
统优质大盘和精品社区，此项目可谓 在夹缝中求生存； 由此，决定本项目必须通过普通住宅 的定位打造差异化，以低价突围；
诺德
销售情况：开盘月近 60%的高销售率
实现快速回款
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项目简介
案例二 精品住宅典型成功案例----园景园
商务氛围较弱，生活 氛围浓厚，交通方便， 景观较好，开发商资 精品住宅 源丰富，能通过提高 品质和其他同质楼盘 产生差异
弱
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较强
强
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The End
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区位特征：蛇口中心区，生活配套 开发商：自有客户多 竞争态势：区域内竞争并不激烈
完善、生活氛围浓厚，而商务氛围较 弱
以上决定了客户是以自住为主， 因此本项目在牢牢抓住蛇口情节的基 础上，选用双银Low-E玻璃、陶土
板、进口涂料等优质材料和智能 安防等高科技产品打造片区内的优
质住宅。
销售情况：淡市下开盘近
区位特征：宝安中心区良好的商务 市场状况：宝安存在巨大的商务需 开发商：区域第一价值标杆；平稳快
速销售；
竞争：住宅市场竞争激烈，商务公寓
缺乏，市场大势良好 虽然当时的商务氛围实况并不浓 厚，但有非常好的商务规划利好， 且市场形势优越，因此定位为能实现 高溢价的商务公寓；
销售情况：高于项目内其他
住宅产品5000—6000元/平 的均价快速消化
70%的高销售率
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项目简介
交汇东面；
案例三 商务办公方向典型成功案例----宏发领域
位置：宝安中心区新湖路与创业路 开发商：深圳市宏发投资有限公司 基础数据：占地为3.73万平米，
总建面16.8万平米，其中住宅约 13.5万平米，总计1354户（公寓 670户，普通住宅684户）；容积 率4.5；
户型：商务公寓共670个单位，主
要为48-49㎡的一房一厅；也有少 量的约65㎡；约75㎡和约84㎡的 一房二厅或二房二厅单位。所有单 位可进行平面拼合，最大可整层拼 合，面积达1600㎡；
气质类型：商务办公类；
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项目分析
规划利好； 求；
案例三 商务办公方向典型成功案例----宏发领域
世金国际
来自百度文库
销售情况：实现高价、
快速消化
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定位模型提炼
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小户型住宅产品定位模型
纵向代表的 是商务氛围 强 （由下至上 渐强） 所处区片的未来规划 为商务中心，片区内 的交通、生活配套一 商务办公 般，写字楼稀缺、住 宅市场竞争激烈 非商务中心区，交通 迅畅，商务氛围好， 生活配套较好或者景 公寓 观资源优良 地处成熟商圈中心， 交通发达、商务氛围 浓厚、生活配套齐全， 商务办公 写字楼稀缺、住宅市 场竞争激烈