保利地产发展历程及研究2012.2.10
保利地产案例分析
目录
• 保利地产简介 • 保利地产的商业模式 • 保利地产的竞争优势 • 保利地产的挑战与对策 • 保利地产的未来展望
01
保利地产简介
公司背景与发展历程
保利地产是中国的一家大型房地产开 发商，成立于1992年，总部位于北京。
保利地产在国内外多个城市设有分支 机构，是中国房地产行业的领军企业 之一。
公司初期主要从事房地产开发和销售， 随着业务的发展，逐渐扩展到物业管 理、商业地产、旅游地产等领域。
公司业务与产品
保利地产的业务涵盖了房地产开发、物业管理、商业运营、旅游地产等多个领域。 公司主要产品包括住宅、商业中心、酒店等，以满足不同客户的需求。
保利地产注重产品的品质和设计，致力于为客户提供高品质的居住和商业环境。
品牌营销策略
公司注重品牌营销，通过 广告宣传、公关活动等多 种方式提升品牌知名度和 美誉度。
03
保利地产的竞争优势
品牌优势
品牌知名度
保利地产作为国内知名的房地产 企业，其品牌具有较高的知名度 和美誉度，这有助于提升消费者 对项目的信任度和购买意愿。
品牌价值
保利地产注重品牌建设，通过持 续的创新和市场拓展，不断提升 品牌价值和影响力，从而在市场 竞争中占据优势。
管理风险主要来自于企业内部 管理问题，如决策失误、人才
流失等。
完善管理制度
建立科学的管理体系和流程， 确保企业高效运作。
人才培养与引进
重视人才培养和引进，提高企 业核心竞争力。
风险管理
建立完善的风险管理体系，及 时识别和应对潜在风险。
05
保利地产的未来展望
市场趋势与预测
城市化进程加速
随着城市化进程的加速，房地产市场需求将持续增长，为保 利地产的发展提供广阔空间。
保利地产从极限奔跑到资本价值释放
首席研究员：杜丽虹执业证书编号：投资要点：●以往，保利地产靠高经营杠杆和高财务杠杆“双杠杆”驱动下保持着年均78%的资产扩张；但极限“奔跑”中，保利地产已接近负债上限，未来成长将从“重资产模式”转向“轻资产模式”，即，从资产依赖性扩张转向效率推动性增长，模式的转型意味着资产的扩张速度将减缓，但回报率和每股收益增速提升。
●保利地产的经营效率一直处于行业标杆水平，轻资产模式下，从土地重资产中释放出来的资本金被重新配置于经营环节，推动效率隐含回报从历史平均的18.0%提升到20.9%，每股收益的潜在增长率从历史平均的13.1%提高到16.7%。
未来，如果周转速度能进一步提高10%，同时利润率降幅不超过15%（3个百分点），公司整体回报率将进一步提升。
●轻资产模式下，保利地产的合理估值为20倍市盈率，即，16.6元/股，较当前股价高64%，评级买入。
一、历史成长轨迹：极限奔跑2010年的保利地产，“奔跑”在财务安全底线的边缘，根据我们的测算，在2010年中期，为应对持续期达2年的低谷，公司须将净借贷资本比控制在113%水平，而2010年6月30日，公司实际净借贷资本比117%，略高于财务安全底线；到了2010年底，表外负债的上升降低了公司的表内负债空间，为应对持续低谷，保利地产须将净借贷资本比控制在106%水平，而2010年12月31日，公司实际净借贷资本内比为110%，也略高于财务安全底线。
从图1可见，整个2010年，保利地产都沿着财务安全底线的边缘在“极限奔跑”，全年下来，公司的存货从600亿增加到1100亿，增长了83%，表外已订约但未拨备的承诺资本支出从175亿增加到327亿，增长了87%，显着超越了公司在无股权融资支持下的极限增速（35%）。
极限奔跑中，保利地产已接近了负债的上限——尽管过去5年，保利地产每年的存货增速都在50%以上，5年平均的存货增速达到78%，但它始终没有突破负债上限，一直奔跑在安全范围内，即使现在，持续调控中公司也仅有相当于总资产1%的资金缺口；但是，在持续调控的背景下，保利地产终于跑到了它的负债上限，2011年，如果保利地产的开发资产增速超过35%，它将面临低谷中的资金缺口威胁。
保利地产2012-2014年财务报告分析论文
财务报告分析案例分析报告题目：保利地产盈利能力与偿债能力分析班级：姓名：学号：目录1 引言 (1)2 企业财务指标分析 (1)2.1 盈利能力分析 (1)2.1.1 销售净利率 (1)2.1.2 总资产报酬率 (2)2.2 偿债能力分析 (2)2.2.1 流动比率 (2)2.2.2 速动比率 (3)2.2.3 应收账款周转率与存货周转率 (4)2.2.4 资产负债率 (4)2.2.5 利息保障倍数 (5)3 结论及建议 (6)3.1 加快转型升级，提高盈利水平 (6)3.2 加大去库存力度，降低短期偿债风险 (6)3.3 优化资本结构，增强长期偿债能力 (6)1 引言改革开放后，随着社会经济的飞速发展，企业在市场环境中的竞争压力也越来越大，房地产公司的生存和发展面临着更加严峻的挑战。
本论文以保利房地产（集团）股份有限公司财务数据为基础，通过对其2012--2014年度盈利能力和偿债能力的分析来发现它财务状况部分存在的问题，并给出合理化建议。
2 企业财务指标分析2.1 盈利能力分析盈利能力是指企业运用各项资产获取利润的能力，通常表现为一定时期内企业收益数额的多少及其水平的高低。
对于企业财务报表的使用者来说，最关心的通常是盈利能力比率，即企业赚取净利润的能力。
销售净利率和总资产报酬率是盈利能力的重要指标。
2.1.1 销售净利率该指标表明每一份额销售额所带来的净利润，反映赚取利润的水平。
企业管理层要想提高该比率，必须在市场份额和生产成本上做出改变，因为市场份额决定了销售收入，而生产成本则决定了净利润。
销售净利率是一个企业很看重的指标，该指标直接反映了企业赚取利润的水平，也间接反映出企业管理层的盈利能力。
其计算公式为：销售净利率＝净利润/销售收入表1 保利地产2012-2014年销售净利率项目2012年2013年2014年销售净利率15.19% 11.16% 10.76% 资料来源：保利地产2012-2014年报表该指标越高，企业的获利能力越高，盈利能力越强。
保利地产企业发展战略背景
0
中国指数研究院
CHINA INDEX ACADEMY
保利地产集团主营业务收入分布情况
2005年上半年
2006年上半年
1
中国指数研究院
CHINA INDEX ACADEMY
3.2 开发经营指标
2005年全年集团总施工面积为350万平方米，比去年同期增长40％。
2
中国指数研究院
CHINA INDEX ACADEMY
7
中国指数研究院
CHINA INDEX ACADEMY
6.2项目管理模 式
直线职能式的管理模 式
董事会负责公司开发项目的 重大投资决策；
2. 投资管理部负责项目论证，编制可行性报告，组织相关部门专业 技术人员成立项目调研组，必要时聘请外部专业机构进行项目可 行性论证。
3. 可行性研究报告经公司总经理办公会审议和专家评议通过后，提 交公司董事会审议，董事会批准立项后授权公司经营层具体执行 。如超出董事会决策权限，由董事会提交公司股东大会审议。股 东大会批准立项后授权董事会或经营层具体执行。
保利地产公司的简介
保利地产公司的简介今天就与大家分享保利地产公司的内容，仅供大家参考!保利地产公司的简介保利房地产(集团)股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048)成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。
2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队" 。
2009年公司实现销售签约433.82亿元。
截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。
保利地产总部地点-广州(49张)自2007年1月起，公司入选“上证50、“上证180、“沪深300和“中证100指数样本股。
截至2007年12月，公司总资产已达409亿元，比上年末增长148%。
2007年由清华大学房地产研究所、中国房地产指数研究院等机构组织的年度房地产企业品牌TOP10评比中，保利地产蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72亿元，比2006年增长133%;公司被博鳌21世纪房地产论坛评为“2007年度最具投资价值地产上市公司。
2008年4月17日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大国有商业银行广东省分行和民生银行地产金融事业部联合在广州市发布了第七届(2008年度)广东地产资信20强，保利地产的资金实力和信用记录，获得了评审委员会的一致认可，荣登第一名。
把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的。
由全球领先的品牌价值和智慧财产权研究机构——世界品牌价值实验室发起主办的“2008世界品牌价值实验室年度大奖评测活动在北京举行。
在住宅品牌类的评选项目中，保利地产凭借优秀的品牌活力荣膺“中国购买者满意度第一品牌荣誉称号。
保利公司简介
业务要览——军民品贸易 业务要览——军民品贸易
军民品贸易是国家、军队赋予保利集团公司的政治使命，是保利集团的 军民品贸易 传统支柱产业，由保利科技有限公司承担，主要经营通用商品和特种装备 传统支柱产业 及技术的进出口业务。在军品贸易方面，公司具有进出口陆海空装备及导弹、 电子设备等各种防务装备、警用防暴装备器材、军需后勤物资，以及民枪民 爆产品的完备资质和强大能力。公司民品业务范围涉及机电、汽车、化工、 木材、轻工、纺织服装、塑料制品等，在北京、天津、上海、深圳等地设有 多家子公司开展相关业务。
中国保利集团公司
中国保利集团公司
保利慨况
企业简介 企业历程 业务要览
公司管理
组织机构 人事制度
保利文化
企业形象 企业精神 公益事业
企业历程
• 1984年1月，根据党中央、国务院、中央军委领导人的指 示，原总参装备部和中信公司共同出资成立保利科技有限 保利科技有限 公司，从事军事装备进出口 军事装备进出口业务。 公司 军事装备进出口 • 1992年，根据国家改革开放和我军装备建设发展的需要， 经国务院、中央军委批准，中国保利集团公司在保利科技 有限公司的基础上正式组建。 • 1993年2月在国家工商局注册。 • 1999年3月，根据党中央、国务院、中央军委关于“军队、 武警部队和政法机关不再从事经商活动”的重大决策，中 国保利集团公司由原隶属总装备部划归中央大型企业工作 委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。 • 2003年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职 责，中国保利集团公司成为国资委管理的大型中央企业。
业务要览——房地产开发 业务要览——房地产开发
房地产开发经营是保利集团优先 房地产开发经营 和重点发展的产业。经过多年的发展 和整合重组，房地产主业形成了保利 南方集团及其控股的保利房地产（集 保利房地产（ 保利房地产 股份有限公司（SH600048）和 团）股份有限公司 保利香港控股公司及其控股的保利香 保利香 港投资有限公司（HK0119）两个开 港投资有限公司 发平台。业已形成集商务办公、酒店、 商品住宅、别墅、文化商业为一体的 产品结构， 2008年实现销售认购240 亿元，排名中国房地产行业的前列。 旗下上市的保利房地产（集团）股份 有限公司（SH600048）名列中国国 有房地产企业品牌价值第一名，房地 产上市公司综合实力第二名，被评为 中国最具成长性上市公司第一名。
保利地产品牌建设成功经验之总结
保利地产保利地产在“和谐生活，自然舒适”品牌理念的指引下，长期致力于全面提升企业的品牌价值，通过实施品牌战略，进一步巩固了其国有房地产企业品牌价值的领先地位。
品牌介绍保利地产在坚持以中高端精品住宅开发为主，以城市地标性商用物业为辅的基础上，逐渐形成了自身的优势和发展潜力。
企业现已全面进入规模经营阶段，在20个城市拥有44家控股公司。
保利地产也于2006年7月在上海交易所上市，成为上交所重启新股发行后首家上市的房地产开发企业。
今后，保利地产将继续主张“和谐生活，自然舒适”的开发理念，专注于“和谐、自然、舒适”的产品特色营造；将继续坚持主业突出、资产优良、管理科学的国有大型房地产企业形象。
品牌金字塔和谐生活，自然舒适品牌核心价值提供品牌长期战略方向——包括目标消费者、品牌的差异优势及其提供给消费者的核心价值利益品牌主张和谐、自然、舒适、诚信核心价值/利益品牌愿景打造中国地产长城未来要成为一个什么样的品牌“打造中国地产长城”传达出保利地产要成为强势的全国性地产品牌的美好愿景。
“和谐生活”强调人与自然、人与人、人与社会以及人与建筑的“和谐共生”关系。
“自然舒适”是保利地产品牌给予消费者的利益点和品牌承诺。
品牌成功经验解析品牌成长历程：在房地产开发企业中，保利地产的品牌规划和建设进行得比较早。
在过去的15年间，保利地产的品牌规划和建设主要经历了品牌奠基、品牌形成、品牌整合和扩张三个阶段。
品牌定位：保利地产定位于“精品地产，文化地产”。
精品，奠定了保利地产高端产品线的基调；文化，是保利地产总结多年经营经验，将自有文化资源与地产优势有机结合，寻求差异化发展的创新点。
精品地产文化地产品牌管理组织：保利地产通过品牌管理委员会、品牌管理中心等组织机构来实现品牌的有序化管理。
其中，品牌管理委员会由集团总经理和各区域公司总经理组成，其主要职能是：制定品牌战略、VI形象系统的创建与重大修改、确定品牌管理的组织流程、制度与方法等，是品牌管理方面的最高组织。
保利地产发展战略
保利地产发展战略第三章保利地产外部环境分析3.1宏观环境分析3.1.1政策因素针对近年来房地产市场投资过热、泡沫风险加大的现状，我国继续坚定不移地加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨，以促进房地产企业健康成长。
近期中央政府对房地产调控的主要政策有：1．进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标；合理引导住房需求，对直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
对地方政府及负责人严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
2．强化差别化住房信贷政策各商业银行对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
3．调整完善相关税收政策，加强税收征管加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。
加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。
各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
4．切实增加住房有效供给，加快保障性住房建设加大对住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。
保利地产
一，一、中国房地产业王者——保利地产概述保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。
2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队" 。
2009年公司实现销售签约433.82亿元。
截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。
2002年完成股份制改造后，公司开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。
目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖24个城市的全国化战略布局，拥有81家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。
保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。
在住宅开发方面，逐渐形成了"康居"、"珍品"、"山水"、"尊享"的产品序列，涵盖中高端洋房、公寓、别墅多种物业形态；商用物业包括城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、超五星酒店等，具备多品类物业综合开发的实力。
公司奉行"和者筑善"的企业价值观，将"和谐"提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。
将"和谐"理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，不断研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。
2008年，保利国际广场获得美国《商业周刊》建筑设计大奖。
保利地产公司的简介
保利地产公司的简介今天就与大家分享保利地产公司的内容，仅供大家参考!保利地产公司的简介保利房地产(集团)股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048)成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。
2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队" 。
2009年公司实现销售签约433.82亿元。
截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。
保利地产总部地点-广州(49张)自2007年1月起，公司入选“上证50、“上证180、“沪深300和“中证100指数样本股。
截至2007年12月，公司总资产已达409亿元，比上年末增长148%。
2007年由清华大学房地产研究所、中国房地产指数研究院等机构组织的年度房地产企业品牌TOP10评比中，保利地产蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72亿元，比2006年增长133%;公司被博鳌21世纪房地产论坛评为“2007年度最具投资价值地产上市公司。
2008年4月17日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大国有商业银行广东省分行和民生银行地产金融事业部联合在广州市发布了第七届(2008年度)广东地产资信20强，保利地产的资金实力和信用记录，获得了评审委员会的一致认可，荣登第一名。
把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的。
由全球领先的品牌价值和智慧财产权研究机构——世界品牌价值实验室发起主办的“2008世界品牌价值实验室年度大奖评测活动在北京举行。
在住宅品牌类的评选项目中，保利地产凭借优秀的品牌活力荣膺“中国购买者满意度第一品牌荣誉称号。
保利地产财务报告分析
反映公司盈利能力的重要指标，计算 公式为净利润/营业收入。保利地产 的净利润率稳步上升，表明公司盈利 能力持续增强。
总资产收益率
衡量公司运用全部资产所获得利润的 水平，计算公式为净利润/平均总资产 。保利地产的总资产收益率保持稳定 ，表明公司资产利用效率良好。
营运能力指标
存货周转率
反映公司存货管理效率的指标，计算公式为营业成本/平均存 货余额。保利地产的存货周转率较高，表明公司存货管理较 为高效。
资产构成
保利地产的总资产规模持续扩大， 主要由房地产存货、货币资金、 应收账款和其他长期资产构成。
负债状况
公司的负债率保持在合理水平，短 期负债和长期负债结构合理，偿债 能力强。
资本结构
保利地产通过优化资本结构，降低 融资成本，提高公司的财务稳健性。
现金流
经营活动现金流
保利地产的经营活动现金流保持 稳定，能够满足公司的日常经营
应收账款周转率
衡量公司应收账款回收速度的指标，计算公式为营业收入/平 均应收账款余额。保利地产的应收账款周转率稳定，表明公 司应收账款管理良好。Βιβλιοθήκη 偿债能力指标流动比率
衡量公司短期偿债能力的指标，计算公式为流动资产/流动负债。保利地产的 流动比率保持稳定，表明公司短期偿债能力较强。
资产负债率
反映公司长期偿债能力的指标，计算公式为负债总额/资产总额。保利地产的资 产负债率控制得较为合理，表明公司长期偿债能力较强。
公司早期主要从事房地产开发和销售， 逐步在中国市场上树立了良好的口碑。
公司业务与产品
01
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房地产开发
保利地产主要从事住宅、商业 和办公楼的房地产开发和销售
。
保利地产公司的简介
保利地产公司的简介今天就与大家分享保利地产公司的内容，仅供大家参考!保利地产公司的简介保利房地产(集团)股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048)成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。
2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队" 。
2009年公司实现销售签约433.82亿元。
截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。
保利地产总部地点-广州(49张)自2007年1月起，公司入选“上证50、“上证180、“沪深300和“中证100指数样本股。
截至2007年12月，公司总资产已达409亿元，比上年末增长148%。
2007年由清华大学房地产研究所、中国房地产指数研究院等机构组织的年度房地产企业品牌TOP10评比中，保利地产蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72亿元，比2006年增长133%;公司被博鳌21世纪房地产论坛评为“2007年度最具投资价值地产上市公司。
2008年4月17日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大国有商业银行广东省分行和民生银行地产金融事业部联合在广州市发布了第七届(2008年度)广东地产资信20强，保利地产的资金实力和信用记录，获得了评审委员会的一致认可，荣登第一名。
把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的。
由全球领先的品牌价值和智慧财产权研究机构——世界品牌价值实验室发起主办的“2008世界品牌价值实验室年度大奖评测活动在北京举行。
在住宅品牌类的评选项目中，保利地产凭借优秀的品牌活力荣膺“中国购买者满意度第一品牌荣誉称号。
保利地产案例分析
设立专门团队跟踪研究
应
政策动向，及时获取政
对
策信息，为决策提供支
策
持。
略
1.
严格遵守相关法律法规， 政
确保公司业务在合法合
策
规的框架内进行。
跟
踪
保利地产密切关注政策
2.
动向，及时调整战略布
战 略
局和业务模式，以适应
调
政策变化。
整
根据政策变化，适时调
3.
整土地储备、项目开发、
合 规
销售策略等，确保公司
之一。
02
保利地产项目分析
项目一：城市综合体
总结词：集购物、办公、居住等多功能 于一体的城市空间
城市综合体的建设能够提升城市形象， 促进区域经济发展，同时也为市民提供 便捷的生活服务。
通过合理的规划设计，将商业、办公、 居住等不同功能区域有机融合，形成互 利共生的生态系统。
详细描述
城市综合体是保利地产近年来重点发展 的项目类型，旨在打造一个集购物、办 公、居住等多功能于一体的城市空间。
市场风险总结
市场风险是房地产企业面临的主要风 险之一，主要由于市场需求、竞争态 势和价格波动等因素引起。
3. 差异化竞争
通过产品创新、服务升级等方式，形 成自身竞争优势，避免同质化竞争带 来的风险。
01
02
应对策略
保利地产通过市场调研、精准定位和 差异化竞争等手段，降低市场风险的 影响。
03
1. 市场调研
政策支持
消费升级
随着居民收入水平的提高，消费者对 住房品质和配套设施的需求将不断提 升，为保利地产的高端产品提供市场 机遇。
政府对房地产市场的调控政策将趋向 稳定，为保利地产提供良好的发展环 境。
2012年保利深度研究报告
2010年，保利地产资产达到1523亿元，年销售额662亿元。
计划到2012年，企业资产超过2000亿元，年销售额超过800亿元，到2015 年成为行业领先企业和领导品牌2010年，保利地产资产达到1523亿元，年销售额662亿元。
计划到2012年，企业资产超过2000亿元，年销售额超过800亿元，到2015 年成为行业领先企业和领导品牌1992-1997年⏹确立了“房地产开发要走精品路线”的思想以及“精品地产、文化地产”的市场定位，形成了“和谐、自然、舒适”的产品追求和品牌理念雏形⏹开发保利花园、保利白云山庄、北京保利大厦等代表项目，开始形成项目品牌和产品线品牌⏹1992年9月，广州保利房地产开发公司成立，由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司全额出资⏹1995年，保利第一个商品房项目”保利红棉花园“正式开工，完成了进行房地产开发的资本和经验积累奠定基础形成阶段1998-2002年2006年上市后的5年内，保利的业绩增长近10倍，现已经跻身国内房地产企业前10强，短短几年内，保利的增长可谓是“火箭式”的爆发增长。
2006年上市后的5年内，保利的业绩增长近10倍，现已经跻身国内房地产企业前10强，短短几年内，保利的增长可谓是“火箭式”的爆发增长。
起步（1999—2001 年）–开发保利花园，确立了“房地产开发要走精品路线”的思想以及“精品地产、文化地产”的市场定位，形成了“和谐、自然、舒适”的产品追求和品牌理念雏形扩展（2002—2004 年）–正式确立“和谐生活，自然舒适”的品牌宗旨，保利品牌由此进入快速扩展和整合阶段，不断通过产品的创新性升级实践“和谐”的人居理想整合（2005 年）–提出“领伍中国和谐人居”的年度主题口号，旗帜鲜明地将“和谐”主题贯穿于全年全国的品牌宣传推广之中。
将“和谐”品牌推向全国123《中国房地产品牌价值2010研究报告》显示保利地产品牌价值达136.89亿元，获“2010中国房地产行业领导公司品牌”。
保利地产2012～2016年财务能力分析
保利地产2012～2016年财务能力分析作者：杨昀赵晓珊来源：《农村经济与科技》2019年第07期[摘要]随着经济社会的高速发展，财务报表作为财务信息的重要载体，是不同会计主体作出决策的主要工具。
财务报表中的财务能力分析也越来越被更多不同的利益相关者所关注和研究。
选取我国房地产企业中具有代表性的企业——保利地产作为研究对象，对保利地产2012～2016年的财务报表中的四项基本能力进行了分析，最终研究保利地产在财务报表的各项指标中反映出的具体问题，并结合当前的社会经济发展状况对发现的问题提出合理化建议。
[关键词]财务能力分析;房地产企业;保利地产[中图分类号]F275 [文献标识码]A1 公司简介保利地产多年来，形成了以房地产开发、矿产资源开发、民用器材爆破、文化艺术等贸易模式为原则的“多业同时、多元化发展”的格局。
国家战略实施后，保利地产集团致力于加强专业化经营，不断跨越发展。
截至2016年底，公司资产总额突破4680亿元，合同金额达到1兆元。
2 财务能力分析2.1 偿债能力分析流动比率与企业短期偿还负债能力呈正方向变动。
根据数据，数值在2左右的流动比率是合理的。
从表1的数据中可以看出，保利地产近年来，流动比率先增加后减少，偿债能力从强到弱，这是由于流动债务增长速度快于流动资产的增长速度，导致流动资产减少，公司的偿债能力下降。
因为房地产企业的行业性质，房地产企业有大量库存，因此会导致速动比率变低。
保利的速动比率较低，但是正在缓慢上升，说明企业资产的迅速变现能力正在不断提升，保持这个趋势继续发展，保利的未来会更好。
一般认为现金比率超过20%是较合理的。
但这一比例过高，意味着企业流动资产未能得到合理使用，现金资产类盈利能力低下，此类资产的数额过高会导致企业机会成本增加。
保利地产的现金比率有升有降，但相比于2012年来说，总体是下降的，这与政府出台的调控政策和当前房地产市场的萧条环境不无关系。
根据表2中的数据分析，可以看到公司的资产负债率一直持续下降，说明了公司的整体运行相对稳定。
保利地产发展历程及研究共40页文档
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 聚，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
40、人类法律，事物有规律，这是不 容忽视 的。— —爱献 生
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
保利地产商业模式的研究报告
摘要及说明保利地产，央企，背景深厚。
注：本次研究所用信息资料皆来自网络及上市公司年报。
明德研究团队保证所研究内容切合于资料实际，对因资料失真所造成的影响不负责任。
明德研究仅作共享借鉴之用，任何人不得以此报告作获利之用。
保利地产，销售业绩从2004年的16亿到2009年的230亿。
保利地产，2006年上交所上市，至今已有四年。
保利业绩增长的背后，到底有哪些秘密呢？本研究将从管理的角度出发，为您还原一个真实的保利地产。
保利地产，蝉联房地产品牌价值榜第一名。
保利地产，超越万科？保利业绩增长数据50100150200250亿200420052006200720082009从2004年的16亿到2009年的230亿，保利 的业绩翻了几番。
在这 个过程中，从规模很小的房企，到上市公司，再到排名前10的企业，这个过程中到底发生了什么呢？从2004年的16亿到 2009年的230亿，保利 的业绩翻了几番。
在这 个过程中，从规模很小 的房企，到上市公司， 再到排名前10的企业， 这个过程中到底发生了 什么呢？保利近几年业绩增长数据（来源于上市公司年报）5年时间从16亿增长到230亿，主营业务收入增 加了10多倍1、保利地产发展历程分析……………………………………………………P052、保利地产管理超越提示……………………………………………………P36保利上市始于2006年，从2006年到现在，是保利飞速 发展的阶段。
在这几年中，保利经历了上市，管理完 善、地产高潮、地产低谷……在当前房企蜂拥上市的 背景下，保利上市后的发展思路以及发展路径将具备 非常重要的借鉴意义。
因此，本研究主要探究保利从 2006年上市，到目前为止，在发展过程中的思路以及保利发展模式的借鉴点。
保利上市始于2006年，从2006年到现在，是保利飞速 发展的阶段。
在这几年中，保利经历了上市，管理完 善、地产高潮、地产低谷……在当前房企蜂拥上市的 背景下，保利上市后的发展思路以及发展路径将具备 非常重要的借鉴意义。
万科保利地产[1]
![万科保利地产[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/99603c4677c66137ee06eff9aef8941ea76e4b8d.png)
• 09年获评房地产上市公司 综合价值第一名
• 国有房地产企业综合实力 榜首
万科保利地产[1]
行业分析
从2003年至今，中国房地产价格曲线经历“上 升-下降-再上升-再下降”的周期
• 2003年---2008上半年，房价上升，2007年 底达到峰值
• 2008年下半年---2009年一季度，受国际金 融危机影响，房价开始下跌
万科保利地产[1]
学习改变命运,知 识创造未来
销售利润率
销售利润率用来衡量公司 销售收入的获利水平。销售利 润率越高，公司发展潜力越大 ，从而盈利能力越强。
两公司08年净利润都有所 下滑，只要是因为当年我国紧 缩的货币政策使整个市场都不 景气，两公司都受到影响。
横向看，保利地产整体高 出万科地产，一方面是因为保 利的快速发展，盈利能力不可 小觑，另一发面是因为万科的 资产过于庞大，从公式：销售 利润率=净利润／销售收入可以 看到，净利润率自然要下降。
现金比率
现金流量比率表明经营活动产生的现金流量抵付流动负债的 能力。该比率越高，说明借款人直接偿付能力越强。
保利的现金比率逐渐攀升，而万科则有较大波动，这与其货币 资金的利用策略不同有关。万科普遍高于保利，说明万科即刻偿 还贷款的能力更强
学习改变命运,知 识创造未来
万科保利地产[1]
资产负债率
收益和风险的权衡，过大---借不到钱，过小----企业对前途信心 不足，表明企业对财务杠杆利用不够。
盈利能力分析
学习改变命运,知 识创造未来
万科保利地产[1]
学习改变命运,知 识创造未来
销售毛利率
销售毛利率反映公司的初 始盈利能力和竞争能力，毛利 率越大，说明在销售收入中销 售成本所占比重越小，对费用 的承受能力越大，公司通过销 售获取利润的能力越强。
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2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。品牌价 值达到136.89亿元，同比增长51%，成长为“行业领导力品牌” 。
2010年销售额突破660亿元 。
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保利地产发展
第一个五年
1992-1997 制定了“坚持以经济效益为中心，以房地产开发为主业，开发中 小型房地产项目”的五年规划，重点开发了保利红棉花园等代表楼盘，完成 了公司进行房地产开发的资本和经验积累，培养了第一批专业的房地产开发 和经营队伍。
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保利住宅产品线系列项目
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（二）保利的商业产品
2002年起，保利地产逐步加大商业物业的开发经营比重，近两年的拓展力度进一步加大。保利商业方面的近期目标 是到2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。到2012年，保利地产的目标 是实现收益达到人民币10亿元。
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运作模式转变
高价拿地 ，快速卖楼 减缓拿地 运作策略或转向轻资产模式
2011年，面对当前不确定的市场调控下，保利表示，将放缓拿地节奏。 保利一方面减缓拿地， 另一方面扩张商业地产，保利在从传统的扩张模式上进行着转变。 以前保利靠大规模的拿地，融资再拿地，伴随着房地产业的繁荣，能获取巨大收入，而伴随着调 控，房地产行业趋于理性，再想靠大规模的拿地、靠融资支持、靠土地增值收益，基本上已经很难再 像前几年那样快速发展了。 2011年5月，保利在商业地产、旅游地产以及养老地产方面都动作频频。 保利开始尝试养老地产 方面的创新模式，这种模式主要指新型的养老社区服务，为社区的老人提供旅游、医疗、健康体验等 多方面服务。
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保利地产发展
第二个五年
1998-2002 确立了“房地产开发要走精品路线”的思想以及“精品地产、文 化地产”的市场定位，形成了“和谐、自然、舒适”的产品追求和品牌理念 雏形。开发了北京大厦、保利白云山庄，以及国家建设部列为国家康居示范 小区的保利花园等项目。 2000年至2002年，连续三年列广州市1000多家房地产企业前三强； 获国家建设部评定的销售“放心房”履行承诺企业； 获中国房地产协会和广州市房地产协会评定的“十佳品牌 开发商”等荣誉。
中城市，迅速建立全国性布局； 上市3年，销售超过200亿，从地区公司做到全国第二。在地产行业已经 形成赶超万科之势，一时风头无二。 保利崛起：蓄势待发，锻造惊人实力 实力1：9年内出色完成全国跨越式发展 实力2：以量取胜，实现高速增长 保利地产3大生存密码 密码1：产品与企业品牌相互促进的发展战略 密码2：四大融资渠道，助保利野蛮扩张 密码3：扩充弹药，丰富土地储备
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保利战略思路之一：政策把控能力体现短期策略为主的思想
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保利战略思路之二：市场调整，转向“提供高性价比的产品”
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“亮剑全国”发展战略决定企业新高度
保利近两年市场占有率迅速提升的一个重要动力，是其全国化布局的基本完成并开始进入收获 期。 保利在进入的每一个城市深耕细作，要求区域公司“三年跻身五强，五年进入三强”，集团 总 部则给予充分的支援保障，在这样的指导思想下， 保利各区域公司都能在较短时间内具备滚动开 发、持续经营能力，市场份额不断攀升。 战略1：先加后乘的区域发展 1、核心经济圈布局：分散投资风险 2、经济圈布局的背后：最大化城市价值 3、保利未来发展：扩大规模拓展相关行业 战略2：激进主义的资本运营 1、资本运营模式：高负债率造就高增长 2、另辟融资蹊径：公司债券助保利开拓更广阔未来 3、资金短缺增发融资 战略3：绝对大胆的土地储备 土地储备原则1：等量储备，快速扩张 土地储备原则2：保利拿地不拘一格
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品牌愿景
未来要成为一个 什么样的品牌
打造中国地产长城
品牌核心价值 品牌核心价值
核心价值/利益
和谐、自然、舒适、诚信
品牌主张 品牌主张
提供品牌长期战略方向 ——包括目标消费者、品 提供品牌长期战略方向 牌的差异优势及其提供给消费者的核心价值利益
和谐生活，自然舒适 和谐生活，自然舒适
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保利地产发展
第三个五年
2003-2009 2002年9月，开始“立足广州，布局全国”的战略转型。2002~2006年，用三年 的时间在广州、北京、上海、重庆、成都、沈阳、武汉等城市设立了多家子公司，初步形 成了以广州、北京、上海为核心城市，辐射环渤海经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角 洲经济圈，以重庆、沈阳、武汉等区域中心城市辐射西南经济圈、东北重工业区和华中经 济圈的战略布局，全国性布局日臻完善。 2002年完成股改后，公司进入跨越式发展阶段。 2007年发布了企业2008~2010年发展战略规划，计划在2010年企业的总资产规模达到1000 亿、净资产规模超过500亿，成为首批跻身我国企业“千亿俱乐部”的房地产企业，企业 品牌优势地位更加稳固。 2008年以来，保利地产的经营业绩逆市飘红，品牌价值快速提升，成为“中国房地产成长 力领航品牌”。在2009中国房地产品牌价值研究中，保利地产连续第五年蝉联“中国房地 产品牌价值TOP10”，企业品牌价值同比增长了近50%，显著领先于全国品牌房企品牌价值 增长率均值，成为“2009中国房地产成长力领航品牌” 。 2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团 队"
保利地产发展历程及研究
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保利地产母公司简介——保利集团
央企背景
中国保利集团公司是经国务院批准，于1993年2 月在保利科技有限公司基础上组建起来的大型企业集 团，现为国务院国有资产监督管理委员会监管的155 家大型中央企业之一。 经过20多年的发展，保利集团已经形成了军民品 国际贸易和房地产开发两大主业，培育和发展文化产 业的业务格局。集团公司所属企业及项目遍布北京、 上海、广州、深圳、武汉、长沙、天津、哈尔滨、沈 阳、重庆、海南以及香港等地区，在资本规模、经济 效益、企业管理、制度建设等方面都取得了明显成效， 实现了专业化、规模化经营和资源的优化配置。 部分集团高层政府背景深厚，贺平——中国保利
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（一）保利的住宅产品线
面向主流消费人群的产品——花园系列 项目均为大中型普通住宅小区，包括完善的生活配套、优雅的社区园林环境。 该系列产品走精致舒适 路线，突出和谐、自然的居家氛围。 锁定城市高端人群的产品——山庄系列、庄园系列 1) 别墅混合大户型住宅设计、倚山而建、地处郊区。 保利“山庄”系项目均包含别墅项目以及一些大户型产品，其中三室在 100-120㎡，四室为130-150 ㎡，别墅项目总面积基本在300-400 ㎡内 2) 定位于追求生活品质且拥有一定事业基础的三口之家。 保利的高端项目更侧重于产品的周边环境给予产品的增值，不是打造奢华精品概念，以经济、务实性 为主。由此，保利高端系列的产品总价相对其他企业的高端产品来说具有总价偏低的优势并结合大户型住 宅设计，产品一般地处城市郊区。 3) 山庄系列的典型项目：保利林语山庄，保利白云山庄，保利林海山庄 。此外，保利别墅家族中还有 十二橡树庄园系列，该系列产品是经典的北美风格庄园式别墅，面向当地峰层人群，项目选址多考虑滨水。 该项目在深圳、上海、武 汉和沈阳均有。 面向超高端人群的国际高尔夫花园系列 2005年，位于重庆的保利国际高尔夫花园产品的诞生，该系列产品主要是高端别墅、洋房，项目内拥 有一流的高尔夫球场，属于典型的生态别墅小区。基于项目的高端规划和物业管理，项目目标定位于包括 大公司董事级在内的社会高端财富人群。目前，该系列产品只位于重庆和南昌。
•五大品牌价值传播渠道：“自然和美”的产品开发标准 “亲情和院”的物业服务品牌 “和基金”的公益慈善平台 “和乐中国”的文化艺术活动 “和你成长”的企业关系构建
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品牌愿景
打造中国地产长城，是保利地产奋斗与追求的崇高理想，其中蕴含着保 利地产作为企业的三重属性与四层目标。
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集团公司副董事长、总经理，总参装备部少将（少将
贺彪之子，邓小平女婿，邓榕之夫），王小朝—中国 保利集团公司董事、副总经理(杨尚昆女婿,杨李丈 夫），叶选廉——解放军总参保利公司负责人（叶剑 英之子）。
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保利地产品牌历程
自1992年成立以来，经过三个五年规划的历练和成长，保利地产品牌逐步从一个新品牌发展 成 一个知名品牌，并获得了社会的广泛认同。
企业管理：复制最适合自身的模式 提升品牌：企业高速发展的催化剂 中高端精品住宅、商业地产双剑合璧
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保利地产开发战略及模式
区域性中心城市+二三线城市 各种迹象表明,地产行业正经历一次战略上的大转移,开始转战二三线城市。
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“万科是一片一片进去,例如进入无锡就会同时进入周边地区。而大 部分房地产企业都是一个点先介入,再慢慢辐射周边区域。万科确立 了要在5年内进入70个城市的目标,二三线战略最为明朗。” 保利的战略依旧是拔钉子式的精准打击,仍带有一贯的寻求增值性 土地的风格。而万科介入的地区,基本以刚性需求为准绳。
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保利搭建品牌形象的渠道策略
积极参加各类慈 善公益活动
《保利地产》内刊
情感营销，打造 坚固客户关系
产品 员工培训
品牌形象 品牌形象 口碑营销，实现 美誉度到忠诚度 的重大转变 外部
内部 内部文化活动
小众营销，紧扣高端 客户，定制精品生活