【实务】论房地产企业破产管理人对购房合同解除权的行使与限制
不动产租赁合同中管理人解除权的行使与限制
《破产法》第18条的特殊之处在于其将合同解除权赋予了作为“违约方”的破产企业管理人，这是对《民法典》合同一般规则的打破，体现着破产法独特的价值目标。
破产程序中的待履行合同处理方式的选择，不仅要以企业债权人公平受偿这一破产法价值目标为基本导向，还必须对民法中一般合同处理规则保护合同相对人基于合同而产生之利益，和对保持社会稳定的经济和交易秩序的作用予以考量。
而基于不动产租赁合同之特殊性，如允许破产管理人随意解除待履行的不动产租赁合同，极有可能与破产法和民法所欲实现之价值目标相背离。
由《破产法》第18条引发的不动产租赁合同的司法裁判争议主要集中在两个问题上。
第一，“待履行”的含义，即“未履行完毕”所针对的客体究竟是不动产租赁合同中双方的主、从义务，还是及于其他附随义务？第二，解除之法律后果，即因解除而产生的损害赔偿义务是仅包括实际损失，还是包括可得利益？上述问题即是本文所要讨论之核心。
一、破产管理人解除权行使之一般规则（一）破产程序中待履行合同的界定在破产程序开始时，合同的履行状况可以进行如下划分。
第一，破产债务人已经履行完毕而合同相对人尚未履行完毕的双务合同，或者合同相对人尚未履行的单务合同。
第二，破产债务人尚未履行完毕而合同相对人已经履行完毕的双务合同，或破产债务人尚未履行完毕的单务合同。
第三，破产债务人与合同相对人均未履行完毕的合同[1]。
本文所讨论的对象是上述第三种合同。
从《破产法》之表述来看，我国对于待履行合同的定义基本与大陆法系国家的普遍认知保持一致，即所谓《破产法》中的待履行合同是指在破产程序开始时双方均未履行完毕的合同。
由此，待履行合同构成要件有三。
第一，于破产程序开始前成立，并且在破产程序开始时尚未终止；第二，双务合同；第三，双方当事人均未就合同给付义务履行完毕[2]。
另观美国破产法，其认为“待履行”这一表述本身基于生活常识和一般认知是易于理解的，任何解释都有可能对这一概念本身造成歪曲，也并没有对“待履行合同”进行明确的定义。
论破产管理人待履行合同的选择权
论破产管理人待履行合同的选择权胡余嘉程丽广西师范大学摘要：管理人享有选择权，在待履行合同的处理上可以选择继续履行或拒绝履行，在这两种处理方式基础上还提出了转让合同的建议，满足均衡各方利益的需求，最终实现破产法追求的公平公正与效率的最终目标。
关键词：待履行合同；选择权；转让合同在市场经济不断发展的过程中，企业扮演着越来越重要的角色。
一个企业的经营状况关系到数方利益，企业破产的负面影响会波及到相关利益方。
目前我国企业破产案件数量的增长愈发明显，特别是在经济发达地区，破产案件占有的比重逐渐上升。
我国虽有企业破产法和司法解释，但与破产管理人选择权相关的法条甚少，规定上不够细致，难以保障各方的利益。
本文尝试通过对《企业破产法》中关于管理人选择权制度部分的法律规范进行分析与研究，在理论上为破产制度的完善提出建议，在实践中以期对待履行合同作出最佳的处理，保障选择权公平公正的实施。
一、研究现状管理人在破产案件中选择权的行使上存在着不同的问题，学者们围绕这些问题进行了深刻的探讨。
在继续履行合同的情况下，已履行部分产生的债权存在不同的学说观点。
章菁认为该部分为普通债权，吴维娜持共益债权说。
待履行合同在解除的溯及力上也有不同说法。
王欣新认为解除行为不具有溯及力。
张韩印认为解除合同的效力应由非破产方选择。
在待履行合同转让上不同学者也有不同的观点。
王欣新、余艳萍主张可以将待履行合同转让。
崔悦认为合同具有不可分性不得部分转让。
兰晓为认为合同具有可分性可部分转让。
综上，对于选择权出现的问题学者们都提出了自己的见解，破产制度体系上存在的疏忽也有所提及，这正体现选择权制度存在着一定的问题，需要对该制度出现的问题进行深刻的思考和探究，为管理人选择权制度的完善提出对策与建议。
二、待履行合同选择权的存在的问题（一）单方决定权范围界定不明权利没有范围的约束，那么这种权利就可能会被滥用。
选择权因其单方形成权性质，管理人可以单方决定合同的处理方式，这对于合同相对方存在着不公平的因素。
浅谈破产实务中的合同解除及解除合同后债权债务的处理
浅谈破产实务中的合同解除及解除合同后债权债务的处理作者：过勤来源：《职工法律天地·下半月》2019年第04期近年来，随着国家经济形势的变化，法院对资不抵债、符合破产条件的企业依法转入破产程序的放开，法院受理的破产案件数量剧增，关于的破产法相关问题的探讨也越来越多。
笔者作为破产案件的管理人成员参与了数个企业的破产实务，在案件办理过程中，遇到了许多有争议的问题，下面笔者就破产实务中合同解除及解除合同后债权债务的处理浅谈一下自己的看法。
一、破产程序中的合同解除（一）合同解除的法律规定及适用《合同法》中关于合同解除的条款为第69条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。
对方提供适当担保时，应当恢复履行。
中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”、第96条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。
”在合同尚未履行完毕时债务人进入破产程序，对方当事人可以根据上述规定，在符合法定合同解除事由的情况下依法与债务人解除合同，管理人也可以在衡量利弊后根据上述规定依法解除合同。
《企业破产法》第18条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。
管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
”该条规定突破了《合同法》第69条、第94条中对合同的法定解除的规定，在特定法律程序中赋予了特定主体对特定状态的合同的解除权，即在债务人符合破产法规定进入破产程序后，针对破产受理前成立而双方当事人对合同约定的内容均未履行完毕的合同，赋予管理人可以选择解除合同的权利。
开发商破产购房合同解除
随着房地产市场的发展，开发商破产的情况时有发生。
当开发商陷入财务困境甚至破产时，购房者的利益往往会受到严重影响。
在这种情况下，购房合同是否可以解除，以及如何解除，成为购房者关注的焦点。
以下就开发商破产购房合同解除的相关问题进行探讨。
一、购房合同解除的条件1. 开发商破产：当开发商依法被宣告破产时，购房合同可以解除。
根据《中华人民共和国破产法》的规定，破产申请人可以是债权人，也可以是债务人。
破产申请经人民法院裁定受理后，破产程序开始。
2. 购房者同意：在开发商破产的情况下，购房者同意解除购房合同也是解除合同的条件之一。
购房者可以与开发商协商，达成解除购房合同的共识。
3. 法律规定：根据《中华人民共和国合同法》的规定，在以下情况下，购房者可以解除购房合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。
二、购房合同解除的程序1. 购房者向开发商发出解除合同的通知：购房者应在了解开发商破产情况后，向开发商发出解除合同的通知，明确表示解除购房合同的意愿。
2. 协商：购房者与开发商就解除合同的具体事宜进行协商，如解除合同的条件、解除合同的补偿等。
3. 法院裁定：若协商不成，购房者可向人民法院提起诉讼，请求法院裁定解除购房合同。
4. 执行：法院裁定解除购房合同后，购房者可向开发商要求返还已支付房款及利息，并协助办理退房手续。
三、购房合同解除的法律效力1. 解除购房合同后，购房者有权要求开发商返还已支付房款及利息。
2. 解除购房合同后，购房者可要求开发商协助办理退房手续，包括但不限于办理房产证过户、归还购房合同等。
3. 若开发商在破产程序中仍有剩余财产，购房者有权参与破产财产的分配。
总之，在开发商破产的情况下，购房者有权解除购房合同，并要求开发商返还已支付房款及利息。
破产购房合同履行
随着我国经济的快速发展，房地产市场逐渐成为国民经济的重要支柱。
然而，近年来，部分开发商因资金链断裂等原因陷入破产重整，给购房者带来了诸多困扰。
那么，在开发商破产的情况下，购房合同该如何履行呢？一、破产购房合同的法律效力根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同依法成立，即具有法律约束力。
即使开发商破产，购房合同依然有效。
购房者和开发商之间的权利义务关系依然存在，购房者可以要求开发商履行合同义务。
二、破产购房合同的履行方式1. 继续履行合同在开发商破产的情况下，如果购房合同中的房屋建设尚未完成，购房者可以要求开发商继续履行合同义务，即完成房屋建设并交付房屋。
具体方式如下：（1）由破产管理人接管项目，继续推进房屋建设。
（2）通过司法拍卖等方式，引入新的开发商或投资方接管项目，继续履行合同。
2. 解除合同在以下情况下，购房者可以要求解除购房合同：（1）开发商无法继续履行合同，且无法提供替代方案。
（2）购房合同中的房屋已不存在，或者已严重不符合合同约定。
（3）开发商存在欺诈、胁迫等情形。
三、购房者在破产购房合同履行中的权益保护1. 购房者有权要求开发商退还已支付的首付款及利息。
2. 购房者有权要求开发商赔偿因违约造成的损失，包括但不限于房屋升值损失、装修费用损失等。
3. 购房者有权参与破产清算程序，维护自身合法权益。
四、购房者在破产购房合同履行中的注意事项1. 及时了解开发商破产情况，关注破产清算进度。
2. 积极参与破产清算程序，了解自身权益。
3. 寻求专业法律援助，维护自身合法权益。
4. 与破产管理人保持良好沟通，了解项目最新进展。
总之，在开发商破产的情况下，购房合同依然有效。
购房者应依法维护自身权益，积极与开发商、破产管理人等各方沟通，确保购房合同得到妥善履行。
同时，关注相关法律法规和政策，以便更好地应对突发事件。
房企破产案件中返还购房款债权优先性的问题审视
房企破产案件中返还购房款债权优先性的问题审视开发商破产后，继续履行购房合同、交付、办证等权利的实现是小业主的第一诉求，但该权利的落实往往受制于房屋的具体建设情况，若未竣工验收的期房无重整投资人愿意复工续建，或者因其他法律原因导致购房合同无效、房屋无法办理分割登记等种种问题，小业主继续履行合同的权利请求事实上已无法履行，此时小业主仍享有返还购房款的金钱债权，该债权能否取得优先受偿的地位，一直是房地产企业破产中的一大争议点，也是建设工程价款优先权人、抵押权人与小业主“明争暗斗”的权利冲突所在。
一、实务观点集合在破产程序中，返还购房款债权的性质认定存在以下三种观点：优先债权说——（2021）最高法民申1382号在本案中，小业主向管理人申报了购房款本金债权（已支付合同价款的30%）和其他损失，管理人审核认定，小业主与债务人之间签订的《内部认购申请书》及补充协议等因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效，确认小业主申报的购房款本金债权为优先债权。
涉案在建工程所在的土地使用权的抵押权人认为小业主不应在土地处置的款项中享有优先权，故而提起破产债权确认之诉。
最高院认为，《优先受偿批复》《执行异议和复议规定》等司法解释均已赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。
且抵押权人通过收购债权而获得抵押权，属于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优先于消费性购房者。
故认可了购房户债权优先于抵押权的审查结果。
共益债务说债务人返还购房款的债务被认定为共益债务往往基于以下原因：1.管理人决定解除购房合同，该解除行为发生在破产清算受理后，债务人继续占有小业主的定金及房款属于不当得利，按照《企业破产法》第四十二条第一款第（三）项该债务应属于共益债务，由被告随时清偿。
论破产管理人待履行合同解除权的限制
论破产管理人待履行合同解除权的限制破产管理人要行使待履行合同解除权这个话题，说起来其实是个挺有意思的事儿。
大家想啊，破产了就意味着企业的债务压得喘不过气来，活得都快成了“行尸走肉”，对吧？但是，一旦有了破产管理人，那就像是个“超人”来了，负责把那些烂摊子收拾得干干净净的。
你要知道，破产管理人的主要任务，就是替企业的债权人，尤其是那些血汗钱被欠的投资者，争取更多的利益。
可问题就来了，破产管理人能不能任意解约？这又是个讲究技巧的事儿，不能随便的。
要说破产管理人的待履行合同解除权，首先咱得搞明白啥叫待履行合同。
简单来说，就是双方已经约定好了一些事情，但是一方还没履行完约定的内容。
好比你答应了别人要给他做个项目，合同签得清清楚楚，但是到期了你没交货，另一方也是等得花儿都谢了。
破产管理人这时候就有权利解约，直接“甩掉”这些还没履行完的合同。
不过，这个“甩”可不是说来就来，能轻易的扔掉合同。
这就像你跟别人租了房子，结果自己破产了，房东这时能不管三七二十一，把你赶出去吗？当然不能！有很多细节要考虑。
破产管理人如果随便解除合同，那对那些无辜的合同对方可不太公平。
想象一下，甲方破产了，乙方还辛辛苦苦根据合同做了不少准备工作，结果你突然来个“嘿，合同解除了！”那不就“吃了亏”的人多了？所以，法律上对破产管理人解除待履行合同的权利做了很多限制，不能一时冲动，必须得权衡利弊，想得更周全一些。
因为一旦解除合同，乙方的利益可能会受到重大影响，这就是法律在保护大家的权利，避免“一刀切”的局面。
更有意思的是，破产管理人行使解除权的前提，除了要是合同真的未履行完之外，还得满足一大堆复杂的条件。
比如合同本身得是负担过重，继续履行下去根本就没可能救活企业，或者合同履行本身对破产财产毫无帮助，甚至可能拖慢破产程序进度。
想要解除待履行合同，破产管理人得站在全局的角度来看，看看是不是所有的债权人都能从中受益。
而且啊，如果解除合同一旦引发更大的纠纷，那也得三思而后行，不是什么都能一刀切。
房地产破产重整案件中以逾期交房违约金行使抵销权的可行性研究
房地产破产重整案件中以逾期交房违约金行使抵销权的可行性研究作者：傅忠彬周倩来源：《青年与社会》2019年第35期摘要：因《企业破产法》对破产抵销权的行使只进行了原则性规定，使得破产管理人在实务操作中仍然面临很多不确定性。
尤其是在房地产重整案件中，由于重整计划往往对破产受理之前的法律关系进行了新的设定，新的法律关系就会产生新的债权债务关系，这时候管理人需要对债权和债务的性质进行区分，以判断债权人是否可以行使抵销权。
文章意在通过笔者办理的某起房地产重整案件，探讨破产受理之前的逾期交房违约金债权和重整计划执行期间的逾期交房违约金债权能不能行使抵销权，以及行使抵销权的方式。
关键词：抵销权;违约金;重整计划;共益债务笔者办理的某起房地产重整案件，该房地产企业开发的项目停工十一个月之后被法院受理进入破产重整程序，管理人引进投资人之后，该重整企业开发的房地产项目恢复续建。
后管理人组织召开债权人会议对《重整计划草案》进行表决，该《重整计划草案》获得债权人会议表决通过并经人民法院裁定确认。
重整计划对交房日期进行了新的约定，并载明：“如果公司仍未按照本重整计划（草案）确定的交房时间交房，那么自逾期之日起需按照原合同约定的标准支付相应的违约金。
”后在重整计划执行阶段，因为前期楼盘烂尾遗留了很多问题，在竣工验收阶段产生了很多阻碍。
虽然管理人和投资方投入了大量时间精力与政府等相關验收部门进行沟通协调，但最终还是未按照重整计划约定的交房时间交付，再次产生了逾期交房违约金。
逾期交付引发了购房户群体的不满，纷纷向管理人要求主张支付逾期交房违约金。
之后某购房户向管理人送达一份抵销申请书，要求将逾期交房违约金用来抵付其未付购房款。
这里的逾期交房违约金包括法院受理重整之前的逾期交房违约金以及重整计划执行期间的逾期交房违约金。
因该案在当地属于最大的房地产重整项目，楼盘位于市中心，项目涉及购房户、银行、工程款等方方面面的利益相关方，社会各界都对该项目寄予了厚望。
破产前购房合同解除
在我国，房地产企业因经营不善等原因可能面临破产。
在此背景下，购房合同作为房地产交易中的重要法律文件，其解除问题日益受到关注。
本文旨在探讨破产前购房合同解除的相关法律问题，以期为相关当事人提供参考。
一、破产前购房合同解除的法律依据根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国企业破产法》，破产前购房合同解除的法律依据主要包括以下几点：1. 破产申请受理前，债务人未履行完毕的合同，管理人有权决定解除或者继续履行。
2. 债务人进入破产重整程序后，管理人对破产申请受理前成立而开发企业和购房人均未履行完毕的购房合同，有权决定解除或者继续履行。
3. 管理人自破产申请受理之日起二月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
二、破产前购房合同解除的条件1. 购房合同尚未履行完毕。
即购房合同约定的权利义务尚未全部实现。
2. 破产申请受理前，购房合同已成立。
即购房合同已经双方当事人签字或盖章。
3. 管理人有权决定解除购房合同。
即管理人根据破产程序的需要，有权决定解除购房合同。
三、破产前购房合同解除的程序1. 管理人向购房人发出解除通知。
管理人应在破产申请受理之日起二月内，或者自收到购房人催告之日起三十日内，向购房人发出解除通知。
2. 购房人收到解除通知后，应在规定时间内提出异议。
购房人认为解除通知不符合法律规定或其合法权益的，可在规定时间内向人民法院提起诉讼。
3. 人民法院审理。
人民法院在审理过程中，应依法保护购房人的合法权益，并作出是否支持管理人解除购房合同的判决。
四、破产前购房合同解除的法律后果1. 管理人解除购房合同后，购房人应按照合同约定支付购房款。
2. 管理人应将解除购房合同所得款项优先用于破产债务清偿。
3. 购房人如因解除购房合同遭受损失的，管理人应依法承担赔偿责任。
总之，破产前购房合同解除是我国合同法和破产法中的重要法律问题。
在处理此类问题时，相关当事人应充分了解法律规定，依法维护自身合法权益。
《论违约方合同解除权》范文
《论违约方合同解除权》篇一一、引言在合同执行过程中，如果一方违约并无法或未能按合同规定的方式和时间完成义务，就产生了所谓的“违约方”。
在此情境下，另一个未受损害的合同方往往拥有解除合同的权利。
这一权利即为“违约方合同解除权”。
本文旨在深入探讨这一权利的法律性质、行使条件及其对合同双方的影响。
二、违约方合同解除权的法律性质违约方合同解除权是一种法定权利，它允许合同一方在另一方违约时，根据法律规定解除合同。
这种权利是法律为了保护合同双方权益而赋予的，使受害方能够及时从合同关系中解脱出来，减少损失。
同时，这也是对违约方的一种惩罚和约束，防止其继续违反合同义务。
三、行使违约方合同解除权的条件1. 违约行为发生：必须有明确的违约行为发生，即一方未能履行其按照合同规定应履行的义务。
2. 合同约定的解除条件：通常，合同的条款中会明确规定哪些情况下可以解除合同。
只有当这些条件满足时，合同一方才能行使解除权。
3. 通知义务：在行使解除权时，应通知对方。
这既是对对方的尊重，也是法律规定的必要程序。
4. 合理期限：在解除合同之前，应给予对方合理的期限以纠正其违约行为。
只有在对方无法或未能在合理期限内纠正其违约行为时，才能行使解除权。
四、违约方合同解除权的影响1. 对违约方的影响：行使合同解除权意味着违约方将无法继续履行其合同义务，可能面临赔偿责任和法律制裁。
此外，其声誉和信用也可能受到损害。
2. 对受害方的影响：行使合同解除权可以使受害方从合同关系中解脱出来，减少损失。
然而，这也可能导致受害方需要重新寻找供应商或合作伙伴，造成一定的时间和经济成本。
3. 对其他相关方的影响：如合同涉及第三方或关联交易，则行使合同解除权可能对其他相关方产生连锁反应和影响。
因此，在行使这一权利时，应充分评估可能产生的其他影响。
五、案例分析为了更好地理解违约方合同解除权的实际操作和应用，下面通过具体案例进行分析。
例如，甲与乙签订了一份购房合同，约定在某年某月交付房屋。
浅谈破产管理人行使租赁合同解除权若干问题
浅谈破产管理人行使租赁合同解除权若干问题摘要：根据《民法典》第七百二十五条的规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
相信很多非从事法律专业的人也清楚，这就是我们平常所说“买卖不破租赁”原则。
那么在破产案件中，破产企业出租的房屋，是否同样适用这一原则呢？鉴于破产程序的特殊性，《企业破产法》第十八条突破了这一规则，赋予了管理人在破产程序中对未履行完毕的租赁合同有选择继续履行或解除的权利，也即是说破产管理人在房屋产权发生变动之前，已经具备“破租赁”的权利。
但法律并没有就该项选择权行使的必要性、如何行使以及后续处理问题作出规定，笔者认为可以从几个方面进行探讨。
关键词：行使解除权的必要性；驱利选择；行使解除权的标准；解除程序；解除后果一、管理人行使解除权的必要性1、完全履行不符合破产法的宗旨《破产法》第十六条规定了“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”。
一百一十三条规定破产财产在清偿完破产费用和共益债务后，按照工资、税款、普通破产债权的顺序清偿。
承租人有偿取得房屋的使用权，使得租赁权具有债权的性质。
因此，如果按照“买卖不破租赁”的原则让租赁合同完全履行，实际上即是对由此产生的债权的完全清偿，甚至可能构成个别清偿，并不符合《企业破产法》的宗旨。
2、管理人行使解除权是一种趋利选择在民事活动中维持合同履行的一般原则是维护市场经济秩序和交易安全所必需的。
但破产作为特别的程序，通过立法赋予了管理人超出一般原则的权利。
当然，管理人在实践中是否选择解除租赁合同，并不仅仅考虑解除合同的必要性。
管理人在处理进入破产程序前已经存在的租赁关系时，应当做到平衡破产程序所追求的公平、效率与市场经济秩序、交易安全价值。
也就是说，对于有利于提高破产财产价值，或者有利于债权人实现债权的租赁合同，管理人可以也应当选择继续履行，对于损害破产财产价值或者不利于债权人实现债权的租赁合同则应当选择解除。
购房合同破产管理人解除
在现实经济生活中，房地产企业因资金链断裂、经营困难等原因申请破产重整的情况时有发生。
此时，已签订但未履行完毕的购房合同的处理成为关键问题。
根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，破产管理人对购房合同具有解除权，以下将对此进行详细阐述。
一、破产管理人解除权的法律依据《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。
”这一规定明确了破产管理人在破产程序中对购房合同享有解除权。
二、破产管理人解除权的行使条件1. 合同成立时间：破产申请受理前成立的购房合同。
2. 合同履行情况：债务人和对方当事人对合同约定义务均未履行完毕。
3. 通知义务：管理人应在破产申请受理之日起二个月内通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内答复。
三、破产管理人解除权的行使程序1. 管理人应向人民法院提出解除合同的申请，并附具相关证据。
2. 人民法院审查申请，认为符合解除条件的，予以批准。
3. 管理人将解除决定通知对方当事人。
4. 对方当事人有权要求管理人提供担保，如管理人未提供担保，视为解除合同。
四、破产管理人解除权的法律后果1. 管理人决定解除合同的，对方当事人有权要求管理人赔偿因此遭受的损失。
2. 管理人决定继续履行合同的，双方当事人应按照合同约定履行义务。
3. 对方当事人对管理人解除合同的决定不服的，可以向人民法院提起诉讼。
五、购房合同解除对消费者权益的影响1. 购房者可能面临房屋无法交付、无法办理产权登记等问题。
2. 购房者可能遭受经济损失，如已支付的部分房款无法追回。
针对以上问题，我国法律对购房合同破产管理人解除作出了一系列规定，旨在保护消费者权益。
如《最高人民法院关于审理涉及房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，破产管理人解除购房合同，应优先保护购房者的合法权益。
总之，购房合同破产管理人解除是破产法赋予管理人的法定权利。
破产重整后_购房合同
随着我国房地产市场的发展，购房合同纠纷逐渐增多。
当开发商因各种原因陷入破产重整时，购房合同的处理成为业主关注的焦点。
本文将针对破产重整后购房合同的处理进行探讨。
一、破产重整对购房合同的影响1. 合同效力根据《中华人民共和国合同法》第五条，合同依法成立，自成立时生效。
破产重整并不会直接导致购房合同失效。
因此，购房合同在破产重整期间依然有效。
2. 履约责任破产重整期间，开发商可能无法按期履行合同义务。
此时，开发商需承担违约责任，包括退还购房者已支付的首付款以及赔偿损失。
3. 合同解除在特定情况下，破产重整可能导致购房合同解除。
根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，管理人对破产申请受理前成立而开发企业和购房人均未履行完毕的购房合同，有权决定解除或者继续履行。
二、破产重整后购房合同的处理方式1. 继续履行合同如果开发商在破产重整期间仍有履行合同的能力，购房合同可以继续履行。
此时，购房者需按照合同约定支付房款，开发商则需按照约定交付房屋。
2. 解除合同在以下情况下，购房合同可能被解除：（1）开发商无力履行合同，无法在合理期限内交付房屋；（2）购房合同中约定的解除条款被触发；（3）管理人决定解除合同。
3. 退还房款及赔偿损失如果购房合同被解除，开发商需退还购房者已支付的首付款，并赔偿因违约造成的损失。
赔偿金额根据合同约定和实际情况确定。
4. 参与破产重整购房者可以申请参与破产重整程序，通过债权人会议等方式维护自身权益。
三、购房者维权途径1. 向管理人提出异议购房者可向管理人提出异议，要求管理人履行合同义务或赔偿损失。
2. 参与债权人会议购房者可参加债权人会议，表达自身诉求，争取合理权益。
3. 法律诉讼在上述途径无法解决问题的情况下，购房者可依法提起诉讼，维护自身合法权益。
总之，破产重整后购房合同的处理涉及多个方面，购房者需密切关注相关法律法规，依法维护自身权益。
在处理过程中，购房者可寻求专业法律人士的帮助，确保自身权益得到充分保障。
破产重组对购房合同的处理
随着我国房地产市场的快速发展，房地产企业破产重组现象逐渐增多。
对于购房合同而言，企业破产重组无疑给购房者带来了极大的不确定性。
那么，在房地产企业破产重组过程中，购房合同将如何处理呢？一、购房合同的法律效力首先，需要明确的是，购房合同在房地产企业破产重组过程中依然具有法律效力。
根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
因此，即使房地产企业破产重组，购房合同的法律效力依然存在。
二、购房合同的履行1. 继续履行：在破产重组过程中，如果房地产企业仍有能力履行购房合同，则购房合同将继续履行。
购房者可以要求开发商按照合同约定交付房屋、办理产权登记等。
2. 延期履行：如果房地产企业在破产重组过程中暂时无力履行购房合同，可以与购房者协商延期履行。
双方应就延期履行的时间、方式等达成一致，并签订补充协议。
3. 解除合同：在特殊情况下，如房地产企业破产重组失败，导致无法继续履行购房合同，购房者有权解除合同。
此时，购房者可要求开发商退还已支付的首付款，并承担违约责任。
三、购房合同解除后的处理1. 退还首付款：购房合同解除后，开发商应退还购房者已支付的首付款。
若购房者已支付部分房款，开发商应退还剩余房款。
2. 赔偿损失：开发商在破产重组过程中未能履行合同，导致购房者遭受损失的，应承担相应的赔偿责任。
赔偿范围包括但不限于：购房者的利息损失、装修损失、搬家损失等。
3. 追偿权：购房者在要求开发商退还首付款和赔偿损失的同时，还可以行使追偿权，即要求开发商承担其债务。
具体追偿方式可参照《中华人民共和国破产法》相关规定。
四、购房者应注意的事项1. 留存证据：购房者在签订购房合同时，应妥善保管合同及相关证据，如付款凭证、交房凭证等。
2. 密切关注破产重组进展：购房者应密切关注房地产企业的破产重组进展，了解相关法律法规和政策，以便在必要时维护自身权益。
3. 寻求专业法律帮助：在处理购房合同问题时，购房者可寻求专业律师的帮助，以确保自身权益得到充分保障。
破产法_解除购房合同
在我国《企业破产法》中，对于破产企业涉及的购房合同，法律赋予了管理人一定的解除权。
这一规定旨在保护债权人的合法权益，维护社会稳定，同时也考虑到了购房人的合理利益。
本文将就破产法下解除购房合同的相关问题进行探讨。
一、破产法下解除购房合同的条件根据《企业破产法》第十八条的规定，管理人对破产申请受理前成立的、债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，有权决定解除或者继续履行。
具体到购房合同，解除的条件主要包括：1. 房地产开发企业已经进入破产程序；2. 购房合同尚未履行完毕；3. 管理人认为解除购房合同有利于债权人利益的实现。
二、解除购房合同的法律程序1. 管理人发出解除通知：管理人应在破产申请受理之日起两个月内，或者收到对方当事人催告之日起三十日内，向对方当事人发出解除通知。
2. 对方当事人提出异议：对方当事人收到解除通知后，有权在七日内提出异议。
3. 法院裁定：管理人发出解除通知后，对方当事人提出异议的，管理人应当向人民法院申请裁定。
人民法院应当依法审查，并作出是否解除合同的裁定。
4. 执行裁定：人民法院裁定解除合同的，管理人应当执行裁定，向对方当事人支付解除合同的相关费用。
三、解除购房合同的法律后果1. 购房合同解除后，购房人有权要求房地产开发企业返还已支付的购房款。
2. 房地产开发企业应当将解除合同的相关情况通知相关债权人，并按照债权比例分配剩余财产。
3. 管理人应当对解除合同的过程进行监督，确保相关权益得到妥善处理。
四、购房人的解除权在破产法下，购房人也有权解除购房合同。
具体条件如下：1. 房地产开发企业未履行合同约定的交付义务；2. 房地产开发企业无法履行合同约定的交付义务；3. 购房人提出解除合同的要求。
购房人提出解除合同的要求后，管理人应当依法处理。
如果购房人的要求符合法定条件，管理人应当解除购房合同，并返还购房款。
总之，破产法下解除购房合同的问题涉及到多方利益，需要依法妥善处理。
在处理过程中，既要保护债权人的合法权益，又要考虑购房人的合理利益，维护社会稳定。
破产重组购房合同解除流程
一、合同解除申请
1. 当房地产开发企业进入破产重整程序后，若管理人认为购房合同无法继续履行，可以提出解除合同的申请。
2. 购房人如对合同解除有异议，可以向管理人提出反对意见，并要求进行协商。
二、协商与调解
1. 管理人与购房人进行协商，尝试达成解除合同的共识。
2. 若协商无果，可申请调解。
调解过程中，双方应本着公平、公正的原则，尽量
达成一致意见。
三、合同解除通知
1. 管理人根据协商或调解结果，向购房人发出解除合同的书面通知。
2. 通知中应明确合同解除的原因、解除时间以及购房人应承担的责任。
四、购房人权益保障
1. 购房人在收到解除合同通知后，如对合同解除有异议，可向人民法院提起诉讼，要求确认合同解除无效。
2. 在合同解除过程中，购房人可要求管理人退还已支付的首付款、利息等款项。
五、合同解除后的处理
1. 管理人根据合同解除情况，对购房人已支付的款项进行清算，并退还购房人。
2. 管理人负责处理购房人已交付的房屋，如需出售，应优先考虑购房人的购买权。
3. 管理人将合同解除情况报告给人民法院，并按照破产重整程序进行后续处理。
六、法律依据
1. 《中华人民共和国企业破产法》
2. 《中华人民共和国民法典》
3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
在整个破产重组购房合同解除流程中，各方当事人应遵循法律规定，确保合同解除的合法性和合理性，维护自身合法权益。
破产管理人撤销购房合同
一、破产管理人撤销购房合同的原因1. 房地产企业资金链断裂：在房地产市场调控政策的影响下，部分房地产企业面临资金链断裂的风险，无法按时交付房屋或支付购房款，导致购房合同无法履行。
2. 房地产企业破产清算：当房地产企业破产清算时，管理人需要处理企业财产，以保障债权人利益。
此时，购房合同可能成为破产财产的一部分，管理人有权撤销合同。
3. 房地产市场环境变化：房地产市场波动可能导致房地产企业面临巨大压力，为降低风险，管理人可能会选择撤销购房合同。
二、破产管理人撤销购房合同的法律依据1. 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
”2. 《中华人民共和国企业破产法》第三十七条规定：“管理人有权决定撤销债务人已签订的合同。
”3. 《中华人民共和国物权法》第二十三条规定：“当事人约定不动产转移的，应当依法办理登记。
未经登记，不得对抗善意第三人。
”三、破产管理人撤销购房合同的法律程序1. 管理人向法院申请撤销购房合同，法院依法审查并作出裁定。
2. 管理人向购房人发出通知，告知其购房合同被撤销。
3. 管理人负责退还购房人已支付的购房款。
4. 购房人可向管理人提出异议，要求继续履行合同。
四、购房人在破产管理人撤销购房合同时的权利保护1. 购房人有权要求管理人退还已支付的购房款。
2. 购房人可向法院提起诉讼，要求继续履行购房合同。
3. 购房人可向法院申请执行异议，维护自身合法权益。
五、总结破产管理人撤销购房合同是房地产企业破产清算过程中的一种常见现象。
在处理此类问题时，应遵循相关法律法规，确保各方合法权益得到保障。
同时，购房人在面对撤销购房合同的情况时，应积极维权，维护自身合法权益。
解读《最高院商品房买卖合同司法解释》
解读《最高院商品房买卖合同司法解释》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践,制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同.【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,进一步明确了本解释的适用范围。
所谓商品房买卖是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。
经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素比较高,其与商品房交易的主要区别在于市场化程度不同;个人私房交易中,交易各方都不是开发商，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业，通俗讲,是一手房与二手房的区别。
另外，此条解释中“尚未建成”和“已竣工"的概念似乎有些模糊,因此有人认为为了避免歧义,应改为“未竣工"和“已竣工"作为分界点.第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
”，该规定应理解为强制性规定。
《城市房地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。
根据合同法第52条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
所以，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可。
在以前的司法实践中这一点也是确定的,本条解释的重点在于条文中的但书部分。
房地产企业破产重整中如何行使商品房买卖合同的解除权(收藏)
房地产企业破产重整中如何行使商品房买卖合同的解除权一、我国《破产法》的解除权规定及理解（一）破产解除权的立法目的及理论基础在破产程序开始后，不论是破产重整还是直接清算，在第一次债权人会议开始前有一段时间（一般在2至4个月之间），对于生产性企业、经营性企业通常需要继续经营维持一定的现金流，保持职工群体稳定，特别是对于房地产开发企业而言，继续进行施工建设对于接下来可能要推进的重整至关重要。
基于此，《破产法》第25条、第26条赋予了管理人在第一次债权人会议召开前向法院申请继续营业的权利。
管理人若决定继续营业，为维护企业经营的稳定性通常会在原有合同范围内继续履行；但是，若管理人经审核后发现继续履行原合同可能会给企业造成不可逆的损害或者不利于破产企业财产保值增值的目的，其则又会倾向于不履行原合同。
此为管理人面临的“进退困境”。
此一困境下，又区分两种不同情形。
其一，在破产程序开始时破产企业与合同相对人中只有一方未履行完毕；其二，在破产程序开始时破产企业和合同相对人均未履行完毕。
对于上述第一种情形，可以根据《破产法》关于破产财产和破产债权的一般性规定进行认定，对于一方已经履行完毕的合同的解除权与否，应当受《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）关于合同解除规定的约束。
但是对于第二种情形，在适用《破产法》的一般规定时将会遇到如下“胶着状态”：一方面，若管理人要求合同相对人继续履行合同，在管理人同时履行合同之前，合同相对人有权根据《合同法》第67条规定行使同时履行抗辩权；另一方面，若合同相对人要求管理人继续履行合同，管理人亦有权以《破产法》第16条规定的破产程序禁止向个别债权人清偿债务为由拒绝履行。
即使合同相对人原本承担先履行义务，其仍有权以债务人破产为由行使不安抗辩权要求管理人提供适当担保，而管理人则无法在破产程序内向合同相对人提供任何担保。
为化解此一“胶着状态”，我国《破产法》设置了第18条的破产解除权规定，赋予管理人对于双方均未履行完毕合同继续履行或者解除合同的选择权。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
【实务】论房地产企业破产管理人对购房合同解除权的行使与限制公众号：破产重整那些事作者：某小编2018-07-18 04:08论房地产企业破产管理人对购房合同解除权的行使与限制序言近年来，全国法院受理与审结破产案件数逐年上升，尤其在2015年12月，中央经济工作会议提出：“要依法为实施市场化破产程序创造条件，加快破产清算案件审理。
”[1]2016年，全国法院共受理企业破产案件5665件，同比上升53.8%；审结企业破产案件3602件，同比上升60.6%。
[2]2017年，全国法院共受理破产案件9542件，同比上升68.4%；审结6257件，同比上升73.7%。
[3]而在破产案件中，房地产开发企业[4]破产案件由于涉案标的金额巨大以及债权债务关系复杂等等原因，尤为难以处理。
较之于实体经济的不景气，房地产市场依然处于最好的黄金时代，然而表面上看似繁荣却遮掩不了危机的暗流涌动，在政策调控、市场竞争和自身投融资决策失误等诸多因素综合影响下，众多中小房企资金链断裂最终纷纷走向破产，甚至一些全国知名大型房企[5]也无奈进入破产清算或重整。
我国《企业破产法》（以下简称“《破产法》”）第十八条规定“管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行”，即管理人对待履行合同有选择履行权，而在房地产企业破产案件中，案涉房屋[6]产权怎么界定？购房合同[7]能否解除？购房者[8]权益如何保护？纵观国内各家学者观点与法院判例亦莫衷一是，盖因相关法制尚存真空，故本文拟在研习现有法条、探究名家学说和结合司法实践的基础上，通过分析房屋是否建成、房屋是否交付、房款是否支付、预告登记与否等情形，试论管理人对购房合同解除权的行使与限制。
总论在分情形讨论之前，有必要对相关概念进行界定与厘清。
一、关于房屋产权登记与预告登记我国《民法总则》与《物权法》均有规定：“物权的种类和内容，由法律规定。
”据此，“物权法定原则又称物权法定主义，是指物权只能依据法律而设定，禁止当事人自由创设物权，也不得随意变更物权的种类、内容、效力和公示方法。
”[9]同时，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”鉴于物权法定原则，本文秉承如下观点，即以购房者是否完成房屋产权登记为标准，[10]除法律另有规定外，[11]已登记的房屋为购房者所有，而无论其是否占有，未登记的房屋为房产商所有，而无论其是否交付。
[12]至于购房者取回权，可能基于物权，也可能基于债权，[13]后文亦将对此进行探讨。
预告登记可分为两种，即所有权预告登记和抵押权预告登记，因本文主要涉及房屋买卖合同，故仅讨论前者。
所有权预告登记又称产权预告登记，其目的是为了保障将来实现物权，其作用是可以阻却未经预告登记的权利人同意而对该不动产的私自处分。
[14]这里涉及两个效力问题，一是物权变动效力，二是破产保护效力。
关于物权变动效力，《物权法》明文规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，显然此处的登记并未囊括预告登记。
而实践中，根据全国各地法院生效判例亦可知倾向性意见为：“产权预告登记不同于正式产权登记，不产生物权变动的效力。
”[15]由此，预告登记并不产生物权变动效力，而仅具有对抗物权变动的效力。
关于破产保护效力，有学者认为，“预告登记具有破产保护效力，预告登记的请求权可以对抗不动产的所有权人和其他物权人”，[16]也有学者认为，预告登记“将因买卖合同的解除而归于无效。
”[17]《物权法》规定了预告登记失效条件[18]，一是因债权消灭，二是因时效经过。
而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》[19]（以下简称“《物权法解释一》”）中规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。
”显然，《物权法解释一》中规定的“被解除”，应当根据《合同法》中相关规定[20]来理解，但在破产案件中，在购房者并无过错的情形下，管理人通过《破产法》赋予的解除权就轻易解除待履行合同，若就此认为应属于《合同法》中第九十四条“法律规定的其他情形”实属不妥。
本文认为，预告登记具有破产保护效力。
其原因在于：预告登记之目的在于期待将来的物权取得，预告登记之性质为担保债权履行的手段，若赋予管理人任意解除合同的权利，则有违立法者原本为保护购房者权益而设计预告登记制度之初衷，故根据公平原则，预告登记应具有对抗管理人解除权的效力和对抗优先受偿的效力。
由此，破产保护效力应包括三方面内容：一是管理人不可随意解除购房合同，此时购房者享有取回权，在全款支付完毕后可请求管理人协助办理产权登记手续；二是如果双方协商一致、约定解除合同的条件成就或因不可抗力致使不能实现合同目的，则管理人或购房者均可解除合同，合同解除后购房者可享有请求已支付购房款优先返还的权利[21]；三是如果在履行期限届满之前购房者明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务、购房者迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行或购房者违约致使不能实现合同目的，管理人可解除合同，购房者由于过错则仅享有普通债权请求权。
综上，基于预告登记的请求权并无物权变动效力，但具有对抗物权变动的效力和破产保护效力。
二、关于待履行合同与管理人选择履行权在破产法领域内，待履行合同指破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。
对此国内学者争议不大，比较一致的观点为：待履行合同包括双方均未履行的合同、双方均为部分履行的合同以及一方部分履行且另一方未履行的合同。
针对待履行合同，管理人有选择履行权，即选择继续履行合同或者解除合同的权利。
由此排除了一方已履行完毕的合同的情形，即只要房产商或者购房者一方已履行完毕，管理人对该合同均没有解除权。
那么，如何理解已履行完毕？有学者认为，“对破产法上的双方均未履行完毕，不能理解为对合同的所有条款全部履行完毕，只要合同的主要义务或者关键性义务履行完毕，能够实现双方签订合同的实质性目的，即为履行完毕。
”[22]但这里存在一个问题，合同的主要义务[23]包括哪些内容？对于一般买卖合同，合同的主要义务、次要义务和随附义务区分尚且相对比较容易，[24]根据是否履行完毕合同主要义务来判断是否应排除在待履行合同之外并无偏差。
然而，对于房屋买卖合同，房产商的主要义务除了建成并交付房屋，是否还包括办理房屋登记呢？学界通说是认为办理房屋登记属于房产商主要义务。
[25]但实践中，相对于动产买卖合同下交付标的物即转移所有权，绝大多数购房合同，从房屋交付到产权登记即转移所有权，尚需相当长一段时间。
假使认为房屋已交付但产权并未登记的购房合同属于待履行合同，而此时房产商进入破产，管理人若根据债务人财产价值最大化原则轻易解除合同，则有违背《破产法》之公平原则。
因此，管理人解除权应受合理限制。
“当解除的后果为法律所禁止时，管理人是无权决定解除合同的。
”[26]另外，对于房屋买卖合同，购房者的主要义务除了支付房款，是否还包括受领房屋？[27]通常购房者未受领房屋并不会使房产商因此而受到损害，亦不会因此而导致解除合同不能达成合同目的，只要其支付了全部价款，就应视为购房者的合同主要义务已履行完毕。
此外，关于所有权保留合同是否属于待履行合同，这里也有必要进行厘清。
虽然根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》[28]（以下简称“《司法解释二》”）第三十四条的规定可知双方均未履行完毕的标的物所有权保留买卖合同属于待履行合同，[29]但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》[30]第三十四条规定：“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持”，[31]故双方均未履行完毕的房屋所有权保留买卖合同不属于待履行合同。
三、关于破产财产与债务人财产《破产法》第三十条规定“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。
”同时，《破产法》第一百零七条规定“债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产称为破产财产”。
比较上述概念，可知两者并不严格相同，除了两者适用时点有差异外，[32]破产财产在数量上也并不等同于最初破产申请受理时的债务人财产。
我国破产法对于债务人财产构成范围的规定是采取的膨胀主义模式[33]。
“破产程序中的各项实体性权利，包括撤销权、取回权、抵消权、债务人财产保全的自动解除和执行中止，以及有关债务人财产的衍生诉讼等都是紧紧围绕着债务人财产的确定、增加、减少而展开的。
”[34]对此，笔者认为，不应机械地理解膨胀主义概念所指就是字面意义上的增加，应当理解为财产除了增加还有减少，即处在不停的动态变动中。
《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》[35]（以下简称“《审理若干规定》”）第七十一条第四至六项曾规定依照法律规定存在优先权的财产、特定物买卖中尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物和尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产均不属于破产财产。
关于《审理若干规定》的效力，有学者观点是，该规定仍有效，即已向购房者交付的房产不属于破产财产。
[36]笔者认为，首先，该规定是为适用《企业破产法（试行）》，[37]而该旧法已为新法明令废止；[38]其次，在《审理若干规定》之后颁布施行的《司法解释二》第二条关于不应认定为债务人财产范围的规定里并未再现相关条款，[39]且第四十八条规定：“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。
”这里仍然存在一个问题可以探讨，即《审理若干规定》第七十一条第四至六项是否与《司法解释二》第二条相抵触，[40]笔者认为，根据《司法解释二》第一条和第二条的联系，可以认为第二条业已罗列所有不属于债务人的财产，但《审理若干规定》第七十一条所列财产显然并不符合《司法解释二》第二条第四项规定的兜底条款即“其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”，毕竟司法解释并非法律或行政法规。
此外，参考《最高人民法院关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》[41]（以下简称“《适用若干规定》”）中第十六条“本规定施行前本院作出的有关司法解释与本规定相抵触的，人民法院审理尚未审结的企业破产案件不再适用”的含义，[42]与《破产法》及相关司法解释相抵触的规定不再适用，不相抵触的规定也仅适用于《破产法》施行时尚未审结的案件，并不能当然适用于《破产法》施行后新受理的案件。