旅游景区项目开发定位分析

项目开发定位分析

一、项目资源分析：

1、项目地理位置

项目位置特点，距市区与相邻省市距离。

2、气候条件

项目所在地的，雨量、气候、温湿度，空气负

氧离子含量

3、行政区划及人口

项目所在地的总面积、市区面积、现辖区县。省市总人口，其中农业人口？居住人口？流动人口？。百公里范围（一小时车程）人口数量及游客转化率，200公里范围（二小时内）辐射人口及游客转化率。

4、交通状况

4.1项目所在地的距机场、高速口、市中心车程，

4.2铁路运输情况、省市年接待客流量、周围高速、

省国道交通情况

5、经济状况

5.1居民消费价格；城镇居民人均可支配收入x x x元，农民人均纯收入x x x元。

5.2项目所在地域的文明史。

6、周边竞争对手

周边百公里范围内的旅游景点x x x？有无5A级景区？4A级景区？同类景区？周围景点的性质与年客

流量情况。

7、政府扶持政策

7.1当地政府对旅游产业的扶持政策，带动周边经济

发展的主要途径。

7.2开发商的整体思维定位，对开发的整体思路，

二、从开发公司经济实力和以经营实力评估分析上，确定项目的规模定位：

1、开发投资公司的公司性质（国企、私企、投资

商股份）

2、对于项目的整体体量，项目占地？前期预计投

入资金、开发阶段、开发思路、项目的定位人群，设

备选型组合。

3、开发公司的经营能力

二、从市场分析上确定项目品质维度的定位

高端：高端定制旅游的产品

1.产品特点

1.1高端、理性、专业、品牌

所谓“高端旅游”，往往是相对于传统的“大众旅游”而言的，是指随着旅游市场不断走向成熟、游客消费不断走向理性，由旅游产品生产者——旅行社、景区、旅游目的地等推出的“高精尖”旅游产品。因此业内人士给高端旅游赋予了四层含义：一是产品的高端化，二是消费的理性化，三是生产的专业化，四是旅游产品的品牌化。

1.2高收入、高消费

作为我国旅游行业一个较新的细分市场，高端旅游的兴起和发展与消费者群体的经济能力和旅游需求紧密相关。按照英国旅游管理学家克里斯·库珀的理论，旅游市场的构成要素分为四部分：一是旅游者，二是购买意愿，三是购买能力，四是购买权利。在高端旅游市场中，消费者通常具有较高的收入，显示出较高的旅游消费水平。从现实情况来看，高收入、高消费已经成为高端旅游的必要条件。

越来越多的消费者，开始更加注重旅游产品的专业性和服务优势，以价值而非价格取向选择产品。因此市场定位开始向中高端倾斜，高端定制和主题旅游产品由于包含了个人游所无法实现的高附加值体验，满足了日益成熟且多元化的消费需求，势必成为传统旅行社业务拓展的重点方向。

1.3私人性

大众旅游的快速发展，给高端旅游的出现提供

了基础。高端旅游和大众旅游之间的区别主要在客户

需求上。受客户群特征所限，大众旅游的旅行费用预

算不是很高，因此产品形式上大众化一些，更偏重团

队出行。而高端旅游则由于客户对服务的要求比较高，注重服务的价值，因此在产品形式上更关注私人形式，比如小团体，要求旅游有主题、有深度。据了解，高端旅游主要有以下多种形式：地球标记、世界

遗产、节日庆典、亲子同乐、岛屿度假、轻度探险、

顶级火车、顶级邮轮、顶级自由行等。

1.4高利润

高端旅游市场虽然用户人数不多，但有极高利润。目前高端定制旅游市场的利润率约为25%，相较传统

休闲旅游市场高。

1.5高附加值

越来越多的消费者，会更加注重旅游产品的专

业性和服务优势，以价值而非价格取向选择产品。在

此前提下，市场定位将向中高端倾斜，高端定制和主

题旅游产品由于包含了个人游所无法实现的高附加

值体验，满足了日益成熟且多元化的消费需求，必将

成为传统旅行社业务拓展的重点方向。

中端：

低端：

三、项目性质及业态定位

水公园

陆公园

自然景区

旅游综合体

旅游古镇

室内场馆

四、项目运营模式定位

1、开放式模式

2、封闭式模式

3、封闭+开放相结合的运营模式：为发挥以上两种管理模式的优势，规避劣势，我们提出第三种管理模式——“总体开放+点状封闭”。该模式适合于一些大型综合型景区，这种景区除了包括核心景观资源，还包括广大的城镇、村落和山乡环境。也适合古城古镇古村类景区管理，即古城整体上以丰富的文化和业态吸引人，重点文物保护实行封闭式管理。

“总体开放”+“点状封闭”管理模式的优势主要表现为：在环境容量方面，既给予游客最大活动空间，又便于控制核心资源所能承载的游客容量;在旅游接

待方面，既保障接待场所的多样性发展，又保障接待场所的设施和服务质量。在旅游监管方面，既可监管经营场所的质量，又可通过封闭景点的门票来进行旅游统计与分析。

“总体开放”+“点状封闭”景区管理模式在运用过程中也必须规避一些风险，比如封闭性模式下，若旅游产品的吸引力不足，门票机制便会成为一道限制门槛;比如开放模式下的旅游接待场所以免门票、低价、同质产品与封闭模式下的旅游接待场所进行恶性竞争，这些风险都需要在产品策划、业态设计、产品定价等方面通过多途径、多渠道予以规避。

总体上来讲，一方面需要限制旅游对核心资源的影响，另一方面又要提升城镇、村落的人气，因此在景区管理上应采用更为灵活高效的的综合管理模式，在景区开发运营方面，既可吸纳多方投入以加快景区发展，又能保障核心资源的可持续利用，这种“总体开放+点状封闭”的管理模式，可实现在旅游目的地整体自由开放的形象下，对各景点、景区和经营性场所的严格管理的“定制化”选择，从而实现最为高效且可持续的管理成效。

评审意见：无