公共租赁住房租后管理制度的创新
公共租赁住房融资方式比较与创新
租赁住房建设就会面临很多制约。 总体上说 ， 政府需要 为公共租赁住房 的建设搭建一个融资平台 ，配合税收 政策和土地政策等方面的优惠 ，鼓励社会资金投资于
１ ． １ ． ２ 财政低 息贷 款
的监督 ，没有有效的方式进行贷款对象的选择或贷款 风险的控制 ，并且在借款人违约的情况下缺乏有效的
的追偿手 段 ， 因此很 容易形 成坏账 。
１ ． １ ． ３ 利 息补贴
贴 息是 为 了降 低借 款人 的利 息 负担 ，增 加 目标 人
群对贷款的试用机会。公共住房的投资者只需要按照 政府规定的优惠利率向其贷款人支付利息 ， 政府对借款
人 进行利 息 补贴 ，弥 补优 惠利 率 与市 场利 率之 间 的差 额 。一般 面 向特定对 象进行 补贴 ， 如对专 门从事 中小户
用 财政 低息 贷 款支 持住 房 开发 ，住 房建 成 出售 后
贷款本金和利息得到回收， 财政资金得到滚动利用。 财 政低息贷款也大量用于资助私营住房建筑商乃至个人
建房者 ， 用 于 支持 出租 的公 共住 房 开发 ， 公 共住 房 建成
型住房建设的开发商及普通公 民首套住房的购房贷款。 相对政府直接提供的贷款 ，贴息 的方式可以减少 高额现金流支出，只需支付利差就可以带动较多的商
出租后 ， 贷款本金和利息分期得到回收。
作者简介： 王丽娟（ １ ９ ７ ９ 一 ） ， 女， 汉族 ， 甘 肃 兰州 人 ， 硕士 ， 主要 从 事 经 济 类 专业 教 学 研 究 Ｔ作 。
设 。大部分 国际和地区租赁住房保障收入线标准较高 ， 政府对不 同收入的保障对象家庭 给予 不同的帮助 ， 对实物住房本身 并没有做 区分 ， 一般统称为公共租赁住 房。受历史文化传统 、 住房问题 特点 、 认可和资源条件 等因素影 响， 各 国家和地 区公 共租赁住房机制各有 不同 ， 本文从公共租赁住房融资机制创新着手 ， 对 比分析 了公共住房融 资的各种 方式 ， 提 出了对我 国 公共租赁住房融资机制创新 的设想。
公共租赁住房运营管理方案
公共租赁住房运营管理方案清晨的阳光透过窗帘的缝隙，洒在我的书桌上，那些关于公共租赁住房运营管理的想法，就像晨曦中的露珠，一颗颗晶莹剔透。
我沉浸在思考的海洋里，让思绪自由流淌，用文字捕捉每一个灵感。
一、项目背景公共租赁住房作为我国住房保障体系的重要组成部分，旨在解决中低收入家庭、新就业无房职工和外来务工人员的住房问题。
然而，在运营管理过程中，存在诸多问题，如房源分配不公、租金管理不规范、物业服务质量低下等。
为此，我们需要一套科学、合理、高效的运营管理方案。
二、运营目标1.确保房源公平分配，让每一位符合条件的申请人都有机会享受到公共租赁住房的福利。
2.规范租金管理，确保租金合理、透明，让住户满意。
3.提升物业服务质量，为住户提供舒适、安全的居住环境。
三、运营策略1.建立健全房源分配制度（1）制定明确的分配标准，确保房源分配公平、公正。
（2）采用线上线下相结合的申请方式，简化申请流程，提高申请效率。
（3）建立房源分配监督机制，确保分配过程公开透明。
2.规范租金管理（1）根据市场行情和住户承受能力，合理制定租金标准。
（2）建立租金调整机制，定期对租金进行调整，确保租金合理。
（3）公开租金收取和使用情况，让住户明白消费。
3.提升物业服务质量（1）招聘专业化的物业管理团队，提高物业服务质量。
（2）建立物业服务质量评价体系，定期对物业服务质量进行评价。
（3）开展物业服务质量提升活动，提高住户满意度。
四、具体措施1.建立健全房源分配制度（1）制定《公共租赁住房分配管理办法》，明确分配原则、标准和程序。
（2）设立房源分配监督小组，负责监督分配过程，确保公平公正。
（3）定期对分配结果进行公示，接受社会监督。
2.规范租金管理（1）制定《公共租赁住房租金管理办法》，明确租金标准、调整机制和使用规定。
（2）设立租金管理监督小组，负责监督租金收取和使用情况。
（3）定期对租金进行调整，确保租金合理。
3.提升物业服务质量（1）招聘具有丰富经验的物业管理团队，提高物业服务质量。
浅谈公共租赁房管理制度建设
表 １ 多层次 的公共住房供应体 系
适 用 对象 供 应 类 型 供 应 方 式
为住房保 障制度体系 的一个重要组成部分 ， 在制度建设与人员 落实方面 面 ， 总体滞后 于廉租住房 、 经济适用住房 和限价商 品
住 房 市 场 还 十 分 不 健 全 ，住 房 买 卖 市 场 远 大 于 住 房 租 赁 市场 ， 而 市 场 上 出租 的房 源 ， 多 是 私 营 为 主 ， 府 可 提 供 的 廉 租 房 更 政 数 量 过 少 ，无 法 通 过 与 私 营 房 东 的竞 争 来 抑 制 房 屋 租 金 价 格 。 而 如 果 采 取 货 币补 贴 ， 异 于 将 这 部 分 经 济 实 力 薄 弱 的 困 难 群 无 体 推 向市 场 ， 很 可 能 推 动 租 金 的 上 涨 ， 而 加 重 租 户 和 国家 将 从
仍 然 存 在 很 多 漏 洞 ， 行 中的 问题 比较 突 出 。我 国至 今 仍 未 建 运
公 共 租 赁 房 则 是 针 对 介 于 中 低 和 中 高 收 入 之 间 的 夹 心 层 人 群 体 ， 者 实质 是 在 同一 框 架 内为 不 同收 入 阶层 提 供 不 同 租 金 的 两
１ 公 共租赁房 的定位
公共租赁住 房指的是政府或企业持有 一部分的房源 ， 且将
这 些房 屋 以低 于 市场 价 的方 式 租 给 特 定 人 群 。租金 水 平 相 对 高 于廉租房 ， 低于商品房 。 观各 国， 但 纵 政府 住房 保 障 的方 式 主 要 包 括 实 物 配 租 、 售 ， 币 补 贴 和 金 融 政 策 支 持 等 。其 中 ， 物 配 货 实 配 租 方 式主 要是 提 供 公共 租 赁 住 房 或 类 似 住 房 。公共 租 赁 住 房 保 障 的基 本 属 性 特 征 是 政 府 建 设 或 筹 集 的房 源 以实 物 配 租 方 式 ， 者 采 用 货 币 补 贴 形 式 面 向一 定 社 会 群 体 提 供 的 具 有 社 会 或 福 利 性 质 的 保 障 。公 共 租 赁 住 房 的 基 本 原 则 是 ： 人 享 有 适 当 人
津市市公共租赁住房后期运营管理办法
津市市公共租赁住房后期运营管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为加强和规范我市公共租赁住房管理，保障公平分配，规范运营与使用，健全退出机制，根据《公共租赁住房管理办法》(住建部令〔2012〕第11号)、《湖南省公共租赁住房分配和运营管理办法》（建保〔2016〕209号）、《常德市公共租赁住房并轨运行管理实施细则》（常建通〔2015〕51号）等文件精神规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域范围内公共租赁住房的分配、运营、使用、退出和管理，适用本办法。
第三条本办法所称公共租赁住房，本文中简称公租房，是指限定建设标准和租赁价格，面向符合规定条件的城镇中等以下收入住房困难家庭、新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员分配的保障性住房。
第四条公共租赁住房坚持分层实施，梯度保障，优先满足符合规定条件的低保、低收入住房困难家庭的需求，对符合条件的低保、低收入住房困难家庭，依申请原则上做到应保尽保。
第五条公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。
第六条市住建局是本市公共租赁住房管理工作的行政主管部门;市住房保障服务中心负责本市公共租赁住房管理具体事务。
发改、监察、财政、自然资源、人社、民政、公安、税务、住房公积金、市监、统计、街道等部门按照职责分工，提供资格审核所需的比对信息支持，协同做好公共租赁住房申请人保障资格的审核和公共租赁住房管理相关工作。
各街道办事处(镇政府)、社区应当设专人负责公共租赁住房申请的受理、审核及分配等工作。
第二章申请与审核第七条城镇公共租赁住房分配采取面向社会公开分配和定向集中安置相结合的方式。
定向集中安置主要解决政府重点工程建设、土地储备、棚户区改造、旧城改造、产业园区建设、引进人才等专项工作和特定区域中，符合公共租赁住房保障条件且急需救助的特定群体。
需要定向集中安置的，有关单位可代表特定保障群体统一向市住房保障服务中心提出申请。
公租房制度的突破与创新
公租房制度的突破与创新摘要：公租房制度是我国解决中低收入人群住房难问题的有效途径。
我国当前的公租房建设正遭遇瓶颈，其中资金短缺、房源不足、分配不公问题最为明显。
作为解决这一问题的有效尝试，武汉市“洪山模式”开创了公租房“以租代建”的全新模式，用租赁取代了传统的建设方式。
同时，加强相关制度建设，确保分配的公开、公平、公正。
本文通过介绍武汉市“洪山模式”的具体运作过程，试图为公租房建设寻找到新的突破口。
关键词：公租房；洪山模式；以租代建一、公租房建设的重要性及其面临的问题近年来，随着房价的持续高位运行，住房难问题成为全社会关注的热点。
特别是中低收入家庭的住房问题长期得不到解决，社会保障出现真空。
为进一步解决群众住房困难问题，我国加大了保障房建设的力度。
我国的保障房体系主要包括：廉租房、限价房、经济适用房和公共租赁房。
下面通过回顾和比较这四类保障房的发展轨迹和不同特点，可以看出公租房建设在保障房体系中的地位正不断凸显。
最早受到政府特别青睐和大力推广的是廉租房，其保障范围是有城镇常住居民户口的最低收入家庭，政府以相对低廉的租金出租房屋。
之后，随着房价的飞速上涨，定位为“楼价调节器”的限价房受到热捧。
限价房以中低价位出售中小户型的商品房，旨在满足城市居民的自住需求。
接着，伴随房价的持续波动，限价房逐渐被边缘化，经济适用房走到了保障房舞台的中心。
经济适用房针对的是城市低收入家庭，根据政策规定，政府以相对低廉的价格出售住房，有效减少购房者的经济负担。
与廉租房、限价房相比，经济适用房无疑更具有社会保障性质。
但是，上述三类保障房都有着各自严格的准入门槛和限定的保障对象，使得部分中低收入家庭处在保障房体系的真空地带。
也就是说，那些不具有城镇户口或者虽然具有城镇户口，但经济能力在城市最低收入和买得起经济适用房之间的家庭，其住房问题并没有得到有效解决。
由此，我国开始把公租房作为保障房体系的建设重点。
公租房供应的对象一般为城市中等偏下收入的家庭，且尽可能地接纳入外来务工人员等非城市常住居民。
公共租赁住房运营管理实施方案
公共租赁住房运营管理实施方案公共租赁住房的运营管理方案旨在确保公共租赁住房的健康发展。
租赁管理和物业管理的结合，即运营管理，旨在提供高质量的管理和服务。
运营管理方案包括以下几个方面。
第一节：运营管理的意义租赁管理的内容包括公共租赁住房租金的收缴、使用和管理。
物业管理则由市住房保障机构组建或选聘的专业物业服务公司承担。
以上两者在经营理念、工作要求上具有共同特性，都是不以盈利为目的，侧重管理与服务。
两者结合，可以更好地起到工作衔接有效，避免工作内容单一，工作量不足问题。
如果物业管理做到“全封闭”运作，只做公租房，这样可以有效控制亏损。
第二节：运营管理的机制经营租赁管理人员（经租管理人员）既承担租赁管理的具体工作，又承担物业管理的部分工作分工。
要求掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准，要求人员具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到上通下达。
具体讲经租管理人员是运营管理之中的核心管理人员，既为政府管理好房子又为住户提供各种物业服务。
工程设备管理人员（工管人员）既是小区内（楼宇）设施设备的大管家又是维修工，负责小区内（楼宇）设施设备的正常、安全运行，对公共区域内的设备定期巡检及时维修，对承租户提报的维修提供无偿或者有偿的服务。
要求有较强的协调沟通能力和组织管理能力，有良好的职业素养和团队合作精神，熟悉房地产开发建设流程，掌握施工图纸和设计变更，负责项目后期内部资料、各类工程档案资料归档整理，所有操作人员持证上岗。
根据工种分为：工程师、水电维修工、特种设备（电梯）维护、消防监控、特种岗位值班。
另外，还应包括财务人员、前期专门人员等。
具体操作部分需要秩序维护（保安）人员、保洁绿化人员等。
第三节：运营管理的机制设置公共租赁住房的运营管理机制应该合理设置，包括经营租赁管理人员、工程设备管理人员、财务人员、前期专门人员、秩序维护人员和保洁绿化人员等。
公共租赁住房的制度缺陷和对策浅析--以大连市公共租赁住房建设和管理为例
公共租赁住房的制度缺陷和对策浅析--以大连市公共租赁住房建设和管理为例李想【摘要】从2010年全国各地大规模建设“公租房”开始，公租房成为社会关注的焦点，但这并不能改变其作为新兴事物的固有属性---缺陷性。
我们研究公租房现阶段的缺陷不是否定公租房的诸多优势，而是希望引起更多社会关注，在一个开放的平台上，深度交流达成共识，为公租房的发展壮大提供智力支持。
本文从公租房既是保障性住房、又为社会一般公共商品的双重属性方面出发，以大连市公租房的现行制度和基本情况为例，研究各地普遍存在的共性问题，对公租房现阶段制度层面存在的不足进行分析，提出有针对性、可操作性的措施和办法，希望能为新兴事物的发展壮大贡献绵薄之力。
【期刊名称】《中国管理信息化》【年(卷),期】2014(000)013【总页数】3页(P114-115,116)【关键词】公租房;制度缺陷;市场配置;社会保障【作者】李想【作者单位】东北财经大学公共管理学院，辽宁大连 116024【正文语种】中文【中图分类】D632.1党的十八大提出了以保障和改善民生为重点的社会建设目标，要求“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。
建设公共租赁住房作为保障性住房建设的重要形态之一，正在被我国高房价的经济发达地区所普遍采用。
所谓公共租赁住房（以下简称公租房），是指由政府提供政策支持，主要通过建设（配建）和长期租赁相结合的方式筹集，向符合条件的申请对象提供的具有公益和租赁性质的，并给予租住对象租金补贴的住房。
虽然公租房这一社会焦点已经备受学界和大众关注，但应该看到，在我国当前社会发展水平下，公租房不可能摆脱其作为新兴事物的固有属性。
目前，我国公租房建设集中在北京、上海、重庆、广州、贵阳等全国一二类城市，并且大部分公租房仍然处于建设阶段，竣工交付的房源十分有限。
因此，随着公租房建设进程的加快，与其相伴产生的天然瑕疵和制度缺陷也必将犹如沧海泛舟，日益显现，逐渐明晰，成为当下公租房建设主管部门亟待完善的重要内容。
京建法[2013]15号北京市公共租赁住房后期管理暂行办法
![京建法[2013]15号北京市公共租赁住房后期管理暂行办法](https://img.taocdn.com/s3/m/6304a9e8f90f76c661371ae9.png)
北京市公共租赁住房后期管理暂行办法第一章总则第一条为规范本市公共租赁住房后期监督管理，切实提高管理服务水平，根据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）、《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》（京政发[2011]61号）、《关于加强保障性住房使用监督管理的意见（试行）》（京政发[2012]13号）及相关规定，制定本办法。
第二条本办法所称公共租赁住房后期管理，是指公共租赁住房租赁管理、物业服务等工作。
第三条市住房城乡建设主管部门负责本市公共租赁住房后期监督管理。
各区县住房保障管理部门负责本行政区域内公共租赁住房后期监督管理工作，对公共租赁住房产权单位进行指导、监督和检查，依照规定组织相关部门对公共租赁住房承租家庭资格进行复核。
公共租赁住房产权单位应负责租赁管理、物业服务等工作，并协助住房保障管理部门加强承租家庭资格动态管理，协助街道办事处（乡镇人民政府）及社区管理部门等开展社区服务。
第四条市住房城乡建设主管部门建立本市公共租赁住房管理信息系统，完善公共租赁住房使用情况、申请轮候家庭及配租家庭动态档案，实现全市动态管理。
公共租赁住房产权单位和区县住房保障管理部门应及时将公共租赁住房使用情况、承租家庭信息变动情况录入公共租赁住房管理信息系统，保证信息准确。
第五条公共租赁住房产权单位具体承担下列职责：（一）建立岗位职责和人员管理制度，制定公共租赁住房运营管理方案和租赁管理服务规范，并组织实施；（二）办理房屋入住手续，与承租家庭签订房屋租赁合同，并按租赁合同约定提供服务；（三）负责房屋租金确定、收缴等工作，并协助承租家庭办理租金补贴；（四）建立承租家庭动态档案，定期入户走访，及时掌握承租家庭成员基本信息变化情况；（五）受理承租家庭房屋合同变更、调换及调整、续租申请，并按照区县住房保障管理部门的决定办理相关手续；（六）宣传、贯彻执行住房保障政策，开展日常检查，接受、处理举报和投诉，按租赁合同约定监督承租家庭房屋使用情况；（七）按租赁合同约定纠正和处理违规使用房屋行为，办理合同终止手续，并及时报告区县住房保障管理部门；（八）负责公共租赁住房自用和共用部位及设施设备的维修养护，保持房屋及设施设备完好，确保房屋正常使用；（九）负责组织开展公共租赁住房物业服务；（十）按要求定期向区县住房保障主管部门报告公共租赁住房后期管理工作情况，并接受相关主管部门检查；（十一）按照有关规定或合同约定应承担的其它工作。
创新型公共租赁住房制度的分类补贴机制研究——以全国首创城市黄石市为例
建部 等 ７ 门联合制定发布 的《 于加快 发展公共 租赁 部 关 住房的指导意见》 以下简称 为《 （ 指导 意见》 指 出 ， 通 ） 要
过大力发展公共租赁住房 ， 建立更 为广泛 的城 镇居 民住 房保障体系 ， 而 切 实解 决 城 市 中低 收入 家庭 住 房 困 从
保 障性住房来源
ｓ｛ ＝ １
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（ ｒ ０ ＃ １ １一 ａ ）
ｒ 。
①
②
０
补 贴资金按 照租赁对象 的实际情 况 ， 可从廉 租住 房 租赁
补贴、 行政事业单位 和企业发 放的住 房货 币化 补贴等 渠
ｋ＝ （ ） ｆ ｃ
ｆ １一ａ （ ）￥Ｐ —Ｓ＝ｋ Ｃ ｏ （ ７ａ １ ０ 一 ）
④
其 中 ｓ为政府对 每一户公共 租赁 房的补贴 额 ，０ Ｐ 为
（ ） 二 公平性原 则 。 石市 创 新 型公 租 房体 系 中 只 黄
当地商品房 的市场租 金价格 ， Ｐ为公 共产 权公共 租赁房
要是符合原廉租住房保障条件的家庭都应按《 廉租住房 保障办法》 的规定享受廉租住房租赁补贴。租赁补贴标
制 尚未建立 ， 对此亟待进一 步深入研究 。
管部 门或者 其他管理部 门 、 邦有 限公 司及 其工作 人 市众
员在分类 补贴工作 若 存在 滥 用职 权 、 私舞 弊 、 徇 索贿 受 贿的， 要依法依 纪追 究 责任 ， 以确 保分 类补 贴 能切实 发 挥住房保 障的作用 。
二 、黄 石市 创 新 型 公 共 租 赁 房 分 类 补 贴 原
权（ “ 如 三改 ” 中还建 面积 与原 面积一 致 ， 或在后 期购 买
全部产权 以实现产权流转 ） ０＜ａ ， ＜１一ｋ ／ Ｃ ｐ时为 “ 三
公共租赁住房投融资制度创新的探索与思考
ｊ工洽房 地
公司主要以中长期债权投资计划的方式 ，向从事公共租赁 在高通胀背景下不断贬值 。今年 ９ ，《 月 保险资金投资不 动产暂行办法》出台 已允许保险资金 以物权 、股权 、债 权等多种形式投资不动产 ； 社保基金和企业年金作为政策
住房建设和经营的房地产企业提供融资 ； 房公积金则直 住
（ 四）通过配建手段筹集房源和资金 。今年 ６ ，上 月 海市政府 出台 《 经济适 用住房配建暂行意见 》 ，规定今后 凡新出让土地用于开发建设商品住宅 ，均应当按照不低于
近两年 天津等地在利 用 Ｒ Ｉｓ Ｅ 支持保障性住房建设方面 Ｔ
进行了许多探索 上海一些金融机构也希望利用 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 拓
于培育租赁市场的单位 出租人十分不利。二是土地供应相 对不足 ，上海是市域面积最小 的直辖市 ．市区可供利 用的
存量土地十分稀少 ，动迁等前期开发成本 巨大。三是资金 沉淀周期比较长 ，与重庆等兄弟省市不同．上海公共租赁
住房实行 只租不售 ，因此难 以在短期内回收投资 ，资
金沉淀至少十年 。 投融资问题是制约公共租赁住房可持续发展的瓶颈问 题。由于公共租赁住房投资规模大 、收益水平低 、资金沉 淀周期长 ，吸引投融资比较 困难 ，需要采取多种措施加以
用原有的工业用地 ．按照公共租赁住房和经营性项目各占
５％ 的模式实施开发建设 。这是一项政府和企业 “ ０ 双赢 “
的制度设计 ， 通过调动企业积极性 ，可以降低公共租赁住
房 的 土地成 本 。
（ ）积极拓展低成本融 资渠道 。低成本融资渠道主 二
要包括住房公积金 、保险资金 、社保资金 、企业年金等。 这些资金在银行存款利率非常低 ，投资公共租赁住房可以
公共租赁住房租后管理制度的创新
赴 鲞 接 轮 蠢 区 避 格 管 麓 越 候 播 理 租 棱 与 与 宙
（ 二）公共租赁住房租后管理制度体 系的组成 公租房租后管理制度体 系主要应 由以下 内容组成 。 １ 配租 制 度。配租 制度 主要 包 括 资格 审核 、轮 候 、 ．
控制运营成本 ；（）实施信息化 管理等 。 ５
管理 的过程 。其精髓是信息集成 ，核心是数据平台的建设 和对数据的综合利用 在公租房租后管理 中 ．充分发挥信
息化管理 的优势将有利于规范业务 提升 管理水平 、提高 管理效率 ，做到服务标准化 、业务流程化 、管理规范化 。
薹Ｉ Ｉ Ｉ Ｉ
要 意义 。
（ 三）公共租赁住房租后管理 的主要内容
公租房运营行为的管理 （ 见图 １ 。 ）
１ 对人 的管 理。这 一管理 围绕承租人 居住 行 为 从 ．
．
公共租赁住房租后管理的概念 ．特点和主
）公共租赁住房租后管理的概念
营阶段 ，是运营机构接受公租房产权人委托 ．按照规定对
公租 房承租人进行资格 审核 、确定租赁价格 、进行租赁管
理 、直至公租房退 出的运营管理过程 。
（ ）公共租赁住房租后管理的特点 二
１ 参 与主体 多。公租 房租后管理 的参 与主体 有政府 ． 主管部门、房屋产权人 、承租人 、运营机构及其选聘 的各 类专业服务公司 ，以及公安、居委会等社区管理者 。 ２ 管理 内容 多 公租 房租 后 管理 范 围广 、内容 多 、 ．
涉及的租 赁主体 客体及其租 赁行为所进行的组织、 协调的行 为。一般而言 ．公共租赁住房 （ 以下简称
租 管理等。 ２ 对 房的管理 。按 照现行规定 ．为 满足承租 人 ” 拎 包入住 的基本条件 ．对房的管理 内容 ．除了住宅小 区常
公共租赁住房运营管理方案
公共租赁住房运营管理方案公共租赁住房，又称保障性住房，是指由政府或相关机构投资兴建、管理和运营的租赁房屋，旨在解决城市低收入家庭和特殊群体的住房困难问题。
公共租赁住房的运营管理方案是确保公共租赁住房能够有效提供给目标群体，以达到其本身的社会保障功能并实现可持续发展的重要工具。
本文将从政府角度和社区角度分别探讨公共租赁住房的运营管理方案。
从政府角度来看，公共租赁住房的运营管理方案需要考虑以下几个方面。
首先，政府应制定相关的政策和法规，明确公共租赁住房的管理要求和标准，确保其质量和安全。
政府还应制定公共租赁住房的租金价格和租赁期限等相关政策，保证其价格合理、公正，并避免出现滞租和不当提前终止租赁的情况。
同时，政府还应设立专门的机构或组织来负责公共租赁住房的运营管理，包括住房分配、租金收取、维修维护、纠纷解决等方面的工作。
其次，政府还应加强对公共租赁住房的监管和评估。
监管方面，政府应加强对公共租赁住房的日常运营管理工作的监督和检查，确保其按照相关要求进行运营。
评估方面，政府应定期对公共租赁住房的运营情况进行评估，收集相关数据和反馈意见，及时调整和改进运营管理方案，以提高公共租赁住房的运营效果和服务质量。
从社区角度来看，公共租赁住房的运营管理方案也需要考虑以下几个方面。
首先，社区应加强与租户的沟通和互动，了解租户的需求和意见，及时解决租户的问题和困难。
社区还应组织开展相关培训和教育活动，提高租户的维权意识和管理能力，促进租户与社区的良好互动关系。
其次，社区还应建立健全的维修服务体系，及时处理公共租赁住房的维修和保养工作，确保住房的基本设施设备和环境质量。
社区还应加强对房屋的管理，制定相关规定和制度，防止房屋被损坏或滥用。
此外，社区还应建立有效的纠纷解决机制，及时处理和解决公共租赁住房相关的纠纷问题。
最后，社区还应加强对公共租赁住房的宣传和推广工作，提高公众对公共租赁住房政策的认知度和理解度，促使更多的合适人群选择公共租赁住房，提供相应的申请和配套服务。
从“洪山模式”透视公租房制度之完善
业 ， 为 毕业 未满 ５年 的大 中专 院校 毕业 生 。 由 且 申请 实际 情况 来看 ， 入条 件设 置过 于 苛刻 以及 准
准 入 条 件 之 间缺 乏 关 联 性 导致 有 效 需 求严 重 不 足， 是公 租房 高空 置率 的直接 原 因 。
洪 山区公租 房 以商 品房 品质 建设 ， 价 参照 定 周 边 同品质房 屋 的市场租 金 。 公租 房 市场化 定价 的初 衷 是 为切 实 发 挥 货 币配 租 木的新 型保 障方
不 符 ， 议 将面 积准 入标 准 调整 到 １ 方米 （ 建 ３平 最
综合 ２ １． 版・ ２ ０ ６
专题 ： 公租房的 “ 洪山模式”
Ｃ ＲＡ ｍ Ｅ Ｔ Ｅ
低 标准 的基本 住房 面积 ） １ 或 ６平方 米标 准 （ 廉租
来 ”“ 、 怎样 花 最有 效 ”是政 府 必须 思考 的现 实 问
（ 括 每 月租金 ７ ３元 ， 包 ２ 物业 服务 费 ７ ） 房租 ５元 ， 支 出 占收入 比重达 到 １ ３或 １ ２以上 ， 得 承租 ／ ／ 使 人 负担过 重 ， 公租 房望 而却 步 。 对 另外 ， 对于 新增 就 业 大学 生 （ 毕业 未 满 五 年） 求 用 人单 位 提 供 要
月８ ０元 ， 家 三 口每 个 月共 计可 补 贴 ２０元 ， 一 ４ 若
申请 马湖 村 、 南湖 村 的公 租 房 ， 得 最 高 额度 补 获 贴 后 租 金 仍在 ４ ３元 以上 ，在 考 虑物 业 管 理 费 ８ 用 、交 通 和 时 间成 本 后 ，租 房支 出 占家 庭 收入 ３ ％ 若 该家 庭原 有人 均建筑 面积 ８平 方米 ， 月 ０。 每 只能 获得 １ ５元 的住房 补助 ， 房 支 出 占家 庭 收 ０ 租
公租房后期运营管理存在的问题及对策
公租房后期运营管理存在的问题及对策摘要：公租房后期运营管理，对于满足低收入群体住房需求，起着至关重要的作用。
在本文中，将深入探讨公租房后期运营管理问题，并分析其问题发生的机理。
同时，还将提出一系列对策，提升公租房后期运营管理的质量，确保其标准化，从而解决低收入人群的住房问题。
关键词：公租房；后期运营管理；对策前言随着城市化建设的推进，住房问题日益突出，特别是对于低收入家庭而言，他们的住房需求往往难以得到有效满足。
为了解决这一问题，我国积极进行公共租赁房的建设，以确保建立多层次、多形式的住房保障体系。
然而，在实际运营过程中，公租房后期管理存在许多问题，这给其提供社会服务和保障职能带来了不小的阻碍。
因此，在新时期，解决公租房后期管理问题已经成为提升管理质量的重要手段。
1.公租房后期运营管理中存在的问题1.1运营机构能力不足部分地区的公租房运营机构人员在应对复杂的租赁纠纷、维修维护等问题时，由于缺乏相关专业知识和经验，导致能力不足。
这一现象可能是因为在招聘标准方面存在不严格的情况，同时培训和提升机制也不完善。
此外，一些地区的公租房运营机构在组织架构和管理体系方面存在一定的欠缺，工作流程不畅、信息沟通不及时、责任划分不清等问题较为突出。
此外，公租房后期运营需要一定的资金投入，但是有些地区的运营机构面临资金短缺的挑战，因此难以提供良好的管理和维护服务。
这也与财政压力大、资源分配不合理等因素有关。
1.2配套设施不完善在一些地区，对公租房及其周边的配套设施规划存在缺乏科学性、综合性和前瞻性等问题。
可能是由于缺乏全面考虑，没有充分预估住户需求和未来发展的需求，导致配套设施建设与公租房使用不匹配。
其次，公租房所在地区的人口密度、结构和特点等与公租房的建设和使用还存在一定的不匹配情况。
对此，由于数据分析不准确，未能准确把握住户的需求以及公共服务设施的供给状况，导致配套设施不足以满足住户的实际需求。
1.3缺乏监管和评估机制在公租房的后期管理中，缺乏有效的监管机制，使得公租房运营中存在的不当行为和违规行为，难以被及时发现和纠正。
公共租赁住房后期管理办法
公共租赁住房后期管理办法公共租赁住房是由政府建设并供市民租赁的一种住房形式，旨在解决人口密集城市居民的住房问题。
为了保证公共租赁住房的良好管理，以下是相关的后期管理办法。
一、租赁政策：1. 所有符合条件的市民都有平等的机会租赁公共租赁住房，不得存在歧视和偏袒。
2. 租赁期限一般为3年，可以根据个人情况延长或缩短，但不得超过10年。
3. 租金由政府按照市场价进行测算，并根据市民的收入情况制定租金标准，确保租金的合理性和可负担性。
二、租赁管理：1. 租赁住房的申请与分配应该通过公平、公正的途径进行，不得存在不当干涉和人情倾斜。
2. 承租人应按时缴纳租金，并保证住房的正常使用和维护，不得随意改建和转租。
3. 出现住房质量问题时，承租人有权向管理机构提出申诉，管理机构应及时进行处理和维修，保证住房的安全和舒适。
三、管理机构：1. 设立公共租赁住房管理机构，负责公共租赁住房的分配、维修和日常管理工作。
2. 管理机构应建立健全的租赁档案系统，及时记录每个住户的租赁信息和履约情况。
3. 管理机构应定期组织相关培训，提高工作人员的业务水平和服务意识。
四、居民权益：1. 租赁住房居民有权享受与自有住房居民相同的公共服务，例如教育、医疗等。
2. 居民有权向管理机构提出合理建议和意见，并参与公共租赁住房管理的决策过程。
五、监督机制：1. 政府部门应建立严格的监督机制，对公共租赁住房进行定期检查和评估。
2. 公众有权对公共租赁住房管理中的违规行为进行举报，政府应及时调查处理。
六、奖励与惩罚：1. 对于履约良好的承租人，管理机构可以给予一定的租金优惠或奖励。
2. 对于严重违约的承租人，管理机构可以根据相应规定对其进行相应的处罚，甚至取消租赁合同。
以上是公共租赁住房后期管理的一些基本办法，旨在确保公共租赁住房的正常运行和住户的合法权益，促使公共租赁住房成为一个良好的住房选择。
七、社区参与：1. 承租人应积极参与社区活动，共同维护公共租赁住房的环境和安宁。
市人民政府关于进一步加强公共租赁住房管理的通知-武政规〔2014〕11号
市人民政府关于进一步加强公共租赁住房管理的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------市人民政府关于进一步加强公共租赁住房管理的通知武政规〔2014〕11号各区人民政府，市人民政府各部门：为进一步完善住房保障体系，优化住房供应结构，推进公共租赁住房发展，加快解决我市中低收入家庭住房困难，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)、《住房城乡建设部财政部国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）、《省住房城乡建设厅省财政厅省发展改革委关于做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（鄂建文〔2014〕5号）要求，经研究，现就进一步加强我市公共租赁住房管理的有关事项通知如下：一、充分认识加强公共租赁住房管理工作的重要意义近年来，我市不断加大廉租住房和公共租赁住房等租赁型保障性住房的建设力度，城市中低收入住房困难家庭的住房条件得到了明显改善。
但随着大量保障性住房建设项目进入集中交付期，其运营和后期管理的问题日益凸显。
按照国家有关要求，2014年我市公共租赁住房和廉租住房实行并轨运行后，其管理的难度进一步加大。
为此，各区、各有关部门要进一步提高认识，切实增强责任感，认真贯彻落实国家及省关于做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行、加强公共租赁住房管理的重要决策部署，精心组织，加大力度，积极稳妥推进公共租赁住房管理的各项工作。
二、明确加强公共租赁住房管理工作的总体要求公共租赁住房管理应当遵循“以区为主、市区联动、机构运营、封闭运行”的原则。
各区人民政府作为辖区公共租赁住房管理工作的责任主体，要按照“统筹兼顾、注重衔接、精心组织、稳步推进”的要求，推进公共租赁住房和廉租住房的并轨工作，统筹房源建设，优化资格申请审核流程，实行实物配租和租赁补贴相结合的保障方式，完善差别化补贴机制，探索建立市场化运营管理模式，建立健全管理和运营机构，妥善处理新旧政策衔接的问题，确保公共租赁住房规范发展。
公租房后期日常管理制度
第一章总则第一条为加强公租房后期管理，保障公租房的正常使用，维护公租房住户的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《公共租赁住房管理办法》等法律法规，结合本地区实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于本地区所有已建成并投入使用的公共租赁住房。
第三条公租房后期管理应当遵循以下原则：（一）以人为本，服务住户；（二）依法管理，规范运作；（三）安全第一，预防为主；（四）科学管理，持续改进。
第二章管理机构及职责第四条公租房后期管理工作由市（县、区）住房保障和房产管理局（以下简称“住房保障部门”）负责，具体工作由其下设的住房保障管理机构承担。
第五条住房保障管理机构的主要职责：（一）制定公租房后期管理制度和操作规程；（二）负责公租房的日常巡查、维修保养、安全管理等工作；（三）负责公租房租金收缴、合同管理、入住退出等工作；（四）负责公租房住户的服务和投诉处理；（五）负责公租房的资产管理；（六）负责公租房的租金调整、分配、退出等工作；（七）负责公租房的监督检查和考核评估。
第三章住户管理第六条公租房住户应当遵守以下规定：（一）爱护公租房及配套设施，不得擅自改动房屋结构和设施；（二）合理使用公租房，不得转租、转借、转卖；（三）保持公租房内整洁，不得堆放杂物，不得饲养宠物；（四）遵守公共秩序，不得干扰他人正常生活；（五）遵守消防安全规定，不得使用明火、易燃易爆物品；（六）配合物业管理人员的检查和维修工作。
第七条公租房住户有下列行为之一的，住房保障管理机构有权采取相应措施：（一）违反第六条规定的；（二）故意损坏公租房及配套设施的；（三）擅自改变房屋结构和设施，影响房屋安全和使用功能的；（四）利用公租房进行违法活动的。
第四章维修保养第八条公租房的维修保养分为日常维修保养和定期维修保养。
第九条日常维修保养由物业管理公司负责，包括：（一）房屋及配套设施的日常巡查；（二）房屋及配套设施的日常维护；（三）房屋及配套设施的应急维修。
公共租赁住房后期运营管理研究
公共租赁住房后期运营管理研究◎蒋万兴管理科学一、研究背景为了进一步解决城市中等偏下收入人群的住房困难问题，2009年政府工作报告首次提出“要积极发展公共租赁住房”这一住房保障方式，在此之后我国公租房进入大规模筹建阶段，国家和地方陆续出台政策，给予土地、税收、财政补助等优惠，鼓励政府、社会资本参与投资、建设、运营和管理公租房。
在各级政府的大力推动下，各地建设筹集了数目庞大的公租房，建立起了多层次、多形式的公租房住房保障体系，极大满足了城市中低收入住房困难人群日益突出的基本住房需求。
随着国家住房保障形势发展变化，2019年起中央停止从全国层面上对公租房建设资金的支持，只对全国71个大中城市新筹集公租房给予中央补助资金，从国家政策导向看，这意味着我国公租房的发展重点从加快房源供给逐步转向提高后期运营管理质量上。
由于公租房后期运营管理跨度时间长、参与主体多、管理内容复杂等，且涉及到广大保障对象的住房利益，可以说做好后期运营管理不仅是公租房管理的重中之重，也是公租房发挥好住房保障职能的关键，越来越受到政府和民众的重视和关心。
因此，研究、破解公租房后期运营管理面临的问题具有深远的意义。
二、公租房后期运营管理的概念界定目前，各界对公租房后期运营管理概念仍存在分歧，有的认为应该从房屋建成后开始，有的则认为应从首次入住开始。
为准确开展研究，本文公租房后期运营管理是指公租房在建设竣工验收后，经公租房管理部门按照有关的准入与分配标准分配给符合条件的保障对象，从保障对象入住开始，对已投入使用的公租房进行的动态进入与退出，租赁管理、物业管理、动态资格核查等。
三、公租房后期运营管理中存在的主要问题（一）政策修订不及时随着公租房交付使用，后期运营管理实践中陆续暴露出了许多前期没有预想到的新情况、新问题，然而部分政策规定却一直未根据公租房发展形势和实际管理需要及时进行修订更新完善，导致一些条款不符合实际而无法适用，同时一些工作事项又因没有政策依据而难以推进，后期运营管理工作时常陷入被动，迫切需要相关部门及时予以调整。
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公共租赁住房租后管理制度的创新
摘要：公共租赁住房建设及运营管理是我国住房保障乃至社会民生发展的重中
之重。
当前，积极探索科学构建公共租赁住房租后管理制度，对完善公共租赁住
房制度、乃至完善整个住房保障制度都具有重要意义。
本文就公共租赁住房租后
管理制度的创新展开探讨。
关键词：公共租赁住房；租后；管理
引言
20世纪90年代后期，我国推进住房制度改革，出台了住房公积金政策、经
济适用房政策和廉租房政策等，社会住房保障体系逐步完善，以不断满足城镇中
低收入家庭的住房需要。
廉租房和经济适用房制度均源自20世纪90年代，2007
年后，随着国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕124号)的颁布，扩大城镇住房保障覆盖面、推动廉租房和经济适用住房进入快速
发展阶段。
1 公共租赁住房租后管理的主要内容
公租房租后管理的内容可以归纳为三个方面，即对人的管理、对房的管理和
对运营行为的管理（见图1）。
（1）对人的管理。
这一管理围绕承租人居住行为，从申请人通过资格审核，取得承租人资格选房入住，直至不再符合租赁条件的解
除租赁关系退出公租房为止。
其内容主要包括：（1）对承租人的资格认定；（2）租赁关系的建立和解除；（3）对承租人居住行为的管理；（4）续租与退租管理等。
（2）对房的管理。
按照现行规定，为满足承租人“拎包入住”的基本条件，对房的管理内容，除了住宅小区常规的物业管理内容外，还有对房屋装修、家具和
家电设备、设施等的管理。
主要内容包括：（1）小区物业管理；（2）装修房屋、配置必须的家具和家电；（3）对房屋及其装修、家具和家电的维护维修；（4）
对退租房屋与设备进行必要的翻新、更新；（5）社区公共用房的提供与维护等。
（3）对运营行为的管理。
运营机构组织协调各方，有计划地实施配租和租赁经营，其主要内容有：（1）合理确定运营目标；（2）招租营销；（3）选聘专业
化管理公司；（4）控制运营成本；（5）实施信息化管理等。
2 对创新公共租赁房租后管理制度的建议
2.1 搭建统一的公租房管理服务信息平台
由政府主管部门牵头，相关企事业单位参与搭建公租房管理服务信息平台，
建立统一的公共租赁住房信息系统，完成公租房资源与通过审核的申请人需求相
关信息的交换认证、网签合同等，使公租房运营管理更加高效、合理、顺畅。
搭
建公租房管理服务信息平台，有利于扩大公租房来源渠道，发挥公租房租赁管理
规模化效应，有利于根据市场需求调配房源，增强公租房适配性，有利于盘活社
会存量房源，改善租赁住房供应结构，有利于及时了解租赁型保障住房的真实数据，加强行政监管，也能为政策制定提供充足依据。
2.2 建立公租房租赁价格的市场化指导机制
公租房的可持续发展，取决于能否依靠自身能力实现资金平衡。
公租房的投
资主要是开发建设资金和运营管理成本，而其收益主要来源于公租房租金和配建
商业。
本文认为，现阶段房地产市场住房租金与售价倒挂，依靠租金收益是难以
实现公租房资金平衡的。
因此建议，应积极发展住房金融，探索住房信托、债券
等金融产品，拓宽公租房融资渠道；加大政府在土地供应、信贷支持、税收减免
等方面的政策支持，引导公租房尽快依靠自身能力在租后管理的过程中实现资金
平衡，促进公租房制度的可持续发展。
当前，应加快建立公租房租赁价格的市场
化指导机制：（1）进一步规范对住房租赁市场的管理，房地产交易部门应定期
公示本市各区域的住房租赁成交价格，指导公租房租赁价格的确定。
（2）认清
公租房的非福利性质，客观评估公租房的市场租金价格。
（3）统一公租房租金
的内涵，合理制定租金调整系数。
以期通过市场化的价格形成机制，使投资者可
以从公租房的经营中逐步收回投资，奠定可持续发展的基础。
2.3 建立完善法律保障体系
公共租赁住房的建设和运营管理是较为复杂的系统工程，其准入、分配、租
金管理、租后管理等各个环节都关乎民生利益，但目前相关领域的法律法规仍不
完善。
建议加快公共租赁住房的法律保障体系建设，站在经济社会发展全局的战
略高度，将公租房建设和管理充分体现在中长期规划、城市总体规划和政府重大
决策中，纳入地方政府绩效考核。
在实际操作中，统筹考虑主要目标群体的内部
特征和需求的特殊性，根据实际申请情况、年审情况以及当地经济社会水平的变
动进行定期调整。
同时完善日常管理机制。
加快建立信息管理系统和电子房源清册，对配租房源实行动态化管理和定期检查。
对公租房建设管理部门，要进一步
强化职能、充实人员、落实抓手，承担起统筹全社会公租房建设管理的重任。
2.4 创新公共租赁住房租金的支付方式
建议积极利用上海金融业比较发达、市场体系相对完善的特点，创新公租房
租金的支付方式。
例如，利用现代银行支付手段，委托银行转账支付。
通过运营
机构在指定银行开设租金收付账户，建立承租人与指定银行之间的委托划扣关系，实现租金由指定银行划转至运营机构。
又如，沟通承租人单位租金补贴或提取公
积金支付租金的渠道，便捷支付。
再如，探索以“租”付“租”的支付方式。
对承租
人的小面积自有住房，帮助其出租后，用自住房的市场租金支付公租房租金。
今后，运营机构还可以选聘房产中介接受承租人委托直接以“租”付“租”。
2.5 强化老旧公共租赁住房的维修管理
在政府管理的公共租赁住房中，相当一部分房屋建成年代已久，加上年久失修，给承租人的生命财产带来极大的安全隐患。
因此，有必要建立一套完整的房
屋维修管理模式。
诸如，建立房屋档案制度，对建成达到一定年限的房屋定期进
行检修；二是对安全隐患极大的老旧房屋实施拆除，防止居住引发安全事故；三
是对维修成本较高，其租金收益无法满足维修需求的房屋予以收回，不再进行配租。
2.6建立政社合作模式
公租房既要满足公益的需求，也要保障效益的提升，因此其运营管理必须遵
循公共产品或准公共产品的分配规律。
当前以政府为主导的建设和管理模式，在
一定程度上进一步加重了地方政府的负担，为公共租赁住房的可持续发展带来诸
多不确定性。
应加快推动政府与社会资本建立合作，吸引更多的社会资本和社会
组织投入到公共租赁住房的建设和运营管理中，进一步缓解融资压力，提高可持
续发展水平。
2.7 推进代理经租市场化、专业化运作，制度化、规范化管理
目前，代理经租主要有两种方式：一是包租模式，即运营机构按一定价格包
租后，统一进行装修改造后再对外出租；二是委托租赁模式，即运营机构按委托
合同的约定，对外出租并实施租赁管理。
通过代理经租方式筹措租赁住房，可有
效消化存量，利用社会闲散资源，适配性更强。
代理经租方式还可建立公租房与
社会租赁房之间的桥梁，将不再符合续租资格但仍有租赁需求的租户调配到合适
的代理经租房源内，能够有效推动公租房的退出机制运行。
3 结语
公租房的开发建设阶段，是公租房进行选址、筹资、开发建设（新建、改建等），直至竣工交付的过程；或者由其他房屋转作保障性租赁住房的过程。
公租
房的租赁运营阶段，是运营机构接受公租房产权人委托，按照规定对公租房承租
人进行资格审核、确定租赁价格、进行租赁管理、直至公租房退出的运营管理过程。
参考文献：
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