镇江深国投商用置业有限公司、许纯江商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

镇江深国投商用置业有限公司、许纯江商品房销售合同纠纷

民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷

【审理法院】江苏省镇江市中级人民法院

【审理法院】江苏省镇江市中级人民法院

【审结日期】2021.10.26

【案件字号】(2021)苏11民终2458号

【审理程序】二审

【审理法官】张玉宽宋涛姜玲

【文书类型】判决书

【当事人】镇江深国投商用置业有限公司;江苏江成律师事务所;许纯江

【当事人】镇江深国投商用置业有限公司江苏江成律师事务所许纯江

【当事人-个人】许纯江

【当事人-公司】镇江深国投商用置业有限公司江苏江成律师事务所

【代理律师/律所】孙亮江苏江成律师事务所;纪从政江苏江成律师事务所;朱长春江苏法德东恒律师事务所;陆丹江苏法德东恒律师事务所

【代理律师/律所】孙亮江苏江成律师事务所纪从政江苏江成律师事务所朱长春江苏法德东恒律师事务所陆丹江苏法德东恒律师事务所

【代理律师】孙亮纪从政朱长春陆丹

【代理律所】江苏江成律师事务所江苏法德东恒律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审改判

【原告】镇江深国投商用置业有限公司;江苏江成律师事务所

【被告】许纯江

【本院观点】根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

【权责关键词】无效效力待定撤销实际履行第三人诉讼代表人新证据诉讼请求反诉破产清算清算执行异议强制执行查封拍卖折价

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【更新时间】2021-12-04 02:44:39

镇江深国投商用置业有限公司、许纯江商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省镇江市中级人民法院

民事判决书

(2021)苏11民终2458号当事人上诉人(原审被告、反诉原告)：镇江深国投商用置业有限公司，住所地江苏省镇江市桃园新村75号。

诉讼代表人：江苏江成律师事务所，系镇江深国投商用置业有限公司破产管理人，负责人黄友定。

委托诉讼代理人：孙亮，江苏江成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：纪从政，江苏江成律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：许纯江。

委托诉讼代理人：朱长春，江苏法德东恒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陆丹，江苏法德东恒律师事务所律师。

审理经过上诉人镇江深国投商用置业有限公司(以下简称深国投)因与许纯江商品房买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院(2021)苏1111民初2672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人深国投上诉请求：1、依法撤销镇江市润州区人民法院(2021)苏1111民初2672号民事判决主文第一、二项，依法改判驳回许纯江的诉讼请求。2、依法撤销镇江市润州区人民法院苏1111民初2672号民事判决主文第三项，改判许纯江协助深国投办理注销位于镇江市东方伟业广场3幢1-2层1101号房屋的《商品房买卖合同》备案登记手续，并协助深国投办理该房屋的网签备案撤销手续。3、本案一、二审诉讼费用由许纯诚承担。事实与理由：根据许纯江提供的证据及原审法院认定事实，深国投与许纯江签订的《商品房买卖合同》，系名为房屋买卖实为民间借贷，故双方签订的《商品房买卖合同》无效，许纯江应协助办理注销涉案房屋的《商品房买卖合同》备案登记手续，并协助办理该房屋的网签备案撤销手续。1．根据许纯江提交的证据及原审法院认定的事实，至2013年1月，深国投欠银行巨额贷款。深国投为还款授权陈绍章以个人名义对外借款，其提供担保，以房产予以抵销。深国投在自身融资困难的情况下，却为了保留案涉房产的回购权利，按照月利率8%。支付资金占用费。在无法全部支付巨额资金占用费的情况下，深国投又用多处房产予以抵销。前述行为，不仅与深国投统一招商而进行回购的理由不符，也与深国投作为房屋开发商出售房屋回笼资金的经营目的大相径庭。2．根据2013年深国投与郑绍雄、陈绍章、许纯江、许纯诚、许雄铭

签订的《协议》内容，郑绍雄与许纯江、许纯诚于2013年1月11日分别签订的《房屋买卖合同》解除，郑绍雄分别向许纯江、许纯诚支付的440万元、280万元定金作为深国投给予许纯江、许纯诚的购房款优惠。案涉《商品房买卖合同》于2013年1月10日签订，次日许纯江即与郑绍雄另签订《房屋买卖合同》进行房屋买卖。后通过支付购房定金、解除合同等行为，许纯江即回笼资金440万元。不仅如此，通过协议约定，深国投回购案涉房屋并向许纯江支付高额资金占用费。许纯江作为房屋购买投资者，购房后不以取得房屋所有权为目的，而是以房屋买卖形式掩盖资金借贷谋取高额利差的真实目的。3．《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”根据前述，深国投与许纯江签订《商品房买卖合同》并办理房屋预告登记，实际不是双方真实的房屋买卖意思表示，其实质是以买卖商品房的形式掩盖资金借贷谋取高额利差，通过办理预告登记为资金借贷提供担保。因此，根据前述法条规定，双方签订的涉案《商品房买卖合同》应当确认无效，许纯江应协助办理注销涉案房屋的《商品房买卖合同》备案登记手续，并协助办理该房屋的网签备案撤销手续。综上，请二审法院支持深国投的上诉请求。

二审被上诉人辩称被上诉人许纯江辩称：一、双方当事人之间是商品房买卖合同法律关系，不是借款法律关系。一审法院认定正确，双方只签订一份商品房买卖合同，并实际履行了该合同义务，双方未签订借款合同，深国投进行房屋回购是其商业行为，并不违反法律规定，不能仅凭怀疑意断当事人的真实意思表示。二、本案的法律关系不是为借款合同提供让与担保，也不是以签订房屋买卖合同为借款合同提供担保。三、退一步说，即使本案法律关系定性为让与担保，因案涉房屋已经办理了预告登记，限制了深国投对该房屋进行转让或作为其他处分，已完成财产权利变动的公示，参照九民纪要第七十一条第二款规定，许纯江对案涉房屋享有拍卖、变买、折价优先偿还的权利。