三亚市凤凰镇镇区控制性详细规划

三亚市重要的旅游和现代农业服务基地，以休闲养生和乡村度假为特色的生态田园宜居城镇。
功能组成
凤凰镇镇区的功能主要包括生活宜居、旅游配套、特色旅游、公共服务、购物餐饮、现代农业等六大功能。
规模控制
规划区总用地面积公顷，其中城市建设用地面积公顷。（附表）
规划范围内建筑总量控制在万平方米以内，其中镇区建筑量为万平方米，村庄建设用地建筑量为万平方米。（附表）
本规划依据现状高压走廊情况，对凤凰镇区高压走廊黑线进行界定，规划将绕城高速公路以南的现状高压走廊实行改线，统一沿绕城高速公路两侧生态绿地布局。
规划高压走廊黑线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；有关部门不得违反规定，批准在高压走廊黑线范围内进行建设；在高压走廊黑线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。
（）公共管理与公共服务设施用地
公共管理与公共服务设施用地面积公顷，占规划区城市建设用地面积的。
其中，行政办公用地面积公顷，占规划区城市建设用地的；图书展览用地面积公顷，占规划区城市建设用地的；文化活动用地面积公顷，占规划区城市建设用地的；中小学用地面积公顷，占规划区城市建设用地的；科研用地面积公顷，占规划区城市建设用地的；体育场馆用地面积公顷，占规划区城市建设用地的；宗教用地面积公顷，占规划区城市建设用地的。
地块编号
根据《三亚市控制性详细规划编制技术规定（暂行）》，规划区内地块按区块、街坊、地块三级编号。区块以规划区功能片区划分，将整个规划区分为三个区块，各区块分别为、、区。地块编码原则上按一个独立用地性质的地块为编码单位，即每一个用地编码只代表一个地块，一种用地性质。用地性质代表地块土地使用的主导性质。地块编码采用三级编码办法，即“区块代码街区代码＋地块编号”组成。如—－即表示规划凤凰镇区块第街区第号地块。
（）双心
双心为镇区服务核心区和旅游服务中心。在镇区组团，以羊栏社区公园、体育中心、文化服务中心、商业服务和清真寺等共同构成镇区服务核心区；在凤凰路与海虹路交叉口处，以京润珍珠博物馆、酒店、餐饮等形成凤凰镇旅游服务中心。
（）四组团
“四组团“分别为：镇区综合组团、机场配套组团、物流组团、水蛟产业组团。
镇区综合组团位于羊栏大排沟以南，南侧紧邻三亚湾海坡片区，是由凤凰老镇区发展扩大形成，是凤凰镇未来的城镇中心，规划利用区位和交通优势，紧密协调周边机场和南部海坡片区，推进凤凰镇镇区规划与等级提升，推进城乡一体化建设，完善城镇配套水平。
（）物流仓储用地
物流仓储用地面积公顷，占规划区城市建设用地的。全部为一类物流仓储用地。
（）道路与交通设施用地
道路与交通设施用地面积公顷，占规划区城市建设用地的。
其中，城市道路用地面积公顷，占规划区城市建设用地的；交通枢纽用地面积公顷，占规划区城市建设用地的；社会停车场用地面积公顷，占规划区城市建设用地的。
规划区内各地块开发强度见附表。
土地使用兼容性控制
为了使规划适应今后镇区发展的要求和各种开发要素的变化，使规划在实施操作过程中具有灵活性和应变性，确保土地用途在保证环境标准的条件下具有合理的调整可能，规划确定各类用地的兼容范围，分为兼容、不兼容和有条件兼容三类。（附表）规划区范围内在下述情况下，不宜改变地块使用性质。
第十三章 场地竖向控制
第十四章 市政公用设施控制
第十五章 环保控制
第十六章 防灾控制
第十七章 附则
附 录
第一章
规划目的
为指导海南省三亚市凤凰镇镇区的建设，统筹安排规划范围内的土地使用和各项建设，加强城市规划管理，为凤凰镇的开发建设提供立法依据，特编制《三亚市凤凰镇镇区控制性详细规划》（以下简称本规划）。
规划原则
.可持续发展原则
随着海南省国际旅游岛战略和大三亚湾发展战略的推进，凤凰镇的发展需要具有前瞻性的规划文件进行指导。本规划将承载上位规划新的发展思路，将新的发展要求带到凤凰镇的实际建设中去。
.特色精品原则
基于上位规划定位和发挥凤凰镇区位条件和资源条件的优越性，认识规划区生态环境和人文资源优势，坚持生态优先，塑造特色回辉文化旅游镇区。
本规划依据总体规划和现状建设，对规划区的道路红线予以界定。具体控制参见附表。道路红线内的道路用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；在道路红线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施必须限期迁出。
（）绿地绿线的控制
绿地绿线是指依法规划、建设的城市绿地边界控制线。划定公共绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、生态风景林地等的控制线。本规划依据现状地形地貌、山体水系特征，对规划区各类绿地绿线进行界定。
河道保护兰线是指依法规划、建设的城市水域边界控制线。划定较大面积的水域、水系、湿地及其岸线一定范围陆域地区作为保护区的控制线。
本规划依据现状水库、水系特征，对规划区河道保护兰线进行界定，主要包括羊栏大排沟和规划河两条水系的河道保护兰线界定。
规划河道保护兰线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；在河道保护兰线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施必须限期迁出。
机场配套组团位于羊栏大排沟以北，高峰路以西，西侧紧邻凤凰国际机场，机场大道东西向贯穿其中，规划利用其区位优势，把该组团打造成为机场服务的配套组团。
物流组团位于西线铁路以北，绕城高速以南地区，结合区位交通优势，发展铁路、公路货运站场和仓储物流业，形成集中的物流基地。
水蛟产业组团位于绕城高速北部，结合其绕城高速出入口交通区位优势发展，大力发展物流产业，打造成为凤凰镇乃至机场服务的物流基地；根据现状的林业科学研究所，扩大规模，打造林业科学研究基地。
用地布局
规划用地总面积约公顷，其中城市建设用地面积公顷。
（）居住用地
居住用地面积公顷，占规划区城市建设用地面积的。
其中，二类住宅面积用地面积公顷，占规划区城市建设用地的；服务设施用地面积公顷，占规划区城市建设用地的。
（）居住用地商业服务业设施用地
居住用地商业服务业设施用地面积公顷，占规划区城市建设用地面积的。
规划绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；有关部门不得违反规定，批准在绿线范围内进行建设；在绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施必须限期迁出；对于违反城市绿线管理制度的行为，必须严格按照《城市绿线管理办法》中的要求进行执行。
（）河道保护兰线的控制
（）轨道交通橙线的控制
根据城市总体规划划定轨道交通规划控制区和安全保护区，提出有关控制要求，确定在海虹路与机场大道路面中央设立米宽的有轨电车橙线范围。
（）文物保护紫线控制
根据国家文物保护相关法规，落实“文物保护紫线”控制，划定市级以上文物保护单位的保护范围及建设控制地带的边界线，明确相关控制要求。
凤凰镇镇区内涉及的文物古迹用地为回辉清真寺，规划宗教用地约为公顷。规划文物保护紫线范围内不得进行其他建设工程及与文物保护相冲突的其他行为。文物保护单位周边应划定建设控制地带，其中不得建设危及文物安全的设施，不得修建形式、高度、体量、色调等与文物保护单位的环境风貌不相协调的建筑物或者构筑物。
规划范围内规划人口容量为万人。其中，规划镇区人口为万人，村庄人口万人，度假购房人口万人。
规划结构和用地布局
规划结构
在充分研究规划区现状及发展要素，并与周边地区相互协调的基础上，确定规划区未来空间发展和功能布局结构，规划形成：“双轴、双心、四组团”的规划结构。
（）双轴
“双轴“是指东西向的凤凰路城市发展轴和南北向的高峰路城市发展轴。
（）商业服务业设施用地
商业服务业设施用地面积公顷，占规划区城市建设用地的。
其中，零售商业用地面积公顷，占规划区城市建设用地的；批发市场用地面积公顷，占规划区城市建设用地的；餐饮用地面积公顷，占规划区城市建设用地的；旅馆用地面积公顷，占规划区城市建设用地的；加油加气站用地面积公顷，占规划区城市建设用地的。
规划范围
根据《海南省三亚市凤凰镇总体规划（）》确定的凤凰镇镇区范围，本规划规划范围南至海榆西线，北至凤凰温泉旅游度假区，西接凤凰国际机场，东接热带观光农业区，规划总用地面积公顷，其中城市建设用地公顷。
规划期限
本规划期限为年，与《海南省三亚市凤凰镇总体规划（）》一致。
规划效力
本规划是三亚市凤凰镇镇区内土地使用和各类建设的指导性文件，适用于凤凰镇镇区规划范围内各类建设用地的规划管理工作，是城乡规划主管部门做出规划行政许可、实施规划管理的依据。
规划强制性内容
本规划以下划线（加粗）的形式将规划的“强制性内容”进行明确和落实。
功能定位和规模
规划定位
综合凤凰镇的现状条件及周边环境分析，依据上位规划对凤凰镇的规划定位要求，以及凤凰镇在各项条件下的功能要素补充，凤凰镇区承担着周边风景区、旅游区的旅游公共服务职能；作为凤凰镇的公共服务中心，承担着一般的城市公共服务职能；同时，兼具凤凰镇自身的历史和文化积淀所应体现的职能，因此，规划将凤凰镇区定位为：
规划依据
（）《中华人民共和国城乡规划法》（年月日）
（）建设部《城市规划编制办法》（年月日）
（）建设部《城市规划强制性内容暂行规定》（）
（）《城市用地分类与规划建设用地标准》（ –）
（）《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（）
（）《海南国际旅游岛建设总体规划》
（）《三亚市城市总体规划（）》
（）《三亚市土地利用总体规划（）》
规划范围内各类建设用地构成见附表。
土地使用规划控制
“六线”控制
结合国内先进城市的规划管理体系，三亚市建立“控制线”管理体系，通过“六线”控制，保证城市公共服务职能的有效确定和实施。三亚市“六线”指道路红线、绿地绿线、河道保护兰线、高压走廊黑线、轨道交通橙线、文物保护紫线。
（）道路红线的控制
道路红线是指依法红线规划、建设的城市道路边界控制线。界定城市道路广场用地、对外交通用地（管道运输用地除外）和交通设施用地的控制线。