滁州市房地产市调报告

滁州市房地产市场调查报告市调员：2009年9月24日目录一、摘要………………………………………………………1二、调查报告 (1)2.1研究背景及目的 (1)2.2研究内容………………………………………………1三、研究方法 (1)四、调查结果…………………………………………………11.滁州市概况………………………………………………12.城市规划…………………………………………………43.土地规划与政策 (5)4.房产市场分析 (9)五、结论及建议………………………………………………10附表………………………………………………………………1 2一、摘要近期滁州市场土地规划用地供应量较大，土地价格处于低态。

市场存量不足。

房产市场去化明显，但开发项目档次不高：物业类型单一、外立面无亮点、大多项目园林无规划可言、多数项目户型存在缺陷、营销水平落后等等。

房产市场新推楼盘不多，均价约3800元/平。

二、调查报告2.1 研究背景及目的中山房产拟在滁州开发项目，为了更好的了解滁州市房产市场，了解滁州市的土地价格、土地政策以及房地产开发的相关政策法规，公司委派三人在滁州进行了市场调查并形成此报告。

2.2 研究内容此次调查内容以了解滁州的房地产供求关系、土地出让价格以及滁州房产市场的去化率为主，同时对滁州的房产开发的法规，已开发楼盘的价格、品质进行一定的了解。

三、研究方法本次调查主要采用的是面谈调查法，并适当的采用了网络调查法。

四、调查结果4.1 滁州市概况4.1.1 基本概况滁州市滨临长江，坐落于安徽省东部，是六朝古都南京的江北门户，素有“江淮翡翠、金陵锁钥”之称。

东与江苏省南京市、扬州市、淮安市接壤，西与安徽省淮南市、合肥市毗邻，南与巢湖市相连，北与蚌埠市交界。

滁州下辖两区四县，代管两个县级市，是一个历史悠久、风景如画的城市。

据2008年统计局统计，滁州总人口约447万，2008年底，滁州市跨乡镇外出半年以上人口达75万人，占全市户籍人口的16.8%,其中流向省外的占全部外出人口73.5%；在外出人口中，一般以务工经商为主，占全部流出人口的78.7%。

滁州市人口结构基本上市是城市居民家庭基本有独生子女，农村家庭如果第一胎是女儿允许生2胎。

4.1.2 经济概况滁州市经济格局呈现北-东两级。

北部（凤阳、定远、明光）以农业、旅游、农产品深加工、非金属深加工为主，东部（天长、来安、琅琊、南谯、全椒）以家电、机械、纺织、化工为主。

全市财政收入总量突破55亿元大关，达到55.61亿元，较上年净增10亿元。

上半年滁州城镇居民人均收入6679元，人均消费支出达到4603元。

滁州形成了以机械、电子、建材、食品、化工、汽车为主体的工业体系，是著名的家电城、汽车城。

滁州还是南京都市圈的核心城市之一，皖江城市群的伙伴城市，并且获得2007年浙商（中国）最佳投资城市、浙商（安徽）最佳服务城市、2008年深港企业投资最具潜力城市、全国双拥模范城等称号。

滁州是安徽省首家电子信息产业基地，也是皖东各类商品粮的重要集散地，全市土地肥沃，气候适宜，盛产优质水稻、小麦、油菜籽、玉米、花生、山芋、芝麻、黄豆、绿豆等农副产品。

4.1.3 区位布局4.1.3.1 城市布局老城区组团：铁路以西、明光路以北划为老城区组团。

主要是疏解中小学校、市级办公和大型的商业设施。

疏通环城水系，保护老城的道路网格局。

老城主要是安排旅游、文化、休闲、居住、小型商业设施用地。

城西组团：京沪铁路以西、明光路以南、花园路以北的用地为城西组团，是居住、工业、公共设施综合片区。

城南组团：环滁西路与京沪铁路、花园路与外环路之间的用地是城南组团，主要布置市级公共设施用地，居住、工业、仓储用地。

新城市中心区布置在城南组团城市双中轴线之间。

城东组团：京沪铁路以东、外环北路以南为城东组团，是以工业为主的组团。

高速铁路站前组团：京沪高速铁路以北、外环路以南为高速铁路站前组团，主要布置公共设施、居住用地。

城北组团：外环北路以北、蚌宁高速公路以南为城北组团，主要布置工业、物流、居住用地。

琅琊山风景区：是国家级重点风景名胜区、城市郊邑公园。

4.1.3.2 行政区划滁州市为安徽省地级市，管辖2个市辖区、4个县，另外代管2个县级市。

市辖区：琅琊区：面积125.9平方千米，人口24.87万。

区人民政府驻环滁西路。

（辖扬子街道、清流街道、琅琊街道、东门街道、南门街道、西门街道、北门街道共七个街道）南谯区：面积1273平方千米，人口27万。

区人民政府驻双拥东路。

4.1.4 交通区位4.1.4.1 城市公交滁州市区共有10条公交线路，多为当地生产的扬子客车，无人售票，票价一元。

全部公交线路为：1路（东门口-- 滁东三岔路）、2路（磷肥厂-- 山水人家）、3路（二院-- 担子）、4路（火车站-- 腰铺）、5路（北关-- 花园路）、8路（一水厂-- 大王）、9路（城郊-- 火车站）、10路（北门转盘-- 城东工业园）、11路（市委党校-- 一院住院部）旅游专线、1 2路（磷肥厂-- 丰乐南路）4.1.4.2 出租车滁州市内的出租车主要有别克赛欧、桑塔纳、羚羊、千里马等车型，起步价4元，超过2.5公里每公里1.5元，夜间（2 3:00-次日05:00）起步价为5元，另加夜间补贴等费用，其他费用，如中途停车等，可面议。

4.2 城市规划大滁城建设大滁城地域由滁州市琅琊、南谯二区和来安、全椒两县构成，总面积为4472平方公里。

在大滁城地域统一规划，高效利用土地资源，打造城镇密集区，提高区域竞争力。

近期规划为2008 年—2010年，远期规划为2011年—2020年。

大滁城整体功能定位为南京都市圈西北门户城镇密集区，承接长三角地区产业、技术转移先导区，长三角优质农产品供应基地，休闲后花园之一。

发展战略为“大滁城地域共建·共享·同城化”战略，形成“一主三副多点”的空间结构，并按照宏观控制的原则，立足市政府事权，从规划的制定、建设项目的管理、管治的重点明确大滁城地域发展宏观控制与区域空间管治。

4.3 土地规划及政策4.3.1 国有土地级别划分一级地分布区位琅琊东路----来安路（南至琅琊东路相交处），北至天长东路连接处-----天长东路---天长西路；明光东路（东至定远路相交处）------明光西路（西至与西涧路相交处）；南谯北路（南至与琅琊路交汇转盘处、北至四牌楼街相交处）；紫薇路（南至琅琊东路交汇处、北至天长东路交汇处）；定远路（南至琅琊东路交汇处、北至明光东路相交处）；建设路；四合路；丰乐北路（南至琅琊西路交汇转盘处、北至明光西路相交处）；西涧路、古胜路（南接西涧路、北至育新路相交处）；育新路（东至南谯北路交汇处，西至古胜路相交处）。

二级地分布区位凤凰东路------来安路（南至凤凰东路、北至琅琊东路）；紫薇路（除与天长东路和琅琊东路相交段为一级地价区段外）；明光东路（西至定远路相交处，东至市区南北向的铁路专用线相交处）；明光西路（西至环滁西路、东至西涧路）；卫民路------体育路------环城路------育新路（西至南谯北路交汇处、东至与环城路、体育路交汇处）------文德街------东大街------东大街、文德街、遵阳街交汇转盘处------西大街（西至滁州市鱼场）；南谯北路（北至与东大街、西大街交汇转盘处、南至与四牌楼街相交处）；古胜路（南至育新路相交处，北至与西大街相交处）、古楼街；环城西路（西北以滁州市一水厂为界、南以滁州市公路局材供站为界）；三里亭路（西南至琅琊古道、琅琊西路交汇转盘处）；琅琊西路（东至与南谯北路交汇转盘处、西至与琅琊古道、三里亭路交汇转盘处）；丰乐北路（北至与琅琊西路交汇转盘处，南至凤凰西路相交处）-----凤凰西路；凤阳路（北至与琅琊路交汇转盘处、南至与凤凰路交汇转盘处）------定远路（南至与凤凰东路交接处、北至与琅琊东路相交处。

三级地分布区位凤阳路（南以滁州扬子空调器厂技术服务部为界、北以滁州市工商局为界）；紫薇路（南以皖华人造板公司为界，北以凤凰小区三村为界）；来安北路（南交于清流东路，北以滁州市林业局物资供销公司为界）；创业路；清流西路-----清流东路（东至创业路相交处）；明光东路（东至扬子路交汇处，西至市区南北向的铁路专用线相交处）；遵阳街（东至京沪铁路线、西至与文德街、东大街交汇转盘处）；仓库路；南谯北路（西北至与环城西路交汇转盘处，南至东大街交汇处）；环城西路（北起与南谯北路交汇转盘处、南以滁州市一水厂为界）；滁州石油总公司----蚌埠采石场、琅琊古道（西南至滁州师专体育场，东至琅琊西路、三里亭路交汇转盘处）；丰乐北路（南至清流西路交汇转盘处、北至凤凰西路相交处）。

四级地分布区位会峰西路（东至与凤阳路相交处、西至与丰乐南路、滁全路交汇处）；凤阳路（北从滁州扬子空调器总厂技术服务部为界、南至与会峰西路相交处）；紫薇南路（北以皖华人造板公司为界，南至与稻香路相交处）；热电厂------滁州市造纸厂；清流东路（西至与创业路相交处、东接菱溪路）；菱溪路；104国道（东至扬子空调器总厂、西至与菱溪路、扬子路交汇转盘处）；扬子路；扬子街办事处-----滁州市粮食汽车修理总厂--------西方寺------沿河村居委会；滁定路（西北以滁州市二建预制厂为界，东南至与环滁西路、南谯北路交汇转盘处）；滁州市原子能利用研究所；丰乐南路（南至与会峰西路交汇处、北至与清流西路交汇转盘处）；全椒路；南谯南路（北起清流西路交汇处，南至会峰路）。

五级地分布区位四级地以外的城市边缘地带。

4.3.2国有土地出让情况2009年8月，市国土资源局在滁公开拍卖出让二宗国有建设用地使用权，其中1号宗地位于城南新区全椒路以东、花都路（现为同乐路）以南、南谯南路（现为中都大道）以西、花亭路（现为龙蟠小区）以北，该宗地分为A、B、C、D四个地块（四块地为一个标的出让，出让用地冰层面积319254平方米，折合478.88亩，用地性质为：商业、住宅；本次拍卖出让的2号宗地位于城南新区中山路（现为永乐路以东、花亭路以北），该宗地分为A、B二个地块（二地块为一个标的出让，用地总面积207216平方米，折合310.82亩）。

用地性质：商业、住宅。

来自安徽省及广东4宗房地产开发公司报名参加本次拍卖活动。

本次建设用地拍卖的1号宗地出让起始价为27800万元，经过一个小时约100多轮激烈角逐，其使用权最终被我市宇达物业开发公司以40400万元成功竞得，高出起始价12600万元，2号宗地起始价为16200万元，经过半个小时，约30多轮竞争，最终被来自广东的广东能房地产开发有限公司以29800万元竞得，高出起始价13600万元。

据了解，在开发区（新建市政府大楼附近）的地价基本在100万/亩左右（电话了解，了解对象：滁州市国土储备中心）。