2019近期全国房地产市场概要-东莞-文档资料

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金融政策 二套房首付四成从严执行
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政策盘点 二套房贷首付比例加大,重在打击投机性炒房
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全国地方性热点政策
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宏观政策
政府出台各措施打击投机性炒房
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万科地王 开发商置地门槛越来越高，需求〉供应
主力户型
持续销售13、15、16栋剩余货量， 以132、139、147、217㎡三房、 四房单位为主 —— 113㎡三房；160㎡四房 70~130㎡两房、三房 100㎡-140㎡三房 一期82㎡两房；95㎡小三房；128 ㎡三房；二期68㎡两房，95㎡小 三房 95-135㎡三房，138-165㎡四房 76㎡两房，92㎡两房变三房， 110-126㎡三房 110㎡美墅（三房）、230㎡联排 别墅
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东莞城区典型个盘分析
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城区市场数据
竞争级别 项目名称
景湖时代城
周末暖场 活动
无活动
来访量
约200批
成交套数
约30套
均价
3房约7200元/㎡，4 房约7600-8000元/㎡ —— 约7500元/㎡ 未定 3栋：4800元/㎡，5 栋：6200-6500元/㎡， 7栋：5700元/㎡ 约5800元/㎡
成交面积与均价
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东莞春节期间房地产市场情况
成交套数
2月东莞全市共成交1293套，其中住宅成交1058套，环比上月大幅下降76.32%，同比则下降66.39%； 成交面积为12.12万平米，环比上月下降75.89%，同比则下降63.35%。
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东莞近期市场成交均价变化情况
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“京版十一条”出台
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“京版十一条”对市场的影响
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“粤四条”对市场的影响
广东省政府对于房地产市场提出四条措施：“增加普通商品住房和保障性 住房的有效供应，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，抑制投资投机 性购房需求，加强对房地产市场秩序的监督规范”（简称“粤四条”）。 “粤四条”调控楼市，不仅加大市场有效供应，同时加强抑制投资性购房， 且房企在取得预售许可证后，要求公开销售的24小时前，需“一房一标价” 来明码标价，广东省政府特别指出，各地在审批商品住房项目预售许可时， 以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。 影响预测：东莞下半年的供应上，价格或有调整。
金域华府 金域中央 香树丽舍 凯旋国际
__ 餐饮暖场 无 无活动
__ 约100批 约100批 约80批
__ 2套 —— 约10套
洋房
精英世家
餐饮暖场
约70批
销售约10套 认筹约20批 约15套 无 约3 套
阳光海岸 滨江公馆 江南第一城
无活动 无活动 无活动
约80批 约50批 约50批
二期约4500元/㎡ 三期约5300元/㎡
306套
324套
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•
•
周上门量 35批
销售套数 无
销售产品 无
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销售价格 无
签约套数 无
签约产品 无
签约产品 价格 无
周营销动 作 户外换为： “新产品 预计2019 25 公开面市”
谨呈：汇景集团
近期房地产市场概要
2019-3-9
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房地产市场宏观层面概述
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金融政策 存款准备金率上调0.5个百分点
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金融政策 央行回收流动性
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金融政策 今年新增贷款规模压缩
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金融政策 房贷利率上浮成趋势
近期成交均价走势
东莞全市本周成交均价6460元/平；均价连续4个月出现下滑，是自2019年最长时间的一次下滑
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总结
随着新年假期的结束，各楼盘营销活动渐趋活跃，3月份将迎来2019 年首个营销小高潮，但由于政策的不确定性因素持续影响，消费者观望 情绪浓厚,预计部分开发商将放慢新盘入市速度，新增供应增长不明显。 与2 月相比，成交量肯定呈现上扬。
约6200元/㎡ 别墅均价13100元/㎡、 洋房均价6100元/㎡
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金域华府
本周无成交，剩余100㎡的4房售罄，4月推新货，与其他 相比，其成交量一直保持比较稳定的势态。户外换为： “新产品预计2019公开面市”；
项目 6栋 房型 7栋 8栋 1栋
优势 品牌优势 区位优势：位于中央生活区，周边商业配 套齐全 •大社区：两块地加在一起，南城最大高档 社区 •产品优势：产品新颖，高赠送面积，户型 布局实用
1月28日下午，经过162轮的激烈竞拍，万科以7.9亿力挫群雄，溢价261.5%收获两地，折 合楼面单价为5217元/平米。交易现场吸引了数十家来自东莞市深业房地产有限公司、深圳桑 达房地产有限公司、广州锦绣投资有限公司、东莞市金地房地产投资有限公司、保利房地产 （集团）股份有限公司、东莞市世博建造有限公司以及来自佛山的组团公司参与了竞拍。 关于该地块升值潜力的预估 万科地块售价预估： 楼面地价+3%的地块成交税费：5217*（1+3%）= 5373.5（元/㎡） 最低建筑成本费：2500元/㎡ 15%所得税：5217*15% = 782.6元/㎡ 20%企业合理利润：5217*20% = 1043.4元/㎡ 预估售价：5373 + 2500 + 782.6+1043.4 = 9699元/㎡
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货量 102套 102套 102套 32Biblioteka Baidu套
劣势 一期项目面积不大，与第二 块地不相连 产品主要针对首置或首改， 但单价过高 项目周边为民居、公路、未 开发荒地、商业街，受外界 影响大 周边在售项目均价不高，使 本项目性价比大打折扣
迎梓轩 1-3标
汇林轩 1-1标
一房54㎡ 二房74㎡ 三房91㎡ 房54㎡ 二房74㎡ 三房91㎡
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两会热点 重点维护房价稳定,加大保障性住房建设
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两会热点 未来房价将处于调整期，整体市场仍有风险
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2月份 东莞及全国房地产成交情况
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春节期间主要城市成交情况
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东莞春节期间房地产市场情况