买卖合同论文

买卖合同的概念
买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。

转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

买卖是商品交换最普遍的形式，也是典型的有偿合同。

根据合同法第174条、第175条的规定，法律对其他有偿合同的事项未作规定时，参照买卖合同的规定；互易等移转标的物所有权的合同，也参照买卖合同的规定。

买卖合同的特征
1．买卖合同是有偿合同。

买卖合同的实质是以等价有偿方式转让标的物的所有权，即出卖人移转标的物的所有权于买方，买方向出卖人支付价款。

这是买卖合同的基本特征，使其与赠与合同相区别。

2．买卖合同是双务合同。

在买卖合同中，买方和卖方都享有一定的权利，承担一定的义务。

而且，其权利和义务存在对应关系，即买方的权利就是卖方的义务，买方的义务就是卖方的权利。

3，买卖合同是诺成合同。

买卖合同自双方当事人意思表示一致就可以成立，不需要交付标的物。

4．买卖合同一般是不要式合同。

通常情况下，买卖合同的成立、有效并不需要具备一定的形式，但法律另有规定者除外。

法律特征
《合同法》第130条规定：买卖合同为出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

从这个定义可以看出，买卖合同为双务合同、有偿合同、诺成合同、不要式合同。

现就几个一般性问题作一简单探讨。

(一)双务与有偿并非一一对应的关系。

即并非所有的有偿合同均属于双务合同，并非所有的单务合同均属于无偿合同。

一般来说，双务合同中的“债务”必须是合同生效以后的债务，而在自然人之间的借款合同，由于其为要物合同，则标的物的交付非为合同生效以后的债务，而为合同生效的条件，不属于债务。

因此如果是有偿的自然人之间的借款合同，仍属于单务合同，但为有偿合同。

因此双务、单务与有偿、无偿之间的关系为：凡双务合同必为有偿合同，凡无偿合同必为单务合同。

但有偿合同不一定是双务合同，单务合同不一定是无偿合同。

(二)对于合同书面形式要求的认识。

买卖合同不要求必须采用书面形式，因此为不要式合同无疑。

但是《合同法》规定借款合同《合同法》第197条)、租赁期限为6个月以上的租赁合同(第215条)、融资租赁合同(第238条)、建设工程合同(第270条)、技术开发合同(第330条)、技术转让合同(第342条)都应当采取书面形式。

除租赁合同如果没有采用书面形式，法律规定转化为不定期租赁合同，其他合同是否成立或者生效，法律没有规定。

多数学者认为这种书面形式的要求不属于合同的成立或生效要件，而应当属于倡导性条款。

“形式不是主要的，重要的在于当事人之间是否真正存在一个合同。

如果合同已经得到履行，即使没有以规定或者约定的书面形式订立，合同也应当是成立的。

”但从《合同法》第36条的规定来看，却有探讨的必要。

第36条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

根据这条规定，当事人未采用书面形式的情况下，只有当一方履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

可见如果当事人未采用书面形式，而且没有后面的实际履行行为，则合同未成立。

因此我们可以得出结论，即书面形式应当是合同的成立要件。

(三)买卖合同的标的物必须是有体物，不包括财产权。

既然《合同法》第130条明确规定为“移转标的物的所有权”，因此中国买卖合同的标的物不包括其他财产权，如债权、知识产权等，对于这些权利的买卖应当是参照买卖合同的有关规定处理。

《合同法》的这条规
定参考了《联合国国际货物销售合同公约》，但有值得探讨的余地。

国际货物销售合同公约的目的在于规范国际间的“货物”买卖，因此其标的物当然属于有体物，而且应当是动产。

该公约第2条还特别规定“本公约不适用于以下销售：(a)购买供私人、家人或家庭使用的货物的销售，除非卖方在订立合同前任何时候或订立合同时不知道而且没有理由知道这些货物是购买供任何这种使用；(b)经由拍卖的销售；(c)根据法律执行令状或其他令状的销售；(d)公债、股票、投资证券、流通票据或货币的销售；(e)船舶、船只、气垫船或飞机的销售；(f)电力的销售。

”
而作这样的规定，恰恰是由于国际间货物买卖本身的特点所决定的。

因为许多权利的买卖只有在一个特定的国家范围内才能得到承认，如果放到一个国际环境中去，往往会产生许多额外的问题。

如国际技术转让必须单独制定规则等。

但是国内的买卖则不受这种限制，故《合同法》将买卖合同的标的物局限于有体物，值得商榷。

从制定分则合同的根本目的出发，即尽可能准确、有效地规范典型交易行为，既然没有明显的理由区分有体物的买卖和权利的买卖，在买卖合同中排斥权利买卖，没有法律上的理由。

虽然合同法本身规范知识产权的转让，即技术转让合同，但是对于其他权利的买卖则没有规范，而这就给法律适用留下了很大的空白，对于司法实践和理论探讨都是不利的。

另外合同法的规定与其他现行立法也有一定的冲突，如《拍卖法》第3条规定：是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

根据这一条规定，财产权的转让也是买卖的一种。

这给将来的法律适用也会带来一定的困难。

当然，《合同法》虽然没有规定有关权利等标的物的买卖，但是根据《合同法》第174条的规定，仍然可以参照该法的有关规定处理。

房屋买卖合同案例分析
案例1、
案情：
2005年12月，某市一房地产开发有限公司（以下简称被告）将其开发的花景家园A幢7层701室房屋一套卖给李某（以下简称原告）。

2006年01月24日，被告与原告签订房屋买卖合同，合同约定，被告将花景家园A幢7层701室房屋售于原告。

价款529000元，该房屋于2006年10月1日前交付使用。

此后，原告先后向被告支付购房款人民币270000元。

被告于2006年12月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。

后原告诉至法院，请求法院判令因被告迟延履行构成根本违约，要求解除其与被告的房屋买卖合同；返还其已付购房款人民币270000元并承担至还款日的利息损失。

分析：
一、合同解除的条件之一是合同有效成立
1．本案中原被告双方所签订的合同是双方当事人的真实意思表示,双方具有与其订立合同相应的民事行为能力,且不违反法律和社会公共利益,双方所签订的合同合法有效。

2．合同解除的特点：（1）合同解除是解除权人一方的意思表示，无须相对人承诺，故合同的解除权是一种形成权,是单方的法律行为。

（2）合同解除以解除的意思表示到达相对人而生效, 为不要式行为。

（3）合同的解除产生溯及既往的法律效力。

合同一经解除，自始无效。

二、本案中原告是否可以请求法院判决解除与被告所签定的合同
1．合同解除分为法定解除和约定解除两种。

《合同法》第93条规定：当事人协商一致，可解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

《合同法》第94条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍
末履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由于其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

2．那么在本案中,原告是否可以解除合同呢?
原告是否能解除合同,要看合同的目的是否最终能够实现,从合同法的目的来看, 其功能大体有两类：一为保护功能；二为市场经济下的鼓励交易功能。

3．当事人订立买卖合同的目的是为了实现各自的经济利益。

在合同有效成立以后，某些原因的出现常常会使当事人订立合同的主要目的难以实现，履行合同已无实际意义，也就是违约方的根本违约。

本案中，被告的行为显然已构成迟延履行。

那么被告的迟延履行是否构成了根本违约呢？原告是否可根据《合同法》第94条第4项的规定主张解除合同呢?
所谓的根本违约，是指违约后果严重,即使经过采取补救措施,也无法实现债权人的利益,合同的目的根本无法实现。

如果在合同的履行过程中,虽然违约方有违约行为,但是经过采取补救措施,不影响合同的最终目的的实现，那么就不构成根本违约。

在本案中，被告的迟延履行，并未给原告造成严重的后果，也不会使合同目的无法实现，未构成根本违约。

故本案中，原告不能以被告的迟延交付构成根本违约为由主张解除合同。

但由于被告的行为已构成迟延履行，故原告可要求被告承担迟延履行的违约责任。

案例2
案情:
王某有私房，打算出卖。

经他人介绍认识了陈某，陈某表示愿意购买王某的私房。

双方经过协商在2002年11月达成房屋买卖协议。

双方约定：王某将其私房5间（共计142平方米）出卖给陈某，总价为25万元，陈某在该合同经过有关部门批准之后先付款5万元，其余款项在王某将房屋腾空、陈某入住时再分两次付请；卖方应当在12月底之前将房屋腾空交付买方。

该合同经有关部门批准之后，陈某当即交付房款5万元。

当年12月5日，王某得知陈某开设的个体户营业部经营不善，可能导致陈某欠大量外债，而陈某也在逃避债务过程中。

王某担心陈某不能如约交清房款，于是在12月8日，通过第三者刘某告知陈某，以房价过低为由要求陈某解除合同。

陈某当即反对，称该合同已经被有关部门批准，如王某不在12月底之前腾空房屋，他将采取某种措施。

之后，王某提出了资金问题，要求陈某找一个担保人，保证资金不出任何问题，在陈某找到保证人之前，暂不履行合同。

问题：（1）王某不履行房屋合同义务的法律依据是什么？
（2）若王某听说的有关陈某经营不善、四处逃避债务的消息只是传闻，没有任何证据证明，王某应当承担何种责任？
（3）若王某有确切证据证明陈某的处境，其中止履行合同前依法律规定应当如何做？（4）如果陈某找到保证人提供担保，王某应当怎么做？
分析：
1、王某不履行合同的依据是行使合同法中的不安抗辩权。

依据是合同法第六十八条。

第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

2、如果只是传闻而没有证据，则王某应当承担违约责任。

这是合同法第六十八条第二款的规定：
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

3、中止履行前应当及时通知陈某。

4、如果陈某找到担保，王某应当恢复履行。

依据是合同法第六十九条：
第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。

对方提供适当担保时，应当恢复履行。

中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。