2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》
2019年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析31页
2019年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析(一)单项选择题1．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5％的比例递增，第l 年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺l5年租金收入的现值为( )万元。
(2009年试题)A．11．41B．11．49C．12．41D．12．49答案：C解析：2．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为( )年。
(2009年试题) A．37B．40C．43D．50答案：B3．某房地产开发项目，当i1=14％时，净现值为450万元；当i2=15％时，净现值为一200万元，平均资金成本率为l3．2％，基准收益率为l0％。
该项目的财务内部收益率为( )。
(2009年试题) A．13．20％B．14．31％C．14．69％D．14．80％答案：C解析：4．某商铺的购买价格为l00万元，其中60万元来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第l年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为( )。
(2009年试题)A．5．00％B．7．50％C．18．36％D．28．85％答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=60×7％／[1一(1+7％)-10]万元=8．54万元(8．54—60×7％)万元=4．3万元。
投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)／资本金(权益资本)=(3+4．34)／40万元=18．36％。
5．赵某以l2000元／m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60％来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为( )。
(2009年试题)A．0．12B．0．21C．1．26D．2．05答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=12000×230×60％×l0％／[1一(1+10％)-10万元=26．95万元，偿债备付率=可用于还本付息资金／当期应还本付息资金=34／26．95=1．26。
2019年房地产估价师试题及答案：《经营与管理》
2019 年房地产估价师试题及答案：《经营与管理》一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相对应的编号)1. 写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2.年,则其面临()A. 市场供求风险B. 周期风险C. 变现风险D. 通货膨胀风险标准答案：d解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。
以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
2. 香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于( ) 的考虑结果。
A. 大陆政策多变B. 占领世界投资市场C. 风险转移D .投资组合标准答案：d解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益化的投资组合。
也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
3. 个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )A. 系统风险B. 资本价值风险C. 比较风险D. 个别风险标准答案：d解析：个别风险是投资者能够控制的风险。
4. 写字楼经营者与甲公司签定了20 年的租赁合同，租金每平方400元. 年,则其面临( )A. 市场供求风险B. 周期风险C. 变现风险D .通货膨胀风险标准答案：d解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。
以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
5. 香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01%，这是基于( ) 的考虑结果。
A. 大陆政策多变B. 占领世界投资市场C. 风险转移D. 投资组合标准答案：d解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益化的投资组合。
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案(卷十)
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案（卷十）一、单项选择题1、()是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。
A、投机B、储蓄C、投资D、信托2、按照()对投资进行分类，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
A、投资的经济用途B、投资对象存在形式C、投资人能否直接控制其投资资金D、投资期限或投资回收期长短3、下列属于投资目的是获取收益特性的是()。
A、以牺牲现在价值为手段，赚取未来价值为目标B、投资是现在垫支一定量的资金C、投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价格或消费是将来的D、现在投入的价值是确定的，未来可能获得的收益是不确定的4、与政府投资和非盈利性机构投资相比，企业投资更注重()。
A、社会效益B、环境效益C、经济效益D、生态效益5、由于建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要，通常只适合特定用户使用，不容易转手交易的物业是()。
A、轻工业厂房B、高新技术产业用房C、重工业厂房D、研究与发展用房6、下列物业中，属于特殊物业的是()。
A、赛马场B、高速公路C、购物中心D、科技产业园区7、房地产的()，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中()的重要性。
A、不可移动性;区位B、稀缺性;环境C、增值性;区位D、变现性差;环境8、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间为()。
A、设计寿命B、经济寿命C、法定寿命D、自然寿命9、受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性，以下各项中，不属于房地产投资特性的是()。
A、不受政策影响B、依赖专业管理C、区位选择异常重要D、存在效益外溢和转移10、某城市规划在一区修建火车站则一区商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有()的特性。
2019年房地产估价师开发经营与管理考试真题(第721套)
2019年房地产估价师开发经营与管理考试真题(总分：100．00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：35，分数：35．00)1．房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有______。
（分数：1．00）A．异质性√B．用途广泛性C．类型多样性D．弱流动性解析：房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。
2．房地产置业投资者能够容忍较低收益率的主要原因，是房地产投资______。
（分数：1．00）A．存在效益外溢和转移B．易获得金融机构的支持C．具有保值增值性√D．可提高投资者的资信等级解析：房地产投资具有增值性和保值性，这也是房地产置业投资者能够容忍较低收益率的主要原因。
3．下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是______。
（分数：1．00）A．持有期风险B．时间风险C．周期风险√D．机会成本风险解析：周期风险属于系统风险，系统风险是不能通过投资组合来分散和抵消的；而持有期风险、时间风险和机会成本风险属于个别风险。
4．为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个______。
（分数：1．00）A．负协方差√B．正协方差C．正敏感度D．负敏感度解析：为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个负协方差，最理想的是有一个绝对的负协方差。
5．对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的______。
（分数：1．00）A．总量结构分析B．产品结构分析√C．区域结构分析D．投资结构分析解析：房地产市场的产品结构是考察房地产市场中不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
6．某市2013年办公楼施工面积为300万m 2，竣工面积为120万m 2，2014年办公楼新开工面积为500万m 2，竣工面积为280万m 2。
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案(卷八)
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案（卷八）一、单项选择题1、从()看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。
A、经营形态B、货币形态C、物质形态D、资金流通方式2、现金流入与现金流出之差称为()。
A、现金流量B、现金流入C、现金流出D、净现金流量3、对于发生在计息周期的现金流入或流出，为了简化计算，公认的习惯方法是()。
A、期初惯例法B、期中惯例法C、期末惯例法D、任意折算法4、通常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用的模式是()。
A、开发—销售B、开发—持有出租—出售C、购买—持有出租—出售D、购买—更新改造—出售5、()业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。
A、开发—销售B、开发—持有出租—出售C、购买—持有出租—出售D、购买—更新改造—出售6、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是()。
A、利率是资金时间价值的一种标志B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C、即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿7、以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是()。
A、资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响B、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平C、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成D、利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率8、可贷资金利率理论认为，可贷资金需求的构成要素不包括()。
A、投资需求B、赤字需求C、社会需求D、家庭需求9、李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行还息为()万元。
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案(卷五)
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案（卷五）单项选择题1.房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指()。
A.资本价值风险B.未来运营费用风险C.时间风险D.持有期风险2.开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目()之比。
A.投资的资本价值B.总开发成本C.总开发价值D.总投资额3.某综合楼总建筑面积为10000m2;其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。
该综合楼的有效面积系数为()。
A.80%B.90%C.85%D.95%4.我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在()身上。
A.开发商B.银行C.购房者D.都是5.下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有()是不正确的。
A.供给非同质性B.需求多样性C.竞争充分性D.交易复杂性6.产生房地产价格泡沫的主要诱因是()。
A.土地稀缺B.城市化进程快C.竞争充分性D.交易复杂性7.房地产投资决策分析主要包括()和项目财务评价两个部分。
A.价格分析B.市场分析C.产品分析D.成本分析8.开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的()。
A.20%B.30%C.40%D.50%9.由城市规划管理部门核发的()，主要规定了用地性质、位置和界限。
A.选址规划意见通知书B.规划设计条件通知书C.建设用地规划许可证D.建设工程规划许可证10.房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于()。
A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法答案：单选：B A C B C A B B D B单项选择题1.房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。
A.发明B.发现C.创造D.确定『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。
估价师运用估价的理论与方法，对房地产市场进行调查，模拟市场价格运行机制，通过科学的分析、测算和判断，发现或探测出房地产价值。
2019年房地产估价师考试真题及答案经营与管理
2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》一、单项选择题1.【题干】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。
【选项】A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性【答案】B【解析】本题考查的是房地产投资概述。
房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
【考点】2.【题干】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。
【选项】A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值【答案】D【解析】本题考查的是房地产投资概述。
房地产投资具有保值增值的特性。
【考点】3.【题干】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。
【选项】A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资【答案】C【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。
能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。
【考点】4.【题干】若房地产市场的平均收益率为15%,国债的收益率为5%,商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4,则商业房地产市场的预期收益率为（）。
【选项】A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B【解析】本题考查的是投资组合理论。
资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×（平均收益率-无风险资产收益率）=5%+1.4×（15%-5%）=19%【考点】5.【题干】下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。
【选项】A.开发强度系数B.土地转化率C.住房可支付性指数D.住房市场指数【答案】A【解析】本题考查的是房地产市场指标。
开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。
【考点】6.【题干】房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期（）。
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案(卷七)
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案（卷七）一、单项选择题1、房地产开发项目的开发期，由()两个阶段组成。
A、建造期与经营期B、准备期与经营期C、准备期和建造期D、建造期和经营准备期2、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是()。
A、权益投资比率是指投资者所投入的权益资本或资本金占初始投资总额的比例B、当短期抵押贷款利率较低,资金可获得性较好时,风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C、权益投资比例低,说明资本金少,借款资金多,使用了高的财务杠杆,投资者的风险和报酬相应增加,权益投资收益率高D、金融机构出于控制信贷风险的考虑,通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率3、某房地产开发项目的占地面积2000㎡，土地总价2600万元，如果房屋开发成本为4500元/㎡，预测销售价格为12000元/㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为()。
A、1.4B、1.5D、1.74、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于()。
A、变动成本的设置B、销售收入的不同C、固定成本的设置D、平衡点的设置5、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距()，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
A、越大B、越小C、没有关系D、无法判断6、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括()分析。
A、最高工程费用B、最高租售数量C、最高购买价格D、最高土地取得价格7、保本点分析，是分析计算一个或()风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
B、3C、4D、多个8、房地产开发项目盈亏平衡分析包括()。
A、多因素临界点组合B、最低运营费用比率C、最低购买价格D、最高租售数量分析9、房地产项目敏感性分析时，首先需要做的是()。
A、确定不确定性因素可能的变动范围B、计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值C、找出较为敏感的不确定性因素D、确定用于名感性分析的财务评价指标10、敏感性分析是一种()分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。
2019年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试卷word资料6页
2019年房地产估价师考试房地产开发经营与管理试卷一 .单向选择提（共35分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ D ）A.为之固定性 B各异性 C适应性 D 相互影响性2.房地产投资的缺点是（D ）A.相对较高的收益水平B.易于获得金融机构的支持C.抵销通货膨胀的影响D.投资回收期较长3.甲、乙两个物业2019年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2019年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2019年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50% ，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（B ）A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙两个物业投资风险相同D.无法判断4.假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（B ）A.0.25B.0.50C.1.5D.2.005.房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（C ）子市场。
A.租赁B.销售C.保险D.抵押6.某城市2019年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（B ）A.0.4月B.2.5月C.0.4年D.2.5年7.在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制虑以下的阶段为房地产市场自然周期中的（B ）。
A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段8.如果同一地区的某一类型午夜的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。
A．减少 B、增加 C、不变 D、同步递减9．承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。
A、半个月B、一个月C、一个半月D、二个月10．在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（）。
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案(卷一)
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案（卷一）判断题1、房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和技术因素，是影响房地产市场发展的基本因素。
()2、住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。
()3、经济师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议。
()4、产品结构是从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
()5、不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。
()6、房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，因此按地域范围对房地产市场进行划分是最常见的划分方式。
()7、一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。
()8、房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，不包括报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积。
()9、空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。
()10、在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。
()答案判断题1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产市场的运行环境。
地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。
参见教材P31。
2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是影响房地产市场转变的力量。
住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。
参见教材P33。
3、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产市场的参与者。
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案(卷九)
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案（卷九）一、单项选择题单项选择题每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
【习题】下列各类土地中，不属于土地储备范围的是()。
(2011年真题)A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地『正确答案』A『答案解析』本题考查的是获取土地。
土地储备的范围一定是国有土地。
集体土地不纳入土地储备。
参见教材P67。
【习题】对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是()。
(2011年真题)A.土地储备B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领《建设用地规划许可证》『正确答案』D『答案解析』本题考查的是获取土地。
A土地储备是政府行为，对房地产开发来说，前期应是获取土地。
B属于租售阶段;C属于建设阶段的工作内容。
参见教材P67。
【习题】房地产开发项目，施工阶段的工程质量控制工作不包括()。
(2011年真题)A.对原材料的检验B.对配套设施的检验C.确立质量文件档案制度D.确立成本控制档案制度『正确答案』D『答案解析』本题考查的是质量控制。
本题可用排除法。
ABC全是与质量有关的，而只有D是与成本(投资)有关的，不属于同一类。
参见教材P82～83。
【习题】为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为()。
(2011年真题)A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法『正确答案』B『答案解析』本题考查的是制定租售方案。
成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。
加成的含义就是一定比率的利润。
这是最最基本的定价方法。
参见教材P99。
【习题】网络图法在建设工程管理中常常作为()的方法。
(2010年真题)A.质量控制B.成本控制C.进度控制D.合同管理『正确答案』C『答案解析』本题考查的是进度控制。
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案(卷二)
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案（卷二）多项选择题1、投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。
投资的主要分类包括()。
A、短期投资和长期投资B、实物投资和金融投资C、商品房投资和土地开发投资D、直接投资和间接投资E、固定资产投资与流动资产投资2、按照物业类型划分，房地产投资分为()。
A、酒店与休闲娱乐设施投资B、房地产开发投资C、政府投资D、商用物业投资E、特殊物业投资3、按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为()投资。
A、居住物业B、商用物业C、工业物业D、出租物业E、仓储物业4、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有()。
A、置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B、置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C、置业投资对象可以是市场上存量房地产D、置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E、置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者5、房地产间接投资包括()。
A、置业投资B、购买房地产开发企业的股票或债券C、开发投资D、投资房地产投资信托基金E、土地购置贷款6、关于房地产投资优点的说法中，正确的有()。
A、能抵消通货膨胀的影响B、相对较高的收益水平C、提高投资者的资信等级D、投资回收期较短E、投资数额较小7、下列关于房地产投资利弊的表述中，正确的有()。
A、房地产投资具有相对较高的收益水平B、房地产投资回收期较长C、房地产投资无法抵消通货膨胀的影响D、房地产投资易于获得金融机构的支持E、房地产投资需要专门的知识和经验8、如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括()。
A、小中取大法B、大中取小法C、大中取大法D、小中取小法E、最小最大后悔值法9、下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有()。
A、洪水、地震等灾害不用单独投保B、利率的调升会导致房地产实际价值的折损C、政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险D、周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险E、房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到10、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有()。
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案(卷六)
2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案（卷六）一、单项选择题1、以下各项中，属于房地产资本市场中私人市场融资渠道的是()。
A、银行类金融机构B、政府信用机构C、房地产投资信托D、抵押贷款支持证券2、私募股权投资的特点不包括()。
A、投资期限较长B、资金来源广泛C、流动性好D、投资退出渠道多样化3、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是()。
A、发行可转换债券B、发行普通股股票C、发行优先股股票D、发行公司债券4、证券市场的功能不包括()。
A、筹资功能B、定价功能C、资本配置功能D、规避风险功能5、对于上市公司而言，可转换债券的优点不包括()。
A、稳定上市公司的股票价格B、完善公司治理结构C、减少筹资数量D、低成本融资6、()是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股权。
A、固定价格方式B、收益折现法C、竞价方式D、累计投标7、由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险称为()。
A、政策风险B、市场风险C、财务风险D、信用风险8、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不得超过所收购土地评估价值的()，贷款期限最长不得超过2年。
A、50%B、60%C、70%D、80%9、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是()。
A、个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型B、个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C、我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D、我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%10、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于()风险。
A、信用B、管理C、法律D、操作11、在个人住房贷款业务中，主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的()。
A、信用风险B、管理风险C、市场风险D、法律风险12、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用月房产支出与收入比来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是()。
2019年房地产估价师考试复习试题及答案：《经营与管理》(3)
2019年房地产估价师考试复习试题及答案：《经营与管理》（3）【2007年真题】某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元㎡(按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的土地取得价格(按占地面积计)为( )元/㎡.A.3000B.5000C.7500D.8000【答案】C土地面积=10000平方米建筑面积=土地面积×容积率=10000×1.5=15000平方米建设土地价格为x，根据盈亏平衡的公式：销售收入=总成本，列出下式8000×15000=10000x+3000×15000X=7500【2006年真题】房地产项目盈亏平衡分析中，不包括( )分析。
A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低利润水平D.土地取得价格【答案】C【2007年真题】房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、土地获取成本分析、租售数量分析和工程费用分析等多种形式。
( )【答案】×【2005年真题】不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。
( )【答案】×【2006年真题】房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是( )。
A.专家打分法B.“三项预测值”法C.解析法D.蒙特卡洛模拟法【答案】B【2007年真题】某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序准确的是( )。
A.乙。
2019年房地产估价师《经营管理》试题及答案(卷一)
2019年房地产估价师《经营管理》试题及答案（卷一）单项选择题1、可行性研究的作用不包括()。
A、项目投资决策的依据B、申请项目备案的依据C、筹集建设资金的依据D、下阶段规划设计工作的依据2、对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会是()阶段的主要任务。
A、投资机会研究B、初步可行性研究C、详细可行性研究D、项目的评估和决策3、详细可行性研究阶段投资估算的精度在()。
A、±5%B、±10%C、±15%D、±20%4、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是()。
A、一般投资机会研究B、特定项目投资机会研究C、初步可行性研究D、详细可行性研究5、可行性研究内容中，属于环境影响评价内容的是()。
A、环境保护投资估算B、估算年管理费用支出情况C、市场供给现状分析及预测D、项目构成及平面布置6、()的分析与选择主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营等经营方式进行选择。
A、融资方式与资金结构B、合作方式C、开发时机D、产品经营方式7、以下各项中，不属于经济评价基础参数的是()。
A、时间类参数B、资金类参数C、融资类参数D、评价标准类指标8、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为()。
A、时间类参数B、融资相关参数C、评价标准类参数D、收益相关参数9、下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是()。
A、房屋价值补偿费B、搬迁补偿费C、停产停业损失补偿费D、土地补偿费10、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和()构成。
A、基础设施建设费B、公共配套设施建设费C、城市建设配套费D、不可预见费答案部分单项选择题1、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是可行性研究的作用。
2019年房地产估价师《经营与管理》真题及答案共18页word资料
一、单项选择题(共35小题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)第 1 题对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为( )。
A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命【正确答案】： B第 2 题地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有( )的特性。
A.变现性差B.易受政策影响C.依赖专业管理D.效益外溢和转移【正确答案】： D第 3 题甲乙物业2019年10月的价值均为1100万元。
预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是( )。
A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙物业的投资风险相同D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小【正确答案】： B第 4 题如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是( )。
A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【正确答案】： A【参考解析】： 9%+0.23(15%-9%)=10.38%第 5 题 2019年，某市可供租售的房屋面积为3000万in2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡;当年销售和出租的房屋总面积为2750万I112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。
该市2019年住宅市场吸纳率为( )。
A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%【正确答案】： C第 6 题某市2019年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是( )。
A.半个月B.2个月C.半年D.2年【正确答案】： D第 7 题房地产市场供给垄断性的原因不包括( )。
2019房地产估价师《经营与管理》考试真题及答案汇总(判断题)
2019房地产估价师《经营与管理》考试真题及答案汇总（判断题）1．以固定租金方式出租物业时，租期越长，承租人所承担的通货膨胀风险越小。
（）【答案】对2房地产开发企业通过给业主提建设I程教育网供优质的物业服务，以赢得市场口碑，并以此参与市场竞争，该企业在市场定位中采用服务差别化战略。
（）【答案】对3．移动平均法是一种比较简单的平均法，更为有效的市场趋势分析方法。
（）【答案】错4．从投资的角度看资金的增值特性使其具有时间价值。
（）【答案】对5．－般将合理空置率或长期均衡空置率作为房地产市场自然周期中的平衡点。
（）【答案】对6．经营性房地产开发用地出让建设工程教育网条件中，若要求土地获得者配建公共租赁住房提供给政府，对土地获得者来说，这部分配建费用实际上属于土地费用。
（）【答案】对7．在房地产投资项目的不确定性分析中，概率分析的不足，可以通过盈亏平衡分析去弥补。
（）。
【答案】错8．项目投资现金流里表和利闰表都是用于计算房地产项目财务盈利能力的报表。
（）【答案】对9．房地产开发项目盈亏分析，是以风险因素的临界值组合来显示房地产项目风险程度。
（）【答案】对10．在资金等效值计算的过程中，把资建设工程教育网金运动起点时的金额称为现值。
把资金运动结束时的金额称为终值。
（）【答案】错11．以国定租金方式出相物业时。
租期建设工程教育网越长，承租人所承担的通货量胀风险越小。
（）【答案】对12．通过投资区域和物业类型的组合投资，可以建设工程教育网有效降低房地产开发投资的利率风险。
（）【答案】错13．－股将合理空置率或长期均衡空置率作为房地产市场自然同期中的平衡点。
（）【答案】对14．认知价值定价法是指房地产开发企业根据自身对物业的认知价值来制定价格的一种方法。
（）【答案】错15．移动平均法是一种比简单平均法更为有效的市场趋势分析方法。
（）【答案】错16．某房地产开发企业通过给业主提供优质建设工程教育网的物业服务以高得市场口碑，并以此参与市场高争。
2019年房地产估价师《经营管理》试题及答案(卷二)
2019年房地产估价师《经营管理》试题及答案（卷二）单选题1、在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是()。
A、计算各年净现金流量的标准差B、计算净现值大于或等于零时的累计概率C、计算各年净现值的标准差D、计算各可能发生情况下的净现值2、某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元;经分析市场前景为：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，则该项目净现值期望值为()万元。
A、2677.50B、3680.60C、4003.50D、5356.803、某投资者以30万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.3、0.5和0.2;第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.4、0.4和0.2，若折现率为10%。
问该购买商铺投资净现值的期望值为()万元。
A、22.07B、21.58C、19.34D、23.214、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是()。
A、净现值B、净现值期望值C、净现值标准差D、净现值标准差系数5、下列选项中，不属于决策原则的是()。
A、最优原则B、预测原则C、反馈原则D、系统原则6、下列各项中，不属于常用的不确定型决策方法的是()。
A、小中取大法B、大中取大法C、大中取小法D、最小最大后悔值法7、传统投资决策方法隐含两种假定，即()。
A、可逆性和可延期性B、不可逆性和可延期性C、不可逆性和不可延期性D、可逆性和不可延期性8、对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。
从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生()问题。
A、成长型期权B、等待投资型期权C、放弃型期权D、柔性期权9、()和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。
房地产估价师考试《开发经营与管理》历年真题及详解(19年)
房地产估价师考试《开发经营与管理》历年真题及详解（19年）一、单项选择题（每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.购买房地产上市公司股票的投资活动属于（）。
A．直接投资B．金融投资C．实物投资D．生产性投资【答案】B【解析】金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为。
在现实经济生活中，金融投资不仅有资本市场的股票、债券、基金、期货、信托、保险等投资形式，还有货币市场的存款、票据、外汇等投资形式，还可以包括风险投资、彩票投资等。
2.某区域整个投资市场平均收益为16%，国债收益率为3%，银行贷款利率6%，房地产投资市场相对整个投资市场的系数性市场风险系数为0.5，房地产投资的预期收益率为（）。
A．8.00%B．9.50%C．11.00%D．10.00%【答案】B【解析】根据投资组合预期收益率计算公式E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]，式中，E（Rj）为同一时间段内资产j的预期收益率；Rf为无风险资产的收益率；E（Rm）为同一时间段内，市场整体平均收益率；βj为资产j的系统性市场风险系数相关系数。
本题中Rf＝3%，E（Rm）＝16%，βj＝0.5，则房地产投资的预期收益率E（Rj）＝3%＋0.5×（16%－3%）＝9.50%。
3.某城市当前租房的租住和自住的比例关系称为该城市当前住房市场的（）。
A．总量结构B．租买结构C．投资结构D．产品结构【答案】B【解析】租买结构是当前使用的房地产空间中，租住和自有自住的比例关系。
A项，总量结构是指从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。
C项，投资结构是指根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。
D项，产品结构是指从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
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2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》一、单项选择题1.【题干】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有( )。
【选项】A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性【答案】B【解析】本题考查的是房地产投资概述。
房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
【考点】2.【题干】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是( )。
【选项】A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值【答案】D【解析】本题考查的是房地产投资概述。
房地产投资具有保值增值的特性。
【考点】3.【题干】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择( )。
【选项】A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资【答案】C【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。
能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。
【考点】4.【题干】若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为( )。
【选项】A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B【解析】本题考查的是投资组合理论。
资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%【考点】5.【题干】下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是( )。
【选项】A.开发强度系数B.土地转化率C.住房可支付性指数D.住房市场指数【答案】A【解析】本题考查的是房地产市场指标。
开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。
【考点】6.【题干】房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期( )。
【选项】A.平均空置率B.平均吸纳率C.平均交易量D.平均租售价格【答案】A【解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。
从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。
【考点】7.【题干】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括( )。
【选项】A.房地产开发企业对市场预测的偏差B.购房者对市场预测的偏差C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D.房地产开发资金的易得性【答案】B【解析】本题考查的是房地产泡沫与过度开发。
过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开放商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。
【考点】16.【题干】张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为( )。
【选项】A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。
有题意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，则(1+r/2)20=2，得r=7.05%。
【考点】17.【题干】某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别为100万元、150万元和80万元。
若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为( )万元。
【选项】A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C【解析】本题考查的是复利计算。
P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/(1.083-1)=119.31。
【考点】18.【题干】某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。
若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是( )元。
【选项】A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64【答案】B【解析】本题考查的是复利计算。
因为年租金是于每年的年初收取，所以P=A1×{1-[(1+s)/(1+i)]n}×(1+i)/(i-s)，求出A1就是所求的结果。
【考点】19.【题干】李某向银行贷款30万元购买了一套的住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。
如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为( )元。
【选项】A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B【解析】本题考查的是复利系数的应用。
月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240个月，P=30万元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第11年年初一次性提前偿还本金10万元，折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205元，则从第11年开始的月还款额为A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元。
【考点】20.【题干】某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、那年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是( )元。
【选项】A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】A【解析】本题考查的是投资回收与投资回报。
投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。
P=A/i×[1-1/(1+i)n]=36000/7.5%×[1-1/(1+7.5%)5]=145651.857元，第10年投资回报=P×i=145651.857×7.5%=10923.89。
【考点】21.【题干】某房地产投资项目总投资5000万元，其中资金投入2000万元，其余投入为借贷资金。
如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为( )。
【选项】A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C【解析】本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。
借贷金=5000-2000=3000万元，假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000×R，借贷资金的财务费用=3000×10%=300万元，2000万元的资本金产生的收益=2000×R，资本金收益率水平=(2000×R+3000×R-300)/2000=22%。
解得R=14.8%。
【考点】22.【题干】在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是( )。
【选项】A.建造费用B.融资费用C.其他工程费用D.专业人员费用【答案】B【解析】本题考查的是成本利润率与销售利润率。
在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。
【考点】二、多项选择题1.【题干】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有( )。
【选项】A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率【答案】AB【解析】本题考查的是资产定价模型。
确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。
所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和的投资机会的收益率。
这个收益率差不多=上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。
【考点】2.【题干】下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有( )。
【选项】A.房屋基础和结构的投资B.土地购置费用C.城市公共配套设施建设费D.房屋水、电、卫等附属工程的投资E.厂房内的工艺设备购置和安装费用【答案】AD【解析】本题考查的是房地产市场指标。
竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。
包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。
【考点】3.【题干】关于房地产空间市场的说法，准确的有( )。
【选项】A.存有的目的是为获取房地产投资收益B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C.需求者能够通过租赁来满足其需求D.供给来源于房地产资产市场E.供求关系不会影响房地产市场中的需求【答案】BCD【解析】本题考查的是房地产空间市场与资产市场。
选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获得投资收益;选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。
【考点】4.【题干】关于工程建设项目招标的说法，准确的有( )。
【选项】A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标B.招标项目必须编制标底C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价E.招标控制价必须保密【答案】ACD【解析】本题考查的是工程建设招标。
选相关A准确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标;选项B错误，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。
编制标底的额，标底编制过程和标底必须保密。
且一个工程只能编制一个标底;选项C准确，根据《建设工程量清单计价规范》(GB 50500——2008)规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。
还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责;选项D准确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价;选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。
从招标控制价的作用，我们看出其不同于标底，无需保密。
【考点】5.【题干】根据消费者对产品不同属性的重视水准，可将市场细分为( )。
【选项】A.同质偏好市场B.异质偏好市场C.分散偏好市场D.集群偏好市场E.个体偏好市场【答案】ACD【解析】本题考查的是市场细分。
产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视水准，能够分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相对应的就会形成不同偏好的细分市场。