泰州金贸商业项目初步开发思路

泰州金贸商业项目初步开发思路XX房地产顾问机构

二○○五年二月三日

第一章泰州商业市场概述

1、商业地产的分区分析

泰州整体商业可分成四个区域。

第一区域老城区，月城广场周边。这一带是泰州市的老商业中心。2004年5月前周边商场林立，诸如泰州商厦、泰山商场、金鹰服饰广场、天福商城、凤城商场、泰州第一百货等。多数经营中低档产品，店面租赁给个体老总，没有统一的规划。2004年5月坡子街进行拆迁改造，如金鹰服饰广场、天福商城、凤城商场都被迫拆迁。为此泰州商场整改为泰山购物广场，吸纳这些被拆迁的经营户。

这一区域的品牌店要紧分布在人民西路两侧和五一路上。人民西路两侧约有20多家专卖店，然而人流量也不是专门大。五一路今年将会成为泰州品牌专卖一条街，路南侧的房地产商业财宝广场都差不多售罄，目前经营情形相当火爆。

2005年这一区域由增加了三个伙伴，五星电器、苏宁电器和锦泰购物广场。

第二个区域以文峰千家惠和时代广场为中心。

这一区域拥有3大商业巨炮，文峰千家惠商场、文峰千家惠超市、时代超市。文峰千家惠商场目前是泰州市经营规模最大、经营品种最齐全、经营情形最好的一家大型商场。该商场统一经营、统一治理、统一规划。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商场一楼的东侧，相互之间连通的。时代超市位于它们的南侧，距离200米。这3大商业巨炮差不多上满足了周边居民的各种需求。

第三区域是规划中的新城区的商业中心——济川路。

目前该路南侧差不多拆迁完毕，路北是一排简易商铺和平房。两年前在路的南侧差不多建成了太阳商业广场（2.4万㎡），2004年5月前以经营服装为主，然而招商和销售情形都不理想。2004年9月28日好易家家私、装饰大卖场开业，现在经营情形一样。2003年位于太阳商业广场东侧约4万平方米的商住用地差不多被开发商摘走。

我司认为该路规划成为新城区的商业中心是不明智的，该条道路要想成为新城区的商业中心估量要等上5年。等周边的土地都建成居住用房或把济川路定位为某一类产品的销售一条街，济川路才可能有出头之日。

第四区域府南街。

府南街位于市政府南侧，该区域被规划为新城商务区。政府规划建设集行政、商贸、文化、娱乐服务为主的高标准、高水平的新城中枢。

目前该区域行政功能差不多建成，文化、娱乐服务也以出现雏形，周边又有专门多居住商业用地出让或预备出让,泰州新建的人民公园和人民广场也坐落在这一区域。

2、泰州市要紧商业街道简介

府前路、五一路是泰州市东西向主干道之一。东邻东城河风景区，西接繁华的青年路，海陵区政府座落其中，是海陵区行政、商业、服务中心，交通便利，环境宜人，既适于经商、又因闹中取静亦适宜居住。由于财宝广场和金色广场的成功开发，不久的今后将会成为泰州第一的商业步行街。

坡子街是泰州传统的商业中心，素有泰州"新街口"之称，街区内商店鳞次栉比，人流如织，历来是商家必争的黄金宝地。目前坡子街商业中心正在销售。

泰州市东进东路是贯穿老城区的主干道之一，紧依东城河风景区。本次招商地段，东至汽车东站，西至商业中心---西坝口。东进路一直是城区东西向要紧商业街之一，人气旺，物流量大，历来是商家必争之地。目前要紧是泰州的电子通信一条街。

东进西路是泰州市城区一条东西向的要紧街道，与商业步行街“西仓路”的改造同步进行，改造后的东进西路街区路北部为商业居住，路南成为融商业、休闲与沿河风光带，融传统历史文化与现代文明为一体的街区。

人民东路目前是泰州的一条品牌专卖店，诸如梦特娇、真维斯、百世吉等。人民东路东侧中高档影楼居多。

税东街目前两侧的沿街门面差不多盖好，要紧经营流行服饰、大型酒楼、茶馆等。

青年路是泰州都市的主干道，要紧经营品种有汽车销售、摩托车销售、气配修理、餐饮、休闲娱乐设施。

鼓楼北路属于都市主干道，要紧经营酒楼、影楼、茶馆等。

海陵北路属于都市老街区，目前正在改造中。要紧经营中低档服饰、鞋类。泰州大多数商场都位于路的两边。是都市老的繁华街道。

海陵南路始建于十九世纪末，全长约１８００米，街道两旁商铺鳞次栉比，建筑风格华洋结合。它是泰州人的生活中心，购物、饮食、娱乐、休闲的所在，是泰州有史以来商业最繁荣喧闹的马路之一。随着步行街内涵的不断充实、完善，它将向人们展现一幅别具特色的浓郁的海陵风情画。

济川路是政府规划的新城区的商业中心，目前差不多建筑了太阳商业广场（好易家大卖场），大

部分地区在进行拆迁。然而我司认为这条规划路不符合都市进展规律，要想进展成为泰州新区的商业中心要等5年以后。

第二章泰州百货业态的经营情形

1、泰州百货业态的经营品种

第三章泰州产权商铺的开发历史

一、2003年泰州产权商铺市场

2003年泰州在售的产权商铺代表有财宝广场、泰山行宫商业步行街、太阳商业广场。

1、财宝广场

位于五一路南侧，产权式商业街，要紧经营服装。销售情形十分良好，半年内商铺销售达到95％以上。作为泰州中档商业街，目前经营情形十分火爆。

2、泰山行宫商业步行街

位于五一路和青年北路交汇处，明清风格的产权式商业街，要紧经营种类未做强制要求，各种业态均可。五星电器于1月1日开业。由于地理位置不行，前期产品定位不够有特点，导致销售周期专门长，到现在二楼以上还有铺。

2、太阳商业广场位于济川路和青年南路交汇处，于2002年建筑完成，原先定位为服装城，然而

销售情形和租赁情形都不是专门好。整体于2004年初开业，然而入驻商家专门少，经营情形更差。2004年4月开始整体改造成为建材、家私大卖场，于2004年9月28日开业。1～4层租金价格均为30元/月/ m2。

二、2004年泰州产权商铺市场

2004年泰州在售的产权商铺有锦泰购物广场和坡子街商业中心。

1、锦泰购物广场

位于海陵路和东进路交汇处，2004年上半年开始销售，半年时刻1～2层销售完毕，目前仅有少量的三层商铺在售。整体定位为百货业。

2、坡子街商业中心

位于泰州最老的商业中心，集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化于一体的多功能商业中心。目前仅销售一楼的店铺。销售价格在15000～33000元/ m2，均价21000元/ m2，目前差不多销售60％左右。