房地产项目拓展前期各阶段工作内容

房地产项目拓展前期各阶段工作内容、要点

第一阶段：项目信息获取阶段

一、项目信息收集、筛选，编制可行方案

1、项目信息获取

(1)、目的:收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。

(2) 、工作内容、信息收集渠道:

A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息

B、通过济南市各熟化平台获取项目熟化信息；

C、通过各地政府的招商部门获取项目信息；

D、通过业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信

；

F、通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信

D 、通过公司高层领导获取项目信息；2、项目信息筛选

(1)、目的:从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目；

(2) 、工作内容

A、了解土地来源，将来的获取方式；

B、编制拟定对项目进行现场地上、地下踏勘的内容，了

解土地自身素质;

C、编制拟定项目区域人文、自然环境等调研内容；

D、编制拟定项目区域交通状况内容；

E、编制拟定项目的土地性质、证件手续内容等；

F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求。

第二阶段：项目现状调研、编制项目初判报告

1、土地现状调研：

(1)、目的:对项目土地性质、区域环境、区域房地产市场、目标客户群等进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。

(2)、工作内容:

A、土地性质：土地现状用地性质：具体为国有出让土地、划拨用地、农村集体建设用地、农用地、林地、滩涂、湖泊、军事设施、水力设施、宗教文化用地，是否为可开发用地等；

土地手续：国有土地使用权证（出让、划拨）、集体土

地所有权证、集体建设用地转国有土地批复手续、农用地转用批复手续、林权证等合法手续；

B、项目宗地现状：

实地踏勘地形:宗地形状，宗地平坦状况、地势落差。是

否为山地或平地。四至范围，四邻相关单位及权属状况；

地上建筑：宗地地上物现状情况，高层、底层建筑结构

情况，是否为住宅或非住宅。是否有名胜古迹、宗教庙宇等建筑；

地势:地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较;

地面现状:宗地内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积;

地下情况:包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有

桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;

地质情况:包括土地结构、承载力、是否有地上、地下水和地震断裂带等；

C 、项目控规要求:

总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道

路面积; 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区

分经营性和非经营性公建的面积;综合容积率、建筑密度、控高、绿化率、其他；

D 、环境因素:

区域环境:区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）；

自然环境:区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等；

交通环境: 宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便

捷程度，公共交通的便利程度等；

市政规划: 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等；

人文环境：区域周边人口情况，居住、商业、配套设施建设成熟度情况。人口稠密度、人口年龄结构、综合素质等；

E、区域市政配套道路现状及规划发展：

道路情况：包括现状道路、规划道路，规划实施的时间，与宗地的关系。

供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。污水、雨水

排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间

通讯（有线电视、电话、网络）:现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。永久性供电和临时施工用电。现有管线、上源位置、距宗地距离等。

燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

供热或生活热水: 现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

F、区域房地产概况：

区域住宅市场概况，形成时间，各档次住宅区域内分布状况，购买人群变化，区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5 年），开工量/竣工量，销售量/供需比，平均售价，区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势，区域内供应产品特征，各档次产

品供应状况，各档次产品的集合特征，尤其研究与本案类似档次物业的特征，未来2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。

G、区域代表项目：楼盘规模，产品形式，产品品质，销售价格，销售情况，项目特色及对区域房地产市场的影响等；H 、政策因素：政府部门对该区域的大规划发展情况；政府部门对该区域基础交通、轨道交通、医疗卫生、基础教育、金融机构、产业科研、政府机关等布局规划。

国家对于房地产市场的政策导向等；

2 、项目初判：

(1)、目的:通过对项目的调研，进一步了解宗地素质，区域环境，进行初步经济测算，为是否对此项目进行深入分析提供依据。

(2) 、内容要求:

A、进行现场实地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周边环境对项目是否存在重大影响；

B、留取现场影像资料；

C、整理项目相关技术指标及证件手续，取得如下资料：宗地现场踏勘，地块区位及四邻状况，土地自身素质；

D、项目周边区域走访，包括：区域人文环境，区域自然环境，区域交通状况，区域配套设施；

E、区域楼盘调研，包括：区域房地产市场整体状况，区域代表楼盘基本情况，区域市场前景预测；

F、与项目相关方面进行初步接触，取得相关项目合作条