2020一建实务精讲57、(2019)1A425010施工合同管理

2018环球网校一级建造师《建筑工程管理与实务》精讲班

1A425000项目合同与成本管理

1A425010施工合同管理

事人的权利义务作出的原则性约定；专用合同条款是对通用合同条款原则性约定的细化、完善、补充、

1.专用合同条款的编号应与相应的通用合同条款的编号一致；

2.合同当事人可以通过对专用合同条款的修改，满足具体建设工程的特殊要求，避免直接修改通用合同条款。

3.

（1）合同协议书；

（2）中标通知书（如果有）；

（3）投标函及其附录（如果有）；

（4）专用合同条款及其附件；

（5）通用合同条款；

（6）技术标准和要求；

（7）图纸；

（8）已标价工程量清单或预算书；

（9）其他合同文件。

《示范文本》适用于房屋建筑工程、土木工程、线路管道和设备安装工程、装修工程等建设工程的施工承发包活动。

1A425011总包合同管理

建筑工程施工承包合同是建筑工程中最重要，也是最复杂的合同，具有持续时间长，标的物复杂，价格高的特点。在整个建筑工程合同体系中，它起主干合同的作用。总承包合同管理是指对合同订立并生效后所进行的履行、变更、违约索赔、争议处理、终止或结束的全部活动的管理，为项目总目标和企业总目标服务，保证项目总目标和企业总目标的实现。所以总承包合同管理不仅是工程项目管理的一部分，而且又是企业管理的一部分。从合同管理程序来讲，工程总包合同管理工作包括合同订立、

合同备案、合同交底、合同履行、合同变更、争议与诉讼、

利益。

等的履行）。

的责任和义务。

注意维护对方的合法权益不受侵害。

总承包企业在企业层面应加强合同制度和管理体系建设，设立专职的合同管理部门，明确其他部门合同管理的岗位职责。项目中标后，必须在法定时间内完成合同谈判与签订工作。就工程项目的资金、质量、技术、工期、承包方式以及原招标文件的相关规定，及时全面的与发包方进行合同谈判，在不违背法律法规的前提上，就双方的权利、义务、责任和诉求达成一致，为工程项目的顺利实施提供保障。主要工作有：

1、合同谈判的内容

重点解决订立合同应遵循的原则问题、订立合同的方式问题、缔约过失责任问题、格式条款问题、缔约过失责任问题、免责问题、合同无效问题、合同效力待定问题、合同条款规定不明应遵循的原则问题、合同风险处理问题、违约责任处理问题。为今后工程项目的顺利实施提供依据和保障。

2、合同谈判的准备工作

工程合同具有标的物特殊、周期长、条款多、内容繁杂、涉及面广的特点。应做好以下方面的准备工作：

工程合同谈判一般由三部分人员组成：保证签订的合同能符合国家的法律法规与政策，把握合同合法的正确方向，平等的确立合同当事人的权利和义务，避免合

丰富的施工经验，采取科学、合理的组织管理，保障项目设计意图的实现，保障工程质量、进度的既

（2）注重项目相关的资料收集工作

谈判准备工作中要提前掌握合同对方、项目的各种基础资料、背景资料。包括对方的资信状况、履约能力、发展阶段、已有业绩，以及工程项目的由来、土地获得情况、项目目前的进展、资金来源等。

（3）制定谈判策略

通过对业主、建筑工程项目、竞争对手的情况搜集和整理，结合当时市场情况以及自身发展状况，制定本单位的谈判策略。

（4）过程中需要灵活机动

谈判过程是一个逐步妥协的过程，只有彼此考虑双方的关切，才能达成一致的意见。单纯坚持自己的观点、维护自身利益时，往往造成谈判的破裂。

①合同的“标的”是合同最基本的要素。工程承包合同的标的就是工程承包内容和范围，承包人应当认真重新核实。对于在谈判讨论中经双方确认的内容及范围方面的修改或调整，应以“合同补充”或“会议纪要”方式作为合同附件。

②发包人提出增减的工程项目或要求调整的工程量和工程内容时，务必在技术和商务等方面重新

填入工程量清单。

③发包人提出的改进方案或发包人提出的某些修改和变动或发包人接受承

首先应认真对其技术合理性、经济可行性以及在商务方面的影响等进行综合分析，权衡利弊后方能表态接受、有条件接受甚至拒绝。改变动必要对价格和工期产生影响，应利用这一时机争取变更价格或要求发包人改善合同件以谋求更好的效益。

④对于原招标文件中的“可供选择的项目”和“临时项目”应力争说服发包人在合同签订前予以确认，或商定一个确认最后期限。

要求与发包人共同确定一个“增减量幅度”(FIDIC第四版建议为15%)超过该幅度时，承包人有权要求对工程单价进行调整。

⑥关于技术要求、技术规范和施工技术方案技术要求，双方必须明确约定。建筑工程技术规范的国家标准是强制性标准，企业生产中必须遵守。

⑦对于施工程序比较复杂的项目，在承包人提交的投标文件中都应提交施工组织设计方案及施工

力。

3

劳务、物资、法律部门，按照本企业的管理标准对合同的各项条款（俗称管理底线）进行评审，对风险做出判断，并做出实质性结论性意见。综合意见上报企业主管领导，按照管理权限确定是否批准签约。在签约之前，仍需要做好以下工作：

（1）保持待签合同与招标文件、投标文件的一致性。随着工程招投标的广泛实施，大多数工程施工合同都是履行招投标程序后签订的，而相关法规规定了合同、招标文件、投标文件的一致性，符

合法律法规的相关规定，否则合同无效且将被责令改正。这种一致性要求包含了合同内容、承包范围、工期、造价、计价方式、质量要求等实质性内容。

（2）尽量采用当地行政部门制定的通用合同示范文本，完整填写合同内容。由于签订合同的双方为了各自的利益，都想通过合同格式、合同条款转嫁风险，造成合同谈判签约的困难。而采用当地行政部门制定的通用合同示范文本，具有规范性、程序性、系统性、实用性、平等性、合法性，做到了内容详尽、条理清晰、责权明晰。由于经济和工程项目的复杂性，示范文本的通用条款未将合同进一步细分，因此需要在专用条款中进一步明确相关细节。

1）发包方。主要应了解两方面内容：①主体资格，发包方一般为房地产开发企业或建筑企业，其相关资质信息均可登陆当地市建设委员会网站查询。还有就是建设相关手续是否齐全，例：建设用地是否已经批准？是否列入投资计划？规划、设计是否得到批准？是否进行了招标等。②履约能力，发包方的实力、已完成的工程、市场信誉度等。需要注意的是，发包方分支机构（项目部、未领取营业执照的分公司）不能对外签订合同，如前期是与这些分支机构接洽，在签订正式合同时应要求法人单位盖章。

2）承包方。建筑市场有严格的准入门槛，具备一定的资质才能在其范围内承揽工程。严禁用出借资质、挂靠方式承揽工程。

（4）谨慎填写合同细节条款：

①招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。非招标工程合同价款由发包人、承包人依据工程预算在协议书内约定。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的依据”。

②专用条款中承包人工作与发包人工作部分。由于这两项是双方的义务，其是否正确填写将影响工程造价，应在认真阅读通用条款中的对应内容后再填入专用条款。例如本应由承包方承担的施工场地内道路铺设、维护费用被填成由发包方负责时，该临时道路的签证便铺天盖地而来，坏一次签证一次，造成工程价款增加，而实际上这些费用已经包含在清单中的临时设施费用中。

③是实事求是填写双方现场管理代表的责权。在专用条款中发包人、承包人派驻现场的工程师的职责、权限做出明确约定，以便于及时处理施工过程中发生的各种问题，避免因为职责不清、责任不明做造成的纠纷从而影响工程项目的履约。

④合同价款。合同价款是双方共同约定的条款，是承包方的利益所在，价款数额及付款日期应当明确具体。同时要注意：

a采用固定价格应注意明确包死价的种类。如：总价包死、单价包死，还是部分总价包死，以免履约过程中发生争议。

b采用固定价格必须把风险范围约定清楚。

c应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。

d约定支付方式。例如按月实际完成工作量的百分比支付、按照完成工程节点支付等。