地产项目方案设计指导书(模板)

项目方案设计指导书

1 项目名称：

2宗地技术指标

3.1 土地面积： m2

3.2 土地用途：商住用地

3.3 建筑容积率：≤1.1

3.4 建筑覆盖率：≤30%

3.5 小区绿地率：≥30%

3.6 建筑退红线：各侧≥8米

3.7 计入容积率的总建筑面积： m2

⏹住宅建筑面积： m2

⏹商业建筑面积： m2

⏹其他建筑面积： m2

其中，幼儿园（2所）： 9班建筑面积（用地面积）

12班建筑面积（用地面积）

物业管理用房建筑面积：（可分散布置）

公厕建筑面积： (2所)

文化活动站：

老年人活动站：

社区健康服务中心：

社区管委会：

邮政所：

3.8 机动车停车设置标准：

住宅：1车位/户商业：个车位

4 项目及市场定位

4.1项目定位

结合外部高科技区域文化特征，强化“大教育”概念及“片区商业中心”概念，在内部为客户营造一种大型高档多层、低密度、休闲生活文化的精品社区的居住氛围。

4.2 市场定位

4.3商业项目的主题建议：

5 产品比例（建筑面积）：

TOWNHOUSE+花园洋房：多层+小高层＝50％：50％这个原则不能变

TOWNHOUSE：花园洋房＝5％：45％可以小幅度调整

多层：小高层＝30％：20％可以小幅度调整

5住宅设计细则

6.1住宅产品调整原则：

➢原则一：不管方案如何调整，应保证与《产品建议书》中的住宅类型比例变化幅度不超过5%；

➢原则二：保证花园洋房比例为50%不变，根据容积率对小高层和多层比例进行调整。因为小高层成本比多层高150—200元，而售价也高100元，因此不论小高层、多层比例如何变化，对利润影响不大，决定调整比例的应该是市场对两种产品的接受程度，因此应在容积率许可的前提下，尽可能多的保留多层住宅；

➢原则三：若多层比例增加，则增加的单位户型套数比比例应为2B：3A：3C=1：4：5，《产品建议书》中套数比为2：3：5；

➢原则四：若小高层比例增加，则最后户型套数比比例应为2A：3B：4A=3：4.5：2.5，《产品建议书》中为3.5：4：2.5，增加的三房、四房单位尽可能沿湖布置，保证良好的景观视野，两房单位布置在底商上面或尽可能离配套设施近；

➢原则五：小高层比例不超过25%，即面积不超过99470平方米，总套数不超过1000套，其中2A 户型 300套左右（+5%），3B户型450套左右（+5%），4A户型250套左右（+5%），总建筑面积93840平方米。（《产品建议书》中分别为296、338、212套；）

6.2 住宅产品基础指标：

6.2.1建筑高度或层数：

⏹ TOWHOUSE（2—3层）、

⏹情景洋房（4-5层，其中平地为4层，坡地可设计成4-5层）、

⏹多层（5—6层）

⏹小高层（9-12层）

6.2.2层高

6.2.2.1多层、小高层住宅层高均为2.9米；

6.2.2.2 情景洋房和TOWNHOUSE层高均为3米；

6.2.2.3 如有以下情况的层高按实际情况确定：

⏹底层地坪局部降低的；

⏹厅或卧室跨层设置的；

⏹顶层利用了坡屋顶空间的。

6.2.3停车方式：

地面停车位总数不超过总户数的50％。

⏹商业以地下停车为主，少量地面停车。

⏹地势比较平坦——以地面停车、半地下室停车为主，架空层停车、人防地下

室停车为辅；

⏹地形起伏较大——利用山坡地形半地下室停车、架空层停车为主，人防地下

室停车、地面停车为辅。

6.2.3总体各住宅类型建筑面积比例：

小高层：多层：情景洋房：TOWHOUSE=20%：30%：45%：5%

6.2.4总体户型套数比为：

两房：三房：四房：五房及五房以上=21%：42%：21%：16%

6.2.5户型设计要求如下(可根据设计需要适当调整):

6.3各户型功能房间面积、开间和必配家具6.3.1“两房一卫”户型

6.4居住空间设备布置

6.4.1各房间主要设备配置表

6.4.2 厨房

6.4.2.1设计原则

一．厨房中主要设备应按洗、切、炒的顺序流程布置，台面净长总和不小于2.7米，其中操作台面的实际长度不小于1.2米。

二．户型套内的冰箱设置于厨房内。

三．厨房按厨柜布置方式不同的最窄宽度（开间净尺寸）为：单面布置时，不应小于1.6米；L 形布置时，不应小于1.8米，双排布置时，不应小于2.1米。

四．厨房必须设置排烟道，油烟不可直接对室外排放。

五．厨房内除煤气管要求外露以外，其它管线皆应埋墙设置或封闭于管道井内。

六．两房和三房户型的厨房处可不设服务阳台；若考虑设置时，服务阳台不得影响厨房内L型操作台面的必要长度和使用方便。

七．同时所有厨房均需有自然采光。

6.4.2.2 厨房设备配置表

6.4.3卫生间

6.4.3.1 设计原则：

一．卫生间内竖向排水管线设计应考虑集中布置，并设置相应的封闭管道井；横向给水管线应考虑暗敷。

二．卫生间应设置吸顶式排气扇。

三．洗衣机位不可设置于阳台，户型中洗衣机可考虑设置于卫生间、厨房或者单独的洗衣空间中。

四. 除“两房一厅”户型以外，所有户型套内的洗衣机应设置于卫生间中，并要求必须按两分离

式卫生间的原则进行设计，或者设置单独的洗衣空间。

五．所有卫生间均需有自然采光。

6.4.3.2 洁具设备配置表

6.4.3.3 卫生间选型表

6.4.4 其它套内空间

6.4.4.1 门厅、过道、储藏空间