中国建筑第七工程局有限公司、南阳万通置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

中国建筑第七工程局有限公司、南阳万通置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】河南省高级人民法院
【审理法院】河南省高级人民法院
【审结日期】2021.12.20
【案件字号】(2021)豫民终451号
【审理程序】二审
【审理法官】姚世宏范书伟于跃辉
【审理法官】姚世宏范书伟于跃辉
【文书类型】判决书
【当事人】中国建筑第七工程局有限公司;南阳万通置业有限责任公司
【当事人】中国建筑第七工程局有限公司南阳万通置业有限责任公司
【当事人-公司】中国建筑第七工程局有限公司南阳万通置业有限责任公司
【代理律师/律所】高英北京市证信律师事务所;江某某北京市证信律师事务所;田淀河南怡和律师事务所;赵平安河南怡和律师事务所
【代理律师/律所】高英北京市证信律师事务所江某某北京市证信律师事务所田淀河南怡和律师事务所赵平安河南怡和律师事务所
【代理律师】高英江某某田淀赵平安
【代理律所】北京市证信律师事务所河南怡和律师事务所
【法院级别】高级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】中国建筑第七工程局有限公司
【被告】南阳万通置业有限责任公司
【本院观点】关于双方争议的中建七局公司主张解除涉案商品房买卖合同是否超出合同解除权行使期限，以及涉案商品房买卖合同应否解除的问题。

【权责关键词】催告撤销代理实际履行违约金支付违约金合同约定诚实信用原则第三人证据交换新证据质证诉讼请求开庭审理维持原判发回重审执行
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【本院查明】本院对一审查明的事实，予以确认。

【本院认为】本院认为，关于双方争议的中建七局公司主张解除涉案商品房买卖合同是否超出合同解除权行使期限，以及涉案商品房买卖合同应否解除的问题。

首先，合同的一方当事人行使合同解除权会引起合同关系的重大变化如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利就会使合同关系处于不确定状态影响当事人权利的享有和义务的履行。

可见合同解除权的行使是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段故对一方当事人行使合同解除权的期限应加以限制。

在法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限的情况下，就当事人合同解除权的行使期限问题，《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定，解除权需在经对方催告后的合理期限内行使。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第十五条第二款则进一步明确规定，经对方当事人催告的，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。

同时，上述法律和司法解释规定，逾期不行使的，解除权消灭。

本案中，案涉双方2012年12月29日签订的商品房买卖合同约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。

但在此后，案涉双方又于2014年9月2日签订了编号为
14821371、14821376、14821377、14821378四份商品房买卖合同。

四份合同均约定，剩余房款采用银行按揭方式支付，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。

在合同履行中，因双方约定交易的中建七局商务楼1-4层房屋中的第4层房屋涉及诉讼，在2017年7月14日万通置业公司承诺放弃之前双方未能明确是否继续交易，而万通置业公司前期支付购房款项为购买涉案1-4层房屋的整体款项，剩余购房款数额并不确定。

万通置业公司于2016年12月15日出具的《关于支付中建七局商品房余款的计划》中承诺，暂按一至三层房款计算，剩余房款2640万元未支付，计划于2017年3月31前付清剩余房款。

据此，万通置业公司应当支付剩余购房款的期限及数额已经明确。

万通置业公司未能按照承诺期限支付剩余购房款构成逾期付款。

故根据上述司法解释规定，万通置业公司逾期付款超过30日，中建七局公司享有合同解除权。

但该权利的行使期限自解除事由发生之日起一年内，即2018年4月30日前行使。

故中建七局公司于2020年7月20日向万通置业公司发出解除合同通知书，以及于2020年9月30日起诉主张行使合同解除权，均已经超出行使解除权的法定期限。

其次，根据合同约定及万通置业公司付款情况，万通置业公司逾期付款违约情形已达到双方合同约定的中建七局公司行使合同解除权的条件，但是在万通置业公司承诺于2017年3月31日前支付商品房余款后，中建七局公司仍通过工作人员并发出律师函催促万通置业公司支付剩余购房款，万通置业公司于2019年、2020年又陆续支付450万元购房款项。

中建七局公司于2019年9月为万通置业公司办理了涉案中建七局商务楼三层301室的不动产证书。

中建七局公司提出上诉也认为双方仍在继续履行合同。

故在此期间内，中建七局公司不行使合同解除权，并继续催促支付及接收剩余购房款的行为，足以使万通置业公司有理由相信中建七局公司放弃了合同解除的权利，在此情况下，中建七局公司主张解除合同有悖诚实信用原则，损害合同相对方的合理信赖利益。

其三，关于中建七局公司上诉主张的中建七局公司并未怠于行使权利，万通置业公司多次承诺后仍无力付款已构成根本违约，不解除合同将使合同处于僵局状态等问题。

本院注意到，合同履行期间，中建七局公司持续向万通置业公司催款项，并未怠于行使权利，但法律规定的合同解除权期限为除斥期间，并不因此而中止、中断
或延长。

中建七局公司上诉主张的万通置业公司无力付款构成根本违约以及是否形成合同僵局等问题，不能改变本案诉争的合同解除权超出行使期限后消灭的客观情形，中建七局公司可根据其他法律规定另行寻求权利救济。

综上所述，中建七局公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费198885.33元，由中国建筑第七工程局有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 19:01:49
【一审法院查明】一审法院查明的事实：2012年12月29日，中建七局公司作为出卖人与买受人万通置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、中建七局公司将位于南阳市卧龙区交叉口西北角的中建七局商务楼1-4层商业用房出卖给万通置业公司，其中：一层单价28000元，面积1220.35平方米，合计34169800元；二层单价15800元，面积1464.1平方米，合计23132780元；三层单价6900元，面积1464.1平方米，合计10102290元；四层单价5200元，面积1461.1平方米，合计7597720元；共计75002590元。

中建七局公司以总价7500万元整将该1-4层商业用房整体出售给万通置业公司，该商品房建筑面积约为5609.65平方米，最终以政府主管部门核定的产权登记面积为准，交易总价款不因政府部门测出的面积增减而发生改变，均维持原总价，2、合同签订之日起7个工作日内，买受人支付房款2500万元，合同签订之日起60个工作日内，买受人再支付房款2000万元，余款4000万元采用银行按揭贷款方式付清，3、买受人逾期付款在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。

买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一百的违约金。

2013年6月29日，中建七局公司向万
通置业公司交付了中建七局商务楼1-4层商业用房。

2014年9月2日，中建七局公司与万通置业公司就中建七局商务楼(1-4层)商业部分的第一层(房号为101、102)、第二层(房号为201)、第三层(房号为301)分别签订编号为14821371(房号为101)、14821376(房号为102)、14821377(房号为201)、14821378(房号为301)的《商品房买卖合同》。

14821371号《商品房买卖合同》中约定：1、101号房建筑面积为594.53平方米，总价款为16942132元，房屋面积依据政府主管部门核定的产权面积为准，保持合同总价不变，2、付款方式及期限为：约定金额8472132元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2014年9月2日，交纳比例为50.01%，其中约定付款日期为房款首付截止日期，剩余房款全部采用银行按揭贷款。

14821376号《商品房买卖合同》中约定：1、102号房建筑面积为604.55平方米，总价款为17227668元，房屋面积依据政府主管部门核定的产权面积为准，保持合同总价不变，2、付款方式及期限为：约定金额8617668元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2014年9月2日，交纳比例为50.02%，其中约定付款日期为房款首付截止日期，剩余房款全部采用银行按揭贷款。

14821377号《商品房买卖合同》中约定：1、201号房建筑面积为1464.1平方米，总价款为23132780元，房屋面积依据政府主管部门核定的产权面积为准，保持合同总价不变，2、付款方式及期限为：约定金额11572780元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2014年9月2日，交纳比例为50.03%，其中约定付款日期为房款首付截止日期，剩余房款全部采用银行按揭贷款。

14821378号《商品房买卖合同》中约定：1、301号房建筑面积为1464.1平方米，总价款为10102290元，房屋面积依据政府主管部门核定的产权面积为准，保持合同总价不变，2、付款方式及期限为：约定金额5052290元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2014年9月2日，交纳比例为50.01%，其中约定付款日期为房款首付截止日期，剩余房款全部采用银行按揭贷款。

上述四份《商品房买卖合同》均约定买受人逾期付款的违约责任为：买受人逾期付款在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一百的违约金，合同继续履行。

买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累
计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一百的违约金。

上述四份《商品房买卖合同》均在南阳市房管局登记备案。

后中建七局公司与万通置业公司签订《合同补充协议》作为上述《商品房买卖合同》的附件四，但该《合同补充协议》未在南阳市房管局登记备案，《合同补充协议》中约定了：“若买受人采取非一次性付款方式(含按揭方式付款)购买商品房，如果买受人贷款未获得银行审批或者未获得银行足额审批，则买受人应当自接到出卖人通知后十日内用现金补足剩余房款，否则逾期在30日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过30日，出卖人可以直接从已付款中扣除逾期应付款的百分之一作为违约金后解除合同，并将该商品房另行出售。

若《商品房买卖合同》已备案且买受人符合本条情况者，出卖人和南阳市房地产管理局将视出卖人拥有单方解除合同的权利，买受人对此无异议。

”的内容。

2017年7月14日，万通置业公司向中建七局公司出具承诺书，内容为：因贵公司与任杰之间就中建七局商务楼商业部分第四层存有商品房买卖合同纠纷，且依据法院最终生效判决要求贵公司与任杰履行原合同内容，导致我公司与贵公司签订的《商品房买卖合同》中商业第四层履行不能，为避免贵公司与我公司之间再次出现新的法律纠纷，本着妥善处理由此出现的相关问题，贵我双方经多次会谈，并达成初步一致意见。

为诚意合作、互利共赢，我公司特在此作如下承诺：若贵公司依据法院最终生效判决将中建七局商务楼商业部分第四层销售给任杰，我公司愿意自动放弃双方签订的《商品房买卖合同》中对第四层的购买权，并且不向贵公司提出任何损失赔偿要求；但贵公司承诺不许将商务楼商业部分第四层销售给除任杰外的任何一方(人)，如最终未销售给任杰，则应按原合同约定由我公司购买。

一审另查明，1、就中建七局商务楼(1-4层)商业部分的第四层，双方未再签订《商品房买卖合同》，万通置业公司实际购买的中建七局商务楼(1-4层)商业部分的第一、二、三层总价款为67404870元，2013年至2020年期间，万通置业公司直接或者委托他人向中建七局公司账户及中建七局公司指定账户转账支付购房款共计45500000元，下欠购房款
21904870元，2、中建七局商务楼(1-4层)商业部分的第三层已经办理不动产权证书，登记的权利人为万通置业公司，办理不动产登记过程中，中建七局公司代万通置业公司交纳物业维修基金318818元，3、2016年12月15日，万通置业公司曾向中建七局公司出具的“关于支付中建七局商品房余款的计划”一份，在该计划中，万通置业公司称计划于2017年3月31日前付清剩余房款。

2020年7月20日，中建七局公司曾向万通置业公司发出《解除合同通知书》，万通置业公司于2020年7月21日向中建七局公司复函称不同意解除合同。

【一审法院认为】一审法院认为，关于中建七局公司与万通置业公司之间《商品房买卖合同》的效力问题，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。

本案中，中建七局公司与万通置业公司于2012年12月29日签订的《商品房买卖合同》、于2014年9月2日签订的编号为14821371、14821376、14821377、14821378的《商品房买卖合同》，均系当事人真实意思表示，合同内容也不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，故合同的当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。

关于中建七局公司与万通置业公司之间《商品房买卖合同》应否解除的问题，首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条明确规定：“当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。

本案双方在《商品房买卖合同》中均约定了剩余房款采用银行按揭的方式支付，且在《合同补充协议》中约定了：“若买受人采取非一次性付款方式(含按揭方式付款)购买商品房，如果买受人贷款未获得银行审批或者未获得银行足额审批，则买受人应当自接到出卖人通知后十日内用现金补足剩余房款，否则逾期在30日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过30日，出卖人可以直接从已付款中扣除逾期应付款的百分之一作为违约金后解除合同，并将该商品房另行出售。

若《商品房买卖合同》已备案且买受人符合本条情况者，出卖人和南阳市房地产管理局将视出卖人拥有单方解除合同的权利，买受人对此无异议”的内容，可以证实中建七局公司拥有解除权。

双方虽然对案涉房屋最终未能办理银行按揭贷款的原因各执一词，但从中建七局公司提供的2016年12月15日万通置业公司向中
建七局公司出具的“关于支付中建七局商品房余款的计划”可以印证中建七局公司多次通知万通置业公司交纳剩余款项的事实，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。

对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，中建七局公司享有的合同解除权也应当在合理的期限内行使。

从万通置业公司出具的“关于支付中建七局商品房余款的计划”看，其支付商品房余款的期限为2017年3月31日，而中建七局公司于2020年7月20日向万通置业公司发出《解除合同通知书》，已经远超其解除权行使的法定期限。

综上所述，中建七局公司的诉讼请求不能成立，不予支持。

一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回中建七局公司的诉讼请求。

案件受理费198885.33元，由中建七局公司负担；保全费5000元，由万通置业公司负担。

【二审上诉人诉称】中建七局公司上诉请求：1.撤销(2020)豫13民初246号民事判决，发回重审或依法改判支持中建七局公司的全部诉讼请求；2.万通置业公司承担本案诉讼费用。

事实和理由：一、解除权发生之日为2020年10月22日，中建七局公司起诉解除合同并未超出合同解除权行使的法定期限。

原审判决对解除权发生之日的事实未予查明，二审应予改判。

《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条分别规定了约定解除权和法定解除权。

不同的解除权，其解除事由不同，解除权发生之日的认定也不同。

解除权行使的期限虽然为除斥期间，不可延长、中止和中断，但解除权发生之日却可以随着合同义务履行期限的变更而变化。

经双方当事人的合意或承诺合同义务履行日期的变更，相对应的解除权发生之日也随之变更。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。

对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行
使；逾期不行使的，解除权消灭。

”本案双方当事人并未约定合同解除权行使期限，万通置业公司也未曾催告中建七局公司解除合同。

因此，中建七局公司行使合同解除权的期限应当在解除权发生之日起一年内行使。

双方当事人虽然在《合同补充协议》中约定“若买受人采取非一次性付款方式(含按揭方式付款)购买商品房，如果买受人贷款未获得银行审批或者未获得银行足额审批……逾期超过30日，出卖人可以直接从已付款中扣除逾期应付款的百分之一作为违约金后解除合同”，但由于中建七局公司在其出具的《关于支付中建七局商品房余款的计划》中承诺其支付商品房余款的期限为2017年3月31日，原审判决将合同解除权发生之日认定为2017年4月1日。

但原审法院却遗漏了以下事实，在2018年、2019年、2020年，中建七局公司多次催告万通置业公司支付剩余购房款，万通置业公司也多次承诺一定期限后支付剩余购房款。

2018年3月20日，万通置业公司向中建七局公司出具《关于交纳中建七局商务楼商业(1-3层)尾款的承诺》写明：“1.301《不动产权证书》办理完毕，我公司收到后60日内付清201房款全部款项。

2.201《不动产权证书》办理完毕，我公司收到后60日内付清101.102房全部款项。

”(2018年10月中建七局公司办理完毕301房屋《不动产权证书》，但万通置业公司未履行付款承诺)。

2020年7月21日万通置业公司出具《复函》写明“争取在三个月内筹措部分资金用以支付剩余尾款”。

由此可见，剩余房款的支付期限不再是原审法院认定的2017年3月31日，而是2020年10月21日，解除权发生之日应为2020年10月22日。

综上所述，本案合同解除权发生之日为2020年10月22日。

中建七局公司自2020年10月22日起一年内均享有合同解除权，原审判决认定中建七局公司已经远超司法解释规定的解除权行使的法定期限与事实不符，请求二审予以纠正。

二、中建七局公司并未怠于行使权利，原审法院不应当违背立法意图保护违约方的不当利益。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的立法目的，在于防止守约方怠于行使权利，破坏合同稳定性，但该条规定并非排除双方当事人基于合同履行中的各种情况，通过不断协商、和解、谅解、承诺等方式最终使合同达到完满履行的状态，这种通过不断协商、妥协最终使合同完全得到履行的努力，应当予以鼓励。

本案
中，中建七局公司一直在与万通置业公司沟通磋商，万通置业公司也不断作出还款承诺，双方之目的均系促成合同最终履行完毕。

中建七局公司多次催告万通置业公司履行合同，支付剩余款项，因万通置业公司承诺合同义务履行时间的变化，合同解除权发生之日也不断发生变化。

万通置业公司在未付清房款、未取得房产证的情况下将房屋高价出售，获取高额利润，但未将销售所取得的房款向中建七局公司支付剩余房款，其主观违约恶意明显。

此后，万通置业公司多次承诺还款又多次失信。

如判决合同不予解除，虽然中建七局公司可要求万通置业公司继续履行付款义务，但万通置业公司资产状况已无付款能力，且诉争房屋又在中建七局公司名下，不能作为万通置业公司的执行财产。

三、万通置业公司不同意解除合同的抗辩不能成立。

万通置业公司认可中建七局公司享有解除合同请求权，但以其不属于恶意违约、三份合同与三层商业是整体买卖合同不能部分解除、房屋已出售等理由主张合同不宜解除。

中建七局公司主张解除合同系万通置业公司经多次催告，多次承诺付款后，但其无力支付剩余房款，导致长达6年之久未付清房款，已构成根本违约，不解除合同，将使合同处于僵局状态，严重损害中建七局公司的合法权益。

四、非善意第三人的利益不应当受到保护，不应简单出于维护其他合同交易稳定性之目的，驳回中建七局公司的诉讼请求。

万通置业公司在原审中陈述，已将101、201室出卖给南阳中原银行，102室已出售给潘中源，102、202室整体出租给南阳光大银行，第三层已出卖给侯亚乐。

不动产权属以登记为公示公信原则，前述买受人在明知万通置业公司未取得房屋产权证，也没有支付完毕购房款的情况下，自愿购买诉争房屋，属于自甘风险的投机行为，应自行承担风险责任。

综上，万通置业公司经中建七局公司多次催告，无力支付剩余购房款，已构成根本违约。

万通置业公司于2020年7月21日承诺在三个月内支付剩余尾款，解除权发生之日变更为2020年10月22日。

原审认定解除权发生之日为2017年4月1日，认定事实错误。

综上所述，中建七局公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：。