青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告
青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告
青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告青岛市地方税务局公告〔2015〕2号全文有效成文日期：2015-05-05根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等规定，为进一步规范我市房地产开发项目土地增值税和国有土地使用权出让契税的征收管理，现将有关政策明确如下：一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：（一）土地成本土地成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（一）项“取得土地使用权所支付的金额”和第（二）项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。
土地成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。
如果开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的占地面积占开发项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。
开发项目中既包含多层、高层建筑又包含的联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。
（二）其他房地产开发成本其他房地产开发成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（二）项房地产开发成本中除“土地征用及拆迁补偿费”以外的成本。
凡受益对象单一、会计核算准确且能够提供独立合同、独立结算资料的成本，应直接计入普通住宅和非普通住宅扣除项目中；否则，按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。
园林、绿化等共同成本应按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【国税发[2009]91号】
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国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。
税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。
条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。
条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。
条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。
条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
青岛市国家税务局关于加强增值税一般纳税人认定管理工作的通知
青岛市国家税务局关于加强增值税一般纳税人认定管理工作的通知文章属性•【制定机关】青岛市国家税务局•【公布日期】1999.06.16•【字号】青国税税政[1999]134号•【施行日期】1999.06.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】增值税正文青岛市国家税务局关于加强增值税一般纳税人认定管理工作的通知（青国税税政[1999]134号1999年6月16日）各市国家税务局、市内各国家税务局：为维护增值税纳税秩序，强化增值税一般纳税人(以下简称一般纳税人)的征收管理，解决一般纳税人的异常申报问题，堵塞税收漏洞，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及实施细则和国家税务总局《增值税一般纳税人申请认定办法》(国税发[1994]059号)的规定，现将增值税一般纳税人认定管理工作的有关问题重申明确如下：一、一般纳税人认定的标准(一)增值税一般纳税人是指年应征增值税销售额超过财政部《增值税条例实施细则》规定的增值税小规模纳税人标准的企业和企业性单位。
(二)小规模纳税人的标准：1、从事货物生产或提供应税劳务的纳税人，以及从事货物生产或提供应税劳务为主，并兼营货物批发或零售的纳税人年应征增值税销售额在100万元以下的。
2、从事货物批发或零售的纳税人，年应税销售额在180万元以下。
(三)年应税销售额超过小规模纳税人标准的个人、非企业性单位，不经常发生应税行为的企业，视同小规模纳税人纳税。
(四)工业企业年应税销售额在100万元以上，商业企业年应税销售额在180万元以上，并能正确核算进项税额和销项税额的，可以认定为增值税一般纳税人，经税务机关审核认定的一般纳税人，可按规定使用增值税专用发票。
(五)对符合一般纳税人条件但不申请办理一般纳税人认定手续的纳税人，应按销售额依照增值税税率，计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。
(六)纳税人总机构和分支机构实实行统一核算，如果总机构属于一般纳税人，而分支机构属于小规模商业企业，该分支机构不得认定为一般纳税人。
土地增值税核定征收通知书
附件10
土地增值税核定征收通知书
地税清税（核）[ ] 号
纳税人：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）的有关规定，税务机关对你（单位）项目土地增值税进行核定征收，核定结果如下：
1.该项目房地产转让收入为元。
2.核定征收率为 %。
3.经核定该项目应缴土地增值税元，已预缴土地增值税元，应补缴土地增值税元。
你（单位）应于接到本通知三个工作日内申报缴纳税款。
如不服本通知，应按照本通知依法按期缴纳税款和滞纳金，或者提供相应的担保，然后可以在缴清税款和滞纳金或提供相应担保得到税务机关确认之日起六十日内依法向地方税务局或人民政府提出行政复议申请；对行政复议决定不服，可以再向人民法院提起行政诉讼。
年月日说明：本通知一式两份，纳税人和税务机关各留存一份。
青岛市地方税务局《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》的解读
青岛市地方税务局《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》的解读文章属性•【公布机关】青岛市其他机关•【公布日期】2015.05.25•【分类】地方政府规章解读正文青岛市地方税务局《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》的解读为了加强土地增值税、契税征收管理，进一步明确房地产项目土地增值税和国有土地使用权出让契税相关政策，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的有关规定，结合我市实际，制定并发布《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》（2015年第2号，以下简称《公告》）。
一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊在计算土地增值税时，普通住宅和非普通住宅需要分别计算增值率，由此产生成本费用的分摊问题。
根据《财政部关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》（财法字〔1995〕第6号）第九条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，本条明确土地成本和其他房地产开发成本在普通住宅和非普通住宅之间的分摊方法。
第一条第一款中，将“土地征用及拆迁补偿费”归集为“土地成本”。
因为土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当采用与“取得土地使用权所支付的金额”同样的归集方法。
“别墅区”是指包含项目内所有别墅且占地相对独立，有道路、围墙等明显分隔标志的区域。
“联排别墅”是指并联的类别墅建筑，“合院式别墅”是指由联排别墅围合而成的类别墅建筑。
第一条第二款中，明确其同时符合四项特殊条件的成本应该直接计入受益对象的成本中核算，比如装修成本等。
不符合特殊条件的成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积的比例计算分摊。
但在清算审核中，一旦发现直接归集的成本有一条不符合直接归集条件的情况，比如合同中包含共同工程、存在虚假发票等，则其他房地产开发成本整体按照建筑面积法分摊。
土地增值税政策及征收操作指引
土地增值税政策及征收操作指引根据总局及省局的文件规定，市局近日对土地增值税预征率及核定征收率进行了调整，现将有关操作明确如下。
一、对房地产企业征收土地增值税1、按月预征自2010年8月19日（所属期）起，房地产开发企业转让普通住宅、其他类型不动产、土地取得的收入应分类型预征土地增值税，其中普通住宅预征率为2%，其他类型房产3%，土地5%。
其中土地转让部分已委托国土局土地交易中心代征。
对应大集中程序的操作：在“核定管理——登记应缴纳税种”模块，新添加两条名称为“转让房地产土增税预征(五类)”（对应房地产企业转让普通住宅）和“转让房地产土增税预征(六类)”（对应房地产企业转让其他类型房产）的核定记录。
对所属期为8月的土地增值税预征，应在维持原有预征核定记录的基础上增加新的核定记录，从所属期9月开始，应终止原有的土地增值税预征的核定记录。
2、对房地产开发项目进行清算房地产企业清算项目以分局受理纳税人提交清算资料的时间为界限，执行总局的发文时间5月25日。
即分局于5月25日前受理纳税人清算资料，经审核符合核定征收条件的项目，可仍按旧的核定征收率3%执行；5月25日后受理的清算项目如果于8月19日(含当日)后核定清算入库应按新的核定征收率执行。
纳税人清算时应按照国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）文中第十二条的规定提交清算资料，资料中包括“土地增值税清算表”，即《土地增值税纳税申报表》，表中左下角“主管税务机关收到日期”为清算申请的分局受理时间。
①、据实清算大集中程序的操作：在“核定管理——登记应缴纳税种”模块，添加一条名称为“土地增值税”，品目代码为“0000”的核定记录。
进入土地增值税清缴申报模块，选择类型为“房地产开发”，输入企业的纳税人编码和相对应的资料，进行清算缴税。
对已预征土地增值税并尚未抵缴的企业，可在清缴申报模块的“已缴土地增值税税额”栏目内填入可抵缴的税额，抵缴土地增值税。
大连市地方税务局关于调整土地增值税核定征收有关事项的公告-〔2016〕年第1号
大连市地方税务局关于调整土地增值税核定征收有关事项的公告
正文：
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大连市地方税务局关于调整土地增值税核定征收有关事项的公告
〔2016〕年第1号
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的有关规定，现将大连市房地产开发项目土地增值税核定征收有关调整事项进行公告。
房地产开发项目土地增值税清算核定征收率调整如下：
1.普通标准住宅，最低核定征收率为5%。
2.非普通标准住宅，最低核定征收率为6%。
3.非住宅，最低核定征收率为8%。
本公告自2016年9月1日起施行。
《大连市地方税务局关于调整大连市房地产开发项目土地增值税预征率和清算核定征收率的公告》（大连市地方税务局公告2010年1号）第二条“普通住宅，土地增值税清算核定征收率调整为5%；非普通住宅，土地增值税清算核定征收率调整为6%；非住宅，土地增值税清算核定征收率调整为8%。
”同时废止。
特此公告。
大连市地方税务局
2016年7月26日
——结束——。
国家税务总局山东省税务局、国家税务总局青岛市税务局关于发布《山东省税务行政处罚裁量基准》的公告
国家税务总局山东省税务局、国家税务总局青岛市税务局关于发布《山东省税务行政处罚裁量基准》的公告文章属性•【制定机关】国家税务总局青岛市税务局•【公布日期】2022.08.25•【字号】国家税务总局山东省税务局、国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号•【施行日期】2022.10.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】行政处罚正文国家税务总局山东省税务局国家税务总局青岛市税务局关于发布《山东省税务行政处罚裁量基准》的公告国家税务总局山东省税务局国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号为贯彻落实中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》，统一税务执法标准，规范全省税务行政处罚自由裁量权行使，进一步优化税收营商环境，切实保护税务行政相对人合法权益，根据《中华人民共和国行政处罚法》《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等法律、行政法规、规章的规定，国家税务总局山东省税务局、国家税务总局青岛市税务局共同制定了《山东省税务行政处罚裁量基准》（以下简称《裁量基准》）。
现予发布，并将有关事项公告如下：一、首次发生且危害后果轻微，在税务机关发现前主动改正或者在税务机关责令限期改正的期限内改正的，不予行政处罚（以下简称首违不罚）。
（一）对于“首次”的认定，以一个公历年度为计算区间。
（二）危害后果轻微，可以结合下列因素综合认定：1.危害程度轻，对税收管理秩序扰乱程度轻微，给国家造成的损失小；2.危害范围较小；3.危害后果易于消除或减轻；4.主动消除或者减轻违法行为危害后果；5.其他能够反映危害后果轻微的因素。
（三）首违不罚本年度内当事人如果再次发生同一税收违法行为，税务机关将严格依照法律法规等规定给予相应税务行政处罚。
二、当事人具有法定的从轻、减轻或者不予处罚情节的，税务机关应当依法从轻、减轻或者不予处罚。
从轻处罚，是指根据税收违法行为的事实、性质、情节、危害程度等因素，在《裁量基准》所规定阶次内按较轻的幅度，或由《裁量基准》对应的处罚较重的阶次调整为处罚较轻的阶次，依法确定处罚；减轻处罚，是指根据税收违法行为的事实、性质、情节、社会危害程度、危害后果等因素，低于法定处罚标准，依法确定处罚。
青岛市财政局、青岛市地方税务局关于土地增值税有关具体规定的通知
青岛市财政局、青岛市地方税务局关于土地增值税有关具体规定的通知文章属性•【制定机关】青岛市财政局,青岛市地方税务局•【公布日期】2016.09.05•【字号】青财税[2016]19号•【施行日期】2015.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地增值税正文青岛市财政局青岛市地方税务局关于土地增值税有关具体规定的通知青财税[2016]19号各区（市）财政局、市地税局各单位：按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）、《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）的规定，现对土地增值税一些具体问题明确如下：一、关于旧房的界定问题，我市规定为：（一）房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年（满12个月）以上再出售的，为旧房，其转让适用旧房转让土地增值税政策。
“自用或用于出租”是指同时满足下列条件：1.将开发产品转作开发企业固定资产的；2.从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上（含一年）的。
（二）非房地产开发企业自建房屋，使用超过2年（含2年）转让的，为旧房，其转让适用旧房转让土地增值税政策。
自建房使用时间超过2年（含2年）是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过2年。
（三）对单位或个人购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房。
本条规定自2016年1月1日起执行。
二、《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》主要是对原有企业改制重组土地增值税优惠政策的规范与整合，延续了企业以房地产作价投资、企业兼并相关土地增值税优惠政策。
凡符合《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》第四条规定“暂不征土地增值税”的，应向主管税务机关提交改制重组相关资料：（一）政府及国资委、发改委等主管部门批准的文件或证明，或在工商部门备案的公司章程或章程修正案；（二）股东大会或董事会决议；（三）投资合同、协议等；（四）房产、国有土地价值证明；（五）主管税务机关要求办理房产、土地过户时需提供的相关材料。
各地关于土地增值税预征率的规定（截至2020.03）
各地关于⼟地增值税预征率的规定（截⾄2020.03）来源：⼟地增值税⾦穗源关于加强⼟地增值税征管⼯作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥⼟地增值税在预征阶段的调节作⽤，各地须对⽬前的预征率进⾏调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关⽂件的规定执⾏）。
对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保⼟地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作⽤。
”具体我们通过下⾯的政策来了解⼟地增值税预征率各地的不同：01北京的规定关于进⼀步做好房地产市场调控⼯作有关税收问题的公告（北京市地⽅税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告）按照《国家税务总局关于加强⼟地增值税征管⼯作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收⼊，实⾏差别化⼟地增值税预征率：(⼀)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收⼊，暂不预征⼟地增值税；(⼆)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收⼊，按照预计增值率实⾏2%⾄8%的幅度预征率，容积率⼩于1.0的房地产开发项⽬，最低按照销售收⼊的5%预征⼟地增值税。
02上海的规定关于调整住宅开发项⽬⼟地增值税预征办法的公告（上海市地⽅税务局公告2010年第1号）⼀、按不同的销售价格确定⼟地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项⽬销售均价低于项⽬所在区域上⼀年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；⼆、⾼于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；三、住宅开发项⽬销售均价公式：项⽬销售均价=项⽬可售住房总销售价格÷项⽬可售住房总建筑⾯积；四、项⽬分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑⾯积中⼼计算确定项⽬销售均价，并调整⼟增税预征率。
土地增值税不分别核算的税政处理差异
土地增值税不分别核算的税政处理差异作者：樊其国来源：《审计与理财》2015年第01期对于开发项目中同时存在普通住宅、非普通住宅、其他开发产品的，房企项目土地增值税清算，增值额分别核算还是合并核算，两者计算结果税负差异悬殊。
一般情况下，汇总核算应是房企的首选，皆因其税负最低。
国家层面没有一个明确的可供操作的标准，各地征收管理也不尽一致，实践中清算也是操作各异。
普通住宅与非普通住宅分开核算，是土地增值税清算的一项基本要求，其结果是导致房企纳税人税负显著增加。
纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，各级各地税务机关普遍要求应分别核算土地增值额，但对于不分别核算或不能准确核算增值额的情形，如何进行处理国家税收政策层面没有明确规定及完善政策，仅规定不分别核算增值额，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
而各地省市税务机关对于不分别核算增值额的情形，各地税政不一、宽严有别、差异较大，有失公允。
土地增值税项目清算房企实践操作上疑难问题较多，纳税申报难度较大，纳税人常常遭遇困惑疑虑，税企意见分歧较大。
笔者认为，土地增值税项目难以清算，除去政策原因，还有人为因素，亟待约束和规范税务行政裁量权，减少税收执法随意性。
一、不分别核算增值额，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）中规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税）。
《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（渝地税发〔2010〕167号）：在清算项目中，房地产开发企业既建造普通住宅，又建造非普通住宅（非普通住宅包括：非普通住宅、车库、营业用房）的，纳税人必须按照不同开发品，分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。
山东省地方税务局公告2012年第4号――关于加强土地增值税核定征收管理的公告
山东省地方税务局公告2012年第4号――关于加强土地增值税核定征收管理的公告文章属性•【制定机关】山东省地方税务局•【公布日期】2012.04.28•【字号】山东省地方税务局公告2012年第4号•【施行日期】2012.06.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税,税收征管正文山东省地方税务局公告（2012年第4号）关于加强土地增值税核定征收管理的公告为进一步规范土地增值税核定征收管理，现将有关问题公告如下：一、纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；（六）转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的；（七）单独转让国有土地使用权，无法确定取得土地使用权时所支付的土地价款的。
二、符合上述核定征收条件的，由主管地税机关填写《土地增值税征收方式鉴定表》，由纳税人签字盖章、县（市、区）地税局审核批准后，向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》。
为提高二手房征管效率，对个人转让旧房及建筑物的，凡符合核定征收条件的，由主管地税机关填写《土地增值税征收方式鉴定表》，经纳税人签字盖章后即可实行核定征收。
三、核定征收率凡符合核定征收条件的，核定征收率原则上不得低于5%，具体比率由各市根据当地房地产经营状况自行确定，并报省局备案后执行。
其中，对房地产开发企业应区分不同房地产类型分别确定核定征收率。
房地产类型的划分，由各市根据本地实际情况，参考预征率类型的划分确定。
各市局必须严格依照税收法律法规规定的条件实施核定征收，不得擅自扩大核定征收范围，严禁随意核定、一核了之，严禁将核定征收作为土地增值税清算的主要方式。
青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告
青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告文章属性•【制定机关】青岛市地方税务局•【公布日期】2014.02.26•【字号】青岛市地方税务局公告2014年第1号•【施行日期】2014.03.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（青岛市地方税务局公告2014年第1号）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的有关规定，结合我市实际，决定进一步规范我市房地产开发项目土地增值税预征和核定征收管理，现将有关问题公告如下：一、关于房地产开发项目土地增值税的预征（一）纳税人在未取得由主管地税机关作出的开发项目土地增值税清算申报审核结论之前，转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入，均应按规定的预征率，预缴土地增值税。
纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费和咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。
（二）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：1.普通标准住宅，预征率为2%。
但对于每平方米销售价格超过20000元，不超过25000元的，预征率为3%；每平方米销售价格超过25000元的，预征率为5%。
2.非普通标准的住宅，预征率为3%。
但对于每平方米销售价格超过20000元，不超过25000元的，预征率为4%；每平方米销售价格超过25000元的，以及别墅（独栋商品住宅），预征率为5%。
3.单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施，预征率为3%。
4.商业用房、办公用房，预征率为5%。
纳税人销售的经济适用住房、廉租住房、限价房等保障性住房，暂不预征土地增值税；销售保障性住房项目中的商业用房和非保障性住房，应按规定预征土地增值税。
国税函[2010]220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
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国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号成文日期：2010-05-19各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
青岛市地方税务局 青岛市国家税务局关于印发《土地增值税清算鉴
乐税智库文档财税法规策划 乐税网青岛市地方税务局 青岛市国家税务局关于印发《土地增值税清算鉴证报告质量评价管理暂行办法》的通知【标 签】清算鉴证报告,纳税信用等级,土地增值税【颁布单位】青岛市地方税务局,青岛市国家税务局【文 号】青地税发[2014]61号【发文日期】2014-06-16【实施时间】2014-09-01【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税市注册税务师管理中心，地税市稽查局、直属征收局，各分局、各市地税局，政策法规处、纳税服务中心：为加强全市房地产开发项目土地增值税清算鉴证工作的管理，提升鉴证业务质量，促使中介机构更好的向委托人提供优质高效的鉴证服务，特制定了《土地增值税清算鉴证报告质量评价管理暂行办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
《青岛市土地增值税清算鉴证报告质量考核评价系统》具体操作流程，由市注册税务师管理中心和市地税局主管业务处室另行下发。
青岛市地方税务局 青岛市国家税务局2014年6月16日土地增值税清算鉴证报告质量评价管理暂行办法 第一条 为规范注册税务师事务所依法开展土地增值税清算鉴证业务执业行为，保障国家税收利益，维护纳税人合法权益，提高执业水平、保证执业质量，根据《中华人民共和国税收征管法》及其实施细则、《注册税务师管理暂行办法》（国家税务总局令第14号）的有关规定，特制定本办法。
第二条 在青岛市范围内从事土地增值税清算鉴证业务的税务师事务所，适用本办法。
土地增值税清算鉴证报告，是指符合承接清算鉴证业务条件的注册税务师事务所（以下简称“鉴证人”），依照土地增值税清算鉴证业务开展规定，依法接受委托，向委托人和主管地方税务机关出具的清算鉴证报告，含报告说明及其工作底稿。
第三条 质量评价工作由市地税局以及市注册税务师管理中心共同承担。
评价工作应当坚持统一规范、客观公正、准确高效的原则。
土地增值税清算管理的主管税务机关，按照本办法的规定，开展签证报告的具体评价工作。
青岛市地方税务局关于存量房地产转让土地增值税若干问题的公告-青岛市地税局公告[2011]7号
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青岛市地方税务局关于存量房地产转让土地增值税若干问题的公告正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 青岛市地方税务局关于存量房地产转让土地增值税若干问题的公告（青岛市地税局公告〔2011〕7号）根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）、《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）等有关规定，为进一步规范和加强存量房地产转让土地增值税征收管理工作，统一政策，公平税负，优化税收秩序和环境，现就存量房地产转让土地增值税有关政策公告如下：一、自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
个人转让除住房以外的存量房地产，以及单位转让各类存量房地产，均需按规定申报缴纳土地增值税。
存量房地产是指纳税人通过购买或自建方式取得，并已办理了房地产权属登记手续的房地产。
二、纳税人转让存量房地产，应如实申报房地产成交价格；对于申报的成交价格明显偏低又无正当理由的，主管地方税务机关依法进行调整，确定计税价格。
三、纳税人转让存量房地产，应依照不同情况，确定土地增值税的扣除项目金额：（一）采用重置成本评估方式的，纳税人须提供房地产评估机构出具的重置成本评估报告，且须经主管地方税务机关确认，方可按评估的重置成本确认扣除项目金额；（二）纳税人转让存量房地产，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管地方税务机关确认，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目。
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青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题
的公告
【法规类别】土地增值税
【发文字号】青岛市地方税务局公告2014年第1号
【发布部门】青岛市地方税务局
【发布日期】2014.02.26
【实施日期】2014.03.01
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告
（青岛市地方税务局公告2014年第1号）
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的有关规定，结合我市实际，决定进一步规范我市房地产开发项目土地增值税预征和核定征收管理，现将有关问题公告如下：
一、关于房地产开发项目土地增值税的预征
（一）纳税人在未取得由主管地税机关作出的开发项目土地增值税清算申报审核结论之前，转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入，均应按规定的预征率，预缴土地增值税。
纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管
理费、手续费和咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。
（二）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：
1.普通标准住宅，预征率为2%。
但对于每平方米销售价格超过20000元，不超过25000元的，预征率为3%；每平方米销售价格超过25000元的，预征率为5%。
2.非普通标准的住宅，预征率为3%。
但对于每平方米销售价格超过20000元，不超过25000元的，预征率为4%；每平方米销售价格超过25000元的，以及别墅（独栋商品住宅），预征率为5%。
3.单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施，预征率为3%。
4.商业用房、办公用房，预征率为5%。
纳税人销售的经济适用住房、廉租住房、限价房等保障性住房，暂不预征土地增值税；销售保障性住房项目中的商业用房和非保障性住房，应按规定预征土地增值税。
房地产类型的划分标准，按照房地产销（预）售登记和权属登记的有关规定执行；普通住宅与非普通住宅的划分界限，按照青岛市人民政府的有关规定执行。
（三）纳税人开发建设的房地产项目，平均销售价格明显高于本区域房地产销售价格，增值额和增值率较高，主管地税机关可在该项目取得预（销）售许可后，通知纳税人提交土地成本、建安成本和销售价格等信息，匡算预计增值额，确定土地增值税税负率，若分房地产类型超过本条第（二）项规定的预征率的，制作《税务事项通知书》告知纳税人，按照匡算的税负率预缴土地增值税。
纳税人取得前款所称的《税务事项通知书》后，不再执行本条第（二）项的规定，并于取得《税务事项通知书》后的次月申报期内，计算补缴该项目前期房地产转让收入预缴土地增值税额与按照主管地税机关通知税负率计算应纳税额之间的差额。
二、关于土地增值税的核定征收
（一）土地增值税核定征收的启动条件，按照国家税务总局《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条的规定执行。
（二）对符合条件的房地产开发项目核定征收土地增值税时，应通知纳税人提供开发项目的收入和主要成本费用数据和信息，按下列顺序测算，分别核定普通标准住宅、非普通标准住宅、别墅和非住宅等三种类型开发产品的应纳土地增值税税额：
1.获取开发项目的转让收入数据，对房地产转让价格明显偏低且无正当理由的，依规定进行调整；
2.查阅涉税记录，包括契税缴纳金额；向国土、财政部门查询，获得该项目取得土地使用权支付的价款，和财政补贴金额等；
3.向建管部门查询建筑工程中标、预算和结算等信息，确定建筑工程成本，或者参照各级建筑工程管理部门发布的分年度建筑安装工程平方米造价指标，确定工程成本；按照配套费、设计费等相关规费的收取标准，以及拆迁安置情况，确定其他开发成本。
房地产开发费用，按照土地成本和开发成本的10%计算；
4.测算土地增值税税额，有关加计扣除和税费金额按照规定计算扣除；
5.确定合理的分类型开发产品土地增值税核定征收率。
采取税额测算方式计算的应缴土地增值税税额，低于按照《房地产开发项目土地增值税核定征收率明细表》（见附件1）规定下限计算的税额时，按照《房地产开发项目土地增值税核定征收率明细表》规定的征收率，核定征收土地增值税。
（三）存量房地产交易的土地增值税的征收，按照《青岛市地方税务局关于存量房地产转让土地增值税若干问题的公告》（2011年第7号）的规定执行。
对于核定征收的，其核定征收率，按照修订后的《存量房地产转让土地增值税核定征收率明细表》（见附件2）执行。
三、本公告中所称“超过”均不含本数，“不超过”“不低于”均含本数四、本公告
自2014年3月1日起施行，有效期至2018年12月31日。
《青岛市地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率的公告》（2011年第1号）、《青岛市地方税务局关于调整土地增值税分类核定征收率的通知》（青地税发〔2010〕105号）和《青岛市地方税务局关于存量房地产转让土地增值税若干问题的公告》（2011年第7号）的附件，同时停止执行。
特此公告。
附件：1.房地产开发项目土地增值税核定征收率明细表。