大悦城项目业态布局报告

对于多层Mall，垂直交通组织，即引导人流垂直向上运动是成功关键。所以我们越向上 越强化目的性，把若干条从下到上的立体化的主题街区通过垂直交通串联起来。
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布局原则
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3 布局原则

业态相对集中的原则；同类店铺集群化可以最大化的发挥吸引力，也便于消费者辨识，形 成簇群效应。 以主代次，以次代散的原则；形成头羊效应。 业态互补，相互关联依赖的原则；产生连带效应，共同获得最大的商业利益。 突出差异化，特色优先的原则；形成磁铁效应，增强客户的忠诚度。（摒弃千店一面或一 店独大，提倡百店争鸣、百花齐放）
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4 布局安排、租户组合-F2
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4 布局安排、租户组合-F3
经营主题：绅士苑 男士服装饰、服饰、家居服饰、 饰品、皮具皮鞋、各式主题店、 百货公司……尽显绅士风度。 建筑面积：22632 ㎡
净租赁面积：10236 ㎡ 使用率：45.2%
男士单品系 列 衬衣 9%
男士商务休 闲系列 18% 雪茄、红酒 男士正装系 体验店/烟 列 具/酒具 15% 11%
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2 经营思路
食街+食府组合，构成美食天堂

六层、八层打破原有布局动线，在楼层中形成纵横交错的街道式布局，遍布各国风味美 食，大小店匹配，有平层、有跨层（如同日本大阪的道顿掘食街），店招可设立霓虹灯、 招牌等，包括地面选材上都如同户外街道，同时将一些小店（电玩、杂志、饰品）穿插 其中。 这两个楼层几条街区设计时可模仿国内外几条著名食街风格来建（如泰、越、印尼、菲 律宾、日本、意大利、西班牙等国食街）。
健身房/球类 KTV、迪厅大 堂 简餐、酒吧 馆入口 钟表眼镜 16% 1% 0% 主题百货 4% 22% 超市入口 2% 次主力店 工艺品/琉璃 8% 4% 国际服装服饰 银饰/水晶/珠 邮局 品牌店 化妆品 饰品 宝 26% 8% 4% 5%
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4 布局安排、租户组合-F1
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4 布局安排、租户组合-F2


同时也可以将外省、市、地区驻京办事处的各色餐饮集中于一条街上——形成中华特色 美食街及相类似的国际餐饮街、主题式餐厅等。
七层做成中餐正餐、西餐、日餐等大型高档餐饮为主的区域，形成宴请、婚宴的场所。

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2 经营思路
临街酒吧、餐饮、表演广场构成不夜步行街

沿街以轻松、休闲、约会类的中西快餐为主，配以咖啡店、甜品店。一层带二层，与公寓相呼应， 形成立体步行街，带动二层租金提升夜晚的消费，积聚人气为购物增加人流（如设24小时便利店、 24小时餐饮店）。同时配合楼上夜店，上下呼应、内外呼应。

不同行业租金支付能力不同。 不同行业的零售带来不同的支撑点（具有品牌力的、有高回报的、有聚人气的），目的 是求得项目的整体回报。

不同业态、不同档次要有所区分。
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项目经营思路
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2 经营思路
书店街组合 — 形成书店文化街

产品大类：图书、音像、杂志、书籍用品、书票、二手书市等。以一家书店为主力店， 周边配合小型图书、音像、杂志的各具特色淘书小店形成书店街，提高互补性和乐趣及 租金收入。
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2 经营思路
家居饰品街+IT电子用品街+运动户外用品街

以若干各具特色各个国家的日常家居生活用品为主的次主力店构成本街的几个磁力点， 穿插原创的及小型的用品店作为补充构成生活化的创意市集街、淘宝街。 以青年人为主。 以潮流、更新快的软、小、新用品为主。 目的性与随机性购买兼顾。


减少同质化，占用面积少，提高租金兼顾
零售
零售 43%
服务
餐饮
休闲娱乐
停车场/机电设备/公共区域
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4 布局安排、租户组合
图例：
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4 布局安排、租户组合-B1
经营主题：一站超市 世界旗舰超市、价廉物美 的商品，一站式购物，满 足周边居民的生活需要。 建筑面积：48121 ㎡
净租赁面积：18076 ㎡ 使用率：37.6%
卸货平台, 4,645.12 , 12% 停车场, 15,131.46 , 37%




动静分区，动静结合，平滑过渡原则；满足消费方式的多样化。
布局弹性的原则；保留未来营业中根据市场情况进行有效调整的空间。 立体布局的原则；通过商业设施间的虹吸、喷洒，建立起立体“回游”体系。



磁点分布平衡性原则。
目标性消费和随机消费相结合的原则。 营业时间有所区分的原则。
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业态平面布局
ห้องสมุดไป่ตู้
超市, 14,728.00 , 37%
散店, 5,616.42 , 14%
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4 布局安排、租户组合-B1
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4 布局安排、租户组合-F1
经营主题：世界流行风
名品店、国际流行品牌店，珠宝首饰， 手表，眼镜专卖店，化妆品，饰品，精 品百货，开放式Coffee shop……休闲消 费空间与国际品位和谐接轨。 建筑面积：22118 ㎡ 净租赁面积：10724㎡ 使用率：48.5%
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1 项目定位
经营理念 购物为本，娱乐先行

一站式购足 商品全系列

全方位享受
休闲、餐饮、文化、娱乐、住宿、服务
兴旺顺序：
超市
影 院
餐 饮
图书音 像
儿 童
购 物
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1 项目定位
经营目标
打造中国最具亲和力的Mall
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1 项目定位
主流人群（主体） 城市中产阶级家庭及时尚青年。 包括：有车族，都市白领，单身、准新婚、新婚的时尚青年，港台、外籍人士、 旅游人群等。
家居饰品 大型家居精品卖场 儿童玩具 婴幼服饰 雪茄 少淑系列 国际服装服饰品牌店 散店 次力百货 次力百货 次力百货
男士正装系列 休闲系列
简餐、酒吧 邮局 卸货平台
私密空间
简餐、酒吧 入 钟表 工艺 银饰 化 各业态面积占比％ 停车场
车库/卸货 平台 8% 休闲娱乐 26% 服务 3% 餐饮 20%
品牌组合
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4 布局安排、租户组合
业态纵向分布图
F11 F10 F9 F8 F7 F6 F5 F4 F3 F2 F1 B1 电玩 电影院 图书音像 停车场 停车场 翻斗乐 男士单品 SPA/养生馆/纤体/舍宾 KTV/迪厅 电影院挑空区 冰场看台及服务设施 冰场及服务区 特色风味餐厅 风 运动服装、服饰 早教 男士商务休闲 餐 户外用品 特色美食 运动卖场 中性品牌 高尔夫系列 主题百货 主题百货 主题百货 主题百货 超市 婚庆文化 健身房/球类馆 动漫城/电游比赛场馆 餐饮区 餐饮区 餐饮区 电影系列产品商铺
其中不低于60%是女性。
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1 项目定位
形象定位

品质、品位、品牌 商业品质一流，15年内不落伍，环境舒适。 具有文化品位、意境、主题。 商品、品牌定位于中偏高档和时尚消费品、个性消费品
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1 项目定位
A、国际化：Mall作为最高层次的商业形态，作为一个品牌集萃之地，必须有自己的国际化走向， 体现国际前沿的消费潮流，引领时尚，发布时尚信息，它也是其中偏高端定位必须体现的。 B、民族化：我们北京的Mall不仅是国际化的，也更应该是本土化民族化的，中国建筑和室内装 饰的优良元素应更好生动的体现，并用适合中国的传统文化，消费习惯进行经营。在经营项目 上增加展示民族情结，如传统工艺美术产品、民族工艺品展售，如京剧折子戏、传统相声、京 韵大鼓、杂技、皮影等文化娱乐演出，中式餐饮、中式婚庆等。 C、娱乐化：目前国际上Shopping Mall发展趋势是三个：连锁、娱乐、服务；休闲娱乐是Mall发 展的重中之重，是中国压抑最久的需求点，具有极大的需求空间，（据调查1995年Mall中休闲娱 乐占25%，2000年占38%，目前新建Mall占到48%）休闲娱乐是Mall的活力源泉。 D、人本化：这是商业经营的根本，是运作成败关键。我们的Mall就是要让不同民族、种族、不 同层次、不同性别、不同年龄、不同教育程度、不同爱好的人都能找到兴奋点和享受充分服务 的舞台。 我们必须紧紧围绕着时尚、综合、家庭化、代表主流生活方式的主题需求，在业态布局、业 态组合、租户组合、商品组合、空间处理、环境塑造、形象设计、招商推广等方面进行相应安 排。实现对目标消费群体最大的吸引力和最大的亲和力。
二个基本点：购物+休闲娱乐 三个分区：五层购物，三层餐饮+休闲，三层娱乐+休闲 四个客群：儿童、女人、男人、家庭 五个亮点：婚庆、儿童早教、餐吧街、小剧场、次主力店 六个中心：第二家庭中心、消费中心、商务活动中心、 娱乐中心、儿童中心、夜生活中心
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1 项目定位
主题定位
现代：
代表主流生 活方式，时 尚、潮流
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2 经营思路
购物街
本Mall F5以下为主题购物街，以中偏高档流行百货和生活化、国际化超市为主力店， 互补互动，上下贯通，形成吸引力的主要来源，在每一层的另一端及其它相应位置安排 个人护理、服装、鞋、珠宝、钟表、眼镜、运动用品、家居、数码等板块结构的次级、 三级主力店，将人流从一个磁极吸引到另一个磁极。在哑铃型过道两边安排好相互搭配 的散店，在中庭适当安排一些水吧、货亭和货摊。在人流从一个磁极（焦点）到另一个 磁极（焦点）运动中，引导消费者经过所有承租户的门口。 在搭配中明确三点：
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2 经营思路
基本经营思路
本Mall以若干业态中品牌化的主力店、次主力店为基点,以组团（分区设计、板块结 构、以大带小、以主带次、以核心带散店）的形式构成若干条特色街道，围绕主题建 成一个多维商业空间，即室内外立体商业街区的集合，通过相互依托、互补联动、互 惠互利，系统化、目的性、趣味性的吸引、引导消费者，使每一层都具有良好的商业 价值，并努力成为目标客群的一种生活方式。如形成：酒吧、餐饮街、书店街、婚庆 街、儿童街、运动城、家居街、休闲街、娱乐街。 基本经营格局
家庭：
周末以家庭为主，平 时以青年人为主
生活：
现代超级家庭生活中心
购物、休闲、文化、 娱乐、教育、体育、 餐饮消费
超级：
大体量、多 元、多层次， 中国最高的 Mall
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1 项目定位
主题设计思路 本Mall所塑造的是 全家可以一起享受的购物空间、欢乐空间。 所以 开放式空间、 园林景观主题设计 及如同市中心繁华商街的气氛，即室内街道室外化， 是本Mall的重点。
Mall中涵盖几种业态；业态通过数条街道集合表现；街道以主力店、次主力店为中 心作为磁力点、锚固点带动品牌店及延伸的特色小店。
工作重点
在布局上以各业态的主力店、次主力店为优先考虑，采取以点带面墨渍式扩散。在 招租方面，重点放在租户组合上，优先强化过渡店的特色，力求增加整个Mall租户的 层次和张力。
经营主题：靓丽都会 女式服装饰、服饰、家居服饰，饰 品品，皮具皮鞋，各式主题店，轻 便餐，百货公司……姿彩服饰世界 弥漫时尚激越因子。
建筑面积：22118 ㎡ 净租赁面积：9620 ㎡ 使用率：43.5%
简餐/酒吧 20% 制衣、改衣 色彩顾问 2% 私秘空间 10% 休闲系列 14%
美甲 1%
主题百货 22% 次主力店 10% 少淑系列 21%
婚庆中心组合 — 婚庆加民俗，形成婚庆一条街

其总体定位是本Mall的多功能厅加散店，大厅以大开间任意组合，可举办婚礼、婚宴、 会议，也可变成小剧场、各类品牌新品发布及展览、娱乐盛事、文化推广、特卖场等。 周边围绕影楼、婚纱礼服店、婚庆用品超市、美容美发店、婚纱摄影棚、婚庆珠宝店、 婚礼策划服务公司，形成一条龙服务，附带传统工艺品、民族工艺品表演销售，提高利 用率，提升租金，并带动旅游。
中粮大悦城 业态定位报告
北京汉博投资顾问有限公司 2007年9月27日
Commerce and Space Aligned.
目录
1 项目定位 2 项目经营思路 3 布局原则 4 布局安排、租户组合 5 租金标准、收益测算
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项目定位
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1 项目定位
活力@Mall 生活@Mall
一个目标：现代超级家庭生活中心
娱乐街（KTV、电玩、影院、动漫城、小剧场……）

对于多层Mall，垂直交通组织，即引导人流垂直向上运动是成功关键。所以我们越向上越强化目的 性，把若干条从下到上的立体化的主题街区通过垂直交通串联起来。
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2 经营思路
休闲街（SPA、美容、整形、纤体、喻伽……） 娱乐街（KTV、电玩、影院、动漫城、小剧场……）
儿童娱教街

以儿童娱乐、儿童早教培训作为两个支点，配合儿童各类文教、服装用品店、动漫城、儿童餐饮、 托儿中心、临时托儿所、儿童表演、比赛等小型运动区等，力求创办成一个东部地区儿童教育、娱 乐、活动的中心，形成欢乐、益智、教学概念。（家长向上可以美容美发、SPA、休闲；向下可以 购物）。
休闲街（SPA、美容、整形、纤体、喻伽……）