本报告在分析您家庭财务状况和生活需求的基础上

本报告在分析您家庭财务状况和生活需求的基础上，结合您家庭所处阶段和您职业特点，为您制定的一份详实的理财规划，帮助您更好地规划人生。

第一部分、家庭基本资料及需求

一、家庭成员资料

二、家庭资产负债表(单位：人民币万元)

三、家庭收支现状(单位：人民币元)

四、对星先生一些未知信息的判断

先生在提供的信息中未告知当初买房时贷款的成数、金额和借款的年限，也

未详细说明公积金的情况。而这些信息在我们为你提供理财建议时是十分重要的，先生虽未直接说明这些信息，但在提供的其他信息中可以大概判断出这些信息。

先生在2004年初买的110万的房，还款两年后的今天还有贷款余额70万，而目前的每月商业贷款还贷额4600元。依据2004年初和2005年初的房贷利率，可以推测出星先生当年的房贷在75万左右，借款期限是25年。

另外，根据我市公积金提取比例和星夫妇的收入情况，星夫妇的公积金应该足以应付8万元的公积金贷款，所以父母的住房无需星夫妇的现金支出。

以下的理财计划将依据以上信息和判断展开。

第二部分、家庭财务分析

首先，从财务分析的角度，阐述了您的财务状况和可能应对的策略。本报告将以此为基础开始您的理财计划。

一、财务比率分析

1、偿付比率：净资产/资产＝763000/1483000＝51.4％

您的负债偏高，尽管还没有到危险的境地，但您家庭的还债会颇有压力。2、负债总资产比率：负债/资产＝720000/1483000＝48.6％

说明您家庭综合偿债能力较弱，应该通过适当减少负债来达到您资产安全的目的。

3、月供比率：每月还贷额/每月收入＝4600/7000＝65.7％

较健康的月供比率应该在35％以下。尽管您年终还有一些收入可以贴补还贷，但是每月近2/3的收入还贷，对您的家庭压力还是过大了。

4、流动性比率：流动性资产/每月支出= 30000/6100 = 4.9

反映您家庭的流动性资产可以满足将近5个月的开支，流动性在正常围。

二、目前持有金融产品的年收益率及风险程度

相对于您5.571％的房贷利率，您目前持有的金融资产收益率过低。

三、财务状况和投资方面的不合理之处及建议

1、负债本息支出过高：您每月2/3的收入用于支付房贷，您只能在其他需

求方面“节衣缩食”，这种负债结构是不合理的，也是有危害的。尽早摆脱高负债是当务之急。

2、风险保障不足：您本人收入占家庭收入比重较大，一旦发生意外造成家庭主要经济来源中断，家庭收入会受到较大冲击。

3、资产收益率低：您每月在支出的是 5.751％利率的房贷，而您大部分金融资产的收益率不足2％。提高资产收益率，摆脱金融资产贬值的困境。

4、增强家庭资产的流动性：您家庭的负债率较高，应急安全的要求较高，应该进一步增强流动性。

第三部分、理财目标分析

一、理财阶段分析

不同的家庭阶段有不同家庭财富积累、不同理财目标和不同优先顺序。

您和您太太都是风华正茂的年龄，未来两年您们还希望自己的孩子出生。您的家庭正值开创期。处于家庭开创期的家庭，支出的增加非常迅速，尤其是孩子出生后的育儿费用将是不可缩减的支出。特别的，对您而言至关重要的是，目前对房贷的支出过大，每月的节余由此很少，有“房奴”的感觉。不解决“房奴”问题，其他理财目标都难以达成。

处于家庭开创期的您的理财目标较多。您现在考虑的目标有育儿、买车、增加生活保障、教育和养老的问题。但在这些理财目标之外还有一个隐性的，又是当下最为重要的目标：就是怎么改变自己“房奴”的境况。

通过理财的阶段分析，我把您理财目标按紧急和重大程度的优先顺序安排为：财务安全规划 > 应急基金规划 > 解决房奴境况 > 育儿规划 > 买车规划 > 教育基金规划 >养老金规划 > 其它目标规划。

二、家庭风险分析

大部分理财目标尤其是中长期理财目标的实现，都是通过风险资产的投资来积累资金的。风险偏好和风险承受能力就是进行风险资产组合的最重要依据。

您可以通过我们银行提供的风险测试来客观的判断您的风险承受能力。

同时根据您的家庭目前的财务情况以及您家庭的情况，您和您太太都是精力充沛的年轻人，您从业于高速增长的新兴行业，主观的风险偏好应该略为偏高。结合主客观的因素，您和您太太风险偏好应该属于温和进取型。

三、理财目标的确定

结合您家庭的财务情况、风险承受能力、风险偏好和各项理财目标达成的期限分析。建议您的理财目标如下表：

第四部分、关于改变“房奴”现状的策略选择

对于您来说，改变“房奴”现状是最重要的，其他理财目标的能否达有赖于减少房贷支出而新增的现金流入。

一、利率变动对还贷情况的敏感性分析

如果说房价的涨跌，对于两套都是自用房的您来说，还不是最要紧。那么利率的变动对每月高额本息支出的您则是生死有关的了。我们可以看到下表，按照目前您的借款和还款情况，利率变动对您的影响。

表：利率变动敏感度分析

由此可见，只要利率上升超过1％，您除还贷外的可支配收入只能勉强维持基本生活开支，就到了十分危险的境地。如果您能在近年提前还贷10万元，则利率对你月供的影响就会变小，保持在基本可控的围。如下表。

表：提前还贷10万元后利率变动敏感度分析

二、可供选择的策略及比较

对于您来说，改变“房奴”现状有三种策略可以选择。一是提前还贷。这对您的现有生活影响较少，只是需对节余资金有明确的安排——用于提前还贷。二是把父母接过来同住，把父母的房子出租。这能为您每月增加1000元左右的收入，以目前房贷利率，效果与提前还贷16万元相当，但与父母同住牵涉到各自的习惯和家庭的融洽问题，对父母对您生活上都会有影响。另外，搬家、出租都会给您带来交易成本和麻烦。三是把现在的大房卖掉，换一套相对较小或者较偏远的房子。您2004年初买的110万的房子，以目前的价格换相同区域的小房或者在较偏远地区购置大房完全可行。这样做的好处是立竿见影的，换房之后，房贷支出必然减少，但是弊端也很多，比如，交易成本过高、生活品质必然下降、先卖再买交易的技术要求较高等等。我们用下表来比较三种策略的利弊。

三、决策

尽管后两种策略的效果要好于提前还贷，能够迅速增加您的现金流——这是理财师梦寐以求的，但是我们从人性化的角度并不建议您选择后两种。尤其是您的职业是IT业务助理，可能并不在行房产运作，后两种策略理论上可行，其实现实生活中您实施较难。

所以针对您“房奴”的现状，建议选择提前还贷的方式来解决。

第五部分、理财策略

为了满足您不同阶段不同优先顺序的理财目标，尤其是提前还贷的理财目标，建议您建立两个家庭投资基金，满足不同的理财需求。其中专项基金以相对谨慎的投资为主，但力求要达到房贷利率水平，以避免资产贬值；主基金以适当