土地开发模式.ppt
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《拿地的十六种模式》课件
股权收购模式的优缺点
• 总结词：低成本、高风险、操作复杂
股权收购模式的优缺点
低成本
股权收购模式下，开发商可以通过购买目标公司的股权来获得土地，避免了高 昂的土地出让金和招拍挂的激烈竞争。
高风险
股权收购涉及目标公司的资产、负债、法律关系等方面的调查和评估，风险较 高。
股权收购模式的优缺点
• 操作复杂：股权收购涉及公司并购、资产重组等 方面的操作，程序复杂，需要专业团队进行操作 。
总结词
通过长期租赁土地的方式获得使用权。
VS
详细描述
土地租赁模式是通过与土地所有者签订长 期租赁合同，获得土地的使用权，可以用 于开发或经营。
土地托管模式
总结词
通过委托管理的方式获得土地资源。
详细描述
土地托管模式是将土地委托给专业的管理公 司进行管理，通过签订托管协议，获得土地 资源的经营权和管理权。
土地拍卖模式
总结词
通过参与土地拍卖的方式获得土地资源。
详细描述
土地拍卖模式是通过在拍卖会上竞拍土地， 以最高出价获得土地资源。这是一种竞争性
的土地获取方式。
3 土地置换模式
总结词
通过置换的方式获得土地资源。
详细描述
土地置换模式是通过将自己拥有的某块土地与他人拥 有的另一块土地进行交换，以获得自己需要的土地资 源。
管理成本高
合作开发需要建立共同的管理机制和 沟通渠道，管理成本较高。
04
拿地策略与建议
选择合适的拿地模式
综合评估
风险分散
根据企业战略、财务状况和市场环境 等因素，选择适合自身的拿地模式。
通过多元化拿地模式，降低单一模式 的风险。
长期规划
考虑土地资源的长期价值和可持续利 用，避免短期投机行为。
土地开发项目计划书ppt
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国内市场
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标题文字 3896
BUSINESS TEMPLATE
COMPANY
LOGO
商业项目计划书
BUSINESS PROJECT PROPOSAL
目录
CONTENTS
01 关于我们 02 产品介绍 03 市场分析
04 发展计划 05 前景展望
01 PART
关于我们
公司简介
公司简介
Company profile
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沉稳
专业
效率
业绩
企业精神
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04 发展计划 05 前景展望
01 PART
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《土地开发》课件
城市化和环境保护的平衡
通过合理规划和设计，协调城市化和环境保护之间的关系。
改善人民群众的生活条件
将土地开发整理的成果惠及到广大人民群众，提高生活质量。
土地开发整理的问题和挑战
地理和环因素
地形、地貌、水文、气候等因素 对土地开发整理造成的限制。
社会经济发展
土地开发整理需要考虑社会经济 发展的需求和目标。
未来，应注重结合实际情况，坚持合理、科学、可持续发展的原则，加强规划和管理，进一步推进土地开发整 理。
参考资料
土地管理法
中华人民共和国国土资源部
土地开发整理实施细 则
中华人民共和国住房和城乡建 设部
国家土地发展报告
中华人民共和国国土资源部
治理和规范
土地开发整理的实施需要建立健 全的法律法规和规范性文件。
土地开发整理案例
1 新村改造
通过对农村空间的整合和规划，促进农村转型发展。
2 农村土地整理
通过土地整理将分散的农田重新组织，提高农业生产效率。
3 城市棚户区改造
对城市棚户区进行土地整合和利用，提升城市形象和市民生活质量。
结论
土地开发整理作为土地管理和规划的重要环节，对于促进经济发展、实现城市化和环境保护平衡具有重要作用。
《土地开发整理》PPT课 件
本课程将深入介绍土地开发整理的概念、步骤、影响、案例、问题及挑战， 帮助您更好地了解土地管理和规划。
土地开发整理的概念
土地开发整理是指在对土地利用进行规划、设计、建设和管理的过程中，对 土地进行组合、改变、优化等方式来提高土地利用效益的过程。 本课程将讨论土地开发整理的目的和必要性，以及不同的分类。
土地开发整理的步骤
1
规划阶段
分析需求，确定开发整理的规模和目标。
通过合理规划和设计，协调城市化和环境保护之间的关系。
改善人民群众的生活条件
将土地开发整理的成果惠及到广大人民群众，提高生活质量。
土地开发整理的问题和挑战
地理和环因素
地形、地貌、水文、气候等因素 对土地开发整理造成的限制。
社会经济发展
土地开发整理需要考虑社会经济 发展的需求和目标。
未来，应注重结合实际情况，坚持合理、科学、可持续发展的原则，加强规划和管理，进一步推进土地开发整 理。
参考资料
土地管理法
中华人民共和国国土资源部
土地开发整理实施细 则
中华人民共和国住房和城乡建 设部
国家土地发展报告
中华人民共和国国土资源部
治理和规范
土地开发整理的实施需要建立健 全的法律法规和规范性文件。
土地开发整理案例
1 新村改造
通过对农村空间的整合和规划，促进农村转型发展。
2 农村土地整理
通过土地整理将分散的农田重新组织，提高农业生产效率。
3 城市棚户区改造
对城市棚户区进行土地整合和利用，提升城市形象和市民生活质量。
结论
土地开发整理作为土地管理和规划的重要环节，对于促进经济发展、实现城市化和环境保护平衡具有重要作用。
《土地开发整理》PPT课 件
本课程将深入介绍土地开发整理的概念、步骤、影响、案例、问题及挑战， 帮助您更好地了解土地管理和规划。
土地开发整理的概念
土地开发整理是指在对土地利用进行规划、设计、建设和管理的过程中，对 土地进行组合、改变、优化等方式来提高土地利用效益的过程。 本课程将讨论土地开发整理的目的和必要性，以及不同的分类。
土地开发整理的步骤
1
规划阶段
分析需求，确定开发整理的规模和目标。
土地一级开发的五种模式@开发模式
土地市场
本报告是严格保密的。
模式二：“协议模式”开发企业承担从拆陪谈判 到土地平整成为净地的所有环节，然后获得土地
某公司独立完成从拆陪谈 判到土地平整成为净地的 所有环节，并最后拥有土 地，支付给政府地价款。 该过程并未经过土地出让 环节； “8〃31”大限后该模式 已经失去法律效力，目前 操作该模式的企业为2004 年8月31日前与政府签定的 开发协议。
本报告是严格保密的。
2
以集体土地为出发点的土地开发的五种模式
模式一
城投模式
代表政府进行土地的一级开发
“协议”模式
模式二
开发企业通过与政府签订框架协议获得土地控制权，进行一二 级开发
“市场化”模式（“北京”模式）
模式三
“政府主导、市场化运作”通过招标方式选择有相应资质等级 的房地产开发企业承担土地储备和土地一级开发
本报告是严格保密的。
5
模式三： “北京模式”市场化的土地一级开 发模式
开发企业承担从拆陪谈判 到土地平整成为净地的所 有环节，然后交还政府出 让，政府返还其成本和部 分增值收益；
拆赔谈判
签订协议
拆迁补偿
土地平整
净地
该模式仅适用于北京。
返还部分 增值收益
政府
土地一级 开发公司
土 地 出 让 资金流程 土地流程
模式四
“征地出资”模式
开发企业出资政府出力进行征地，开发企业通过出让方式获得 毛地进行二级开发
模式五
“股份公司”模式
开发企业与政府成立政府背景的股份公司进行土地一级开发
3
本报告是严格保密的。
模式一：“城投模式”城投自主进行土地一级 开发
城投单独进行一级开发， 政府将净地出让之后的收 益部分或全额返还给城投； 该模式适用于市场化运作 以城市建设为主的“国字 辈”开发企业。
土地开发整理规划设计土地平整工程PPT课件
第17页/共38页
x1
Lh1 h1 h2
则左边第3格x中1 ，02.00600.0.160 7.5m
设计坡度线
x1
地面线
L 图2 零点位置计算示意图
第18页/共38页
⑦填挖方量计算：
底面积图形
L L
C
b
L
C b
L
L C
b
说明
土方计算公式
底面积正方形截 棱柱体
V
L2 4
(h1
h2
h3
h4 )
计算示例1
H设
施工零线
图1 平整土地方格网（20×20m）
第14页/共38页
①设立方格网。 ②测定各方格点的
地面高程：采用 水准仪测量。地 面高程可用附近 水准点引测的实 际海拔高程，也 可用假定高程。 高程标法见图1。
③计算平面设计高程 • a.计算各个小方格四个角点的平均高程H1, H 2 ,H n (n
第5页/共38页
3.1田块规划思路
• 1、基础资料的收集（自然条件、社会经济条 件）
• 2、规划片区---格田（长度、宽度、面积） • 3、耕作田块（长度、宽度、面积、方向、形状）
第6页/共38页
3.2田块规划的原则
• 平整土地的田块规划应以条田（方田）规划为 基础，一般以条田内部一条农渠（或者主渠） 所控制的灌溉面积为一个平整单位。梯田应以 一个阶梯为一个平整单位。
第2页/共38页
1、平整土地的一般要求
⑴要和土地利用工程规划统一起来。 ⑵平整后田块内所有各点高程都应比农渠（或毛渠） 引
水口的水位低。 ⑶平整后的田面坡度应满足灌水要求，田面纵坡方 向应
顺着耕作方向和灌水方向，不允许倒坡。 ⑷应满足一定的平整精度，田面坡度要求均匀一致 。 ⑸平整工作量最小，要求移高填低，就近挖填平衡， 运
x1
Lh1 h1 h2
则左边第3格x中1 ，02.00600.0.160 7.5m
设计坡度线
x1
地面线
L 图2 零点位置计算示意图
第18页/共38页
⑦填挖方量计算：
底面积图形
L L
C
b
L
C b
L
L C
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说明
土方计算公式
底面积正方形截 棱柱体
V
L2 4
(h1
h2
h3
h4 )
计算示例1
H设
施工零线
图1 平整土地方格网（20×20m）
第14页/共38页
①设立方格网。 ②测定各方格点的
地面高程：采用 水准仪测量。地 面高程可用附近 水准点引测的实 际海拔高程，也 可用假定高程。 高程标法见图1。
③计算平面设计高程 • a.计算各个小方格四个角点的平均高程H1, H 2 ,H n (n
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3.1田块规划思路
• 1、基础资料的收集（自然条件、社会经济条 件）
• 2、规划片区---格田（长度、宽度、面积） • 3、耕作田块（长度、宽度、面积、方向、形状）
第6页/共38页
3.2田块规划的原则
• 平整土地的田块规划应以条田（方田）规划为 基础，一般以条田内部一条农渠（或者主渠） 所控制的灌溉面积为一个平整单位。梯田应以 一个阶梯为一个平整单位。
第2页/共38页
1、平整土地的一般要求
⑴要和土地利用工程规划统一起来。 ⑵平整后田块内所有各点高程都应比农渠（或毛渠） 引
水口的水位低。 ⑶平整后的田面坡度应满足灌水要求，田面纵坡方 向应
顺着耕作方向和灌水方向，不允许倒坡。 ⑷应满足一定的平整精度，田面坡度要求均匀一致 。 ⑸平整工作量最小，要求移高填低，就近挖填平衡， 运
土地一级开发课件
然而，政府主导模式也存在一些问题，例如开发效率较低、缺乏市场机制的调节等 。
政府与企业合作模式
政府与企业合作模式是指政府与企业 共同作为土地一级开发主体，合作完 成土地整理、基础设施建设等开发工 作。
同时，合作模式也有利于实现政府和 企业的共赢，促进经济发展和社会稳 定。
政府与企业合作模式的优点在于能够 充分发挥政府和企业的优势，提高开 发效率和市场竞争力。
土方开挖与回填
根据规划要求，进行土方开挖与 回填，满足场地标高要求。
土地平整与压实
对开挖或回填后的土地进行平整 与压实，确保土地质量。
03
土地一级开发模式
政府主导模式
政府主导模式是指由政府作为土地一级开发主体，负责土地整理、基础设施建设等 开发工作，最终将开发完成的土地出让给开发商或企业。
政府主导模式的优点在于能够快速推进土地开发进程，并且有利于政府对土地资源 的整体规划和调控。
规划设计
总体规划
根据项目定位和目标，制 定土地一级开发的总体规 划。
详细规划
对项目范围内的各类用地 进行详细规划，明确功能 分区、用地布局等。
规划调整与优化
根据实际情况，适时调整 和优化规划方案，提高土 地利用效率。
征地拆迁
确定征地范围
组织实施
依据规划设计，确定需要征收的土地 范围。
依法依规组织实施征地拆迁工作，确 保工作顺利进行。
土地一级开发课件
• 土地一级开发概述 • 土地一级开发流程 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发的风险与挑战 • 土地一级开发的优化与建议 • 土地一级开发案例分析
01
土地一级开发概述
定义与特点
• 定义：土地一级开发是指政府或其授权委托的企业，对一定区 域内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、 安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围 内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的 建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
政府与企业合作模式
政府与企业合作模式是指政府与企业 共同作为土地一级开发主体，合作完 成土地整理、基础设施建设等开发工 作。
同时，合作模式也有利于实现政府和 企业的共赢，促进经济发展和社会稳 定。
政府与企业合作模式的优点在于能够 充分发挥政府和企业的优势，提高开 发效率和市场竞争力。
土方开挖与回填
根据规划要求，进行土方开挖与 回填，满足场地标高要求。
土地平整与压实
对开挖或回填后的土地进行平整 与压实，确保土地质量。
03
土地一级开发模式
政府主导模式
政府主导模式是指由政府作为土地一级开发主体，负责土地整理、基础设施建设等 开发工作，最终将开发完成的土地出让给开发商或企业。
政府主导模式的优点在于能够快速推进土地开发进程，并且有利于政府对土地资源 的整体规划和调控。
规划设计
总体规划
根据项目定位和目标，制 定土地一级开发的总体规 划。
详细规划
对项目范围内的各类用地 进行详细规划，明确功能 分区、用地布局等。
规划调整与优化
根据实际情况，适时调整 和优化规划方案，提高土 地利用效率。
征地拆迁
确定征地范围
组织实施
依据规划设计，确定需要征收的土地 范围。
依法依规组织实施征地拆迁工作，确 保工作顺利进行。
土地一级开发课件
• 土地一级开发概述 • 土地一级开发流程 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发的风险与挑战 • 土地一级开发的优化与建议 • 土地一级开发案例分析
01
土地一级开发概述
定义与特点
• 定义：土地一级开发是指政府或其授权委托的企业，对一定区 域内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、 安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围 内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的 建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一二级联动开发模式研究及案例赏析P课件
建立完善的风险预警机制，及时发现和应 对可能出现的风险事件，以保障投资安全 和降低风险损失。
THANKS
感谢观看
01
02
03
城市更新项目
在旧城区范围内，通过拆 迁、改造等方式，对土地 进行重新规划和开发，提 高城市品质和形象。
农村集体建设用地
通过土地整理和熟化，将 农村集体建设用地转化为 可出让的土地，促进农村 产业发展和城市化进程。
工业园区建设
在工业园区内，通过土地 一级开发和基础设施建设 ，吸引企业入驻，推动产 业集聚和发展。
市场风险与政策风险控制
市场风险与政策风险控制是土地一二级联动开发模式中不可忽视的要素。由于土地市场的波动性和政 策的不确定性，市场风险与政策风险控制显得尤为重要。
在市场风险控制方面，可以通过市场调研和分析，掌握市场动态，预测市场趋势，制定相应的应对措 施。在政策风险控制方面，需要密切关注政策变化，及时调整开发策略和方案，以降低政策变化对项 目的影响。
劣势
利益协调难度大：涉及政府、企业、居民等多方利益协 调，处理不当可能引发社会矛盾。
周期长、投入大：土地一级开发和基础设施建设需要投 入大量资金和技术力量，周期长，风险较高。
对生态环境的影响：大规模的土地开发和建设可能对生 态环境造成破坏，需要加强生态保护和修复工作。
02
土地一二级联动开发模式的核心 要素
定义与特点
定义
土地一二级联动开发模式是指在一级土地整理、熟化和出让的基础上，通过招 标、拍卖等方式将土地二级开发权授予企业，由企业进行商住等项目开发的过 程。
特点
该模式强调对土地的整体规划和控制，实现土地资源的优化配置和高效利用。 同时，通过引入市场竞争机制，激发企业创新和提升品质。
《土地一级开发》课件
土地一级开发风险防范措施
政治风险防范
密切关注政府政策变化，加强 与政府部门的沟通与合作，提
高项目合规性。
经济风险防范
加强市场调研，合理规划项目 投资，分散投资风险。
社会风险防范
积极开展公众参与，加强宣传 教育，提高社会认可度。
自然风险防范
加强环境监测与评估，制定应 对自然灾害的应急预案。
CHAPTER
数字化技术
数字化技术将广泛应用于土地一级开发中，提高 开发效率和精度。
智能化技术
智能化技术将在土地一级开发中发挥重要作用， 如无人机、智能机器人等。
绿色开发技术
绿色开发技术将更加受到重视，推动土地一级开 发向可持续发展方向迈进。
土地一级开发未来展望
市场规模持续扩大
随着城市化进程的加速和市场需求的增加，土地一级开发市场规 模将持续扩大。
土地一级开发流程
规划设计
根据城市规划和土地利 用规划，制定详细的土 地一级开发计划和方案
。
征地拆迁
按照国家法律法规的规 定，进行征地和拆迁工
作。
基础设施建设
根据土地一级开发计划 ，进行道路、供水、供 电、排水等基础设施建
设。
土地出让
将熟地以有偿方式出让 给开发商或企业，并签
订相关合同和协议。
CHAPTER
重视前期规划
在土地一级开发之前，应充分考虑城 市规划、产业布局、市场需求等因素 ，制定科学合理的发展规划。
保护生态环境
在开发过程中，应注重保护生态环境 ，避免过度开发和破坏自然景观。
合理利用资源
在土地一级开发中，应合理利用土地 资源和其他资源，避免浪费和过度消 耗。
加强监管和规范市场秩序
土地开发整理项目规划方案编制(ppt58页).ppt
16
3）生态环境效益评价指标
1）定量分析指标 土地垦殖率=耕地面积/项目区总面积×100% 林草覆盖率增加值=[（项目完成后项目区林草地面积-
项目实施前项目区林草地面积）/项目区总面积] ×100% 绿色植被覆盖率增加值=[（项目完成后项目区林草面 积+农作物面积）-（项目实施前项目区林草面积+农作 物面积）] /项目区总面积×100% 2）定性分析指标
农用地整理主要指耕地整理、园地整理、林地整理、牧草地整理 和养殖用地整理等，也包括大片农用地整理区内零星的农户、零 星城镇和工矿用地、小型水利设施、田间路以及零星的废弃地。
农用地整理主要包括农用地面积、位置的变动、性质的置换、低 效农用地的改造（ 应和农业部门结合进行）以及地块规整重划， 水、林、路等小型基础设施配套和零星农宅的拆迁或合并。
土地开发整理项目规划方案编制
目录
土地开发整理项目区的划定和要求 土地开发整理项目规划方案编制及内容 作物灌溉制度和水资源分析 土地开发整理项目規劃方案编制的思路 土地开发整理项目规划方案择优的做法 项目规划方案判别和注意的问题
一、土地开发整理区的划定和要求
(一)土地开发整理区的划定 土地开发整理区 1、土地单项整理区 2、土地综合整理区 3、土地复垦区 4、土地开发区
17
4）社会效益评价指标
定量分析指标:
（1）土地利用率增量= ［（项目完成后项目区已利用面
－项目实施前项目区已利用面积）积/项目建设规模］ ×100％ （2）新增耕地面积和新增耕地率
新增耕地面积=项目实施后耕地面积-项目原有耕地面积 新增耕地率=新增耕地面积/项目建设规模× 100 ％ （3）新增耕地可供养人数＝新增耕地面积×（项目区所 在乡镇人口/项目所在乡镇耕地总面积）
3）生态环境效益评价指标
1）定量分析指标 土地垦殖率=耕地面积/项目区总面积×100% 林草覆盖率增加值=[（项目完成后项目区林草地面积-
项目实施前项目区林草地面积）/项目区总面积] ×100% 绿色植被覆盖率增加值=[（项目完成后项目区林草面 积+农作物面积）-（项目实施前项目区林草面积+农作 物面积）] /项目区总面积×100% 2）定性分析指标
农用地整理主要指耕地整理、园地整理、林地整理、牧草地整理 和养殖用地整理等，也包括大片农用地整理区内零星的农户、零 星城镇和工矿用地、小型水利设施、田间路以及零星的废弃地。
农用地整理主要包括农用地面积、位置的变动、性质的置换、低 效农用地的改造（ 应和农业部门结合进行）以及地块规整重划， 水、林、路等小型基础设施配套和零星农宅的拆迁或合并。
土地开发整理项目规划方案编制
目录
土地开发整理项目区的划定和要求 土地开发整理项目规划方案编制及内容 作物灌溉制度和水资源分析 土地开发整理项目規劃方案编制的思路 土地开发整理项目规划方案择优的做法 项目规划方案判别和注意的问题
一、土地开发整理区的划定和要求
(一)土地开发整理区的划定 土地开发整理区 1、土地单项整理区 2、土地综合整理区 3、土地复垦区 4、土地开发区
17
4）社会效益评价指标
定量分析指标:
（1）土地利用率增量= ［（项目完成后项目区已利用面
－项目实施前项目区已利用面积）积/项目建设规模］ ×100％ （2）新增耕地面积和新增耕地率
新增耕地面积=项目实施后耕地面积-项目原有耕地面积 新增耕地率=新增耕地面积/项目建设规模× 100 ％ （3）新增耕地可供养人数＝新增耕地面积×（项目区所 在乡镇人口/项目所在乡镇耕地总面积）
土地一级开发运作模式
19
集团市场开发部
二、为什么做土地一级开发 3、土地一级开发的特点
（2）融资困难 b、企业缺少固定资产或其它有效财产作为融资抵押。 一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不 能以此进行抵押融资； c、受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地 一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。央行 “121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的 发放”，使得银行贷款难度加大； d、缺少债券、股票上市等直接融资渠道。
这些公司的主要任务是在完成土地一级开发后，将土地 交还给政府，再由政府统一向社会出让熟地。
15
集团市场开发部
二、为什么做土地一级开发 2、土地一级开发的发展过程及方向
第二阶段，成长期（1999-2002年） 但在这个时期，土地一级开发公司主要是通过政府 划拨等形式来取得土地，虽然针对性和专业性比较强， 但是缺少市场竞争。从全国范围来看，这一阶段的另一 个明显特点是：由于土地储备开发工作逐渐升温，有条 件的城市大都建立了土地储备制度，成立了土地储备机 构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。
（18）地价评估及一级开发成本审计
（19）确定出让方式 （20）编制出让文件，签订入市交易协议 （21）土地入市交易，收回开发成本，获取投资利 润
8
集团市场开发部
二、为什么做土地一级开发
1、土地一级开发产生的背景
（ 1 ）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速， 迫切需要新型的土地开发和供应模式。 城镇化进程的加快，产生了巨大的土地需求，给城 市住房供应、基础设施建设等方面带来巨大的压力；而
集团市场开发部
6
一、什么叫土地一级开发
3、土地一级开发的流程
（12）办理拆迁许可证
土地开发整理实例分析课件
对土地开发整理项目的设计原则、程序、内容和 技术要求作出了规定。
3
《土地开发整理项目验收规范》
对土地开发整理项目的验收原则、程序、内容和 技术要求作出了规定。
相关税收优惠政策解读
增值税优惠政策
对符合条件的土地开发整理项目，可以享受增值税减免等优惠政 策。
企业所得税优惠政策
对符合条件的土地开发整理企业，可以享受企业所得税减免等优 惠政策。
02
土地开发整理实例分析
Chapter
案例一：某市城市更新项目
城市更新项目背景
实施效果
随着城市发展，某市老城区出现基础 设施老化、环境质量下降等问题，需 要进行城市更新改造。
城市更新项目完成后，老城区焕发出 新的活力，环境质量得到显著提升， 居民生活品质得到改善。
土地开发整理措施
通过拆迁、改造等方式，对老城区进 行重新规划布局，优化城市空间结构 ，完善基础设施和公共服务设施。
案例三：某工业园区土地二次开发项目
工业园区土地二次开发项目背景
01
某工业园区存在土地利用率不高、产业结构单一等问题，需要
进行土地二次开发。
土地开发整理措施
02
通过盘活闲置土地、优化产业布局、完善配套设施等方式，吸
引优质企业入驻，促进产业升级和经济发展。
实施效果
03
工业园区土地二次开发项目完成后，园区产业结构得到优化，
经济实力得到提升，成为区域经济发展的重要引擎。
03
土地开发整理经验总结与展望
Chapter
成功经验分享
项目组织与管理
有效的项目组织结构和流程，确 保资源得到合理配置和高效利用 。
01 02
社区参与与合作
03
3
《土地开发整理项目验收规范》
对土地开发整理项目的验收原则、程序、内容和 技术要求作出了规定。
相关税收优惠政策解读
增值税优惠政策
对符合条件的土地开发整理项目，可以享受增值税减免等优惠政 策。
企业所得税优惠政策
对符合条件的土地开发整理企业，可以享受企业所得税减免等优 惠政策。
02
土地开发整理实例分析
Chapter
案例一：某市城市更新项目
城市更新项目背景
实施效果
随着城市发展，某市老城区出现基础 设施老化、环境质量下降等问题，需 要进行城市更新改造。
城市更新项目完成后，老城区焕发出 新的活力，环境质量得到显著提升， 居民生活品质得到改善。
土地开发整理措施
通过拆迁、改造等方式，对老城区进 行重新规划布局，优化城市空间结构 ，完善基础设施和公共服务设施。
案例三：某工业园区土地二次开发项目
工业园区土地二次开发项目背景
01
某工业园区存在土地利用率不高、产业结构单一等问题，需要
进行土地二次开发。
土地开发整理措施
02
通过盘活闲置土地、优化产业布局、完善配套设施等方式，吸
引优质企业入驻，促进产业升级和经济发展。
实施效果
03
工业园区土地二次开发项目完成后，园区产业结构得到优化，
经济实力得到提升，成为区域经济发展的重要引擎。
03
土地开发整理经验总结与展望
Chapter
成功经验分享
项目组织与管理
有效的项目组织结构和流程，确 保资源得到合理配置和高效利用 。
01 02
社区参与与合作
03
土地一二级联动开发模式研究及案例赏析-PPT
缺 资 金
“贫困县” 也要建新城
河南鲁山县财政不到5亿元/年， 计划建设城南新区12平方公里， 投资额将近60亿元。
宁夏海原县地方财政5952万元， 上级补贴1.5亿元，计划建凤凰山 新城30平方公里，总投资32亿元。
缺 人 才
“100人” 也要建新城
土储中心们的“各种缺”
缺 技 术
“非专业” 也要建新城
目（瑞虹新城），开发商原计划用10年时间完成整体项
目的一二级联动开发。由于用地内大量拆迁谈判进度缓
慢，严重影响项目开发进度，至今（已逾14年）仅完成
整体开发量的40%，且拆迁补偿费用十分高昂。
一二级联动问题和风险-财务风险
4.一二级联动开发初期投资量巨大，考验企业财务水平
郑州某一二级联动开发项目现金流模拟
高级黑
具体策略
（五）预先建设规划指标所要求的配套设施，在出让 文件中要求竞得者与一级开发商协商补偿 ——补偿成本不确定，对二级开发商拿地决策形成 阻遏。
（六）在出让文件中要求竞得者就具体规划指标、设 计方案等与一级开发商或相邻业主进行协调一致 ——对老板而言，要遵照别人的意志行事总是困难的。
（七）可经营用地与公建配套用地捆绑出让，使部分 二级开发商难以下手 ——住宅+学校、商业+医院、办公+体育馆…… ， 高价值地块转眼变鸡肋。
企业形象
• 城市运营商
• 房地产开发商
一级对二级 支撑4
享受政策 话语权
市场竞争
• 政府招商资源 • 无特殊政策优惠 • 土地、财税等各
类政策优惠
• 借助政府平台， • 外来开发商的地
在地方具有一定 位较弱，与政府
话语权
议价能力不强
土地一级-二级开发课件
土地一级-二级开发课件
目 录
• 土地一级开发概述 • 土地二级开发概述 • 土地一级-二级开发的关系与衔接 • 土地一级-二级开发案例分析 • 土地一级-二级开发的政策法规与建议
01 土地一级开发概 述
土地一级开发定义
土地一级开发定义
土地一级开发主体
土地一级开发是指政府或其授权委托 的企业，对一定区域内的城市国有土 地、乡村集体土地进行统一的征地、 拆迁、安置、补偿，并进行适当的市 政配套设施建设，使该区域范围内的 土地达到“三通一平”、“五通一平 ”或“七通一平”的建设条件（熟地 ），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
土地二级开发模式
自主开发
开发商通过自有资金或融资方 式获取土地，自行完成规划设 计、建设施工和销售推广等环
节。
合作开发
开发商与其他企业或个人合作 ，共同出资、共同经营、共担 风险和共享收益。
代建模式
开发商接受政府或企业的委托 ，按照要求进行土地二级开发 ，完成后交付给委托方。
股权转让模式
开发商将土地股权转让给其他 企业或个人，由受让方完成后
05 土地一级-二级开 发的政策法规与 建议
国家相关政策法规解读
1 2
《土地管理法》
规定了土地使用权的取得、流转和使用等方面的 基本原则，是土地一级-二级开发的重要法律依 据。
《城市房地产管理法》
针对城市房地产的开发、经营和管理进行了规范 ，对土地一级-二级开发具有重要的指导意义。
3
《城乡规划法》
。
企业参与模式
政府通过招标等方式选择企业参与 土地一级开发，由企业负责部分或 全部开发资金筹措、规划编制等。
政企合作模式
政府和企业共同作为土地一级开发 的主体，共同出资、共同经营、共 担风险。
目 录
• 土地一级开发概述 • 土地二级开发概述 • 土地一级-二级开发的关系与衔接 • 土地一级-二级开发案例分析 • 土地一级-二级开发的政策法规与建议
01 土地一级开发概 述
土地一级开发定义
土地一级开发定义
土地一级开发主体
土地一级开发是指政府或其授权委托 的企业，对一定区域内的城市国有土 地、乡村集体土地进行统一的征地、 拆迁、安置、补偿，并进行适当的市 政配套设施建设，使该区域范围内的 土地达到“三通一平”、“五通一平 ”或“七通一平”的建设条件（熟地 ），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
土地二级开发模式
自主开发
开发商通过自有资金或融资方 式获取土地，自行完成规划设 计、建设施工和销售推广等环
节。
合作开发
开发商与其他企业或个人合作 ，共同出资、共同经营、共担 风险和共享收益。
代建模式
开发商接受政府或企业的委托 ，按照要求进行土地二级开发 ，完成后交付给委托方。
股权转让模式
开发商将土地股权转让给其他 企业或个人，由受让方完成后
05 土地一级-二级开 发的政策法规与 建议
国家相关政策法规解读
1 2
《土地管理法》
规定了土地使用权的取得、流转和使用等方面的 基本原则，是土地一级-二级开发的重要法律依 据。
《城市房地产管理法》
针对城市房地产的开发、经营和管理进行了规范 ，对土地一级-二级开发具有重要的指导意义。
3
《城乡规划法》
。
企业参与模式
政府通过招标等方式选择企业参与 土地一级开发，由企业负责部分或 全部开发资金筹措、规划编制等。
政企合作模式
政府和企业共同作为土地一级开发 的主体，共同出资、共同经营、共 担风险。
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而是合作各方共同承担 投资、风险、责任以及 分享回报
当特许期限届满，所有 权将无偿移交给政府部 门
政府将已经建成投产运 营的基础设施项目移交 给投资方进行运营
政府凭借移交的基础设 施项目未来若干年的权 益，一次性地从投资方 融通到一笔资金，再将 该笔资金用于新的基础 设施项目建设
当经营期届满是，投资 方再将项目移交回政府 手中
主题公园 文化配套 公共设施
住宅 酒店 商业
深圳华侨城 4平方公里
深圳东部华侨城 7平方公里，预计投资30亿
深圳华侨城 2.6平方公里，预计投资30亿
深圳华侨城 1.5平方公里，预计投资20亿
深圳华侨城 2平方公里，预计投资30亿
政府获利 •减少政府土地一级开发的投入 •发展商专业性强，经验丰富，提高主题项目开发运营的成功率 •政府无须投入和承担风险便获得区域升值，并实现社会效益
键 锦绣中华
文化设施建设举 世界之窗生活配套建设措 民俗村
欢乐谷
开发房地产项目 住宅区全面启动
16000
14000
12000
10000
8000
房价
6000
4000
2000
0 1994年
1996年
1999年
2000年
8
土地开发模式比较与总结1
在现金流吃紧的情况下，可部分采取城市运营开发模式、主题型项目带土地开发模式和一级开发招投标模式
复合型地产开发模式
主题型项目带土地开发模式 TOT(移交-经营-移交)模式 捆绑项目开发模式
政府主导的传统开发模式
工业开发商主导的工业地产 模式
一级开发招投标模式
PFT(私营机构融资)模式
2
开发模式 模式特点
适用项目
一级开发模式分类
政府独立开发模式
城市运营开发模式
主题型项目带土地开发 一级开发招投标模式 模式
政府部门发起项目，由 财团进行项目建设和运 营，并按事先的规定提 供所需的服务
政府在合同期限内因使 用承包商提供的设施而 向其付款
在合同结束时，有关资 产的所有权或者留给私 人承包商，或交给政府， 取决于原始合同的条款 规定
同时具有风险和利润的 低利润项目，投资较大， 高利润项目
项目
建设周期长
公建配套
商品房
政府 民营机构 公私合营公司 复合地产开发商
一般开发商 代建开发商 复合地产开发商
旅游 专业运营商
政府 复合地产开发商
1
土地开发模式介绍
土地一级开发模式
公建配套开发模式
土地二级开发模式
商品房开发模式
工业园开发模式
政府独立开发模式
PPP(公私合营)模式
常规项目开发模式
城市运营开发模式
BOT(运营-移交)模式
降低一二级联动可能性， 使二级市场竞争环境更 加公平
要求企业具备丰富的一 级开发经验和实力，协 助政府进行整体规划、 土地推介等
高利润项目
非成熟区域的整体开发 旅游主题区域或社区 利润稳定的成熟区域
3
华侨城地产有限公司
主题型带土地开发模式案例—华侨城
挂牌
一
生地
级
开
用地性质为旅游主题公园用地
发
二级开发
政府委托下属企业进行 一级开发
要求政府有相对雄厚的 资金实力
政府承担前期大量资金 投入的风险
操作不透明,土地一级 开发的利润率计算方式 很难确定
政府和企业合作进行一 级土地开发,并分享土地 一级开发后土地增值的 收益
企业和政府签定合作协 议,明确双方的责任、权 利和义务，可加快区域 开发的速度
一般适合大规模、高起 点规划的区域开发，需 要大量的资金投入，当 地政府希望减少财政投 入
常见于主题型地产开发，通过招投标方式，由一
如旅游主题地产，文化 级开发公司具体实施
主题地产等
政府指定土地一级开发
常以招标或挂牌形式出 的时间、流程
让生地，引进具备一级 开发和二级开发能力的 专业开发商
交）模式
式
政府、营利性企业和非 营利性企业达成相互合 作关系，签署合同明确 双方的权利和义务，以 确保项目的顺利完成
BOT项目的所有权、运 营权在特许期限内属于 项目公司。项目公司可 把项目的运营权分包给 运营维护承包商
政府并不是把项目的责 政府在此期间则拥有对
任全部转移到私人企业， 项目的监督权、调控权
社会福利性项目，如学 校、医院
5
开发模式 模式特点
适用项目
商品房开发模式介绍
常规地产项目开发模式
捆绑项目开发模式
复合型地产开发模式
一般规模适中或较小项目的开发、政府带控规出让地块，并设定附 地产开发与其它资源的整合或产
功能比较单一
加条件，如规定开发商兴建星级 业嫁接，如旅游休闲、教育、运
酒店、大型商业等
土地一级开发 土地增值收益
项目开发 出售/出租/代建工程收益
工业 政府 工业开发商 工业企业(自建) 复合地产开发商
土地开发模式介绍
委托
生地/拆迁地块
委托/招投标
政府下属开发企业
一级开发商
可建设用地(熟地)
国土整理储备中心
公开招拍挂/土地储备 二级开发土地使用权
二级开发商
同系二级开发商
各功能性质用地
开发商获利 •政府支持力度大，较易获得成片开发的土地 •规模大，门槛高，拿地竞争小 •土地交割较低 •主题项目经营前景乐观，并为房地产开发带来高附加值
4
开发模式 模式特点
适用项目
公建配套开发模式分类
PPP（公私合营）模式 BOT（建造—运营—移 TOT（移交—运营—移 PFI（私营机构融资）模
交）模式
主导者 投入 政府收益时间 收益来源
风险 功能实现
政府独立开发模式 政府 由政府承担
城市运营开发模式 开发商+政府 由开发商承担
主题型项目带土地开发模 一级开发招投标模式 式
开发商
开发商+政府
由开发商承担
由开发商承担
熟地招拍挂
熟地招拍挂
生地挂牌
熟地招拍挂
政府获得土地增值收益 高
政府与开发商分享土地增 值收益
动等
设施运营提升地产项目的整体价 值
地产销售回笼资金，填补设施前 期开发的投入和后期运营支出， 形成功能嫁接
形成良好的品牌和复制模式
利润空间较大的普通项目
相对非成熟区域的建设
相对非成熟区域的主题型地产项 目，类似捆绑开发
7
启动期
丰富期
增值期
复合型地产开发模式—深圳华侨城
关 全面启动华侨城旅游区 完善基建配套
开发商获得公建设施日常 运营的管理收益
政府获得生地出让收益
开发商获得土地增值收益 和地产开发收益
政府与开发商分享土地增 值收益
低
低
低
区域带动性弱
区域带动性强
区域带动性强
区域带动性弱
9
土地开发模式比较与总结2
建议通过市场化手段开发公建配套，引进私人机构参与，缓解政府资金压力，并提高项目执行效率