万科项目工程实测实量解读

实测实量解读
万科项目工程实测实量解读
第一部分万科质量体系第二部分背景分析
第三部分实测实量解读
目
录
万科工程质量管控体系：
一、质量线：
质量管控拉闸体系：拉闸即停工，制度建立在07年北京公司四季出现拉闸，区域内天津公司与长春公司都出现拉闸停工，拉闸出现系统性质量缺陷质量通病、现场安全文明施工存在重大隐患，现场管理失控，出现重大安全事故。

区域月度质量评估：季度内一次、检查人项目互检（工程与采购）区域复检检查（委托第三方）
评估内容：资源保障（总包、监理、供应商）执行标准（质量标准、保温节能、室内环境、安全文明）观感质量（砼，尺寸偏差）通病防治（渗漏、裂缝）
评估分级：A风险低、受控好B问题少、潜在风险、可控状态C较大质量风险、潜在风险较高、重点关注（此项集团备案、限期整改跟踪检查拉闸停工）例如：长春某项目。

实测实量（总包方100%、监理单位30%，甲方自查10%。

区域检查第三方检查指导意义:影响总包方、监理方的月度过程评估、指导后期的合作关系、区域内得分评比末位淘汰、拉闸体系的直接依据，停付工程款、扣款、停工。

万科工程质量管控体系：
二、技术线：
各类质量控制指引措施
防渗漏体系、门窗工程技术标准、降板排水技术标准、安全与环保技术标准等万科化标准
样板引路措施
设置样板区、样板间、样板层
作用：对内统一标准、对外宣传推广
讨论：总包方考虑，施工区域内设置固定样板区（作为各分项工程样板引路施工的集中区域、能做到长期设置，固定设置，方便参观学习）
创优措施
学习是一种常态、创优措施作为区域内推广宣传项目的关键点、小措施解决大问题、创优就是创造亮点、要创更要推广。

其中包括（流程创新例如总包与分包
的合作管理模式创新，管理办法创新。

技术创新，新做法、新材料、新工艺）
1、集团管理思路调整
2009年2月3日，集团VK-GC/Q-34《产品质量评估管理办法》颁布，原《项目质量风险和工程管理评估办法》同时废止。

主要内容如下
着重突出产品质量的实测实量控制，并
将此作为对各区域、一线公司、项目经
理部的质量管理工作重点
集团每半年对实测质量进行全集团排名，并
抄送集团相关部门及区域和一线公司
引入产品质量合格率，以数据为依据，
规范测量点选择、检测方法、合格率计
算公式、产品质量评估报告的等具体操
作方法，统一各区域、一线公司的产品
质量实测实量的规定动作
强调一线公司工程部、项目经理部须设
置质量管理专岗
1、集团管理思路调整
将一些无法进行实测实量的客户关注质量点，转变为质量风险评估指标。

共设定7个风险指标（计划、渗漏、空鼓/开裂、观感质量、成品保护、安全文明施工、空气质量/建筑节能），两个单项C级风险，则该项目综合风险为C级。

连续两次或一年内达到三次评为C级的项目或公司，将按照集团《质量管理拉闸制度实施办法》VK-GC/Q-27 被“拉闸”处理。

对评估质量存在严重问题的项目将会要求对合作方作出包括但不限于以下处理
1、暂停支付工程款
2、对栋号、标段或全项目拉闸
3、违约索赔等
一、背景分析（外）
2、外部形式分析
外部环境：
09年房地产市场目前虽短暂回暖，但大形式依然不很乐观。

08年满意度调查中评价最低的准业主是09年收楼的主力，他们对工程质量的挑剔程度会随着房价下降愈发加剧
验房师
目前业主收房师普遍请验房师，对房屋质量更加挑剔，对我们工程质量提出更高要求。

二、实测实量解读
1、北京公司产品质量评估管理办法
1、产品质量管理办法
针对集团《产品质量评估管理办法》的精神，北京公司工程管理将跟随集团精神，将工程质量管理重点转至实测实量工作，但同时关注其他风险管理点。

增购质量实测检测工具，目前已购“房师傅”验房工具，加强实体质量检测力度。

已要求各项目部购置实测实量工具（同时要求监理、总包也要购置一套），在项目管理中加强实测力度。

二、实测实量解读
1、北京公司产品质量评估管理办法
针对集团《产品质量评估管理办法》的精神，北京公司工程管理将跟随
集团精神，将工程质量管理重点转至实测实量工作，但同时关注其他风险管理点
2、与08年前评估相比
08年3月项目质量风险评估表.xls
09年风险评估表.x ls
08年工程管理评分表.xls 09年实测合格率评估表.xls 质量实测合格率评
估记录
二、实测实量解读
1、北京公司产品质量评估管理办法
3、指引解读
1、目的：
作为《产品质量评估管理办法（试行）》制度的补充
规范产品质量实测过程中的程序、取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求。

提供产品质量实测的操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。

二、实测实量解读
1、北京公司产品质量评估管理办法
3、指引解读
2、适用范围：
本指引适用于按《产品质量评估管理办法（试行）》要求，万科集团所有在建工程（自开工至交付完成）项目，包括全资项目以及非全资
但万科负责经营管理的项目。

各一线公司应根据本指引制定本公司实测实量执行细则，明确：施工单位应按分户对分部分项工程的所有实测区进行100%实测实量并建立
分户/分层实测档案；监理公司对施工单位实测数据按不低于30%的比
例进行复测；项目部及工程部对监理公司复测数据按不低于50%的比
例进行复测（即15%）；一线公司应将经监理及公司相关部门复测后
的实测数据作为对施工单位付款及评估的重要参考依据。

区域及集团
进行实测实量时应对一线公司实测数据进行检查核对。

注：现场标志牌制作，要求现场标注，刻制专用检测用章。

对检测房间进行盖章确认。

二、实测实量解读
1、北京公司产品质量评估管理办法
3、指引解读
3、取样4原则：
随机原则：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。

可追溯原则：对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。

完整原则：同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏。

效率原则：在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效
率。

二、实测实量解读
1、北京公司产品质量评估管理办法3、指引解读实测项目1、截面尺寸偏差（砼结构）操作示例指标说明反映层高范围内剪力墙、砼柱
施工尺寸与设计图尺寸的偏差
测量工具5米钢卷尺
二、实测实量解读
1、北京公司产品质量评估管理办法3、指引解读
实测项目2、表面平整度（砼结构）操作示例指标说明反映层高范围内剪力墙、砼柱
表面平整程度。

测量工具2米靠尺、楔形塞尺
1、北京公司产品质量评估管理办法3、指引解读实测项目3、垂直度（砼结构）
指标说明反映层高范围内剪力墙、砼柱表面垂直的
程度。

测量工具2米靠尺
测量方（1）剪力墙：任取长边墙的一面作为1个实测区
1、北京公司产品质量评估管理办法3、指引解读
4、顶板水平度极差（砼结构）操作示例实测项
目
指标说明考虑实际测量的可操作性，选取同一功能
房间砼顶板内四个角点和一个中点距离同
一水平基准线之间5个实测值的极差值，
综合反映同一房间砼顶板的平整程度。

第一点
1、北京公司产品质量评估管理办法3、指引解读实测项目5、楼板厚度偏差（砼结构）
指标说明反映同跨板的厚度施工尺寸与设计图尺寸的
偏差；
测量工具超声波楼板测厚仪（非破损）或卷尺（破损
法）
1、北京公司产品质量评估管理办法3、指引解读实测项目6、表面平整度（砌筑工程）
指标说明反映层高范围内砌体墙体表面平整程度；
测量工具2米靠尺、楔形塞尺
1、北京公司产品质量评估管理办法3、指引解读实测项目7、垂直度（砌筑工程）
指标说明反映层高范围砌体墙体垂直的程度；
测量工具2米靠尺
测量方（1）每一面墙都可以作为1个实测区，优先选用有门
窗、过道洞口的墙面。

累计实测实量10个实测区
1、北京公司产品质量评估管理办法3、指引解读实测项目9、外门窗洞口尺寸偏差（砌筑工程）
指标说明反映洞口施工与图纸的尺寸偏差，以及外门窗框
塞缝宽度，间接反映窗框渗漏风险
测量工具5米钢卷尺或激光测距仪
砌体墙
测量方（1）对于平外墙面的门窗洞口：同一外门或外窗
1、北京公司产品质量评估管理办法3、指引解读实测项目10、座便预留排水管孔距偏差（设
备安装）
指标说明本指标实测值为墙面装修完成面与座便器预留
管外壁的距离。

通过控制此指标，避免因距离
过小，造成座便器安装困难；或因距离过大，
造成座便器水箱等与装修完成面的缝隙过大，
1、北京公司产品质量评估管理办法3、指引解读实测项目11、同一室内底盒标高差（设备安
装）
指标说明该指标为同一房间内，各墙面相同标高位的电
气底盒与同一水平线距离的极差。

主要反映观
感质量。

1、北京公司产品质量评估管理办法3、指引解读实测项目1
2、同一室内面板标高差（设备安
装）
指标说明该指标为同一房间内，各墙面相同标高位的电
气面板与同一水平线距离的极差。

主要反映观
感质量。

1、北京公司产品质量评估管理办法3、指引解读实测项目13、并列面板高度偏差（设备安装
）
指标说明该指标反映同一并排各电气面板上边平直的程
度。

主要反映观感质量。

测量工具钢尺或其他辅助工具（平直且刚度大）、塞尺钢尺
深圳区域各期均值（升15.11％）
76.00%79.36%86.98%88.71%91.46%91.11%84.77%
0.00%
50.00%100.00%1－2月3－4月5－6月7－8月9－10月11－12月年度均值
85.77%
0.00%
50.00%100.00%3－4月
谢谢聆听。