别墅产品知识培训 PPT
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别墅营销培训教材ppt课件
9
一、别墅是什么？
4、别墅的4大精神特征
a. 顶天立地 事业有成的象征 b.个人身份的象征 物以类聚、人以群分 c.家族荣耀的象征 100年培养一个贵族 e. 修养品味的象征 建筑是人思想的外表
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10
二、别墅销售的5个“W”
1、别墅是什么？ 物质的别墅 精神的别墅
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11
29
附：蠡湖公馆户型图端头
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30
附：蠡湖公馆户型图端头
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31
[谢谢聆听！THANKS]
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32
活动营销——小众高端 面对面
圈层营销——有钱人的圈子永远是有钱人 口碑营销——培养发现意见领袖 羊群效应
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17
五、别墅营销的8大实战技巧
自信 价格势能
热爱 分级谈判
恭维 功能转移
区隔对手 情景体验
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18
六、宏观调控下的别墅营销
（ 一）、正确理解 1、为什么调控又来了 2、调控的内容是什么 3、调控的实质是什么
14
二、别墅销售的5个“W”
5、客户为什么要现在买别墅？ 稀缺价值不可再生 善待自己 善待家人 资产增值 避通胀 买豪宅
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15
三、别墅营销对销售人员的3个要求
客户朋友----情感营销.关系营销
金融专家----别墅的金融属性 地产
四、别墅营销的3大策略
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5
一、别墅是什么？
2、别墅的5S特征
c.阳光---SUNNY: 别墅大多选择市郊或远郊，上有天下有地，或借景造 物或依山傍水，于大自然相得益彰，阳光更是相伴左右。
老周-房地产进阶培训-叠拼别墅概述PPT优秀课件
叠墅
2021/5/25
1
以前叠墅一直比较小众，因为难度很大。
但随着低容积率的地块供应受限、地价越来越高， 开发商做创新产品的难度越来越大，加上中产阶 级为主的强改善型客户的壮大，叠墅慢慢也就从 小众产品变成了高端住宅市场的 主力军之一。
就连一向对叠墅产品很排斥，认为叠墅是“杂糅” 产品的绿城，今年也推出了自己的第一个叠墅产 品——桃源小镇·四庭墅。
2021/5/25
38
2021/5/25
39
与此同时，受限于占地面积，经济型叠墅一般是下 叠送地下室，少量中上叠会送，面积也不会太大， 在40~70平方米左右。
比如万科云间传奇下叠，面积134平方米，实际使 用面积318平方米，下叠为一层二层带地下室，做 到了4房2厅3卫。其中，地下空间挑高4.8米，可以 隔成两层使用。一层内老人房朝南设计，二层内主 卧套房设计，带独立衣帽间和位于靠近，次卧自带 阳台。
4
这两年市场一直在谈产品小型化是必然趋势，别 墅也是如此。
相比独栋和联排，叠墅由于面积小更容易控制总 价，而从今年叠墅新品来看，面积也有越来越小 的趋势。
2021/5/25
5
经济型叠墅产品主力户型
2021/5/25
6
从上图可以看出，
经济类叠墅户型主流面积主力面积100-130㎡/套， 其中120平方米的户型最常见，像万科山景城70多 平方米的相对少。
2021/5/25
23
金地天镜三期如愿叠墅 剖面图及入户分析
2021/5/25
24
项目三叠有各自入户的动线， 下叠主要是通过朝南处花园入户， 中叠通过朝北向的抬高露台花园入户， 上叠则可以从一楼电梯入户。
这样的设计分离了入户动线，保证了住户 的私密性。
2021/5/25
1
以前叠墅一直比较小众，因为难度很大。
但随着低容积率的地块供应受限、地价越来越高， 开发商做创新产品的难度越来越大，加上中产阶 级为主的强改善型客户的壮大，叠墅慢慢也就从 小众产品变成了高端住宅市场的 主力军之一。
就连一向对叠墅产品很排斥，认为叠墅是“杂糅” 产品的绿城，今年也推出了自己的第一个叠墅产 品——桃源小镇·四庭墅。
2021/5/25
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2021/5/25
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与此同时，受限于占地面积，经济型叠墅一般是下 叠送地下室，少量中上叠会送，面积也不会太大， 在40~70平方米左右。
比如万科云间传奇下叠，面积134平方米，实际使 用面积318平方米，下叠为一层二层带地下室，做 到了4房2厅3卫。其中，地下空间挑高4.8米，可以 隔成两层使用。一层内老人房朝南设计，二层内主 卧套房设计，带独立衣帽间和位于靠近，次卧自带 阳台。
4
这两年市场一直在谈产品小型化是必然趋势，别 墅也是如此。
相比独栋和联排，叠墅由于面积小更容易控制总 价，而从今年叠墅新品来看，面积也有越来越小 的趋势。
2021/5/25
5
经济型叠墅产品主力户型
2021/5/25
6
从上图可以看出，
经济类叠墅户型主流面积主力面积100-130㎡/套， 其中120平方米的户型最常见，像万科山景城70多 平方米的相对少。
2021/5/25
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金地天镜三期如愿叠墅 剖面图及入户分析
2021/5/25
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项目三叠有各自入户的动线， 下叠主要是通过朝南处花园入户， 中叠通过朝北向的抬高露台花园入户， 上叠则可以从一楼电梯入户。
这样的设计分离了入户动线，保证了住户 的私密性。
洋房及类别墅产品专题研究PPT课件
3
视线通廊
规划合理的视线通廊，将室内空间与室外景观有 机融合，实现居住环境与自然环境的互动。
装修标准与品质要求
装修风格
根据建筑风格和市场定位，确定室内装修风格，注重色彩搭配和 材质选择。
装修品质
选用高品质的装修材料和设备，注重施工质量和细节处理，打造 高品质的居住环境。
智能家居
引入智能家居系统，提高居住的便捷性和舒适度，满足现代人对 科技生活的需求。
风格定位
根据目标客户群体和市场需求， 确定建筑风格，如现代简约、欧
式古典、中式传统等。
立面设计
注重建筑立面的比例、线条和材质 搭配，营造出高端、舒适的视觉效 果。
细节处理
关注建筑细节的刻画，如门窗、栏 杆、花饰等，提升建筑整体的精致 感和品质感。
空间规划与布局优化
功能分区
01
合理规划空间功能分区，实现动静分离、洁污分离，提高居住
洋房特点
低密度、高绿化率、宽敞的居住 空间、优质的建筑材料、注重居 住体验。
类别墅产品定义及特点
类别墅产品定义
类别墅产品是指在建筑形态、居住环 境和配套设施等方面与别墅相似，但 又不完全具备别墅独立性的住宅产品 。
类别墅产品特点
建筑风格多样、居住环境较好、配套 设施相对完善、价格相对别墅更为亲 民。
提供多种装修风格供客户选择，满足不同客户的 个性化需求。
景观资源优化方案
绿化景观升级
增加绿化面积，优化植物配置，营造宜居的生态环境。
水景设计
运用水景元素，如小溪、池塘等，提升景观的灵动性和美 感。
视野开阔性
利用地形地势，打造开阔的视野，增加居住者的舒适感和 愉悦感。
智能化科技应用前景
别墅以及高档住宅类型分析-PPT课件
花园洋房
广义的花园洋房属于低密度住宅，一般容积率不超过1.0， 建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主，小区园 林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定 规模的社区。此外，如果一个低密度住宅小区，产品形 式为6层以下多层板式建筑，多为平层或复式，首层和顶 层各有花园和露台相赠，风格为欧式（或者北美、南洋 等），每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居 者有花园，我们同样可以称之为花园洋房
LOFT
LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放 东西的阁楼”。在房产界loft户型特点：通常是小 户型，高举架，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2 实际使用面积却可达到销售面积的近1倍，高层高 空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设 计。
士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。 【历史回顾】
19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的 Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由 于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5 层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。Townhouse现在在很多国家 和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美， 成为城市发展过程中不可逾越的阶段———住宅郊区化的一种代表形态。
跃层住宅占有上下两层楼，从外观来说，跃层式住宅
是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一 般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安 排卧室、书房、卫生间等。 :跃层式住宅的优点是每户 都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助
面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在
高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯 公共平台面积，提高空间使用效率。
洋房及类别墅产品专题研究PPT课件
洋房与类别墅的规划设计比较
产品定位比较
洋房和类别墅在产品定位上存在差异，洋房更注重中高端 市场，而类别墅更注重高端市场。
设计风格比较
洋房和类别墅在设计风格上也有所不同，洋房通常以欧式 或现代简约风格为主，而类别墅则更倾向于古典或现代豪 华风格。
规划设计重点比较
在规划设计方面，洋房更注重建筑布局、景观设计和室内 装修等方面，而类别墅更注重地块选择、建筑造型、室内 设计和景观环境等方面。
及类别墅产品。
加强品牌建设，提升品牌知名度 和美誉度，以吸引更多目标客户。
对消费者的建议
根据自身经济实力和居住需求， 选择合适的洋房及类别墅产品。
在购买过程中，关注产品品质、 配套设施、物业服务等方面， 以保障自身利益。
理性对待价格波动，避免盲目 跟风或冲动购买，做出符合自 身需求的决策。
THANKS
洋房市场现状
目前，洋房市场呈现出供不应求的态 势，市场需求持续旺盛，价格稳步上 涨。
类别墅市场现状及趋势
类别墅市场概述
类别墅是一种高端住宅产品，通 常位于城市郊区或风景区，以豪
华、舒适、私密为主要特点。
类别墅市场现状
目前，类别墅市场呈现出供大于 求的态势，市场竞争激烈，价格
相对较高。
类别墅市场趋势
目标客户群体
洋房主要面向中高端消费者，而 类别墅则更侧重于高端消费者。
产品特点
洋房注重舒适度和性价比，类别墅 则更注重品质和豪华感。
营销重点
洋房强调社区环境和个性化定制， 类别墅则强调稀缺性和优质服务。
06
结论与建议
研究结论
洋房及类别墅市场需求持续增长，尤其在一二线城市，高端改善型住房需求旺盛。
类别墅的营销策略
老周-房地产进阶培训-叠拼别墅概述
发展历程
叠拼别墅起源于欧美国家，近年来在国内逐渐兴起。随着土地资源的日益紧缺 和人们对高品质生活的追求，叠拼别墅逐渐成为一种受欢迎的住宅类型。
叠拼别墅优势分析
01
02
03
04
空间利用率高
通过垂直叠加设计，叠拼别墅 实现了空间的高效利用，同时
保证了居住的舒适度。
私密性强
每户人家拥有独立的门户、私 家花园和露台，确保了生活的
其他小品元素
座椅、灯具、标识牌等小品元素 也是园林景观的重要组成部分， 它们不仅具有实用功能，还能增
添景观的特色和趣味性。
景观照明设计及节能环保措施
照明设计原则
根据叠拼别墅的风格和整体环境，选择适 宜的照明方式和灯具类型，营造舒适、温 馨的夜间环境。同时，要遵循节能环保的 原则，选择高效、低耗的照明设备。
的观赏性。
水景、雕塑等小品元素运用
水景设计
通过水池、溪流、喷泉等水景元 素，增加景观的灵动性和趣味性。 水景设计需考虑与周围环境的融 合，以及水质维护和安全管理等
问题。
雕塑小品
在绿地中布置雕塑、装置艺术等 小品，可以丰富景观内容，提升 文化品位。雕塑小品的选择需考 虑与整体环境的协调性，以及材
质、造型的艺术性。
和投资回报。
市场竞争格局变化趋势预测
1 2
品牌竞争
品牌开发商在产品质量、设计创新、物业服务等 方面的优势将使其在叠拼别墅市场中占据主导地 位。
个性化需求
消费者对叠拼别墅的个性化需求将推动开发商在 产品设计和装修服务等方面进行差异化竞争。
3
智能化发展
随着科技的不断进步，叠拼别墅的智能化水平将 不断提高，成为市场竞争的新焦点。
06 叠拼别墅未来因素分析
叠拼别墅起源于欧美国家，近年来在国内逐渐兴起。随着土地资源的日益紧缺 和人们对高品质生活的追求，叠拼别墅逐渐成为一种受欢迎的住宅类型。
叠拼别墅优势分析
01
02
03
04
空间利用率高
通过垂直叠加设计，叠拼别墅 实现了空间的高效利用，同时
保证了居住的舒适度。
私密性强
每户人家拥有独立的门户、私 家花园和露台，确保了生活的
其他小品元素
座椅、灯具、标识牌等小品元素 也是园林景观的重要组成部分， 它们不仅具有实用功能，还能增
添景观的特色和趣味性。
景观照明设计及节能环保措施
照明设计原则
根据叠拼别墅的风格和整体环境，选择适 宜的照明方式和灯具类型，营造舒适、温 馨的夜间环境。同时，要遵循节能环保的 原则，选择高效、低耗的照明设备。
的观赏性。
水景、雕塑等小品元素运用
水景设计
通过水池、溪流、喷泉等水景元 素，增加景观的灵动性和趣味性。 水景设计需考虑与周围环境的融 合，以及水质维护和安全管理等
问题。
雕塑小品
在绿地中布置雕塑、装置艺术等 小品，可以丰富景观内容，提升 文化品位。雕塑小品的选择需考 虑与整体环境的协调性，以及材
质、造型的艺术性。
和投资回报。
市场竞争格局变化趋势预测
1 2
品牌竞争
品牌开发商在产品质量、设计创新、物业服务等 方面的优势将使其在叠拼别墅市场中占据主导地 位。
个性化需求
消费者对叠拼别墅的个性化需求将推动开发商在 产品设计和装修服务等方面进行差异化竞争。
3
智能化发展
随着科技的不断进步，叠拼别墅的智能化水平将 不断提高，成为市场竞争的新焦点。
06 叠拼别墅未来因素分析
洋房及类别墅产品专题研究
•2 •类低密度住宅产品
•Townhouse产品
•Townhouse定义与特征 •Townhouse价值分析 •Townhouse常见溢价方式
•经济型小独栋产 品
•小独栋产品的界定
•规避小独栋产品缺陷的手 段
•小独栋产品户型设计建议
洋房及类别墅产品专题研究
•洋房产品的价值分析
• 花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式 并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。
万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙， 每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台
•三层露台 •二层露台入户 •首层情景房
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•首层情景房
•首层花园入户
情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个 性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。 主要为4层半建筑，入户方式巧妙： 首层：南向花园入户 二层：南向露台入户 三层、四层：楼梯入户
• 洋房的特征——品质提升关键词： • 1）内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花 园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活 “有天有地”、“独立私密”等特征。 • 2）外：花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台 等），住宅与景观的结合更加紧密。 • 3）形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立 面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异
•错层
别墅产品基础培训
特征1：产品形态丰富，别墅趋向独栋化
类独栋
联排错拼
叠拼创新
合院别墅
2.1 类独栋—— 有了间距的超级联排和间距缩小的独栋别墅！
从别墅的传统序列上说，如果独栋是1级产品，联排是2级，叠拼是3级。那么，类独栋就 是1级半，是有了间距的超级联排，或者是间距缩小的独栋别墅。 从建筑形态上说，这种产品每栋都是独立封闭墙体，在建筑上可通过廊道、或储物间、或装饰梁等相连。 极限容积率：0.5-0.6 优点： 在较高的容积率下打造独栋生活方式，采光面多，庭院露台多、私密性强，可以更大幅度的提高产品售价。 缺点：为达到较高的容积率及产品品质，一般单套产品的面积较大，导致总价高，目标客户范围较小。
A型别墅： 约99方，首创平层泳池别墅，总 价约268万，送近100方的大花园！
99平米一口价268万=70万精装别墅+家私家电+主题庭院+户外泳池+户外恒温SPA池+全屋中央空调；赠送后最高可达333平米！
特征2、别墅附加值越来越大
项目名称2
产品类型
建面
赠送部分
赠送率
保利香雪山
古
*
现在常说的“别墅”实际上涵盖了两种物业类型：
今
别墅的涵义：何为别墅？！
HOUSE
vs
VILLA
第一居所 房子住宅
第二居所：别墅 庄园、城堡
当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是现在别墅区的原形。
别墅之于客户的概念与意义？
家里物业好几套，但是貌似拥有一套别墅才能称之为真正的富豪！！
终极住宅：区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。 身份地位：别墅是“富人阶层”占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别墅这类物业拥有稀缺自然资源 。 生活方式：第三个方面是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想人生”。
类独栋
联排错拼
叠拼创新
合院别墅
2.1 类独栋—— 有了间距的超级联排和间距缩小的独栋别墅！
从别墅的传统序列上说，如果独栋是1级产品，联排是2级，叠拼是3级。那么，类独栋就 是1级半，是有了间距的超级联排，或者是间距缩小的独栋别墅。 从建筑形态上说，这种产品每栋都是独立封闭墙体，在建筑上可通过廊道、或储物间、或装饰梁等相连。 极限容积率：0.5-0.6 优点： 在较高的容积率下打造独栋生活方式，采光面多，庭院露台多、私密性强，可以更大幅度的提高产品售价。 缺点：为达到较高的容积率及产品品质，一般单套产品的面积较大，导致总价高，目标客户范围较小。
A型别墅： 约99方，首创平层泳池别墅，总 价约268万，送近100方的大花园！
99平米一口价268万=70万精装别墅+家私家电+主题庭院+户外泳池+户外恒温SPA池+全屋中央空调；赠送后最高可达333平米！
特征2、别墅附加值越来越大
项目名称2
产品类型
建面
赠送部分
赠送率
保利香雪山
古
*
现在常说的“别墅”实际上涵盖了两种物业类型：
今
别墅的涵义：何为别墅？！
HOUSE
vs
VILLA
第一居所 房子住宅
第二居所：别墅 庄园、城堡
当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是现在别墅区的原形。
别墅之于客户的概念与意义？
家里物业好几套，但是貌似拥有一套别墅才能称之为真正的富豪！！
终极住宅：区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。 身份地位：别墅是“富人阶层”占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别墅这类物业拥有稀缺自然资源 。 生活方式：第三个方面是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想人生”。
山地别墅产品分析四大设计要点教育PPT内容课件
山地项目的总体布局
主要有两种形式，目前国内山地别墅类产品多以以分散式布局为主。
￭ 分散式布局 分散式布局能够与整个地形和场地的环境相互交融。运用这种布局形式可以更好的呼应整个山形，感觉比较自然。
女 孩 就 那 么 站着， 仿佛一 幅淡淡 的水墨 画，飘 着青草 的香。 她极目 远眺， 突然像 发现了 什么似 的一惊 ，也顿 不上方 才插在 发隙间 的花儿 抖落， 沿着田 埂飞也 似的奔 回了那 座土坯 房。
女 孩 就 那 么 站着， 仿佛一 幅淡淡 的水墨 画，飘 着青草 的香。 她极目 远眺， 突然像 发现了 什么似 的一惊 ，也顿 不上方 才插在 发隙间 的花儿 抖落， 沿着田 埂飞也 似的奔 回了那 座土坯 房。
景观组织方式与处理手法：
■ 结合建筑的布局方式，景观组织沿建筑而设置，并在建筑间较开阔的地方设置景观节
■ 宅旁景观设计要结合建筑布局和地形特点，注重创造居民可以聚集活动的场所，创造
别具特色的“ 环境节点”，使居民感受到交往带来的情谊、温暖、祥和的大家庭气氛。
路槽及管沟挖方余土，移挖作填，使填挖方基本平衡，避免出现余土外运现象。
女 孩 就 那 么 站着， 仿佛一 幅淡淡 的水墨 画，飘 着青草 的香。 她极目 远眺， 突然像 发现了 什么似 的一惊 ，也顿 不上方 才插在 发隙间 的花儿 抖落， 沿着田 埂飞也 似的奔 回了那 座土坯 房。
■ 排水暗管均设于路下，然后直接排入市政雨水管网。
• 重庆学府大道69 号别墅是掉层式和退台式相结合很好的例子。设计者把掉层上面直接做成露 台，可以种花，种树，形成具有良好生活的情趣的环境，在最底层的退台前面有一个很大的 私家花园，退台的后面是一个较私密性的空间。这种布局方式使得建筑形态非常丰富。
萨伏伊别墅培训课件PPT(共 36张)
横向长窗：
横向长窗则是为了让房间获得充足的光线和室外景观。 在《论 建筑学与城市主义现状》中，柯布西耶坦然承认了萨伏伊别墅的“逼 迫性古典主义”倾向——“住户来到这里，是因为这里的粗犷的田野 景色与农村生活相互呼应”，他们可以从jardin suspendu或者条形窗 的四个朝向居高临下地观察到整个区域 ，他们的家庭生活被安插在一 个维吉尔式的梦境之中。”
特 萨伏伊别墅在建筑设计上主要有如下
点：
（1）模数化设计—这是柯布西耶研究数学、 建筑和人体比例的成果。 （2）简单的装饰风格 （3）纯粹的用色—建筑的外部装饰完全采 用白色，这是一个代表新鲜的、纯粹的、简 单和健康的颜色； （4）开放式的室内空间设计； （5）专门对家具进行设计和制作； （6）动态的、非传统的空间组织形式—尤 其使用螺旋形的楼梯和坡道来组织空间； （7）屋顶花园的设计—使用绘画和雕塑的 表现技巧设计的屋顶花园； （8）车库的设计—特殊的组织交通流线的 方法，使得车库和建筑完美的结合，使汽车 易于停放而又不会使车流和人流交； （9）雕塑化的设计—雕塑感
的独立支柱
屋顶花园：
• 漂浮”的结构改变 了传统的花园环绕的 生活方式，同时也使 柯布西耶找到了理想 生活范本的物质载体。 他认为屋顶花园是补 偿自然的一种方法， “意图是恢复被房屋 占去的地面”。
自由平面：
自 由 立 面 ：
• 自由立面以比例和基准线理性逻辑来设计。 建筑的内部状况的外部呈现。
三层平面在空间上的相互联系
白色的围墙起到了分隔景色的作用， 旋转楼梯将人们从半开放和开放的 空间引入室内封闭空间
从二层室内到室外，是又一次又封 闭转向开阔，开放的坡道和广阔的 视野使二层和三层从视觉上联系在 一起。
一二层之间由坡道连接，减弱了两 层间的分割感
别墅类产品研究 ppt课件
包围的安全感；
理论剖析
可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等；
注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。
地上面积区间150-250平方米，总建筑面积300-400平方米,与联排产品拉开 差距，为2联 地上三层或二层半，地下一层，地下面积100-150平方米 进深15-18米 室内车库，单车位 4-5间卧室，包括1个主卧区，3-4间次卧室 一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房、卧室；二层和三层主要功能空间 为家庭室和主次卧室；多功能房与用人房置于地pp下t课。件
ppt课件
14
别墅案例赏析 独栋
杭州千岛湖天鹅山
清晰的分区功能流线
第一层
第二层
ppt课件 第三层
15
别墅案例赏析 独栋
杭州千岛湖天鹅山
第四层
第五层
ppt课件
16
别墅案例赏析 双拼
ppt课件
17
别墅案例赏析 双拼
双拼别墅定义
由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。与 联排、独栋相比，除了有天、有地、有独立 的院落外，最关键是降低了社区密度，增加 了住宅采光面，使其拥有更宽阔的室外空间。
双拼别墅（背靠背）农房恒海国际花园
ppt课件
21
别墅案例赏析 双拼
双拼别墅（背靠背）农房恒海国际花园
建筑面积
270㎡
开间*进深 12.5*18
庭院
4个
车位
1个
房、厅
4房3厅3卫
赠送面积
地下室(娱、 健、)
ppt课件阳台露台
4个
22
别墅案例赏析 双拼
双拼别墅（手拉手）绿地·观湖一号
负一层
理论剖析
可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等；
注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。
地上面积区间150-250平方米，总建筑面积300-400平方米,与联排产品拉开 差距，为2联 地上三层或二层半，地下一层，地下面积100-150平方米 进深15-18米 室内车库，单车位 4-5间卧室，包括1个主卧区，3-4间次卧室 一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房、卧室；二层和三层主要功能空间 为家庭室和主次卧室；多功能房与用人房置于地pp下t课。件
ppt课件
14
别墅案例赏析 独栋
杭州千岛湖天鹅山
清晰的分区功能流线
第一层
第二层
ppt课件 第三层
15
别墅案例赏析 独栋
杭州千岛湖天鹅山
第四层
第五层
ppt课件
16
别墅案例赏析 双拼
ppt课件
17
别墅案例赏析 双拼
双拼别墅定义
由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。与 联排、独栋相比，除了有天、有地、有独立 的院落外，最关键是降低了社区密度，增加 了住宅采光面，使其拥有更宽阔的室外空间。
双拼别墅（背靠背）农房恒海国际花园
ppt课件
21
别墅案例赏析 双拼
双拼别墅（背靠背）农房恒海国际花园
建筑面积
270㎡
开间*进深 12.5*18
庭院
4个
车位
1个
房、厅
4房3厅3卫
赠送面积
地下室(娱、 健、)
ppt课件阳台露台
4个
22
别墅案例赏析 双拼
双拼别墅（手拉手）绿地·观湖一号
负一层
相关主题
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别墅产品知识培训
别墅涵义
别墅价值衡量标准
别墅建筑风格浅析
别墅物业规划认知
别墅户型功能解析
近代别墅发展趋势
大家好
2
别墅涵义引入
大家好
3
别墅涵义
何谓别墅？
大家好
4
别墅涵义
中国人古时的涵义
“在风景区或在郊区建造的供休养的住所”
-----汉语词典
• 中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二 • 古时， 别墅是供游玩休养的山水美宅
这与当今市场上所称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已 发生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富 有人士，功能从以前的临时休养之所拓展到作为生活起居的第一居 所， 从以前的单纯的住所拓展到居住、办公功能兼有。
大家好
5
别墅涵义
国外原始涵义
“位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园和优美 的自然景观的两层以上独立住宅。”
容积率 如何确定产品？
19
别墅价值衡量体系——城市区位
优点
有效降低联排别墅的视觉压迫感与 拥挤感，增强社区的通透性，营造 独栋别墅般的私密空间。
拼接处正大家面好
拼接处俯视
拼接处后部 14
别墅涵义——类别墅
类别墅
叠加别墅
一般由两组（或三组）类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层（或六层） ，B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天（叠上有露台）或 有地（叠下有花园）。
是“别墅”
Villa最早出现在中国时， 经常翻译成三种，别墅、 庄园、城堡， 都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和 另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是现在别墅区的原形。别墅 与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅 是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。
庭院空间示意
大家好
16
别墅涵义——类别墅
类别墅
叠加别墅
组合产品剖面结构
上 套 产 品 下 套 产 品
5F 4F 3F 2F 1F 地下室
5F 4F 3F 2F 1F 地下室
2.6m~3.3m 3.0m 3.0m 3.0m 3.3m 3.6m
参考案例：上海 龙湖滟澜山
创新三层二叠户型
入户方式模拟
三层
模型提供：联排、叠加模型 为学员提供现场认知加深印象
大家好
8
别墅涵义——纯独栋
纯独栋别墅
独门独院，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围 都有面积不等花园。私密性极佳，目前为市场极其稀缺别墅产品。
容积率：0.2-0.3 层数:2-3F 建筑面积：800㎡以上 占地面积：2亩以上
参考案例： 杭州 青山湖玫瑰园 地上二层 地下一层
大家好
7
别墅涵义
目前国内行业标准涵义
目前，国内的别墅所覆盖的范围极广，包含 • 纯独立别墅（Detached house）
• 双拼别墅（Semi-detached house） • 联排别墅（Townhouse） • 叠加别墅
统称为“类别墅”
• 洋房产品也有趋向类别墅的产品 介于别墅与公寓产品之间
10
别墅涵义——类别墅
类别墅
在目前极其土地资源极其稀缺的情况下，类别墅的形态越来越多 样化
大家好
11
别墅涵义——类别墅
类别墅
双拼别墅
由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面 采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下
A户
B户
大家好
12
别墅涵义——类别墅
类别墅
联排别墅
建筑面积：770-910㎡
地上建筑面积：450－500㎡ 地下建筑面积：300－400㎡ 庭院面积：1400－2500㎡
大家好
9
别墅涵义——纯独栋
纯独栋别墅
参考案例：上海檀宫 占地面积47384㎡ 容积率0.6 仅18栋 单栋建筑面积1500 -1800㎡占地面积2500㎡（4亩）
高容积率纯独栋 项目地处虹桥路西郊宾
• 资源占有——别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。 森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生 活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想人生”。
大家好
18
别墅价值衡量体系
价值衡量体系
城市区位
功能属性
别墅功能属性 如何区分？
资源占有
用地属性
景观属性
产品属性
别墅的资源占有 有哪些？
二
二
层
层
下 沉
一层花园
式
花
园
一层花园
下 沉
式
花
园
入户楼梯下方空间很难利用
大家好
17
别墅价值衡量体系——客户心理
• 生活方式——别墅是一种终极住宅。区别于其他建筑类型的最 重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。
• 身份标志——它是住户身份品位和个性的标志。是“富人阶层” 占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别墅这类 物业拥有稀缺自然资源 。
缺点：并不能做到别墅真正意义上的“有天有地”
大家好
15
别墅涵义——类别墅
类别墅
叠加别墅
1、独立入户方式，确保私密性
1：二、三层位于一层的独立入户； 2：一层住户入口； 3：四、五层位于一层的入户口；
2、每户均有一层庭院配置，享受花园生活
叠墅的价值实现途径：
1 23
入户示意
参考案例：上海华润橡树湾 创新三叠“联庭”别墅 B1/1F 2F/3F 4F/5F 分别独立入户
馆的西侧，其利用 大独栋规划高英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、法国枫丹白露式、法国里维埃拉式、 意大利佛罗伦萨式、意大利托斯卡尼式、西班牙马尔贝拉式，8种风格与8种房型组合衍生成 十八种完全不同的建筑个性。
大家好
意大利弗洛伦撒式 英伦庄园式
法国里维埃拉式
-----美国大辞典
国外别墅的概念很清晰，它就是远郊独立的一幢房子，是用于休闲 度假的真正意义上的第二居所。它强调山水景观、自然环境，与现 实城市生活有一定脱节。
大家好
6
别墅涵义
从国外引入的涵义
现在常说的“别墅”实际上涵盖了两种物业类型： • 一种是HOUSE，第一居所的房子叫做HOUSE ，
HOUSE应该是“房子、住宅” • 一种是VILLA，第二居所叫VILLA ，而VILLA才应当
由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一 道建筑分割墙。有天有地，每户独门独院，仅为两面采光（南北）
大家好
13
别墅涵义——类别墅
类别墅
联排别墅 通过类独栋方式建造联排别墅，提高该类产品价值
打造手法：首层局部连接 参考案例：保利林语溪
手法
相邻两套联排建筑在一楼门厅位置 做局部拼接，一层建筑局部相连， 二、三层建筑分离。
别墅涵义
别墅价值衡量标准
别墅建筑风格浅析
别墅物业规划认知
别墅户型功能解析
近代别墅发展趋势
大家好
2
别墅涵义引入
大家好
3
别墅涵义
何谓别墅？
大家好
4
别墅涵义
中国人古时的涵义
“在风景区或在郊区建造的供休养的住所”
-----汉语词典
• 中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二 • 古时， 别墅是供游玩休养的山水美宅
这与当今市场上所称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已 发生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富 有人士，功能从以前的临时休养之所拓展到作为生活起居的第一居 所， 从以前的单纯的住所拓展到居住、办公功能兼有。
大家好
5
别墅涵义
国外原始涵义
“位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园和优美 的自然景观的两层以上独立住宅。”
容积率 如何确定产品？
19
别墅价值衡量体系——城市区位
优点
有效降低联排别墅的视觉压迫感与 拥挤感，增强社区的通透性，营造 独栋别墅般的私密空间。
拼接处正大家面好
拼接处俯视
拼接处后部 14
别墅涵义——类别墅
类别墅
叠加别墅
一般由两组（或三组）类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层（或六层） ，B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天（叠上有露台）或 有地（叠下有花园）。
是“别墅”
Villa最早出现在中国时， 经常翻译成三种，别墅、 庄园、城堡， 都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和 另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是现在别墅区的原形。别墅 与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅 是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。
庭院空间示意
大家好
16
别墅涵义——类别墅
类别墅
叠加别墅
组合产品剖面结构
上 套 产 品 下 套 产 品
5F 4F 3F 2F 1F 地下室
5F 4F 3F 2F 1F 地下室
2.6m~3.3m 3.0m 3.0m 3.0m 3.3m 3.6m
参考案例：上海 龙湖滟澜山
创新三层二叠户型
入户方式模拟
三层
模型提供：联排、叠加模型 为学员提供现场认知加深印象
大家好
8
别墅涵义——纯独栋
纯独栋别墅
独门独院，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围 都有面积不等花园。私密性极佳，目前为市场极其稀缺别墅产品。
容积率：0.2-0.3 层数:2-3F 建筑面积：800㎡以上 占地面积：2亩以上
参考案例： 杭州 青山湖玫瑰园 地上二层 地下一层
大家好
7
别墅涵义
目前国内行业标准涵义
目前，国内的别墅所覆盖的范围极广，包含 • 纯独立别墅（Detached house）
• 双拼别墅（Semi-detached house） • 联排别墅（Townhouse） • 叠加别墅
统称为“类别墅”
• 洋房产品也有趋向类别墅的产品 介于别墅与公寓产品之间
10
别墅涵义——类别墅
类别墅
在目前极其土地资源极其稀缺的情况下，类别墅的形态越来越多 样化
大家好
11
别墅涵义——类别墅
类别墅
双拼别墅
由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面 采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下
A户
B户
大家好
12
别墅涵义——类别墅
类别墅
联排别墅
建筑面积：770-910㎡
地上建筑面积：450－500㎡ 地下建筑面积：300－400㎡ 庭院面积：1400－2500㎡
大家好
9
别墅涵义——纯独栋
纯独栋别墅
参考案例：上海檀宫 占地面积47384㎡ 容积率0.6 仅18栋 单栋建筑面积1500 -1800㎡占地面积2500㎡（4亩）
高容积率纯独栋 项目地处虹桥路西郊宾
• 资源占有——别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。 森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生 活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想人生”。
大家好
18
别墅价值衡量体系
价值衡量体系
城市区位
功能属性
别墅功能属性 如何区分？
资源占有
用地属性
景观属性
产品属性
别墅的资源占有 有哪些？
二
二
层
层
下 沉
一层花园
式
花
园
一层花园
下 沉
式
花
园
入户楼梯下方空间很难利用
大家好
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别墅价值衡量体系——客户心理
• 生活方式——别墅是一种终极住宅。区别于其他建筑类型的最 重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。
• 身份标志——它是住户身份品位和个性的标志。是“富人阶层” 占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别墅这类 物业拥有稀缺自然资源 。
缺点：并不能做到别墅真正意义上的“有天有地”
大家好
15
别墅涵义——类别墅
类别墅
叠加别墅
1、独立入户方式，确保私密性
1：二、三层位于一层的独立入户； 2：一层住户入口； 3：四、五层位于一层的入户口；
2、每户均有一层庭院配置，享受花园生活
叠墅的价值实现途径：
1 23
入户示意
参考案例：上海华润橡树湾 创新三叠“联庭”别墅 B1/1F 2F/3F 4F/5F 分别独立入户
馆的西侧，其利用 大独栋规划高英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、法国枫丹白露式、法国里维埃拉式、 意大利佛罗伦萨式、意大利托斯卡尼式、西班牙马尔贝拉式，8种风格与8种房型组合衍生成 十八种完全不同的建筑个性。
大家好
意大利弗洛伦撒式 英伦庄园式
法国里维埃拉式
-----美国大辞典
国外别墅的概念很清晰，它就是远郊独立的一幢房子，是用于休闲 度假的真正意义上的第二居所。它强调山水景观、自然环境，与现 实城市生活有一定脱节。
大家好
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别墅涵义
从国外引入的涵义
现在常说的“别墅”实际上涵盖了两种物业类型： • 一种是HOUSE，第一居所的房子叫做HOUSE ，
HOUSE应该是“房子、住宅” • 一种是VILLA，第二居所叫VILLA ，而VILLA才应当
由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一 道建筑分割墙。有天有地，每户独门独院，仅为两面采光（南北）
大家好
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别墅涵义——类别墅
类别墅
联排别墅 通过类独栋方式建造联排别墅，提高该类产品价值
打造手法：首层局部连接 参考案例：保利林语溪
手法
相邻两套联排建筑在一楼门厅位置 做局部拼接，一层建筑局部相连， 二、三层建筑分离。