关于房产税的说明(第五版)

关于房产税的说明

作者：刘何庆（匀纳）

【内容提要】本文综合了其他各国收缴房产税的较好的做法，尊重了富有者的部分财富本属于贫穷者的之事实，其有利于对《中华人民共和国房产税暂行条例》（简称《暂行条例》）的调整及其正式条例或相关法的确定；表达了税的数值，民居房产税的减免，民居房产税的数值，家庭与夫妻，套与平方米及对第几套房的解释等与房产税有关的六点意见。

人间的事情都非常简单，收房产税一事也不例外。但需要服务者（使者）向社会公开一下人们心里都明白的事项，使人们有统一的表达。工、商等行业用房的房产税不需要本使者说明，这里只对公民私人居住房的房产税作一些说明。此说明的主要事项有税的数值，民居房产税的减免，民居房产税的数值等。

一、税的数值

在各种社会活动中，所属权改变的新增货币数值乘以法定的率税（通常是百分比、千分比、万分比等）即是税的数值。初次所属权改变的可视为新增数值的特例，即直接购买到初产货物，卖方代买方所交的税也属于增值税。

二、民居房产税的减免

人类居住房屋属于刚需，国家应当保证人人都有一定面积的居住所用的房屋。对公民生存必需的住房,即对当年每人应有的基本面积的住房（每年国家或地方当公布此基本面积的数值）不可以纳税，超过基本住房面积的部分应当纳税，超出的部分越多税率就越高。《暂行条例》中规定，个人所有非营业用的房产免纳房产税。显然此规定违背了自然资源应当合理配用的原则。应当废除此“非营业用的房产全免纳房产税”的极端规定，但不可以再作出“非营业用的房产全纳房产税”的另一极端规定。

三、民居房产税的数值

民居房产税包括购房契税和有关房产的消费税。

1、购房契税是指不动产房屋产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。购房契税数值的确定有两种情况，未享受减免税收福利时，从购房所用总货币数值中扣除基本住房面积对应的当时的货币数值，剩余的货币数值乘以法定的税率即是购房契税的数值；已享受减免税收福利时，实际购房面积对应的当时的货币数值乘以法定不同挡次的税率即是购房契税的数值。购二手房时，只存在原房新增价值对应的购房契税，

房屋没有新增设施时，购房契税的数值为零。因为，《暂行条例》规定，个人所有非营业用的房产免纳房产税（包括不缴纳购房契税），更没有减免个人购房契税的规定，所以，现实中各地方都在违背《暂行条例》只能参照营业用房契税收缴个人购房契税，且都落掉了统一减免个人所有非营业用的房产税的重要事项。

2、每年的有关房产的消费税的数值，当年房主用房经商或租赁给他人经商时，商用房面积对应的当时的货币数值乘以法定的相关税率即是此消费税数值；物业服务产生的货币数值乘以法定的税率即是此消费税数值。对免交物业服务费的贫困房主，房产税的数值为零。

四、家庭与夫妻

法定家庭可以由一代、二代、三代、四代人或更多代人组成。如在户口薄上，在户主名下可以有几代人，即一个家庭里可能有许多对夫妻，也应该有相应的住房。家庭本是一个小社会，在此社会里实行财产公有制或私有制国家不可干涉。公有制家庭的财产在户主名下，不论户主有多少套房产，只要户内人均住房面积不超过法定的基本面积，户主就没有义务交房产税。家庭不等同于夫妻，夫妻组合属于家庭的一个特例。在一个家庭内可能存在非夫妻组合成员也需要一套或几套房的情况。不是以夫妻为单位缴纳房产税，而是以家庭为单位缴纳房产税。

五、套与平方米

“多少套房”是模糊的表达，“多少平方米的房”是清晰的表达。买一套500平米的别墅，国家按低税率收税，而买两套75平米的房屋总共才150平米，国家却对其中的一套房按高税率收税，显然，如此有失公道，有损国家的形象。因此，必须按人均住房平米数来划分税率的挡次，而绝不可以按购买几套房来划分税率的挡次。

六、对第几套房的解释

权当在每套房的面积相差不悬殊的情况下,来谈论第几套房。现行规定中的首套房实际是指必需的所有的房，第二套房是指是非必需的第一套房，第三套房是指非必需的第二套房，依次类推。如在家庭里，有长、晚辈两对夫妻，有两套房。这两套房的产权有可能都是长辈的，也有可能都是晚辈的。因为，这两套房都是必需的，所以，不论由谁来购买，这两套房都只可以按首套房缴纳契税。

综合其他各国收缴房产税的较好的做法，根据“富有者的部分财富本属于贫穷者的”之客观事实，而作出了以上六点说明，其应当有利于对《中华人民共和国房产税暂行条例》的调整及其正式条例或相关法的确定。（作于2018.12.1）