房地产开发贷款的调查和审查要点1054354880
房地产开发企业的审计要点及技巧
房地产开发企业的审计要点及技巧一、成本与收入的配比与核实对于房地产开发企业来说，首先，成本与收入的配比非常重要，因为它们可以直接或间接影响到企业的经营成果与财务状况。
审计中要重点关注收入与成本的结转，工程量的计算与配比等。
（一）人为调节开发成本１．房地产项目开发前，通过评估形成大额土地评估增值，虚增“无形资产——土地使用权”。
开始对土地进行开发时，再将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本。
２．将应计入其他应收款的代购房者支付的住房维修基金计入了开发成本。
３．有些房地产开发企业工程尚未决算，但仍根据工程预算及合同、协议预估应付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。
因此预估的工程成本的准确性和收集的完整性无法认定。
４．人为调高或随意提取公共配套设施费，调节开发成本。
５．随意分摊借款利息。
根据借款费用计量原则，企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时，应将其与每期实际发生的资产支出数额相挂钩，根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。
有时房地产开发企业确认开发项目的借款费用时，不是按规定方法计算，而是根据企业利润情况和财务报表的需要，在开发成本与财务费用之间人为划分，调节当期利润。
（二）人为调节经营收入１．将预售房款延迟确认收入。
《企业会计制度》规定，销售商品的收入确认必须同时具备四个条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关收入和成本能够可靠地计量。
根据以上规定，房地产开发企业的预售房款，在商品房已竣工验收，与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入，但房地产开发企业常常人为延迟商品房的竣工决算时间。
２．将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地时，不按会计制度的规定视同销售，往往只按成本价作存货减少处理，从而偷逃营业税金及附加。
二、偷漏税费（一）漏缴土地出让金。
贷款贷前审查要点
房地产开发贷款贷前调查规范与审查要点第一部分房地产行业概述改革开放特别是1998年以来，随着城镇住房制度改革不断深化，我国城乡居民住房消费观念明显转变，住房消费能力明显增强，住房消费市场得以有效启动，房地产行业呈现快速发展势头。
房地产市场的发展对于扩大内需、拉动经济增长、推进城镇化进程、改善居民住房条件等，都发挥了积极作用，以住房为主的房地产业成为我国新的发展阶段的重要支柱产业。
（一）2006年房地产市场情况2006年全国房地产市场表现出诸多特征：房地产开发投资额仍在高位，涨幅高于去年同期涨幅2.5个百分点；房地产开发贷款增速进一步提高，国内贷款高速增长；地根紧缩显现，购置土地面积同比增长率连续11个月出现负增长。
在市场供求方面，商品房销售额继续增加，但同比增长率明显低于2004年和2005年同期水平；商品房销售面积环比涨幅也有所回升；商品房竣工面积同比增长率回落11.1个百分点。
2006年1-11月，全国完成房地产开发投资16416亿元，同比增长24.0%。
完成商品住宅投资11550亿元，同比增长28.4%。
从2003-2006年全国房地产开发投资完成额及其同比增长对比来看，虽然2006年房地产开发投资完成额有缓慢下降的趋势，但是与去年相比，仍维持在较高的水平。
同期商品房竣工面积达到30471.50万平方米，同比增长8.8%；其中商品住宅竣工面积为25116.28万平方米，同比增长8.9% 从东部、中部、西部三大区域房地产投资对比情况来看，2006年1-11月，东部地区房地产投资完成额为10502.37亿元，同比增长19.5%，增幅高于去年同期水平2.3个百分点；中部地区房地产投资完成额为2919.85亿元，同比增幅33.1%，为三个区域中同比增长率最高的；2006年1-11月西部地区房地产投资完成额达到2280.5亿元，高于去年同期713亿元；同比增幅高于去年同期0.9个百分点。
2006年1-11月，全国房地产开发投资自年初累计资金为28344.20亿元，比去年同期增长31.1%。
房地产开发贷款审查要点
房地产开发贷款审查要点第一篇：房地产开发贷款审查要点房地产开发贷款审查要点一、定义本文所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
二、房地产行业总体特征1、政策敏感性。
2、资金密集性。
3、区域性较强。
4、自偿性特征。
三、项目审查判断三大关键因素（老城区、大型居住新区、户型-购房群体）区位和客户群销售风险完工风险股东（股东和集团实力、开发经历、、销售排名、市场品牌）品牌和实力商住项目财务风险实力：完工风险、整体抗风险能力品牌：销售风险（跌价空间-市场波动风险、定价合理-可比项目成本与价格除上述外部条件外，内部的管理和操作风险（抵押、预售资金监管）是风险管控的关键四、申请人及股东审查要点主要审查股权结构、股东背景，实际控制人（追溯到最高一级）的实力和市场品牌。
1、股东（实际控制人）的实力和品牌：21）股东是否央企、省市国企或大型民营房企；如股东构成有各类财务投资者，须关注是否明股实债、股权结构的稳定性，授信方案须提出保障我行权益的措施；（2）股东主营业务板块构成。
关注房地产开发从业时间，开、竣工面积等；关注其他主营板块的行业地位和集团整体经营稳定、综合实力情况；（3）市场对其品牌的认可度：近几年全国销售排名（克而瑞排名）或区域性排名。
2、在建项目以及土地储备情况，关注在一、二、三四线城市的占比。
3、集团财务情况，关注集团整体债务压力情况，判断整体抗风险能力。
申请人财务情况，关注有无资本金抽逃或差额能否放款前落实、申请人其他项目融资落实情况、本项目已取得的外部融资和销售回款被集团或其他项目占用等情况。
五、项目位置审查要点主要审查项目在该城市所处区域和具体地段的居住组团、配套成熟度，关注当地市场对该区域的认可度（一）地理位置：分为三类，主城区、大型居住新区以及其他地区，具体由各分行根据当地实际情况进行判断、归类。
1、大型居住新区：关注政府对该区域的未来发展规划、基础设施建设情况，以及当地居民对该区域的认可度。
房地产开发贷款项目审查要点（极简版）
房地产开发贷款项目审查要点（极简版）一、什么是房开贷房地产开发贷款指房地产开发企业用于房地产项目开发建设方面的中长期项目贷款。
作为单一授信，房地产开发贷款额度不可循环使用，不可调剂使用。
二、合规性审查要点1.四证要齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施（开）工许可证》。
已经部分取得的证件的，剩下部分要求取得证件后再发放其对应的贷款。
2.项目资本金：保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为25%，其他房地产开发项目最低资本金比例为30%。
具体要求根据本行制度确定。
3.拆迁风险，一般拆迁完成后再介入。
4.资金用途，可以购买建筑材料，付工程款，也可以置换他行贷款。
5.企业的房地产开发资质，与在建项目是否匹配。
6.土地的性质是否与所建物业一致，如体育用地上建商业不符合要求。
7.土地是否存在闲置风险，一般出让土地2年未开发，就可能出现闲置了。
三、一般审查要点1.股东，实力越强约好，最好房地产百强。
2.土地取得成本与项目周边土地成本比较，以及分析建筑成本是否合理。
这个涉及到房产的成本问题。
3.担保方式：小的房地产企业，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押+实际控制人连带责任保证担保+集团母公司担保。
大的房地产公司，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押，如某房地产百强企业。
4.抵押率一般不能超过60%，且抵押物应该以成本法计算。
5.计算项目总投及构成，一般总投资金=项目资本金+银行贷款+销转投。
销售前景预计不好的项目，可要求企业提高项目资本金的比例，以确保项目完工。
6.严禁通过流动资金的形式投向房地产企业，包含过桥贷款。
遇到房地产公司的土地追加抵押的情况，一般就是过桥贷款了。
7.贷款期限一般不超过3年，并且根据销售计划分期还款。
8.项目位置：什么城市，什么区域，该城市的经济情况，人口情况。
有时候差一条街，价格都能差很大。
9.物业：酒店是什么牌子的，商场的话由谁来运营，红星美凯龙和一般的家居大卖场是完全不一样的。
房地产开发项目法律审查要点
房地产开发项目法律审查要点随着城市化的进程加快，房地产开发项目成为了经济发展的重要支撑。
然而，由于房地产开发项目的复杂性，往往涉及到诸多法律问题。
因此，在进行房地产开发项目前，必须进行法律审查，以确保项目的合法性和可行性。
本文将重点介绍房地产开发项目法律审查的要点。
一、土地使用权审查房地产开发项目的基础是土地使用权，因此在进行法律审查时，首先需要审查土地使用权的合法性。
具体审查的要点包括：1. 土地性质：审查土地是否为国有土地或集体土地，并了解土地使用权的起止时间。
2. 土地用途规划：审查土地用途是否符合国家、地方规划，是否取得了相关审批文件。
3. 土地权属：审查土地使用权人是否具备合法的土地使用权，是否存在抵押、查封等限制性权利。
4. 土地价格：审查土地批准的价格是否合理，并核实是否按规定支付了土地出让金。
二、规划审查房地产开发项目的规划是保障项目可行性的重要环节。
在进行法律审查时，需要特别关注以下要点：1. 规划许可证：审查项目是否取得了规划许可证，并核实规划许可证的内容是否符合项目的实际情况。
2. 规划用途：审查规划用途是否与土地用途相符，是否存在违规开发的情况。
3. 建筑设计：审查建筑设计是否符合规范，是否满足相关建筑安全要求。
4. 环境影响评价：审查是否进行了环境影响评价，并核实评价结果是否合规。
三、建设用地审查房地产开发项目的建设用地是实施项目的基础条件，对其进行法律审查主要包括以下要点：1. 建设用地规划许可证：审查是否取得了建设用地规划许可证，并核实许可证内容是否与项目实际情况相符。
2. 建设用地面积：审查建设用地面积是否符合规划的要求，并核实是否支付了相关费用。
3. 土地平整：审查是否进行了土地平整工作，确保土地适宜进行建设。
4. 地下管网：审查地下管网工程的规划和设计，确保设计满足施工需要和相关标准。
四、资金审查房地产开发项目的资金是项目顺利进行的重要保障，因此在法律审查时需要对资金来源和使用进行审查，要点包括：1. 资金来源：审查项目的资金来源是否合法合规，是否存在涉及洗钱、非法集资等情况。
房地产开发贷款操作流程
房地产开发贷款操作流程递交申请——受理调查——项目评估——核查审批办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保房地产开发贷款审查的主要内容：1、审查调查部门提供的数据、资料是否完整。
2、根据国家产业政策、贷款原则审查贷款投向是否符合规定。
3、审查贷款项目是否需要评估，有无评估报告，有否超权限评估，评估报告是否已批准，项目情况是否可行。
4、审查贷款用途是否合法合理，贷款金额能否满足项目的需要，利率是否在规定的上下限范围内，借款人的还款能力，是否有可告的还款来源。
5、审查贷款期限。
房地产开发项目贷款最长期限为3年，建筑业短期贷款最长不超过1年。
6、审查担保的合法性、合规性、可靠性。
开发贷款的定义房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。
借款主体经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。
贷款条件1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。
2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。
3.开发项目与其资质等级相符。
4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开施工许可证，按规定缴纳土地出让金。
5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。
6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。
7.贷款用途符合国家有关法规和政策。
8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。
贷款所需材料一.基本材料1..法人营业执照原件及复印件和建设管理部门核准的资质证明;2.法人代码证书原件及复印件;3.税务登记证原件及复印件;4.企业贷款卡;5.财政部门或会计审计事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表;6.公司章程原件及复印件;7.验资报告原件及复印件;8.法定代表人证明、签字样本;9. 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本;10. 若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件原件;11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书原件 ;12.其他所需材料。
房地产开发企业贷款调查报告
房地产开发企业贷款调查报告汇报人：日期:•调查背景和目的•调查方法和范围•调查结果概述•贷款风险分析•贷款收益分析•建议和结论01调查背景和目的近年来，中国房地产市场持续繁荣，房地产开发企业对于资金的需求日益增加。
然而，随着市场逐渐饱和，房地产市场存在一定的下行压力，这给房地产开发企业的资金链带来了挑战。
为了确保房地产开发企业的稳定运营和持续发展，银行和其他金融机构需要对贷款申请进行严格的调查。
调查背景调查目的0102030402调查方法和范围数据收集数据分析专家意见030201调查方法地域范围调查涉及各种规模的房地产开发企业，包括大型、中型和小型企业。
企业规模贷款类型调查范围03调查结果概述房地产开发行业规模庞大，总资产和销售额均呈现出稳步增长的趋势。
然而，行业内企业的平均规模较小，且资产负债率普遍较高。
房地产开发企业概况行业规模房地产开发企业数量贷款需求强烈贷款用途贷款需求情况贷款申请和审批情况贷款申请情况01贷款审批标准02贷款利率和期限0304贷款风险分析总结词详细描述市场风险总结词信用风险是房地产开发企业贷款的另一种重要风险，它主要来自于借款人的违约和无法按时还款。
详细描述信用风险是指由于借款人财务状况恶化、经营不善、市场环境不利等因素导致的贷款违约风险。
这些因素可能会导致借款人无法按时还款，从而给贷款带来风险。
信用风险流动性风险总结词详细描述政策风险总结词政策风险是房地产开发企业贷款的另一种重要风险，它主要来自于政府政策的变化和调整。
详细描述政策风险是指由于政府政策变化、调控加强、税收政策调整等因素导致的贷款风险。
这些因素可能会导致房地产市场波动，从而给贷款带来风险。
05贷款收益分析通常，房地产开发企业贷款的利率会根据银行的报价、企业的信用评级和借款人的具体情况进行确定。
银行通常会提供一定的折扣或优惠。
贷款收费除了利息，银行还可能会收取一些其他的费用，如手续费、管理费等。
这些费用通常在贷款发放时一次性收取，但也可能按期收取。
房地产行业项目贷款评审要点概述
房地产行业项目贷款评审要点概述随着经济的不断发展，房地产行业一直处于高速增长阶段。
在这个行业中，项目贷款评审是一项非常关键的工作。
本文将概述房地产行业项目贷款评审要点。
首先，项目贷款评审需要全面考虑项目方案的可行性。
在进行评审时，需要确定项目方案是否具有可行性。
通过对项目方案的分析，评估其市场前景、技术和政策风险等，形成全面的评估结果。
其次，项目贷款评审需要关注信用风险。
评审人员需要对借款人的信用情况进行全面的调查，包括借款人的信用记录、还款记录、收入情况和其他财务状况等。
通过这些信息，评估借款人的信用等级和偿付能力。
第三，项目贷款评审需要对项目所需要的融资额度进行规划、拟定借款合同。
根据拟定的融资方案，评估所需融资资金，并确定还款计划。
同时，制定贷款合同、贷款利率和其他相关条件，以确保借款人的还款责任。
第四，项目贷款评审也需要对项目所涉及的法律和监管问题进行评估。
在评估过程中，需要考虑合规性、政策性和法律法规的限制等因素。
这将有助于评估当地政策和监管环境，确保项目的合法性和合规性。
最后，项目贷款评审还需要对财务和财务风险进行评估。
这包括对项目的资金流动情况、借款人的现金流、项目的前景和财务预测等方面进行评估。
通过这些评估，评估人员可以确定项目的盈利能力和还款能力，制定合适的还款计划。
总之，在房地产行业中，项目贷款评审是一项非常重要的工作。
通过全面考虑项目方案的可行性、关注信用风险、对项目所需要的融资额度进行规划、拟定借款合同、对项目所涉及的法律和监管问题进行评估和对财务和财务风险进行评估，可以确定项目的盈利能力和还款能力，为投资方或其他相关方做出合适的决策提供重要的参考。
房地产开发企业贷款调查报告
实施分级审批制度
03
根据贷款金额和风险状况，实施分级审批制度，提高审批质量
。
07
结论和建议
主要结论
贷款需求持续增长
贷款门槛相对较高
随着房地产市场的复苏和城市化进程的加 速，房地产开发企业对资金的需求持续增 加。
由于房地产行业的风险特性，银行对房地 产开发企业的贷款申请通常会进行严格的 审核和评估。
打下了坚实的基础。
06
对房地产开发企业贷款的建议
优化贷款申请流程
简化申请材料
精简贷款申请材料，缩短 申请准备时间，方便客户 提交申请。
实施在线申请
引入在线申请系统，降低 客户申请成本，提高申请 效率。
建立绿色通道
为优质客户提供快速审批 通道，缩短贷款审批时间 。
加强风险控制措施
严格评估借款人信用
05
贷款收益分析
贷款利率和收费
贷款利率
各家银行对房地产开发企业的贷款利率存在差异，但总体上呈现相对稳定的状态。利率通常根据贷款金额、期限 、借款人信用状况等因素综合确定。
收费情况
除了贷款利息之外，银行还会收取一些额外的费用，如账户管理费、抵押登记费、评估费等。这些费用一定程度 上影响了借款人的成本。
贷款审批难度
由于国家对房地产市场进行调控，银行对房地产开发企业的贷款审批变得更加严格。90% 的受访企业表示贷款审批难度有所增加。
贷款利率水平
目前，房地产开发企业的贷款利率主要在5%-10%之间，根据企业信用等级和项目风险水 平有所浮动。对于优质企业和低风险项目，利率可能低于5%；对于高风险企业和一般项 目，利率可能高于10%。
然而，随着市场逐渐饱和，房地产市场存在一定的下行压力，这给房地产开发企业 的资金链带来了挑战。
房地产开发贷审核要点
房地产开发贷审核要点一、房地产开发贷审核要点1. 项目基本情况项目的合法性可不能马虎呀。
得看看有没有相关的政府批文呢，像土地使用证啦，建设用地规划许可证之类的。
要是没有这些，那这个项目可就像没有根基的大楼，摇摇欲坠呢。
项目的地理位置也很重要。
是在繁华的市中心，还是偏远的郊区呀？如果在市中心，那它的价值可能就比较高，销售前景可能也会比较好。
要是在偏远的地方，就得好好考虑考虑它的发展潜力啦。
项目的规模也得了解清楚。
是建几栋高楼的大项目，还是就几幢小楼的小工程呢？大项目可能资金需求大，风险也大，小项目相对来说可能好把控一些。
2. 开发商情况开发商的信誉是个大问题。
以前有没有过违约的情况呀？有没有被投诉过呢？要是开发商名声不好，那贷款给他可就有点冒险了。
开发商的经验也很关键。
是有多年开发经验的老手，还是刚入行的新手呢？老手可能更懂得如何运作项目，应对各种问题。
新手可能就会在过程中遇到很多意想不到的麻烦。
开发商的财务状况必须仔细审查。
看看他们的资产负债率是多少，有没有足够的资金来启动这个项目呢？要是他们自己都负债累累，那拿什么来保证能按时还款呢？3. 市场情况当地的房地产市场需求得搞清楚。
是供不应求，还是供大于求呢？如果是供不应求，那这个项目可能就比较有市场。
要是供大于求，那可就得担心房子卖不出去了。
竞争情况也不容忽视。
周围有没有类似的项目呢？如果有很多竞争对手，那这个项目就得有自己的特色才能脱颖而出。
房价走势也是要考虑的因素。
是在稳步上升，还是有下降的趋势呢？房价下降可能会影响项目的收益，进而影响贷款的偿还。
4. 贷款用途与还款来源贷款用途要明确。
这笔钱是用来买土地，还是用来建设呢？不能让开发商把钱挪作他用呀。
还款来源得可靠。
是靠房子销售回款，还是有其他的收入来源呢？如果是靠房子销售回款，那就得对销售前景有个合理的预估。
房地产开发贷款项目审查要点(27点)
房地产开发贷款项目审查要点（27点）一、什么是房开贷房地产开发贷款指房地产开发企业用于房地产项目开发建设方面的中长期项目贷款。
作为单一授信，房地产开发贷款额度不可循环使用，不可调剂使用。
二、合规性审查要点1.四证要齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施（开）工许可证》。
已经部分取得的证件的，剩下部分要求取得证件后再发放其对应的贷款。
2.项目资本金：保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为25%，其他房地产开发项目最低资本金比例为30%。
具体要求根据本行制度确定。
3.拆迁风险，一般拆迁完成后再介入。
4.资金用途，可以购买建筑材料，付工程款，也可以置换他行贷款。
5.企业的房地产开发资质，与在建项目是否匹配。
6.土地的性质是否与所建物业一致，如体育用地上建商业不符合要求。
7.土地是否存在闲置风险，一般出让土地2年未开发，就可能出现闲置了。
三、一般审查要点1.股东，实力越强约好，最好房地产百强。
2.土地取得成本与项目周边土地成本比较，以及分析建筑成本是否合理。
这个涉及到房产的成本问题。
3.担保方式：小的房地产企业，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押+实际控制人连带责任保证担保+集团母公司担保。
大的房地产公司，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押，如某房地产百强企业。
4.抵押率一般不能超过60%，且抵押物应该以成本法计算。
5.计算项目总投及构成，一般总投资金=项目资本金+银行贷款+销转投。
销售前景预计不好的项目，可要求企业提高项目资本金的比例，以确保项目完工。
6.严禁通过流动资金的形式投向房地产企业，包含过桥贷款。
遇到房地产公司的土地追加抵押的情况，一般就是过桥贷款了。
7.贷款期限一般不超过3年，并且根据销售计划分期还款。
8.项目位置：什么城市，什么区域，该城市的经济情况，人口情况。
有时候差一条街，价格都能差很大。
9.物业：酒店是什么牌子的，商场的话由谁来运营，红星美凯龙和一般的家居大卖场是完全不一样的。
贷前调查贷中审查贷后检查的内容与要点
贷前调查贷中审查贷后检查的内容与要点贷前调查、贷中审查和贷后检查是贷款过程中的三个重要环节，它们在风险控制和贷款管理中起着至关重要的作用。
以下是对这三个环节的内容和要点的详细阐述。
贷前调查是在申请贷款之前对贷款申请人进行的一系列审核和信用背景调查，以确定其还款能力和信用状况。
其内容主要包括以下几个要点：1.个人基本信息：2.财务状况：贷款申请人的月收入、家庭财务状况、资产状况、债务状况等，以了解其财务能力和偿还能力。
3.信用记录：对贷款申请人的信用历史、征信报告进行审核，评估其信用状况和还款记录。
5.担保物评估：对担保物进行评估，确认其价值，以确保担保物足以覆盖贷款本金和利息。
6.相关证明文件：贷中审查是在贷款发放之后，贷款管理人员对贷款执行情况进行监督和审查，确保贷款在合规和安全的状态下进行。
其内容主要包括以下几个要点：1.贷款执行情况：对贷款使用情况、资金流向等进行监控，确保贷款用于合法目的，并按照约定使用。
2.还款情况：对贷款还款情况进行监测，确认还款是否按时，评估还款能力，及时发现问题并采取措施。
3.担保物管理：监测贷款担保物的价值变化，确保担保物的完好以保障贷款安全，及时采取措施以保护利益。
对贷款合同、还款凭证等业务数据进行审核，确保贷款业务的合规性和准确性。
5.风险预警分析：通过对贷款客户的经营情况、行业发展动态等进行分析，预警可能存在的风险并及时采取措施。
贷后检查是在贷款发放之后，对贷款项目进行风险控制和流程管理的检查。
其内容主要包括以下几个要点：1.贷款实施情况：对贷款项目的具体实施情况进行检查，核实贷款用途、还款情况等。
2.监测贷款业务：对贷款业务的使用、管理、变化等进行监测，确保贷款项目的顺利运行和合规性。
3.资金使用检查：对贷款资金的使用情况进行检查，核实用于合法目的，并防止挪用、滥用等情况的发生。
4.风险评估与防控：对贷款项目可能存在的风险进行评估并采取相应的风险防控措施，保障贷款安全。
房地产行业项目贷款评审要点概述
房地产行业项目贷款评审要点概述随着中国经济的快速发展，房地产行业成为经济发展的重要支撑产业之一。
在房地产行业发展过程中，项目贷款评审是每一个企业都需要通过的重要环节。
本文将从项目贷款评审的要点角度出发，对房地产行业项目贷款评审进行概述，以期为业界人士提供参考和指导。
一、项目概况1.1 项目背景在项目贷款的评审中，首先要了解该项目的背景信息。
这包括该项目的地理位置、项目规模、总投资金额、建设周期、推广策略等方面的信息。
同时要对影响项目开发和营销的外部因素进行全面的分析和考虑。
了解项目的背景信息是进行后续环节的基础。
1.2 项目可行性项目可行性是评判一个项目是否值得投资的重要标准。
在评审过程中，要了解项目的市场状况、收益预测、投资回报期、风险评估等方面的信息。
只有在确信项目具有可行性的情况下，才能够继续进行后续的评审环节。
二、项目资金需求2.1 投资规模在项目贷款的评审中，投资规模是一个非常重要的指标。
需要明确该项目的总投资金额、资金来源、预算分配等方面的信息，以便更好的进行项目贷款的评审。
2.2 贷款用途贷款用途是银行评估项目资金需求的关键因素。
在这里需要明确项目贷款的具体用途，如购买土地、发展房地产、购置设备、加大推广力度等。
三、项目营销策略3.1 项目销售计划在项目贷款评审中，销售计划是银行评估项目贷款回报期的重要因素。
需要了解项目的销售策略、销售额、销售预期，以及销售周期等信息。
3.2 推广策略除了销售计划外，推广策略也是银行评估项目贷款的一项重要指标。
需要了解企业如何通过广告营销、网络宣传、促销活动等方式来提高项目的知名度和销售额。
四、杠杆比率4.1 项目风险评估在项目贷款的评审中，风险评估是不可忽视的一个方面。
需要评估项目的总体风险、经济风险、市场风险、政策风险等。
只有在风险可控的情况下，银行才会愿意为项目提供贷款支持。
4.2 杠杆比率杠杆比率是银行在评估项目贷款的时候非常关注的一个指标。
房地产开发贷款操作风险审计要点
审批程序
业务发起部门在放款是否已经落实放款条件（包括项目自 业务发起部门审 有资金及其他资金来源、担保、公证、保险、抵 / 质押手 核 续以及签订按揭合作协议、帐户监管协议等贷后管理的框 调阅有关贷款档案资料、档案移交记录及放款 架性文件等）。 审查部门批复文件， 放款前放款审查部门是否对授信批复条件逐条审核落实： （1）核实授信条件是否在出账前已逐项落实； （1 ）项目自有资金及其他资金来源是否已按照批复要求 （2）重点核查有权审批部门对项目的核批文件 落实贷款发 、用地相关手续、环保部门的批复、自有资金 全部到位或按照批复要求的进度和比例到位； 放条件 到位的证明材料、项目建设进度及相关配套工 （2）贷款用途是否符合批复要求； 作已落实的证明材料等； 放款审查部门审 （3）对未落实前提条件先行出账的贷款是否履 核 （3）抵/质押手续是否完善； 行了相关的审批手续，并在限期内落实； （4）提款的时间、金额与授信批复要求/授信合同约定的 （4）对变更贷款条件是否报原审批人批准。 放款审查 提款计划是否一致； （5 ）对不符合规定的贷款资料是否及时提出意见并退回 移交部门补充手续。 （1 ）业务部门柜员是否及时在信贷系统创建授信合同、 调阅贷款档案资料、查询人行信贷登记系统： 打印合同信息并签字确认； （2 ）是否经放款审查部门复核并执行批出操作，再交会 系统登录 （1）检查登录及维护是否及时准确； 计部门进行账务处理； （3 ）业务部门是否按规定及时更新人民银行信贷登记咨 （2）系统柜员的管理是否符合规定。 贷款发放 询系统的数据信息并发送。 调阅抽取的档案资料，依据放款时间查阅当日 贷款借据的审核 贷款借据是否经被授权的贷款人三级签字。 传票中该笔贷款的借方传票，检查其是否经被 授权的贷款人三级签字。 会计部门是否将贷款资金全额及时转入贷款合同约定账户 根据合同约定帐户的账户流水资料，检查贷款 贷款资金入账 。 资金是否转入约定帐户。 通过： （1 ）能否加强行业信息的收集与管理，准确判断借款人 （1）调阅授后检查报告、重大突发事件报告及 在同行业中的地位及发展变化趋势，了解当地房地产业的 项目后评价报告等授后管理资料； 发展态势， 判断发 展 状况 是否 正常 ，有 无过 热 现 象； （2）查阅报刊、调阅相关行业报告及上网查询 行业风险 （2 ）是否及时关注政府相关土地、税收等宏观政策变动 等方式了解当地房地产行业信息， 情况，预测对银行授信的风险影响程度；（ 3）是否形成 判断对客户所在行业风险是否及时充分揭示， 书面的贷后检查报告；（4）是否对重大情况及时报告。 是否存在国家政策或行业发生重大突变而未知 悉。
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主要内容
一、房地产行业的主要特点 二、近年主要的房地产政策及内容要点 三、房地产开发贷款的基本性要求 四、房地产市场和房地产贷款的分类 五、房地产项目的立项批准文件和“四证”的取得程序 六、《调查报告》的要点 七、《审批报告》的要点
八、房地产开发贷款的授信安排
一、房地产行业的主要特点
10、贷款基准利率上调[2004年10月]
11、住房按揭利率上调[2005年3月]
三、人民银行121号文件的要求
1. 2. 3.
不得对未取得“四证”的房地产项目发放贷款； 不得对异地的房地产项目进行贷款； 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让 金的贷款； 房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于所 开发项目总投资的35%; 不得对存在拖欠工程款行为的借款申请人发放贷款； 房地产类的贷款必须归入“房地产贷款”会计科目核算，
为:2003年,市国土局与B公司签订土地出让合同,B公司取得土地编号为A803-0042号宗地 的使用权,面积162,963平米,土地出让价为7682万元,建筑容积率<1,计容积率建面不超过 163,900平米,05年1月,由于国家需要征收上述宗地的部分土地,国土局和B公司签订补偿协 议,国土局收回23,741平米的土地使用权,同时国土局将附近的地块拨给B公司作为补偿,用 地面积调整为200,322平米,容积率变更为<1.8,计容积经总建面不超过360,580平米,B公司 再向国土局补交了地价款13208万元,以上款项已支付完毕,并提供了付款凭证. 2005年6月,由于B公司的股东缺乏开发实力,将B公司的股权全部出让给C公司,C公司 为此支付了45000万元的股权转让款,款项支付完毕,并将B公司更名为A公司,现四证齐备, 产权清晰.
调查阶段
------项目的基本情况
根据借款人提供的项目批文、土地出让合同、规划文件及施工许可、建设计划、招标文件、
施工合同、监理合同、可研报告等资料确定项目的基本数据
对项目土地使用权的取得应重点说明,反映项目产权是否清晰 案例:某房地产开发公司A向我行提出房地产开发贷款的申请,该项目取得的过程
市人民政府建设行政主管部门制定。
经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书 此资质等级实行年检制度，对不符合原定资质条件或有不良经营行为的企业，由原 资质审批部门予以降级直至注销资质证书。
------对房地产企业股东背景及资本积累过程应予以关注 房地产开发企业成立多个项目公司分别开发不同的项目，股东的背景应重点关注 由于房地产行业的高利润吸引众多社会资金，不少房地产开发企业的股东并无开发史 房地产开发是资金密集行业，对股东实力要求更高，因此应对股东背景及其资本积累过 程、予以充份关注 在调查报告的第一部分要求对股东情况及实际控制人的经历予以说明 案例:某房地产开发企业为暂定资质开发企业,系由A公司实际控制的项目公司,向我行提出开发 贷款6000万元的申请,用于项目开发,以其他土地作抵押. 在审查过程中,我们发现A公司背景复杂,资本运作频繁,房地产开发经验不足,因此对该笔业
（9）、未发生过重大工程质量事故。
三级资质的条件包括： （1）、注册资本不低于800万元； （2）、从事房地产开发2年以上； （3）、近三年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当 的房地产开发投资额； （4）、连续2年建筑工程质量合格率达100%； （5）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少 于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于 5人，持有资格证书的专职会计人 员不少于2人； （6）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计 等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； （7）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》 和《住宅使用说明书》制度； （8）、未发生过重大工程质量事故。
二级资质的条件包括： （1）、注册资本不低于2000万元；
（2）、从事房地产开发3年以上；
（3）、近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的 房地产开发投资额； （4）、连续3年建筑工程质量合格率达100%；
（5）、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开
发投资额； （6）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 40 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于 20人，持有资格证书的专职会计人员不 少于4人； （7）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； （8）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和 《住宅使用说明书》制度； （9）、未发生过重大工程质量事故。
各资质等级承担的房地产开发范围： （1）、一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可 以在全国范围内承揽房地产开发项目； （2）、二级资质及其以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以 下的开发建设项目，而承担业务的具体范围由省、自治区、自辖市人民政府建设行政 主管部门确定。 房地产开发资质等级实行分级审批： （1）、一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报 国务院建设行政主管部门审批； （2）、二级资质及其以下的房地产开发企业的审批办法由省、自治区、直辖
1、区域性(市场及政策的多元化) 2、周期性 3、政策性 4、投资大、借款多、周期长 5、投资和消费的双重性 6、专业性 7、个别性 8、风险性
二、近年主要的房地产政策及内容要点
1、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》[银发（2003）121号]---
-作出了多项具体规定，措施严厉
2、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》[2003年18号文] 3、《商业银行房地产贷款风险管理指引》[银监发（2004）57号]----自有资 金比例不得低于35% 4、《关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知》[银 监通（2004）75号]
程规划许可证》——在建设门办理开工审批——领取《建设工程开工许可证》——进 行房地产开发建设——主体工程封顶（高层为投入建设资金达到总额的 2/3）——领取 《商品房预售许可证》—进行销售
六、调查报告的主要内容
-----对借款主体资质的确认
根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》如房地产开发企业未取得房地产开发 资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活 动，应认定为无效。而商业银行若向未取得房地产开发资质证书的开发企业发放房地 产开发贷款，自然也就得不到相应的法律保障，因此，在我们对房地产开发企业贷款 前必须要关注借款主体的房地产开发资质 按照建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，我国房地产开发企业按照自 有资金和注册资金的数额、专业技术人员的数目、相应的职称要求、从事房地产开发 的经历以及业绩分为一级、二级、三级等资质等级，各资质等级企业的条件如下：
一级资质的条件包括： （1）、注册资本不低于5000万元；
（2）、从事房地产开发5年以上；
（3）、近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房 地产开发投资额； （4）、连续5年建筑工程质量合格率达100%；
（5）、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地 产开
发投资额； （6）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人
员不少于3人；
（7）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； （8）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和 《住宅使用说明书》制度；
务作初审退档处理,不久,A公司资金链断裂.
------房地产企业资信情况 除一般性的调查内容外，还应调查企业有无拖欠工程款的现象 案例:某企业向我行提出开发贷款6000万元的申请,以项目在建工程抵押,抵押物足值,且项目基本已经建成,建设风险较小,调查 报告没有反映借款人有不良的信用情况. 在审查过程中,通过公开信息的搜索,我们发现借款人与项目的施工方有诉讼事件,系施工方以借款人不能按时付款提起诉讼, 因此总行出具了初审退档的意见. ------房地产企业财务资料分析与说明 房地产企业会计核算的特点是产成品的种类较多、成本核算复杂、经营收入核算与一般商业企业差别较大。针对以上特 点，对房地产企业应重点分析影响企业销售收入、成本支出等的重点科目，主要包括存货、预收账款、应付款、股东借 款(其他应付款)等科目。 存货及预收帐款的分析： ------对于非项目公司，存货和预收帐款的构成可能较为复杂，包含多个项目的开发成本，在这种情况下，通过查询企业的帐 务资料，将开发成本按不同的开发项目、不同的明细内容填列；对预收帐款分项目填列，以利于清楚看到借款人每个项 目的投资情况、预售情况 ------在分析存货时，应注意甄别部分用于出租的固定资产及长期不能产生效益的资产，应予以特别说明 应付款的分析：对照合同分析应付帐款的合理性，看有无拖欠地价、股权转让款或施工款的情况 股东借款(其他应付款)的分析：对于股东借款应加以分析，是否属于长期性的资金支持，还是属于临时性的周转借款， 是否具有所有者权益的性质，并说明是否需要在我行贷款归还之前抽离 案例：某公司向我行申请房地产开发贷款，财务报表显示该公司存货余额为54000万元，其中有24000万元是以前开发的 用于出租的固定资产，已办妥产权证，但仍在存货科目反映；另有6500万元系另一前期开发楼盘的车库，该楼盘1996年 开发，车库既未能产生出租效益也未能销售出去。
4.
5. 6.
严禁对房地产开发企业发放流动资金贷款。
四、房地产市场和房地产开发贷款的 分类
1、按用途-----分为住宅、写字楼、商铺等 2、按经营对象----分为土地市场和房产市场 3、按市场层次----分为一级市场、二级市场和三级市场；在我国，房地产一级市场 又称土地出让市场，是指国家将土地的使用权，按一定年限一定性出让给土地受 让者，并由土地受让者向国家支付土地出让金的交易市场；二级市场是房地产转 让市场，是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用单位和个人之间进行 横向交易转让的市场；三级市场是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场， 属于房地产市场中调剂余缺、重新配置的市场 -------我行的房地产调查和审查模板主要适用于房产市场及二级市场的项目调查分析 房产开发按照经营的方式可分为出租、出售和自营等方式，不同的类型还款来源不 同, 应有不同的分析模式