万科公司财务分析

1 公司基本情况

1.1 业务概况

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是中国首家销售额突破五百亿的住宅开发企业。

万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，2007年业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的三十多个城市。2007年万科共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标。今天的万科，已经形成了以四季花城、城市花园、金色家园系列为主的城市主流住宅品类体系，共为近十五万户中国家庭提供了住宅。

1.2 股权结构

流动A股 87.82%

流动B 股 11.96%

股东结构

2．行业分析

2.1 房地产行业前景

2008年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从租金情况来看，2008年商业地产市场出现明显的调整。2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，同比增长11.5%，增幅同比回落28.6%。

2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。相较住宅市场，商业地产市场显得很冷清。2009年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。另外，2009年商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。

2010年第一季度，我国商业地产市场有比较好的发展，主要是因为随着实体经济的恢复，城市化进程进一步加快，商业用房跟整个居民的消费呈显著正相关。

2.2 行业影响因素

政府政策影响——2010年第一季度，我国商业地产市场有比较好的发展，主要是因为随着实体经济的恢复，城市化进程进一步加快，商业用房跟整个居民的消费呈显著正相关。2010年岁初，房地产紧缩型调控拉开大幕，4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，调控力度力度之大，堪称史无前例。

市场需求影响——从长期看，中国房地产的需求量很大程度上由中国城镇化的进程决定。近年中国房地产市场的火暴与中国城镇化水平的不断提高密不可分。根据中国国家统计局的数据，1990～2006年中国城镇化水平变化程度的变化率高达17.49%，根据世界银行的统计，这一数字也高达13.9%——远高于世界平均的6.16%。城市化水平的不断提高，使得房地产市场的需求量保持了旺盛态势。但从2006年数据来看，中国城镇化率仍然低于世界平均水平，预计未来5～10年中国的城镇化率仍将不断提高。这从根本上决定了未来中国房地产市场的需求仍将十分旺盛。

2.3 房地产市场类型——寡头垄断

房地产行业最核心的的生产资源是土地，由独占土地资源行为所形成的对价格的控制本身就是垄断的表现。基于产品的与生俱来的垄断商品特征，房地产行业从来就不具备有充分竞争的条件，从来都是垄断现象发生的温床。在中国有四大房企——“招(商)、保(利)、万(科)、金(地)”中,万科房地产公司是企业最大的垄断寡头公司。

2.4 房地产生命周期——稳定期

基于房地产行业处于寡头垄断，在这一时期竞争中生存下来的少数企业垄断了整个房地产市场，他们彼此势均力敌，都相对稳定地占据了一定比例的市场份额。行业的利润由于一定程度的垄断达到了很高的水平。而风险却因市场比例比较稳定，稳定期一般会维持较长的时期，公司股票价格基本稳定上升。

3．财务分析

3.1 核心指标分析

盈利指标

·08年以后由于次贷危

机和金融风暴影响，国内

从紧的宏观调控，使得万

科公司毛利率，营业利润

率，净利率同比低于行业

水平。

偿债指标

·流动比率和速动比率基本

和行业水准持平，大概在一

倍左右，说明企业的偿债能

力非常强。万科公司由于资

金雄厚，注册资本大100多

亿，主营业务涵盖多个领

域，包括房地产开发，兴办

实业，国内商业，物资供销

业，进出口业务。流动资金

充足。

运营能力

·净资产收益率高于用行业

水平，说明万科公司的经营

效益和盈利状况良好。

周转率

·多年来万科的应收账款周转率有

了较大幅度的上升，原因是主营业

务的大幅上升，较严格的信用政策

和收账政策的有效实施。

·由于万科业务规模扩大，存货规

模增长速度大于其销售速度，因此

存货的周转率逐年下降。存货周转

率的波动幅度在正常范围，但仍应

提高存货管理水平和资产利用率，

注重获得优质项目，加快项目的开

发速度，提高资金利用效率，充分

发挥规模效应，保持适当的增长速

度。

资产负债表分析

根据09年资产负债表数据，我们得到

流动资产比例：94、7%

非流动资产比例：5、3%

负债比例：67%，其中，长期负债占：17、54%，流动负债占：49、46%

所有者权益比例:33%

综上所述，并对比资产负债表标准模式——万科公司股票获利空间大，但是风险较大，安全系数较低。该公司非流动资产比例较低，使投资设承担较大的风险，一旦企业面临破产等意外状况，将无力偿还股东股本。

根据2009年利润表数据得出

主营业务收入占总收入比例为99.86%

其他业务收入占总收入比例为0.14%

根据利润表和以上数据我们可以得出——万科公司的主营业务部分盈利状况很好，并且占该公司业务的绝大部分，对投资者而言，有可靠保证。公司的净利润逐年增加，盈利能力稳重有进。虽然08年受政策等外部因素影响每股收益EPS下降较多，但随着行业环境的逐渐转好仍能稳步回升，行业未来前景有待观察。

现金流量表