光谷金融港市调报告

销售 销售 销售 销售
光谷首席创业综合体
已售 完项 目
光谷创新天地 佩尔中心
创新产业街区
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2.光谷产业园市场
光谷软件园 光谷软件园
整体占 地 容积率 680亩 2.03 总建面 物业类型 73000㎡ 写字楼 商铺
绿化率
建筑形 态 建筑风 格 园林景 观 产品特 点 客户特 点
鲁巷组团以光谷广场为中心，沿着珞瑜路、 鲁磨路、民族大道等主干道向四周扩散；集 中了光谷商务区较为高端的写字楼项目，目 前已建成如融众国际 、光谷银座等写字楼； 商务配套较为丰富；
佳园路组团北起珞瑜东路，向南主要分布在 佳园路两侧，东西分至光谷一路、光谷大道 沿线，向南穿过光谷创业街至高新大道；该 组团依托创业孵化优势，以商务写字楼为主， 商务市场起步早，但发展缓慢，层次较低， 目前主要有SBI、慧谷时空、光谷国际等商务 写字楼；周边中高端商务配套缺乏； 软件园组团包括三环沿线、外围的写字楼项 目，以产业办公为主，典型项目是光谷金融 港——位于光谷交通要道关山大道1号，东临 关山大道，南临软件园一路，西临民族大道， 北临南湖南路；主要入驻行业：跨国公司及 海外上市企业、金融后台服务机构 、国内知 名的软件、服务外包和电子信息服务类企业； 该组团现已形成以软件园为核心的工业写字 楼集聚区和以光谷天地为中心的商业中心。
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SBI创业街 光谷总部国际 当代国际企业总部 光谷生物城九峰创新基地
4 10 3
11 11
写字楼 产业园
13 8 12 16 14 15
1 2 7 9 6 5
5
6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
光谷商业中心
东谷银座 融众国际 世界城广场 国光大厦 创富商务公馆 当代科技大厦 光谷时代广场 东湖广场宽堂 光谷国际 慧谷时空
200-370平米单位，可自由组合 标准层1300㎡，650㎡起租 研发楼：263-274㎡ 均价7300元/平米 租金55元/㎡·月 5000元/㎡ 4800元/㎡ 均价约4500元/平米 均价约5000 5400元/㎡
创智天地 武大GEO
10.5万㎡ 4万㎡ 7万㎡ 4.5万㎡
公寓：40、78、90㎡ 163、194、349、382平米，平层和复 式，自由组合 写字楼最小面积126平米，自由组合， 另有一栋SOHO 标准层960㎡，895㎡
大学园区
高新科技\电子装备
光谷总部空间
电子设备\制造业
光谷8号工坊
高新技术\建筑业
北京东方和光能源科技有限公司 武汉大洋·义天科技 湖北建科科技集团 武汉新烽光电科技 武汉发博科技 招商银行、华为
光谷芯中心
电子设备\光电子
软件园
电子\金融\服务业
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2.光谷产业园市场
市场概况
项目名称
工业 写字楼
芯中心 光谷软件园 光谷总部国际 光谷8号工坊
商务 写字楼
融众国际 光谷时代广场
世界城广场
3.5-4万方
光谷市场项目年去化速度与武汉各版块标杆项目去化速度齐平，保持 4-5万/年；
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数据来源：项目组市调、房产局
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1.光谷办公市场
市场总结
当前光谷办公产品档次较低，客户需求也主要集中在中等层次的产品上，集聚效 应明显，未来区域办公市场供应巨大，竞争激烈。
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2.光谷产业园市场
产品面积
目前光谷研发楼办公物业面积区间较大，主要集中在300-600之间。 项目名称 研创中心 C-Park创智天地 葛洲坝太阳城 光谷8号工坊二期 光谷芯中心2期 光谷金融港 武大航域三期 光谷总部空间 光谷时代 面积区间（㎡） 580-1500 4400-5500 263 274 284.29 644.37 98-200 240-350 380-390 420 500 998 1011.34 70-160 310-529 1400-6000 499 844 200-240 250-370 Worldunion 面积占比 84% 16% 49% 51% 30% 70% 65% 35% 29% 33% 38% 48% 52% 38% 47% 15% 37% 62% 62% 38% 产品 平层 平层 平层 平层 平层 平层 Loft Loft 平层 平层 平层 平层 平层 Loft 平层 平层 平层 平层 平层 平层
wenku.baidu.com
5200 5700 7300 5100 5300 5300 7400 7500 7400 8600
三环内（含周边）和 大学园科技园区内研 发楼产品（均质）价 格在7500元/㎡以上
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2.光谷产业园市场
产品租价
光谷片区价格板块分区明显，三环内及周边租金基本达到40元/㎡·月以上，随着周边配套的发展供应
No.1
• 光谷办公项目呈现块状分布，集聚效应很明显
No.2
• 整体办公档次较低，实现的价格水平也较低，以产业园形式 存在的总部办公是非常重要的形式 • 办公企业的规模都较小，创业型企业、成长型企业和发展型 企业是主要的客户类型
No.3
No.4
• 未来市场供应巨大，竞争激烈
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2.光谷产业园市场
外扩，大学园区周边租金将会迅速与三环内项目靠拢。
项目名称 光谷时代 光谷金融港 武大航域
租金 40-45元/㎡·月 40-65元/㎡·月 30-40元/㎡·月
出租率 约85% 约90% 约95%
光谷软件园
光谷总部空间 光谷8号工坊 光谷芯中心
55-75元/㎡·月
30-35元/㎡·月 30-35元/㎡·月 20-30元/㎡·月
光谷金融港
g
葛洲坝太阳城
硬件配置：总体上硬件配 置水平仍然处于较为落后 的状态，空调系统、幕墙
大学园 h 光谷总部空间
武大航域 美加光谷CBC 联享企业中心
j n
C-park创智天地 武汉研创中心
l 藏龙岛 m
k
i
光谷8号工坊 光谷芯中心
系统、电梯、车位配置等 均较为落后。
物业管理：缺少专业物业
较强的政策倾斜优势，有的由政府主导，或者有的有较强的政府背景，这些项目如光谷金融港、光
谷软件园、光谷芯中心、光谷生物城。 第二类是纯粹的民营工业地产开发商形式开发的项目，相比较上一类而言，总体量都要小得多，如 光谷总部空间、武大航域、光谷8号工坊、佩尔中心。
从产品开发形态来看：
基本上都是办公、生活、商业、生态一体化的道路，向新型的工业地产开发模式靠拢，不论项目大 小，物业形态都属于综合化，都打出了低碳、节能的概念。 Worldunion
光谷芯中心 光谷总部空间 光谷8号工坊 武大航域 光谷时代 美加CBC
25万㎡ 11万㎡ 约10万㎡ 5.8万㎡ 约21万㎡ 66万㎡
单位面积约200-700㎡ 450-800㎡两种单位 一期平层：面积150-647㎡ 二期loft：98-350㎡
销售 销售 销售 销售 销售 租赁
在售 项目
办公别墅，多层办公约300平米自由 高层均价6000，独栋、联排8000组合。 10000以上
7000-9000元/㎡ 普通多层均价5000 退台多层均价5200 均价5000元/平米 1F:5300,元/㎡ 2-6F:3500-4500,元/㎡
销售
最美主题产业园区、企业总部 办公、生产、研发、商务于一体的 新型工业中心 创业板经济综合体，光电子科技产 业园 小型生产企业的摇篮 双生态企业办公平台 办公复合体 世界级商务综合体项目
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光谷国际企业中心
中国光谷汽车电子产业园 光谷软件园 光谷金融港 武大科技园 华工科技园 武大科技园 光谷总部空间 光谷芯中心 佩尔中心
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1.光谷办公市场
区域分布
联合国际 信息产业大厦 东谷银座 华乐商务中心 光谷国际
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2.光谷产业园市场
产品售价
光谷片区价格板块分区明显，在三环周边和大学科技园内价格较高，达到7400元/ ㎡以上 ， 大学科技 园周边项目均价在5500元/㎡左右 ， 藏龙岛片区内价格在5000元/ ㎡左右。
5100
藏龙岛区域研发楼产 品（均质）价格在 5000元/㎡左右 大学科技园周边区域 普通研发楼产品（均 质）价格在5500元/㎡ 左右
总规模
户型面积 一期：800-2000㎡
价格
销售方式
项目定位 全国性金融后台中心、企业总部办 公研发中心 墅级办公、企业总部
光谷金融港
160万㎡ 二期：300-500㎡、900-1100㎡ 独栋办公：600-1500㎡
7500元/㎡
销售
武汉研创中心
约22万㎡
多层合院：5000㎡ 高层：300-1500㎡
宽堂
光谷时代广 场
慧谷时空
办公市场南北区分明显。
光谷北办公主要偏传统办公，在鲁巷
区域较为集中。 光谷南办公市场主要偏向大型研发园 区类型写字楼，普遍规模较大。
洪福添美城 市广场
紫菘逸 景华庭
光谷软件园
光谷金融港
武大航域
光谷总部空间
传统写字楼
产业办公类
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1.光谷办公市场
区域格局
目前光谷办公市场目前集中在鲁巷、佳园路、软件园三大组团，其中鲁巷片商务市场活跃，档次较高，商务 配套相对更为完善，站位光谷第一梯队
35%
多层，高层，小高层，独栋 现代简约 现代风格 产品物业类型以多层、小高层和别墅为主，产 品类型完善，即有形象类产品，又有大众化产 品 以中小IT企业为主，多在30-45岁之间。 物业费 3.5元/平米/月 物业 顾问 租金 丽岛物业 毛坯45-55元/ 平/月 简装 60-70元/平/月
管理公司，管理水平较
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低。
2.光谷产业园市场
供应特征
随着光谷片区的发展，产业园将会处在一个高速发展时期，随着第三产业的发展，更快速的城市建
设步伐，且呈现产品快速升级换代的特征，纯办公型物业将会增多。
从开发主导类型来看，大体可以分为两类：
第一类是顺应光谷产业发展方向而产生的项目，这类项目一般都以政府着重发展的产业为主题，有
项目类型
名称
金融港
年去化量
散售期4-5万方/年； 大客户定制期15.8万方/年 6-7万方/年 4-4.5万/年 •散售期2万/年； •大客户定制期7-8万方/年 ——（未跨整年） 2.7万方 4-5万方
2012年武汉写字楼销售排名（万 ㎡）
汉阳人信汇 卓尔优势企业总部基地三期 汇丰企业天地 光谷软件园 绿地国际金融城 经开万达广场二期 大武汉家居广场 泛海国际soho城 汉街总部国际 光谷金融港 0 5 10 15 2.6 2.8 3.5 4.2 4.32 4.34 4.8 4.9 13.7 15.8 20
光谷金融港市调报告
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目录导航
CONTENTS NAVIGATION
1
光谷办公市场分析
2
光谷产业园市场分析
3
光谷金融港专项分析
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1.光谷办公市场
区域分布
目前光谷写字楼及产业园集中式分布在鲁巷、关东和光谷南，主要形态包括写字楼和产业园（总部办公）
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联峰时代 信息产业科技大厦 联合国际 华乐商务中心
板块特征
板块
产品类型
核心驱动
未来供应
商务配套
板块定义
鲁巷广场
准甲级、乙 级、soho
城市核心地 段
区域传统商务区
佳园路
Soho、乙级
政策资源、 产业辐射
小微企业集聚区
软件园
工业写字楼
价格和产业 驱动
区域产业园区
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1.光谷办公市场
去化速度
工业写字楼单盘消化量6-7万方/年；大客户定制/整售型项目最高可达到10万方以上；商务写字楼年均去化 量3-4万方，商务写字楼主流面积段小于工业写字楼
区域分布
光谷片区现阶段产业研发办公区域主要集中在关山大道与光谷大道两侧。 关山大道 光谷大道
未来之光
a
项目规模：主要以中大型 综合性项目为主， 缺少 区域标志性建筑。
b
光谷·时代
c
武汉高科医 疗器械园
档次形象：主要为中低档 研发楼，外立面、大堂等 与中、高级研发楼相去甚
三环线
光谷创新天地
远。 d e f
约85%
约40% 约55% 约50%
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2.光谷产业园市场
客户特征
光谷片区现阶段除部分较大型产业园外，整体产业研发楼入驻客户整体档次不高，多数属于厂、办一体 或研、办一体，科技类产业公司是带动研发楼租赁市场的重要力量。
项目名称
光谷金融港
主力客群
金融\后台服务
典型客户
泰康人寿保险股份有限公司 武汉拓尔奇光电技术有限公司 武汉鑫人达电子有限公司 武汉市蓝电电子有限公司
融众国际 光谷银座 光谷国际广 场 中建大厦 联丰时代 世界城新尚 都
光谷银座
鲁巷组团
东湖广场宽 堂 光谷时代广场
联合国际 东谷银 座 光谷时间广场
佳园路组团
高科大厦
慧谷时空
华光大厦
SBI创业街
光谷软件园写字楼
光谷国际企业中心 光谷总部国际
软件园组团
光谷芯中心 光谷金融港
Worldunion
5
1.光谷办公市场