未来城城市综合体系统定位(2)
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1
本项目需解决的核心问题
如何确定项目差异化主题定位？
如何在经营规划与项目定位上做到开创性？
如何在满足本地消费基础上，吸引国际消费群体？
如何在营销阶段，灵活运用“返租回报”来推进销 进
程？
如何确保市场价值、商业价值、住宅价值的有机复
合？
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2
如何进行项目运营阶段的经营管理、旺场升值？ 如何引进最适合的主力商家和品牌商家？ 如何打造集市场地产、商业地产、物流地产、文化地产、 商务地产、住宅地产于一体的复合型地产？ 如何实现项目利润最大化的投资开发？ 如何解决商业垂直交通问题？
5、市场需求旺盛，房价稳中有升
长沙经济水平的进一步提高，导致居住 购房需求旺盛。长沙市住房需求主要有 四种：城市人口增容产生的主动型住房 需求、居民改善性住房需求、投资型住 房需求和城市房屋拆迁所产生的被动型 需求。据测算，长沙市住房需求每年在 400万平方米以上。其中前两种是主体， 同时，由于土地、建材价格上涨，住宅 品质的提升，使房地产开发成本加大。 需求和成本将促使房价继续上涨。
2、城市生活社区化
随着长沙市土地资源的集约经营，未来 城市生活的基本单元将是“社区”，“社区” 的居住、商业、办公、教育等设施将会越来 越成熟，“社区”的理念也将会深入人心， 中国过去“大院”的生活方式将被抛弃。长 沙市“社区”包括：现有的科教新村、咸嘉 新村；即将形成的麓谷开发区、市政府八方 小区等。
前言
针对五里牌项目干休所地产项目投标策划，我们集团领导 非常重视，特派专员驻场进行专案研究分析。针对市场调查、 项目定位、品牌推广、方案设计、租售策略等内容进行了分析 研究，凭借我们多年在全国的地产统筹操盘经验，整合全国强 大的商业地产资源，特别针对 “ 专业市场、生活购物中心、餐 饮娱乐、商业配套” 等功能整合，为贵公司打造集市场地产、 商业地产、物流地产、文化地产、商务地产、住宅地产于一体 的长沙首席体验一站式未来生活主题复合地产项目。
长沙市场回顾
长沙房地产开发施工面积逐年增长，2001年后呈现快速增长趋势，2004年施工面积总量达到1572.9万 平方米。但目前住宅市场中，经济适用房所占比例还比较大，对长沙整体房地产市场化及价格的拉升起到了 制约作用。近三年长沙市施工面积持续强势增长显示出长沙房地产市场开发热潮，同时预示着未来几年长沙 房地产市场的供应总量将持续增长。
长沙市场回顾
长沙市房地产开发竣工面积近两年增幅较大，1998年后长沙房地产开发竣工面积平均增长率为48.2％，2004年竣 工面积达到1130万平方米，同比增长87.8％。以上数据表明长沙房地产市场商品房供应量逐年大幅增加，尤其是 住宅市场，未来面临较大的销售压力。
长沙市场回顾
长沙市商品房销售均价在2001年与2002年之间，出现停滞不增。在2002年后，市场供求矛盾发生变化，导致2003 年前商品房销售均价增长幅度较大，增长率达到25％，摆脱了2002年以前的弱势形态。2004年，商品房交易依然保持 了强劲上升的势头，市场需求旺盛。长沙商品房的销售均价为2738元/平方米，比2003年上扬15%。受国家宏观调控政 策的影响，2004上半年商品房市场供应总量受到了一定程度的压缩，商品房销售量大于商品房竣工量，加之建材价格 的上涨，导致长沙市商品房价格也出现上扬。因此，2005年年底长沙商品房销售价格直线上扬到3260元/平方米左右。
未来长沙房地产市场预测分析
1、城市空间多中心化
发达国家绝大多数城市发展都经历了“城市化”及“逆城市化” 的两种过程，中国也不可能避免地在这两种过程中反复交替。城市 房地产开发中的“郊居化”及“新城市主义”思想此起彼伏。
从长沙市现阶段的城市发展来看，城市空间呈现多中心化的发 展格局，卫星城区可能是未来长沙市扩张的必要途径。
从2001～2004年长沙商品房投资额、施工面积及竣工面积来看供给量逐年增长，但 增长速度放慢，而2005年呈下降趋势，表明长沙商品房供应进入市场调整期。但从04 年开始供求关系已经逐渐转变，到了2005年已经出现供给小于需求，表明长沙房地产 还在继续的升温，市场的消化力还很强。而且供给和需求随着市场的调节而调整，说 明长沙市房地产业总体呈现积极、健康、稳健的发展态势。
3、城市资源集约化
长沙市政府将在土地开发及其他空间 资源的经营中从粗放型开发相集约型开 发转化，从关心量的扩大到关心质的提 高，从注重政府政绩到注重城市经营的 实效，城市基础设施的建设以及其他公 共设施的建设都将在认真考虑投入与产 出效益的前提下予以实施。
4、开发增速减缓，土地资源优化配置
预计2006年受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产投资增速仍将趋缓。同时，受 国家土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。而按照招拍挂模式， 限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商品 房市场的表象就是大项目、大盘增多，小项目、小盘相对减少。
6、金融信贷紧缩，开发商企业面临新的挑战
按照国家新的金融政策，从2004年开始，房地产 开发项目贷款门槛大幅度提高，其监管措施也愈 发严格，这种信贷紧缩给房地产企业带来的影响 将在2005年开始更多显现，一些资金实力薄弱的 本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面，而 这也必将导致长沙市房地产市场格局的新一轮演 变。开发商要想在激烈的竞争中立于不败之地， 必须：增加专业品质、加强融资渠道、走精品楼 盘开发路线、推进产品创新等。
从长沙近5年来的商品房均价统计表可以得出：长沙2002年的均价2007元/m2，2003 年为2450元/m2，2004年为2736元/m2。长沙的商品房价格平稳增长，到2005年为3260 元/m2，由此得出长沙的商品房价格随着长沙经济增长和长沙人民可支配收入的增加而 稳定、持续、健康的增长，形成健康的、火热的房地产市场。
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3
长沙Baidu Nhomakorabea未来城
市场综合分析和项目定位的投标思路
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4
长沙·未来城
我们三明国际针对本项目市场研究的核心内容
1、市场回顾和市场预测分析； 2、长沙房地产各大板块分析； 3、长沙及五里牌区房地产开发分析。
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5
长沙市场回顾
长沙房地产开发完成投资额自1999年以来，以平均增长率为43％的速度持续增长。房地产开发投资的 强劲增长，尤其是住宅市场的增长，表明投资者看好长沙房地产市场发展，对进入长沙房地产市场抱有较 强的信心。
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本项目需解决的核心问题
如何确定项目差异化主题定位？
如何在经营规划与项目定位上做到开创性？
如何在满足本地消费基础上，吸引国际消费群体？
如何在营销阶段，灵活运用“返租回报”来推进销 进
程？
如何确保市场价值、商业价值、住宅价值的有机复
合？
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如何进行项目运营阶段的经营管理、旺场升值？ 如何引进最适合的主力商家和品牌商家？ 如何打造集市场地产、商业地产、物流地产、文化地产、 商务地产、住宅地产于一体的复合型地产？ 如何实现项目利润最大化的投资开发？ 如何解决商业垂直交通问题？
5、市场需求旺盛，房价稳中有升
长沙经济水平的进一步提高，导致居住 购房需求旺盛。长沙市住房需求主要有 四种：城市人口增容产生的主动型住房 需求、居民改善性住房需求、投资型住 房需求和城市房屋拆迁所产生的被动型 需求。据测算，长沙市住房需求每年在 400万平方米以上。其中前两种是主体， 同时，由于土地、建材价格上涨，住宅 品质的提升，使房地产开发成本加大。 需求和成本将促使房价继续上涨。
2、城市生活社区化
随着长沙市土地资源的集约经营，未来 城市生活的基本单元将是“社区”，“社区” 的居住、商业、办公、教育等设施将会越来 越成熟，“社区”的理念也将会深入人心， 中国过去“大院”的生活方式将被抛弃。长 沙市“社区”包括：现有的科教新村、咸嘉 新村；即将形成的麓谷开发区、市政府八方 小区等。
前言
针对五里牌项目干休所地产项目投标策划，我们集团领导 非常重视，特派专员驻场进行专案研究分析。针对市场调查、 项目定位、品牌推广、方案设计、租售策略等内容进行了分析 研究，凭借我们多年在全国的地产统筹操盘经验，整合全国强 大的商业地产资源，特别针对 “ 专业市场、生活购物中心、餐 饮娱乐、商业配套” 等功能整合，为贵公司打造集市场地产、 商业地产、物流地产、文化地产、商务地产、住宅地产于一体 的长沙首席体验一站式未来生活主题复合地产项目。
长沙市场回顾
长沙房地产开发施工面积逐年增长，2001年后呈现快速增长趋势，2004年施工面积总量达到1572.9万 平方米。但目前住宅市场中，经济适用房所占比例还比较大，对长沙整体房地产市场化及价格的拉升起到了 制约作用。近三年长沙市施工面积持续强势增长显示出长沙房地产市场开发热潮，同时预示着未来几年长沙 房地产市场的供应总量将持续增长。
长沙市场回顾
长沙市房地产开发竣工面积近两年增幅较大，1998年后长沙房地产开发竣工面积平均增长率为48.2％，2004年竣 工面积达到1130万平方米，同比增长87.8％。以上数据表明长沙房地产市场商品房供应量逐年大幅增加，尤其是 住宅市场，未来面临较大的销售压力。
长沙市场回顾
长沙市商品房销售均价在2001年与2002年之间，出现停滞不增。在2002年后，市场供求矛盾发生变化，导致2003 年前商品房销售均价增长幅度较大，增长率达到25％，摆脱了2002年以前的弱势形态。2004年，商品房交易依然保持 了强劲上升的势头，市场需求旺盛。长沙商品房的销售均价为2738元/平方米，比2003年上扬15%。受国家宏观调控政 策的影响，2004上半年商品房市场供应总量受到了一定程度的压缩，商品房销售量大于商品房竣工量，加之建材价格 的上涨，导致长沙市商品房价格也出现上扬。因此，2005年年底长沙商品房销售价格直线上扬到3260元/平方米左右。
未来长沙房地产市场预测分析
1、城市空间多中心化
发达国家绝大多数城市发展都经历了“城市化”及“逆城市化” 的两种过程，中国也不可能避免地在这两种过程中反复交替。城市 房地产开发中的“郊居化”及“新城市主义”思想此起彼伏。
从长沙市现阶段的城市发展来看，城市空间呈现多中心化的发 展格局，卫星城区可能是未来长沙市扩张的必要途径。
从2001～2004年长沙商品房投资额、施工面积及竣工面积来看供给量逐年增长，但 增长速度放慢，而2005年呈下降趋势，表明长沙商品房供应进入市场调整期。但从04 年开始供求关系已经逐渐转变，到了2005年已经出现供给小于需求，表明长沙房地产 还在继续的升温，市场的消化力还很强。而且供给和需求随着市场的调节而调整，说 明长沙市房地产业总体呈现积极、健康、稳健的发展态势。
3、城市资源集约化
长沙市政府将在土地开发及其他空间 资源的经营中从粗放型开发相集约型开 发转化，从关心量的扩大到关心质的提 高，从注重政府政绩到注重城市经营的 实效，城市基础设施的建设以及其他公 共设施的建设都将在认真考虑投入与产 出效益的前提下予以实施。
4、开发增速减缓，土地资源优化配置
预计2006年受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产投资增速仍将趋缓。同时，受 国家土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。而按照招拍挂模式， 限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商品 房市场的表象就是大项目、大盘增多，小项目、小盘相对减少。
6、金融信贷紧缩，开发商企业面临新的挑战
按照国家新的金融政策，从2004年开始，房地产 开发项目贷款门槛大幅度提高，其监管措施也愈 发严格，这种信贷紧缩给房地产企业带来的影响 将在2005年开始更多显现，一些资金实力薄弱的 本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面，而 这也必将导致长沙市房地产市场格局的新一轮演 变。开发商要想在激烈的竞争中立于不败之地， 必须：增加专业品质、加强融资渠道、走精品楼 盘开发路线、推进产品创新等。
从长沙近5年来的商品房均价统计表可以得出：长沙2002年的均价2007元/m2，2003 年为2450元/m2，2004年为2736元/m2。长沙的商品房价格平稳增长，到2005年为3260 元/m2，由此得出长沙的商品房价格随着长沙经济增长和长沙人民可支配收入的增加而 稳定、持续、健康的增长，形成健康的、火热的房地产市场。
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长沙Baidu Nhomakorabea未来城
市场综合分析和项目定位的投标思路
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长沙·未来城
我们三明国际针对本项目市场研究的核心内容
1、市场回顾和市场预测分析； 2、长沙房地产各大板块分析； 3、长沙及五里牌区房地产开发分析。
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长沙市场回顾
长沙房地产开发完成投资额自1999年以来，以平均增长率为43％的速度持续增长。房地产开发投资的 强劲增长，尤其是住宅市场的增长，表明投资者看好长沙房地产市场发展，对进入长沙房地产市场抱有较 强的信心。