住宅区概念方案设计文本用字

住宅区概念方案

1、国家经济及房地产形势分析

（1）国家经济

总结：中国经济整体形势尚好

引导向房地产、土地、金融形势的预判

（2）我国房地产主要数据及政策导向

（3）重庆主城

（4）铜梁及周边区县房地产

结论：铜梁房地产进入整体放量及产品竞争时代

2、土地条件分析

（1）铜梁规划

结论：房地产会延金龙大道及迎宾大道双轴发展，迎宾大道短期内相对金龙大道发展滞后

（2）现有楼盘

（3）地块SWOT分析

（4）用地基础条件

3、设计定位

（1）土地价值最大化

在产品量一定的情况下，高端产品的总量越大，项目的总货值越大，房地产传统方法对土地价值的控握，往往采用这个方法。因此，很多开发商采用了高层带洋房，高层带别墅的开发模式。如在湖、万科….

利用高端产品的地价效应，拉动其它产品的售价和认可度，以实现土地价值最大化。

同时，高端产品相对市场存量小，一般高度低，一方面面临竞争相对小，可快速面市，快速实现现金流，快速建立楼盘影响力。

斌鑫·中央国际公园

（2）产品价值最大化

按传统开发模式，2~2.5容积率情况下，会以洋房高层为主流产品，局部别墅的方式。

以洋房量得最大化，来实现产品价值最大化。

（3）形象价

A 感观容积率低

B 别墅、洋房社区

C 建筑风格的风情画

D 景观核心表现力及自然资源的利用

E 示范区的优势打造

F 品牌形象化，高端社区、综合群体

（4）营销产品快速化

小城市忧郁市场有限，如果过于追求各类价值最大化，与实现项目快速营销有冲突。而快速营销在大盘开发中，地位超出局部价值最大化。因此，控制高端产品整体数量，有效加大主力产品的资源、配置，注重高端产品的拉动能力而不追求其实现利润，强调因高端产品带来的整体定位实及产品差异化，实现主力产品快速合理价格达到营销目标。

4、设计方法

（1）整体布局

应为别墅、洋房、高层综合型产品布局，从城市主方向视线，应为前低后高，形成感官容积率低

（2）高层布局必须在整体构图中占主导地位，必须莅临水岸

（3）主交通流线应以迎宾大道进入

（4）商业接种布置价值大于分散布局，且应布置在迎宾大道主入口处

（5）核心景观外置化

A 商业街及景观

B 小区大堂及核心水景

C 示范区临河临迎宾大道

D 延河景观化

E 对岸公园到达的直接性

（6）成本控制

规划篇 A 规划控制成本、地上停车位、地下车库、不转接、商业独立

B 用材，高端产品高端材料

C 立面造型分期货值计算

D 景观细节景观集中、树木集中减量、多软少硬

网格

建筑

景观篇风格皇家园林①区间化构图②自然资源的整理