所有权学习笔记

所有权

一、业主区分所有权
（一）专有权
1．专有权的客体：①业主专有的建筑物内的住宅或经营性用房（《物权法》第70条）。②房屋买卖合同明示由业主单独所有的车位、车库（《物权法》第74条第一款）。③房屋买卖合同明示属于业主单独所有的绿地（《物权法》第73条）。
2．专有权行使的限制
①行使专有权不得危及建筑物的安全。例如：装修房屋不得擅自拆除承重墙或者改变房屋的基本结构。不得在专有部分内实施易燃、易爆等高度危险作业。
②不得滥用专有权，损害其他业主的合法权益。《物权法》第83条规定，业主不得任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占道路。合法权益受到侵害的其他“业主”，可以依法向人民法院提起诉讼。
③专有权的行使受到管理规约的限制。除非管理规约的内容无效，业主行使专有权时，应当管理规约的限制。《物权法》第77条规定：“业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主的同意”。
（二）共有权
1．共有权的客体：①建筑物的基本构造部分。例如支柱、屋顶、梁、柱、外墙、承重墙、地下室等。②建筑物的公用设施。例如楼梯、走廊、电梯、给排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备等。③建筑物占有的地基使用权，以及小区内的空地。④建筑区划内的绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）。⑤建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）。⑥建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。⑦占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位。⑧建筑物及其附属设施的维修资金。
2．区分所有人对共有部分的权利与义务：区分所有人按照“持有份”对共有部分享有权利，负担义务。所谓“持有份”，指专有部分的面积占建筑物总面积的比例。
（1）区分所有人对共有部分的权利。包括：①使用权，业主有权共同使用和轮流使用共有部分。②收益权，业主有权依照其持有份取得因共有部分所产生的收益。
（2）区分所有人对共有部分的义务。包括：①以共有部分的本来用途使用共有部分。②按照各自的持有份分担共同费用和负担；并且不得以放弃权利不履行义务。
（三）共同管理权
1．行使共同管理权的组织机构：①业主大会。②业主委员会。
《物权法》第75条规定，业主“可以”设立业主大会，选举业主委员会，而不是“应当”设立业主大会，选举业主委员会。
2．业主大会和业主委员会的地位

：①业主大会和业主委员会不具有作为原告起诉业主的诉讼主体资格。②业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
3．业主大会的表决规则
（1）决定下列事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意：①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。②改建、重建建筑物及其附属设施。
（2）决定下列事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：即《物权法》第76条第一款第（一）项至第（四）项、第（七）项规定的事项。

【真题回顾】（2006－3－55） 甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？
　A．甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入
　B．一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利
　C．若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权
　D．如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意
【真题回顾】（2008－3－58） 王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？
　A．张某无权要求王某拆除广告牌
　B．张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系
　C．张某对楼顶享有共有和共同管理的权利
　D．张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益

二、共有
（一）按份共有的概念
1．按份共有的概念
按份共有，指两个或者两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有物享有权利和承担义务的一种共有关系。
按份共有具有以下特征：①按份共有人对共有财产按照“应有份额”享有权利、承担义务。②共有人的应有份额“抽象”地及于共有物的整体，而非具体地及于共有物的部分。
2．“应有份额”的确定
《物权法》第104条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”
3．按份共有的推定
《物权法》第103条规定：“共有人共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”
（二）共同共有的概念
1．共同共有的概念
共同共有，指两个以上的主体，根据共同关系而对共有物不分份额地共同享有权利并承担义务的一种共有关系。
共同共有具有以下特征：①

共同共有以共同关的存在为前提，共同关系主要包括夫妻关系、家庭关系、继承关系。共同关系消灭，共同共有随之消灭。②共同共有是“不分份额”的共有。共同共有存续期间，共同共有人不分份额地对共有物共同行使权利、负担义务。
2．共同共有的类型
共同共有主要有四类：①夫妻共同共有。②家庭共同共有。③遗产分割前，法定继承人对遗产的共同共有。④被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外（《婚姻法解释（一）第15条》）。
（三）共有物的管理
1．共有物的处分：《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
2．共有物的保存：保存行为，无论按份共有或共同共有，共有人可以不经其他共有人的事先同意而“单独为之”。
保存行为可以是事实行为，如将置于室外的共有物收回屋内以免被盗或遭受日晒雨淋；保存行为也可以是法律行为，如对出典的共有物行使回赎权。此外，下列行为亦属共有物的保存：① “简易修缮”行为。如修补漏雨的房屋，更换破碎的玻璃。②共有物如为易腐鲜活物品，为保全其价值而予以变卖。③中断诉讼时效的行为。
3．共有物的使用与收益。
（1）按份共有物的使用与收益：①各按份共有人有权按照其应有份额，对共有物的整体进行占有、使用和收益。②某一按份共有人超过其应有份额对共有物为使用和收益的，其他共有人可行使返还原物请求权或不当得利返还请求权
（2）共同共有物的使用与收益：共同共有人对于共有物的整体享有平等的占有使用权；对共有物产生的收益共同享有，而不是按比例享有。
4．共有物管理费用的承担：《物权法》第98条的规定，共有物的管理费用，共有人有约定的，按照约定承担，没有约定的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
5．因共有物所生之债的对内、对外效力
（1）对外效力。《物权法》第102条的规定，因共有物产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。
（2）对内效力。《物权法》第102条的规定，因共有物产生的债权债务，在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务

超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
（四）共有人的优先购买权
1．按份共有人的优先购买权
（1）按份共有人优先购买权的要件。①某一按份共有人向第三人转让自己的份额。②其他按份共有人的购买条件与第三人的购买条件相同。③必须在合理的期限内行使优先购买权。优先购买权为形成权，合理期限经过，优先购买权消灭。
（2）按份共有人优先购买权的效力：①按份共有人的优先购买权受到侵害的，有权请求法院宣告转让人与第三人之间的买卖合同无效。②按份共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。③按份共有人转让自己的份额时，如果有两个以上按份共有人主张优先购买权，应当由转让份额的按份共有人决定将其份额转让给哪一个共有人。
2．共同共有人的优先购买权
根据《民通意见》第92条的规定，在共同共有财产分割后，原共同共有人出卖分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于“一个整体”或者“配套使用”的，其他原共有人可以主张优先购买权。

【真题回顾】（2002－3－3） 甲、乙各以20％与80％的份额共有一间房屋，出租给丙。现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的?
　A．乙有优先购买权，丙没有优先购买权
　B．丙有优先购买权，乙没有优先购买权
　C．乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位
　D. 乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权
【真题回顾】（2003－3－1） 甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1／3。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。下列选项哪一个是正确的？
　A.因没有经过全体共有人的同意，甲乙不得铺木地板
　B.因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺木地板
　C.甲乙只能在自己的应有部分上铺木地板
　D.若甲乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋
【真题回顾】（2005－3－12） 甲、乙按20%和80%的份额共有一间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？
　A.乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权 B.乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权
　C.乙、丙、丁都有优先购买权 D.丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权
【真题回顾】（2006－3－7） 甲、乙共同继承平房两间，一直由甲居住。甲未经乙同意，接该房右墙加盖一间房，并将三间房屋登记于自己名下，不久又将其一并卖给了丙。下列哪种说法是正确的？
　A．

甲、乙是继承房屋的按份共有人 B．加盖的房屋应归甲所有
　C．加盖的房屋应归甲、乙共有 D．乙有权请求丙返还所购三间房屋

三、善意取得（《物权法》第106、107、108条）
（一）善意取得的构成要件
1．标的物为适于善意取得的动产或者不动产
（1）不动产：只能是发生了“登记错误”的不动产。不动产登记错误主要有三种情形：①共有的不动产登记在一个人名下。②因履行无效合同发生的不动产登记错误。③因其他原因发生的登记错误。
（2）动产：①能够适用善意取得的动产，原则上限于占有委托物。所谓占有委托物，指基于真正权利人的意思而丧失占有的物。如基于租赁、保管合同关系，由承租人、保管人直接占有的动产。此外，借用物、运输物、承揽物、试用买卖物、质物均属于占有委托物。②下列动产不适用善意取得：（a）占有脱离物。所谓占有脱离物，指非基于真正权利人的意思而丧失占有的物。如：脏物（被盗、被抢物）、遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物、失散动物。（b）货币。货币属于特殊动产，占有货币者随即取得所有权，因此货币不存在善意取得的问题。（c）禁止流通物。如毒品、武器、淫秽书刊，国家不允许任何私人取得其所有权，自不适用善意取得。
2．动产占有人或者不动产登记名义人实施无权处分行为
（1）善意取得以无权处分为前提条件。
①处分人无权处分包括两大类：（a）无所有权而处分财产。例如：例如借用人、保管人将其借用、保管的他人动产出售给善意第三人。再比如：质权人擅自将其占有的质物向善意第三人出质的。（b）有所有权但处分权受限制的情形。例如：抵押人虽为所有权人，但其处分权受到《物权法》第191条的限制，动产抵押人未经抵押权人的同意，擅自将抵押物转让给第三人，如果动产抵押权未经登记，善意第三人可以善意取得抵押动产的所有权。
②处分人是占有委托物的占有人或者不动产错误登记的名义人。
③所谓“无权处分”，仅指无权处分人以自己的名义实施的法律上的处分，如转让所有权、设立抵押权、设立质权。
（2）无权处分人与第三人之间订立的合同为“效力待定”的合同。关于合同的效力，在考试时按照以下标准作答：①选项中有“效力待定”的，只选该选项。②选项中没有“效力待定”，只有“无效”的，选“无效”。
3．第三人主观上为善意
（1）善意的含义。善意，指“不知情”，即第三人不知道或者不应当知道无权处分人没有处分该财产的权限。
（2）善意判断的时点。①动产善意取

得，第三人必须在动产交付之时为善意；不动产善意取得，第三人必须在登记之时为善意。②交付或者登记之前为恶意的，推定交付或者登记之时亦为恶意。交付或者登记之时为善意，嗣后为恶意，不影响善意取得的效果。
（3）善意的判断。
①在不动产善意取得的场合，只要第三人非因过失而不知不动产登记簿上记载的权利人不是真正的权利人，并且不动产登记簿上也不存在“异议登记”、“预告登记”或者“抵押登记”的，即可认定第三人为善意。
②在动产善意取得的场合，不仅要求第三人不知道动产占有人不具有处分权，还需要结合交易的价格、场所和环境、让与人的行迹是否可疑等情形来判断第三人是否有理由相信无权处分具有处分权。
4．第三人支付了合理的价款
包括以下含义：①必须“实际”支付了对价。如果仅仅约定支付对价，但尚未实际支付，则不能善意取得。②支付的对价必须合理。价格是否合理，应当依照市场价格予以判断。③支付对价的方式不限于买卖，互易亦包括在内。④赠与、遗赠、捐助、继承、企业合并等无偿行为不能发生善意取得的效果。
5．完成了法定的公示方法
（1）不动产善意取得，必须办理登记手续（土地承包经营权、地役权的善意取得例外）。
（2）动产善意取得，必须已经完成了交付行为（动产抵押权的善意取得例外）。占有改定、指示交付这两种交付的方式不能发生善意取得的效果。

【真题回顾】（EQ2008－3－12） 甲、乙外出游玩，向丙借相机一部，用毕甲将相机带回家。丁到甲家见此相机，执意要以3000元买下，甲见此价高于市价，便隐瞒实情表示同意并将相机交付与丁。不久，丁因手头拮据又向乙以2000元兜售该相机。乙见此相机眼熟，便向丁询问，丁如实相告，乙遂将之买下。此时，谁拥有该相机的所有权？
　A. 甲 B. 乙 C. 丙 D. 丁
【真题回顾】（2002－3－55） 甲因出国留学，将自家一幅名人字画委托好友乙保管。在此期间乙一直将该字面挂在自己家中欣赏，来他家的人也以为这幅字画是乙的，后来乙因做生意急需钱，便将该幅字画以3万元价格卖给丙。甲回国后，发现自己的字画在丙家中，询问情况后，向法院起诉。下列有关该纠纷的表述中哪些是正确的?
　A．乙与丙之间的买卖合同属于无效合同
　B．乙与丙之间的买卖合同属于效力未定的合同
　C．甲对该幅字画享有所有权
　D．丙对该幅字画享有所有权
【真题回顾】（2007－3－56） 2000年1月甲以分期付款的方式向乙公司购买潜水设备一套，价值10万元。约定首付2万，余

款分三期付清，分别为2万、3万、3万，全部付清前乙公司保留所有权。甲收货后付了首付和第一期款，第二期款迟迟未付。2000年8月甲以2万元将该设备卖给职业潜水员丙。下列哪些选项是正确的？
　A．乙可以解除合同，要求甲承担违约责任
　B．乙解除合同后可以要求甲支付设备的使用费
　C．乙可以请求丙返还原物，但须支付丙2万元购买费用
　D．丙返还潜水设备后可以要求甲承担违约责任
【真题回顾】（2008－3－13） 甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的？
　A．买卖合同有效，房屋所有权未转移 B．买卖合同无效，房屋所有权已转移
　C．买卖合同有效，房屋所有权已转移 D．买卖合同无效，房屋所有权未转移

（二）善意取得的法律效果
1．物权法上的效果
（1）善意第三人“原始取得”所有权或者他物权。①取得所有权。善意第三人以受让所有权为目的的，善意第三人直接基于法律的规定原始取得动产（或者不动产）所有权。②取得他物权。善意第三人以受让或设立用益物权为目的的，善意第三人原始取得用益物权；善意第三人以设立担保物权为目的的，第三人原始取得担保物权。
（2）原所有权人的所有权消灭或者负担他物权。①第三人善意取得所有权的，原所有权人的所有权消灭。②第三人善意取得“动产”所有权的，该动产上原有的他物权（如抵押权、质权）消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外（《物权法》第108条）。③第三人善意取得用益物权或者担保物权的，原所有人的所有权并不消灭，但原所有权人须承担第三人善意取得的他物权负担。
2．债权法上的效果（以（EQ2008－3－12）为例）
（1）原所有权人与无权处分人之间的法律关系
丙可择一主张下列民事责任：①违约责任。丙可对甲、乙主张违约责任，甲、乙负连带责任。②侵权责任。丙可对甲主张侵权损害赔偿责任。③返还不当得利的责任。丙可请求甲返还3000元及利息。
（2）原所有人与善意第三人之间不发生债权债务关系
丙、丁间不发生债权债务关系。具体而言：①无侵权之债发生。丁善意受让，对丙之所有权遭受的损害不具有过错，丁不构成侵权。②无不当得利之债发生。丙虽受有损失，但丁取得利益具有法律上的依据，丙、丁之间不成立不当得利之债。
（3）无权处分人和善意第三人之间亦不发生债权债务关系。
甲、丁之间仅成立

了一个无权处分他人所有物的法律事实构成，该法律事实构成已经法律评价，并赋予一定的法律效果。甲、丁之间别无其他法律事实，不再发生其他债权、债务关系。
（三）担保物权善意取得的特殊之处（《担保法解释》第54、84、108条）
1．善意取得质权、抵押权的，不要求具备“以合理的价格受让”这一要件。原因在于，抵押合同与质押合同均属“单务、无偿”合同，债权人不负有合同义务。例如：甲向乙借款1万元，乙要求甲提供担保，经甲请求，A以借用的B的相机，出质给不知情的乙，并交付相机。
2．不动产抵押权的善意取得以办理抵押登记为构成要件；动产抵押权的善意取得并不以“登记”或者“交付”为构成要件。

【真题回顾】（2002－3－37） 甲借用朋友乙的自行车数月。期间，甲因急需用钱，向同事丙借200元，并就自行车设定质押，但丙不知此自行车非甲所有。后甲逾期未偿还债务，丙即变卖该自行车实现债权。现问下列哪些表述是正确的?
　A．因丙不知甲无处分权，故适用善意取得，质权设定有效
　B．因甲对自行车无处分权，且质权不适用善意取得，故该质权设定无效
　C．甲、丙应共同赔偿乙的损失
　D．应由甲单独赔偿乙的损失
【真题回顾】（2006－4－1－2） 案情：王某与甲公司于2004年2月签订合同，约定王某以40万元向甲公司购买1辆客车，合同签订之日起1个月内支付30万元，余款在2006年2月底前付清，并约定在王某付清全款之前该车所有权仍属甲公司。王某未经其妻同意，以自家住房（婚后购买，房产证登记所有人为王某）向银行抵押借款30万元，并办理了抵押登记。2005年12月因王某借款到期未还，乙银行申请法院对该客车采取财产保全措施，并请求对王某住房行使抵押权。
问题：2．乙银行能否对王某的住房行使抵押权？为什么？
【真题回顾】（2007－3－10） 下列哪一种情况下，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权？
　A．保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人
　B．电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权
　C．动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人
　D．受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人
【真题回顾】（2008－3－59） 甲为乙的债权人，乙将其电动车出质于甲。现甲为了向丙借款，未经乙同意将电动车出质于丙，丙不知此车为乙所有。下列哪些选项是正确的？
　A．丙因善意取得而享有质权
　B．因未经乙的同意丙不能取得质权
　C．甲对电动车的毁损、灭失应向乙承担赔

偿责任
　D．对电动车毁损、灭失，乙可向丙索赔

（四）占有脱离物不适用善意取得（《物权法》第107条）
1．占有脱离物的范围
根据《物权法》第107、114条、《民法通则》第79条第二款以及相关民法理论，占有脱离物仅为动产，包括遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物、失散的饲养的动物、脏物。
2．占有人无权“转让”占有脱离物的法律效果
占有脱离物的占有人无权转让占有脱离物给第三人的，即使第三人主观上为善意、支付了合理的价款，且已受让占有（即已经交付），第三人也不能善意取得该动产的所有权。所有权人或者其他权利人享有以下权利：
（1）请求无权处分人承担损害赔偿责任。
（2）自知道或者应当知道受让人之日起2年内请求受让人返还原物。包括两种情形：
①有偿回复。如果受让人是通过“拍卖”或者自“具有经营资格的经营者”购得占有脱离物的，则所有利人或者其他权利人，有权请求受让人返还原物，但是，权利人请求回复之时“应当”支付受让人所付的费用。
②无偿回复。如果受让人不是通过拍卖或者自具有经营资格的经营者购得占有脱离物的，则所有权人或者其他权利人“无需”向受让人支付其所付的费用，即可请求受让人返还原物。受让人因此所遭受的损失，只能向无权处分人请求赔偿。
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